南宁调研报告Word下载.docx
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●梦之岛—七星商圈：
东—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族大道。
2、商圈核心
以南宁百货大楼、裕丰商厦、金朝阳商业广场、步行街和大连万达购物广场、中山路为核心。
以梦之岛、王府井百货、永嘉名点广场、七星路为核心。
3、商圈业态
IT器材、鞋、帽、内衣、箱包、家电、文体、儿童用品、床上用品、超市、影院、美食广场、世界连锁快餐店。
化妆品/代表品牌—高丝、欧莱雅、纪梵希
手表/代表品牌—浪琴、欧米茄、伯爵、帝舵、雷达
男女服装服饰/代表品牌—宝姿、BOSS、法国迪莱、登喜路、万宝龙、DIKENI
珠宝/代表品牌—周大福、周生生、施华洛世奇、谢瑞麟
中式餐馆/代表品牌—半闲居、湾仔味、雨石阁
西式餐馆/代表品牌—稻之源、麦当劳
IT器材、鞋、帽、内衣、箱包、家电、文体、儿童用品、床上用品、超市、星湖影院、世界连锁快餐店
4、消费者特征
●朝阳商圈消费群体范围：
周边县、市普通消费人群，本市工薪族及中小企业工薪族、小部分公务员、周边县市私营业主等。
●梦之岛—七星商圈消费群体范围：
面向全区较富裕人群，主要代表为公务员、私营业主、各中大型企业管理、行政阶层、企业金领、白领、政府公务员、私营业主。
●朝阳商圈消费群体收入状况：
基本月收入1500元左右；
平均年薪3万元以下。
收入较高、基本月收3000元以上，平均年薪4万元以上。
●朝阳商圈消费者消费习惯及特征：
平常日均消费维持较低，与周末及节假日反差较大；
以节假日消费为主，季节性消费明显，淡旺季明显。
●梦之岛—七星商圈消费者消费习惯及特征：
平常日均消费维持较相对较高水平，无反差较大之特定消费时段；
节假日消费十分明显，多为吸引外地消费者进入；
除中秋及春节两大节外，均维持随机性消费，淡旺季不明显。
5、商圈配套
●朝阳商圈饮食配套：
中山路小吃街、小嘟来食街、阳光美食城、麦当劳、肯德基、必胜客、多美丽、美食广场、其他零散小吃店。
●梦之岛—七星商圈饮食配套：
半闲居、湾仔味、连升酒楼、缸中缸、雨石阁、稻之源、红都坊、泰王阁紫、麦当劳、肯德基、必胜客、意大利之星、味好美、生力军、其他零散小吃店。
●朝阳商圈娱乐设施：
万达影院、红星影院、中华影院、朝阳广场，KTV。
●梦之岛—七星商圈娱乐设施：
啊伦故事、星湖影院、民族广场、红牛保龄球馆。
●朝阳商圈办公配套：
钻石广场写字楼、外滩新城写字楼、金朝阳写字楼
●梦之岛—七星商圈办公配套：
金融大厦、外贸大厦、电子广场、电脑广场、永嘉写字楼、华星城写字楼。
6、商圈交通
●朝阳商圈主要通路及可达工具
通路：
朝阳路、共和路、华东路、中华路、友爱路、人民路/以上除朝阳路不许摩托车通行外，其余道路还包括新华街任何车辆都可通行
可达公车：
4、5、6、7、8、9、10、14、18、19、21、22、24、32、36、37、41、57、58、204、208、209、210、212、605路；
停车场：
万隆停车场：
沿朝阳路往火车站方向，拐进朝阳花园方向进入地下停车场
百货大楼停车场：
从朝阳路拐进人民路进入地下停车场
新华街停车场：
可从解放路进入
万达地面和地下停车场：
地面停车场从朝阳路入或共和路入；
地下停车场一是从民族大道拐进共和路进入，二是从东葛路拐进共和路进入，三是从朝阳路拐进共和路进入。
红星商城停车场：
从中华影院到达（小型停车场，只能停靠摩托车）
●梦之岛—七星商圈主要通路及可达工具
新民路、七星路、天桃路、桃源路、教育路、星湖路、园湖路、东葛路、新竹路、民族大道、古城路/以上道路任何车辆都可通行。
3、6、8、10、11、14、17、23、25、26、27、32、34、38、39、45、205、206、211、212、213、215、219、220、604路；
民族宫地面和地下停车场：
沿民族大道往西方向进入或沿古城路从北往南方向进入；
旧梦之岛停车场：
走古城路进入地面停车场或沿七星路往中山路方向进入外经贸大院停车场；
永嘉大厦地面和地下停车场：
地面的有设在大厦前，也有设在大厦背面的停车场，从市人才市场旁小路进入。
文化市场停车场：
从新民路或者七星路进入。
●朝阳商圈商业交通流向/人流
朝阳商圈：
以朝阳路站点为中心，朝阳商圈为圆，人流可几处分散；
以裕丰商厦为汇聚点，向南百或步行街发散，到钻石广场及百盛；
以百盛为汇聚点，直线向步行街，到裕丰、南百及钻石广场
南百——步行街或裕丰——百盛
钻石广场——百盛——步行街——裕丰——南百
梦之岛—七星商圈：
七星商圈人流出入口较分散，特别是在旧梦之岛可从几个出入口进出，即：
旧梦之岛——七星商业街——王府井、永嘉
王府井——七星商业街——旧梦之岛——新梦之岛——新竹路商业街
梦之岛—七星商圈重点项目调查
调查对象
南宁王府井百货
南宁永嘉名店
调查内容
经营范围
负一层：
超市
一层：
化妆品，黄金珠宝，精品男女鞋，茶叶
二层：
少女服饰
三层：
职业女装，名牌箱包
四层：
休闲，绅士男装，领带
五层：
运动服装，数码产品，家居床上用品，儿童服装，玩具，健身中心，健身用品
共三层，其主要都以品牌女装为主，参插有少量的饰品，女装包。
格局分布
总格局为长方形，两边联排分铺（一边14间），中间设一个上下电梯，中间开放式铺面（约10-12间）
独立，分隔，有门锁铺面（附有商场平面图）
出租率
100％
人流量
以一分钟测试
（10：
52—10：
53）
6人/分钟
（11：
15—11：
16）
2人/分钟
租约
形式
没有租金，但收取营业款的25﹪.
1.买卖形式
目前位于一层有四间铺面在出售，（但仍在经营中）面积约46㎡—107㎡，其价格25000元/㎡—30000元/㎡（一次性付款97折，按揭99折）。
2.出租形式
目前没有铺面出租。
租金按月交。
300元/㎡/月
180元/㎡/月
60—70元/㎡/月
品牌
中高档品牌
名牌女装服饰
电话
2082890
2819825
三、商铺投资分析：
朝阳商圈、东葛新民路一带最活跃
以朝阳广场为中心，都是集购物、休闲、娱乐为一体的大型时尚休闲商贸广场。
此外，新民路的永嘉名店、七星路名品一条街、古城路的梦之岛购物中心、民族大道的梦之岛百货和东葛路的荣和·
中央商业大街等，组成了
一个范围较大的时尚精品消费圈。
商业业态
业态丰富且分区明显
南宁城市中心的商业业态，囊括餐饮、大型购物中心、服饰、时尚名品、休闲娱乐和综合批发等多种形式。
新华街、人民路方向，南宁百货大楼、步行街、裕丰商场、百佳汇流行前线、新和平商场等都是以服装销售为主的大型购物场所，其周边的临
街商铺业态多为餐饮、美容美发和银行。
朝阳路的万达商业广场，连同周边的城市出品·
国贸中心、新朝阳商业广场，形成一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型市场休闲商贸广场。
这里的业态只要是大型超市、名牌服饰、珠宝名表、电子IT产品、化妆品、高档餐馆、美容美体保健等。
济南路和周边的南宁综合批发交易市场、盛世·
联邦广场、大和平批发市场、桂豋商场等，以服饰、酒店用品、副食品、工业用品等大型商贸
批发为主。
新民路到七星路、古城路、东葛路，沿线的永嘉名店、七星路名品一条街、梦之岛购物中心、新干线购物中心、荣和·
中央商业大街等，主要
以名牌服饰、时尚精品销售为主，同时也不乏一些高档时尚餐饮。
投资前景
高投入可获高回报
城市中心的商铺，有着相对稳定的投资价值，因而出租出售价格都比较高。
投资者们深谙该区域的投资回报率，对商铺的“钱景”充满信心。
民族共和路口的城市出品·
国贸中心，目前只有4楼部分商铺在售，均价为2万元/平方米。
原先已经卖出的商铺，价格都在3万~5万元/平方米之
间。
售价高，租金当然也不菲。
如裕丰商场，1楼商铺租金高达500元/平方米·
月，新和平商场则为250~400元/平方米·
月，荣和·
中央商业大街为
80~300元/平方米·
月。
处于批发市场中心的盛世·
联邦广场，在售1楼商铺均价为4.8万元/平方米，租金为300~400元/平方米·
但在市中心这样的繁华中心，高投入往往能带来高回报。
黎女士2006年在裕丰商场购买的30万元的商铺，按现行租金5000元/月计算，再过3年
即可以受贿成本。
她近期在城市出品·
国贸中心购买了一件45万元的商铺，按现行租金6000元/月计算，7年后可收回成本。
与一般需要10~12年
才能收回成本的商铺相比，城市中心商铺回报来的更快一些。
在售商铺详情一览表
重点推荐
荣和·
中央商业大街
中央商业大街位于东葛路29-1号，整体设计为600米长的骑楼商街，共有3层，商铺单间面积为50~300平方米。
项目将打造区域地标性的
商业街，业态包含名品旗舰店、东南亚风情美食、美容美发和幼儿教育等。
项目目前只租不售，1楼的租赁价格为300元/平方米·
月，2~3楼为80~100元/平方米·
目前1楼已经租出80%的铺面，2~3楼也仅余10%的铺位待租。
盛世·
联邦广场
联邦广场位于上海路、南京路、济南路和华强路围合区，地处成熟批发商圈，邻近南宁综合批发交易市场、和平商场、西关路、人民路以及朝阳路等繁华商业区。
项目总建筑面积13.4平方米，由5栋22~29层塔楼环形矗立，其中地下1层至地上4层为裙楼商场，商业面积约4万平方米。
项目引进最新一批批发模式，全面升级商贸批发的硬件环境，旨在打造批发商贸业的“批发铺王”。
目前，盛世·
联邦广场在售商铺为负1楼和2楼的50多间商铺，负1楼售价为2.4万元/平方米，1楼为4.8万元/平方米。
（冼英 文）
凤岭：
社区底铺
暂唱主角
商业概况
住宅没卖完
商铺排后面
住宅看凤岭，不仅因为南宁“整体向东”的城市规划，更因为目前南宁楼市中，凤岭住宅的供应量占到了“半壁江山”。
但在看凤岭的商业，
除了凤翔路沿线初具规模外，其他商业基本呈现分散局面。
整个凤岭区域内，目前在售的大型商业项目并不多，销售的主力则是部分已建成楼
盘的底商。
从前景来看，未来的凤岭，特别是东盟国际商务内将会有大量的商业形态，除了各住宅楼盘的底商外，还有12园区的沿街商铺，以及利海·
亚洲国际、华润·
万象城等大型商业航母，商铺供应充足。
但不排除一些项目以只租不售的形式出现。
主要商业街
凤翔路一带渐成气候
因为临近目前凤岭最大的商业航母——航洋国际城，凤翔路一带成为当前凤岭最具人气的商业街。
航洋国际城以高端、大型的各类服务性商业
为主，凤翔路沿线则遍布了餐饮、娱乐和生活等主题的中小型店铺。
着眼于未来，东盟国际商务区值得关注。
经过规划调整后之后，商务区的12园区将形成“一心五街十二园”，而几乎有东盟各国特色的商业街
则是整个商务区的亮点。
目前“先头兵”保利·
东盟国际第一街已经进入了销售阶段，打的正是东盟风情特色的金字招牌。
楼盘底商唱主角
除了航洋国际城外，目前凤岭片区的商业依然以楼盘底商为主，特别是一些配套尚不完善的小区，底商是已入住业主的主要生活配套。
较为典型的是金龙·
理想1号，7月17日，记者在该小区见到，不少楼栋已经交房，有部分业主装修入住了。
小区的沿街以及内部配套商业也售出不少
，部分已经出租给一些小型超市、便利店等。
而与金龙·
理想1号相邻的方正·
鸣翠谷的情况也相似，不过因为入住业主比较少，目前已经出租
并营业的商铺并不多。
在东盟国际商务内，目前只有盛天茗城1期和保利·
龙腾上园楼下有不同形式的楼盘底商，主要也是为已入住业主服务。
在入住率较高的凤翔路一带以及荣和·
山水美地，商业形式则更为丰富。
除了有中小型的餐饮结构外，二手房中介门店、茶庄、服装店、银行
以及各类型的业态形式都有出现，来往的客流量也比较大。
部分商铺也选择了只租不售的运营模式，如双拥路上的国立·
又一城，是一个聚集了潮流服饰、购物和餐饮休闲地大型综合性项目，采用的便是只租不售模式。
商铺租金冷热不均
目前凤岭片区的商铺价格，因为地理位置的不同，价格千差万别。
靠近凤岭的琅东目前尚有金湖帝景等楼盘的地上在售，临街铺面的售价达到
2.6万元/平方米，但如金龙·
理想1号的社区商铺的售价仅为1.1万元/平方米。
租金水平差距也很明显，一些新小区如金龙·
理想1号、方正·
鸣翠谷的社区商铺租金不到20元/平方米·
月，一个十几平方米的小商店租金不过300元/月。
因为一手商铺仍在销售中，商业氛围不足，凤岭片
区的二手商铺转让情况并不多。
凤岭片区在售楼盘基本都有底商，再加上几个大型的商业航母，未来凤岭片区的商铺供应量极大。
从目前已经开始销售的商铺项目来看，如盛
天茗城1期商铺、保利·
东盟国际第一街等，都受到了投资者的追捧。
加之因为是正在开发区域，售价相对城市中心有明显优势，未来随着入住
人群的增多，投资“钱景”看好。
在售商铺详情一览
保利·
东盟国际第一街
东盟国际第一街位于桂雅路与朱槿路交汇处，正处于东盟国际商务区“一心五街十二园”核心区域，东面临近友谊广场。
其商业建筑面
积约为2.5万平方米，共由12栋1~3层的商业楼栋及沿街商铺组成。
东盟国际第一街是具有东盟风情特色的商业步行街群，即将推出的4期产品以30~40平方米的小铺为主，价格未定，目前已销售并交付使
用的铺面租金可以达到70~100元/平方米·
（王一纯 文）
仙葫
商圈渐成
升值迅猛
综合商圈初具规模
南宁市仙葫经济开发区面积有11.31平方公里，人口有3.6万。
目前已经开发完毕或正在开发的楼盘有近30个，大多以住宅为主，其中达千户的
楼盘有3个，达两千多户的楼盘有3个，规划5000户的楼盘有一个。
以前在仙葫购房，曾经令购房者为之担忧的商业配套，如今已经初具规模，
形成了以东方广场为核心的综合体商业街。
同时，区域内不少楼盘均设有商铺作为小区配套，如方正·
假日风景、海荫国际花城均有商铺在售，价格在6000~10000元/平方米不等。
东方广场、正泰路形成中心街区
仙葫比较繁华的地段集中在东方广场附近一带。
东方广场位于仙葫达到与蓉茉大道交汇处，是仙葫片区收割商住两用楼盘，以其片区核心位置
的优势，在2008年成功引进大型连锁超市人人乐后，形成了如今以东方广场为核心的商业圈，向周围辐射扩张。
而连接东方广场的蓉茉市场的
主干道——正泰路，则是仙葫目前最热闹的街道，临街商铺主要经营服饰、饮食、通讯及生活用品百货店等。
200平方米开外的方正·
假日风景
临街打造的百米商业长廊，从商业街的定位和经营状态上也延续了东方广场的商业。
囊括给类消费业态的综合商圈
自2008年人人乐超市进驻东方广场以来，形成了一个以超市为主的综合体商业圈。
超市经营的业态除了日常百货之外还有服装专卖店；
东方广
场临街商铺经营业态有服装、餐饮、房产代理等；
而与东方广场北面一路之隔的金地世家的铺面则以生活用品及各类建材店为主；
在东方广场
西面50米处则是正佳综合市场和蓉茉菜市；
而方正·
假日风景临街商业经营的业态有建材、大型餐饮店、美容店及小超市等。
地段不同
价格有“贵贱”
目前仙葫在售的商铺主要是社区商铺，海荫国际花城、方正·
假日风景和联发·
尚品均有少量商铺在售。
海荫国际花城目前在售商铺只有3间，
面积38~55平方米，价格6000~7000元/平方米，其余商铺已有超市和餐饮店开张营业，租金月19元/平方米·
方正·
假日风情目前在售的是5间沿街商铺，面积74~250平方米，售价8000~10000元/平方米，租金20~25元/平方米·
记者从二手房中介公
司了解到，目前二手商铺转让价格在1.5万元/平方米左右。
与2005年刚推出时的4500元/平方米的均价，上涨了两倍多。
由于该项目位于仙葫达
到中段，除了服务该小区1000户主外，还可以辐射到周围楼盘的消费群体，如昌泰·
盛世家园（998户）和天池山（4800户）。
联发·
商品目前在手的只有一间90平方米的商铺，售价5750元/平方米，是目前在售商铺中价格最实惠的，但目前该项目内商铺租金相对较低，
大约13元/平方米·
不过，楼盘建设完毕后，将有2300多户的业主作为消费支撑，未来升值潜力较大。
（钟荣芳 文）
柳沙
商铺暂缺
前景看好
区域商铺稀缺
柳沙当前已经是高档楼林立，有部分业主已经入住，有部分业主正在装修。
逐渐入住业主的生活需求，让很多人看到了柳沙的商业远景。
但目
前柳沙的商业还处于空白状态，亟待满足人们衣食住行的商业业态进驻。
纵观整个柳沙片区，只有柳沙路上的民发·
大观天下、半岛·
旺角两
个楼盘已经确定底层产品的定位，该区域的商铺物业暂时稀缺。
柳沙路、英华路是主打
该区域目前的商业街主要集中在两条路上，一是柳沙路上的民发·
大观天下一层临街铺面、半岛·
旺角两层商业物业；
而是英华路上的半岛·
康城、半岛·
东岸一楼临街商铺。
亟需生活消费配套进驻
柳沙片区内，有商铺在售的楼盘屈指可数，亟需相应生活消费配套的进驻。
据了解，目前民发·
大观天下一楼已经售出的16间商铺，业态规划
主要有小型超市、药店、诊所、餐饮店、便利店等。
而与其一街之隔的半岛·
旺角，规划商业面积为7000多平方米。
据介绍，一楼将以小型的
餐饮、便利店、生活用品为主要业态，二楼主要以大型餐饮和美容健体保健项目为主。
长线投资
在当前商业氛围尚未成熟的情况下，柳沙的商铺价格不会达到城市中心的高位，但是良好的投资远景也意味着这里的商铺不会太低。
目前在售
的民发·
大观天下的商铺，均价为1.8万元/平方米，租金在80~100元/平方米·
月之间。
半岛·
旺角项目仍在建设中，其商铺是租是售尚未确定
。
对于柳沙的商业远景，一些投资客认为，逐渐入住的居民亟待满足生活消费需求，将催生一个稳定而有潜力的消费空间。
按照政府的规划来看
，日后将有约7.5万人入住柳沙，形成高消费能力群体。
而随着南宁大桥建成，柳沙交通日趋完善，楼盘入住率的提高，消费群体也会随之增加
种种利好因素都给商铺的投资增加领了升值的砝码，从而吸引了一些投资客出手拿下目前在售商铺。
（冼英 文）
商圈分割
缺乏商业中心
西乡塘是南宁市的老城区之一，商业基础较为扎实，城区居住人口众多，为商业的平稳发展打下了坚实的人流量基础。
但目前该区域并没有形
成商业中心，而是被大学路商圈、北湖路商圈和南棉商圈等邻里商业分割成块，西乡塘始终不能像兴宁区一样成为城市市中心。
目前，西乡塘有商铺在售的楼盘大多集中在北湖路和大学-鲁班路一带，如云星·
广东商城、隆源国际花园、同和慧源和嘉汇馨园，均有数量不
等的商铺在售。
大学路和明秀路唱主角
西乡塘片区内有大学路、明秀路、中华路和北湖路等主干道，其中以大学路、明秀路和北湖路的商业最为发达，形成了大学路商圈、北湖路商
圈和南棉商圈等邻里商圈。
鲁班路则是后起之秀，各楼盘均推出了底商，在售商铺数量较多。
以日常生活用品为主
大学路商圈主要以大学明秀路口的城市碧园商业广场为核心，有华联超市、国美电器、肯德基及各种中低档服装店面。
北湖商圈则指北湖路与
明秀路围合而成的商业辐射圈，除了日常生活用品外，北湖路上还有窗帘专卖店及家居卖场。
而南棉商圈则以南城百货为核心，经营业态主要
以餐饮为主。
鲁班路靠接大学路，得到大学路商圈的辐射，但大都以社区商铺为主，各楼盘各自为营，没能形成统一的商业中心，辐射范围极小。
代理瀚林
华府项目销售的广州合富辉煌高级项目总监陈戈介绍，瀚林华府的商业面积大约2万平方米，目前只出售了小部分，剩余的商铺将于近期开始上
市。
业态规划上，将采取差异化定位，结合项目
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