房地产行业简略分析DOC.docx

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房地产行业简略分析DOC

一、房地产行业的经济地位

作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比例。

不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。

特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。

它的重要作用可以归纳如下：

1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；3、有利于产业结构的调整4、为国民经济的发展提供重要的物质条件；5、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；7、可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；9、有利于吸引外资，加快经济建设；10、可以扩大就业面。

以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。

实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

二、房地产行业的特点

所谓房地产行业，是指：

以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

房地产行业的生产成果是房屋不动产，相对于一般的工业行业来说，房地产行业有很大的区别，具有自身与众不同的特点。

房地产行业的发展需要大量资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点：

（一）与国家宏观政策性联系强

房地产作为居民生活中的一种基本消费品，其价格的波动对居民的基本生活影响很大。

政府采取了土地利用政策、产业政策和财政货币政策等一系列宏观经济政策来房地产行业的健康稳定发展。

在现实中，中国的大部分房地产企业的资金

严重依赖于银行的贷款，2007年连续调高银行存贷款利率，给房地产行业带来巨大的资金压力，给房地产行业的发展带来很深的影响。

同时银行业的动态也关联到经济发展，与房地产有着密切的联系。

所以中央政府宏观调控政策对于房地产行业来说是十分敏感的，房地产行业属于典型的政策导向型行业。

（二）地域性明显

虽然房地产也是商品的一种，不过它又有许多和一般商品不同的特性。

因为一般商品都具有趋利性，所以有很强的流动性，投资者会依据不同市场的行情变动迅速做出调整，把弱势市场的商品投放到强势市场，以此避免因个别市场而影响到整个产业。

与其他行业不同的是，房地产行业具有明显的地域性，一旦房地产被投入建设，它就会被“留置”到固定的地方而不能移动和调配。

除此之外，房地产的地域性还体现在价格上，房价因开发项目所处的城市、地理位置、街区位置不同参差不齐，差异很大。

（三）投资额度大，高度依赖融资

房地产行业是典型的资金密集型行业。

在房地产产业的运转中，开发产品造价非常高，需要占用大量的资金，资金的一次性投资额度特别大。

因此在房地产行业运作的每一个阶段，保证资金的充足才能保证企业的良好运作。

对于房地产行业中的大多数企业，银行贷款和销售收入是其最主要的资金来源。

从目前的形势来看，严厉的房地产宏观调控政策使得企业融资和销售收入这两种资金来源都受到严重的挑战，存在诸多的不确定性，导致一部分房地产企业资金链条断裂。

企业管理者不能合理的根据企业的实际情况进行融资，对资本成本没有合理的控制，也会给房地产企业带来巨大的财务风险。

（四）销售收入确认比较特殊

房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及己确认余下房款的付款安排），确认销售收入的实现。

销售收入的特殊性往往造成现金流量和收入不能同步实现。

（五）投资周期长，投资风险大

众所周知，房地产行业的运作是一个长期的过程，房地产企业开发产品需要经过一段很长的时间才能得以全部完成，在这种情况下，周期越长，不确定性就越大，企业的风险也就越大。

首先，房地产本身的开发周期很长，在此期间，外部环境如政治、经济等条件发生变化的可能性就越大，房地产企业开发产品的成本和销售收入的不确定性就越大，直接影响企业利润和企业的资金回收。

其次，房地产产品使用周期的长久性，使得其适应性能与替代性相对来说较差，在人们日常生活日益变化的环境下，房地产产品面临着不能满足消费者需求的风险。

三、房地产行业的现状

（一）政府宽容下的去库存

2015年9月30，首付比例下调，带来了宽松的标志性时刻，对购买普通住宅申请商业贷款的，首付比例下调到25%。

尽管市场普遍认为投资渠道有限，会导致房地产市场是最主要的资金吸纳池，但从三四线城市的投资氛围和投资能力上看均不足，所以通过提高购房杠杆的方式，将最适用于一线城市。

对于一线城市来说，就成为了全国资金聚集地，变相的进行宽松了。

二线城市的宽松，是放开原来加上去的限购条款。

例如，杭州、广东等经济发达地区，主要是采取了取消限购的方式，同时辅之以更低的首付比例和更高的银行贷款利率折扣。

三四线城市的宽松，是鼓励农民工购房落户和推行棚改货币化。

三四线城市的难题在于人口外溢，特别是在经济下行阶段，以一线城市为主的部分城市开始跨过中等收入陷阱，社会分工更加明确，对服务业的人口需求急剧加大，同时，相比于三四线城市的就业来说，一线城市大量职业处于供小于求的状态，也就使得人口向一线城市流入。

同时，三四线城市的产业缺失，又使得两栖农民工超过了真正进城务工的农民工，所以能够带来实质购房需求的农民工数量并不充足。

2010年以后，中国的房地产市场出现了两个变化，第一个是毛利率大顶显现，第二个是城市分化开始出现，且不断加剧。

大量的城市在2010年之后至今房价仍然没有任何涨幅，相比于那时，全国货币发行已经是2010年底的2倍，CPI累积也到16%，也就是说房地产市场严重跑输。

这不仅出现三四线城市，即便二线城市也仍然如此。

由于量价的高度同步，导致房价不涨的城市，尽管地价更加便宜，但是由于去化速度的严重拖累，使得房企仍然去一线城市，也就导致了城市分化的加剧，至2015年，在全国大幅宽松的背景下，房价上涨超过5%的城市仅有5个，上涨超过2%的城市也仅24个。

2016年年初启用新的去库存法则，即“全国货币宽松、一线行政调控”的方式。

2015年4月，M2增速触底，货币投放速度开始加大，从4月的10.8%上升到当前的13.4%，同时，商品房销售金额增速也在4月份首次转正，达到13.3%，伴随持续的货币宽松，销售金额增速攀升到64.4%。

正因为如此，调控开始重新回到一线城市，在上海和深圳已经出台了相关的调控政策。

然而，和历史对比可以看出，当前的调控因为有了去库存的背景，使得力度并不如以往的强，从原来的货币+行政管控，到现在的货币宽松+行政管控。

（二）转型还未完成，地产还是支柱

从国际样本上看，转型期一定是地产的上行期，只不过从企业资金支持转移到居民资金支持。

转型期的典型特点就是开工率开始减少、拿地开始减少，销售面积也接近历史的高点，但价格却并非高点，之后方向的选择在于是否转型成功。

例如，日本、美国在转型期间，均没有出现房价的下跌。

同时，保地产和稳投资开始逐步成为两个包含不同含义的行为。

传统意义上的保地产完全等同于保投资，也等同于保经济。

从投资的驱动要素来分，可以分为购房者驱动和开发商驱动，过去两者中，开发商驱动的占比更高，体现为更高的拿地和更高的开工，而当前，体现为更高的购房者驱动，根据我们的测算，拉动投资的增速中，过去拿地开工和销售部分的修建对投资的贡献分别为2：

1，当前从统计检验上，已经变得和开工完全无关。

经济转型成功，则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑，即便是一线城市也是如此。

当前一线城市的房价已经脱离了收入的轨道，而更多的是依靠首付款或者长辈的支持，很显然这样的购房方式不可持续，所以未来房价收入比迟早会下降，如果经济转型成功，那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入，对房地产的支撑将加强，对于其他三四线城市来说，由于房价并不高，所以经济转型成功是为了激发更多的需求。

（三）2016年1-9月数据分析

前三季度供需量微降，出让金则同比大幅上涨，2016年1-9月，300城市土地供给建筑面积合计14.32亿平米（累计同比-6%），其中，一线城市2777万平米（累计同比-28%），二线城市4.96亿平米（累计同比-2%），三四线城市9.09亿平米（累计同比-8%）。

2016年1-9月，300城市土地成交面积合计11.57亿平米（累计同比-4%），其中，一线城市2439万平米（累计同比-31%），二线城市4.17亿平米（累计同比-3%），三四线城市7.15亿平米（累计同比-4%）。

2016年1-9月，300城市土地出让金合计20848亿元（累计同比+40%），其中，一线城市2836亿元（累计同比-3%），二线城市11752亿元（累计同比+79%），三四线城市约6261亿元（累计同比+16%）。

2016年1-9月，300城市住宅用地供给建筑面积合计6.10亿平米（累计同比-10%），其中，一线城市915万平米（累计同比-53%），二线城市2.31亿平米（累计同比-2%），三四线城市3.70亿平米（累计同比-13%）。

2016年1-9月，300城市住宅用地成交建筑面积合计5.05亿平米（累计同比-3%），其中，一线城市844万平米（累计同比-53%），二线城市2.05亿平米（累计同比+5%），三四线城市2.92亿平米（累计同比-5%）。

2016年1-9月，300城市住宅用地出让金合计16148亿元（累计同比+55%），其中，一线城市1675亿元（累计同比-12%），二线城市10168亿元（累计同比+103%），三四线城市4305亿元（累计同比+24%）。

单月来看，2016年9月，300城市住宅用地推出规划建筑面积7524万平米（环比+7%，同比-19%），成交规划建筑面积5926万平米（环比-6%，同比-20%），成交土地出让金2774亿元（环比+21%，同比+43%），楼面均价4681元/平米，平均溢价率86%，与2016年8月相比上升14个百分点，与去年同期相比则大幅上升61个百分点，供给/成交这一数值则保持相对稳定。

整体来看，9月宅地市场供地环比继续回升，成交则呈现量跌价涨，尤其是重点城市宅地成交热度不减，带动整体楼面均价首次突破4000元/平，溢价率则高位继续攀升至历史新高。

2016年前三季度，一线城市供地缩量，加上二线城市商品房成交持续活跃，带动重点二线城市土地市场热度持续攀升，表现显著，前三季度出让金总额已超过2015年全年，尤其是二季度以来单月宅地出让金持续突破1000亿，其中9月更是突破2000亿，单月出让金及楼面价均创历史新高。

前三季度受供地紧缩影响，一线城市土地成交量同比跌幅显著，出让金也同比小幅下滑。

而分城市看，一线城市分化明显，北京和广州出让金同比跌幅超50%，而上海和深圳则表现显著，其中上海出让金超1000亿元，总额居全国第二，而深圳前三季度出让金则同比大幅增长238%，出让金总额高达752亿元。

我们认为今年一线城市土地成交相对偏弱，主要是受供地缩量导致，而从市场基本面来看，一线城市安全边际较高，依旧是房企重点布局区域。