中国第六届项目管理大会论文.docx
《中国第六届项目管理大会论文.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国第六届项目管理大会论文.docx（15页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
中国第六届项目管理大会论文
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
1
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
案例分析：
论商业地产项目全程开发决策管理系统的构建
彭涛
（伊凡仕·伯集团上海200011）
[地目系摘产决统要项描策]目管述通开了理过发提构实前供建际期一了参就个系与为商统操项业的作、目地的全业产某景主项大图建目型式立全商的项程业解目决地决全策产方程管项案决理目和策系案思管统例路理的，，系方以也统法系为、作统项步为论目骤项的的和目观组理管点织由理和结，服为方构务项法设的目提计切业出、入人主在点力的商，并资项业源配置、招标采购管理、风险管理等方面提供了很好的全局性的参考视点。
中关图键分词类商号：
业C地93产1决策管理0引言
产和理开有服由关务发于专中的商业切引业人入入地士点项产以倍目开决及感发头策项和痛目管现理的管代理机问项和制题。
目商以笔管业便者理地降试在产低图中开风通国发险过，的的构以历结建及史合一如均点个何，不是商更超一业好过个地的十令产推年很项销，如多目项何国开目在内发管高的的理风项项，找险目目到的管决项商理策目业企管管地业理商系业统地的产实际项案目业例，主和提中供国高的水项平目的管项理目同决仁策共管同理探服讨务如。
何解决上述问题，并且更好的为中国的1案例背景
酒合店资2该式房00商公地4业寓产年，地公，立产司笔体项的者车目高作库的级为和总项澳地建目洲下筑经著面车理名，库积的参约等伊。
与7凡5了0仕该·平公伯方司集米商团，业的功地项能产目包开管括发理零项顾售目问与的团餐一常饮系驻娱列中乐决国，策内单过地身程某。
公中寓澳，建该商招由痛业标于定久地思项产拖痛目不的，业决开笔，主发者项原经在目主历深成要了刻本决数了如策次解桩人功项基坚能目工持定公程采位司、费用新反用传任复、统高修设住层改计宅管设费开理计用发者导与流以致管程及项，理项目项费目开目用本发在严身周推重对期进超于严中支项重。
逐目延步决误陷策，入主管困体理境土服。
务目程”需决作求策为的管项基理目础提管上供理，了以服系系务统统的的论出解的发决观点方点，案进提和而出思为在路项项，目目该业开项主发目建前后立期来了以终“一于商个开业项始地目步产全入项程正目决轨全策。
生管命理周系期统开，发为项流2商业地产项目全程开发决策管理系统的构建
本思下路面与将步描骤述如我下：
们是如何通过十个步骤构建该项目的全程开发决策管理系统的。
我们的基¨
深入了解项目现状–包括项目运作的内外环境以及项目的决策管理现状
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
2
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
¨
进行项目管理服务的需求分析-首先是项目的决策管理需求¨
找到项目管理服务的切入点-构建项目全程开发决策管理系统¨
找到构建项目全程开发决策管理系统的发流程”出发点-“商业地产项目全生命周期开¨
构建相关项目决策管理子系统第一步构建商业地产项目全生命周期开发流程图
图虑量了。
研该结并究流行合之程作项后图总业目是具结的在体出商借情来业鉴的况地了，，产我国得项们内到目再外新全次商管生向业理命项地层周目产主期公开要开司发决发新经策流管验人程理和的图层失充。
提败分交教肯了训定该，。
对项图商目1业的是地全一生产个开命实周发际特期应点开用做发的了流、大考程
商业地产项目全生命周期开发流程
物业寿命终止
物业运营阶段
项
目
施
工
阶
段
项
目
前
期
开
发
阶
段
与决可性投目研究策行资项项目投资决策（
批准可研报告
）项目可行性研究
招标目项审手批目续项商店招旗舰采购
详细商业规划设计
项目施工
建施扩筑工初方图设案设计设计计
项目商运竣业营工物管交理付处理物业
项目广告与营销策划管理
项目
融资
获取土地七通一平专卖店招商
物业运营管理策划
市场调研
图1项目的全生命周期开发流程图
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
3
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
由此可见，商业地产的开发流程和普通住宅简而另言外之，，我是先们进将项行旗目舰的运店营招管商还理纳是入先了做建项筑目规开开划发发设全流生计程命？
截周然期不，同其。
重其要中意最义主在要于的：
区别之一，
1
的重要、途商径业，物也业是的商运业营地管产理开是发商商业获地得产稳开定发现的金一流个，重实要现环可节持，续是发商展业的物绝业佳实机现会价。
值最大化
2
业运营、成在功项后目的的增可值行和性租研金究上与涨投对资于决投策资阶回段收就期应的将影商响业。
物业的运营纳入考虑范围，考虑物
3
建立战、略提合前作考伙虑伴建关立系自的己可的行商性业。
物业运营管理团队或和经验丰富的商业物业运营管理公司
4
寻求适、合在商项业目物策业划长阶期段运对营于的项融目资的模融式资。
有更全面的考虑，即不能依赖银行短期贷款，而应
5
业设施、维在护规保划养设费计用阶以段及就材应料在设材备料的选初择投和资设费备用的之选间型取方得面平进衡行，前优瞻化性设的计考。
虑，在以后的物
运顾及融营及而管资日环现理后境实的长失情，期不控况持得和是有不其由物尽他于业快潜国可出在内能售的很带商法多来业律开的物纠发更业纷商大，。
囿投回于资笼自利资身益金实以偿力及还、在对银分于行割商贷商业款铺地，产产以权开实之发现后规滚可律动能的开导认发致识，的而水物无平业法以
由商业地产项目全生命周期开发流程图可以看到，成功的商业地产开发需要：
¨
认真细致的市场调研与项目定位
¨
严谨科学的项目可行性研究
¨
灵活有度、布局合理的商业规划设计
¨
周密的项目融资策划
¨
出色的招商与营销策划
¨
组织严密的项目招标采购管理
¨
高水平的设计与施工组织管理
¨
高效的物业运营管理
第二步构建项目重要决策问题全景透视图
每一另市在个环第场外，一节调在上步研做都：
的可有自基行础己很性有上多研，能重究可力要时以做问，方吗题就便需？
应的如要该构果决对建外策项项包，目目下是管重请面理要本作组决些地织策还简架问是单构题举外作全例地出景。
的前透专瞻视业性图公的。
司规在？
划项与目决开策发：
流例程如的，费高用层营？
管销风理策险班划？
子：
外是需地在要可本考以地虑聘聘的请请问到还题吗是有？
外人地员外聘组地请织聘？
？
请本销的地售优可费点以用和聘？
缺请绩点到效？
吗考费？
核用本？
？
地激风聘励险请机？
的制优？
点销和售缺时点机？
？
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
4
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
销售价格？
自己持有物业比例？
商场开业时机？
等。
在项目的全生命周期开发流程图中的相应重要项决目策业问主题通全过景透该视图可图以！
达到以下目的：
环节中填入类似重要决策问题，就构成了项目¨
在项目策划阶段就对整个项目的开发流程有全面的了解¨
可并以可从以项有针目对的性策划的收阶集段就相关了信解息到以后每一个关键开发环节需要作出哪些重要决策，¨
有机会考量自己是否有能力作出这些决策¨
可以据以决定哪些专业服务需要外包¨
是决定项目的组织架构和有效配置人力资源的重要参考¨
而项可目以管清理楚顾了问解通项过目该管图则理可顾以问达的到工以作下内容目和的：
范围，以减少不必要的矛盾和冲突¨
对整个项目的开发是一次事先预演，可以更好的协助项目业主作出决策¨
对自己的工作范围和项目的范围可以事先与项目业主进行清楚的界定¨
可以事先针对那些关键决策点进行高效的信息收集与分析第三步构建项目组织管理架构
有管责，人理实正架力际构确资行的与源使决基以总策本及经可职起理以责始的利的于职用清基权的晰本。
依外的制职据部定。
责智项力与该目责资项的任源目组，[的1]而织。
组项管根织目理据管架的项理构全目架生与董构基命事如周本会下职期的：
责开决需发定要流，考该程虑项是项目制目由定常的项特务目副点的总和组负现织
制司来了需说项要，目实说可际明行上的性就研是是，究一上报个述告以组，同常织时务结设副构计总看图了为似2整项职项个目能目项经组组目理织织开的，管发但项理流是目架程，管构对以理于及团项进队行目。
由单总个体于项进项度目目计管开划理发与的顾现问房金主地流导产编计公事划同提，与项交技目项术管管目理月理顾度的问报同在时告实。
，也际另是承外以担，常着该务技组副术织总副架为总构首职其的责实项，也负目决责管定整理了个团项项队目目的决的参策招谋执标长行采，情须购况向战的澳略汇洲策报投划沟资实通方施程的、序董合。
董事会
常务副总
行政副总
营销副总
工程
/
开发部
办公室
财务部
技术副总
/
项目管理顾问
营销中心
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
5
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
第四步构建项目决策权限与时限管理距阵
揽的的决决决针策策策权权对在以客限利和往观；而时项上规限目要定求进决决不行策策了同管时定的理限义时权是。
限限分由。
不清于明决项，策久目权拖的限时不的效决目性的的混决在乱定于局了避面决免，策我有的们关时在决效第策性三人，步而推且的卸决重基础策要上程责对度任不项或包同目值得一提的是，等到最后一刻被迫做出决策
[2]
并果要。
按的因。
照此项，目根决据策事管先理拟系订统的的项要求目进总行体主进动度的计、划有以计及是划随人有着类步项的骤目通的进病决展。
策不并，断避且完往免善被的会动详决造细成策进严是度至重计关的划后重，要可请以在行定业义表为内1“中的是，专关家尚系参应到结与项合并目项提成目供败实方的际案决对情策比况，分对涉析项及，目金最决额后策在由重人董要民事性币会分5在类00进1万-行3元定个以月义上之。
，内例这作如些“出决重决策大策往”决。
策需”表由1项于目篇决幅策所权限限，与其时它限有管关理详距细阵定义项在目此不决多策赘述重。
要性分类决决策策时权限限重1董-3大事个会月很1常4-重务2副1要天总7分重-1管要4副天总部一2-般7门天经理执执紧行行急应应急急方方案案规规定定的成需败与要说企明业的的兴是，亡项，目越的需决要策最权高限决与策时层限用是相密对不充可分分的的时，间越进是行重非大常的慎决重策的越研是究关！
系到项目第五步构建项目决策管理责任矩阵
策阵表责，不表任2仅划项2可分中目以的的决对合决策决理策管策性项理责。
目责任实任做际矩到上阵一来目自了项然目，全也生可命以周观期察开到发项流目程决。
策通过的重构建要性项目分布决情策况管以理判责断任决矩
No一.决项策目项前目期决策董事会副常总务分副总管经部门理举例111...123市项项场目目可融调查资行与性方研营案销究报策划告报告…二……项目招商与广告营销策划
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
6
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
需要说明的是，上述三、四、五步是互相步补充和深化。
关联的，第四、五步实际上是对第三步的进一第六步构建项目决策支持系统
术统这经正，该济是记与录项项政的目目策是管的法项理决规目顾策等管问支资理的持料顾重系；问要统第价及可三其值以部公所视分在司为由；在由第能过三二够去部部实的分分时项构是为目成项项管的目目理：
管提实第理供践一顾技中部问术对分收、类是经集似一济的项个与项目决法目的策律所宝支在等贵持决地经数策的验据支有总库持关结系技的，专另过家外程上，所中由构，述于任成系商何，统业忽不实物视管际业或这上的轻些是消专视由费家项3模是个目式动所来往在态自子项地具系目有有统管关显构理专著家成顾的的的问地意，公域在见司性的还项，目做是在法项面商临都目业是重业规不要主划另可决设取外策计时的聘与。
，请建三的筑。
者规缺划一设不计可的。
第七步构建项目决策管理流程
视题会为合导项致理目不的决同项策的目管管决理理策的质流管量程理。
保流证图程可措3以施是使之决一得策。
项问需目题要的由说决项明策目的管公是理司，部能不够门同经按级理照别预提的定出管时程理序的人决顺员利策提进管出行理的，流也决程可策。
以问
项
目
决
策
管
理
流
程
董事会常务副总主持组分决织管策并副方提总案出初步提部出门的要经问求理题决策外聘专家办公室
讨论决策编制决策文件
提（出如初果步需决要的策方话案）
审核决策文件
预计主涉持及决金策额会议
50
以上？
万
最终或决需策要？
董事会
案汇并总分向常析初务汇副步报决总做策初方
决策跟踪记录卡
参加决策会议（如参果加需决要策的会话议）
讨论决策
执行决策
是否
提出初步案决策方参加决策会议
（并了及报解时或执向备行董忘结事）果会汇（监督及分并时发评向决报估常策）执务文行副件结总果汇反馈执行结果图3项目的决策管理流程（决策问题由部门经理提出时）
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
7
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
第八步构建项目重大决策风险管理系统
析，其首将所次先有，，我我风们们险在制要项定点目填了的入项全流目生程风命险图周中管期控的开相计发划应流：
环程节图，的就基构础成上了，项对目流的程风中险的要各点个全环景节透进视行图风！
险分¨
明确风险管控责任¨
风险识别与分析¨
理这些系我风统们险是风我进针行们险对商处所有效构理业跟与建地控踪的产制处项项理策目目略和决的记风策录管险特，理从征系而，统通可的过以核专大心业子的降系风低统险项。
管目理决软策件的在风项险目。
商全业程地开产发的过风程险中对管别与最管后理，风需险要对强于调项的目是的在成商功业至地关产重开要发！
前其期价导值入在风于险：
管理的重要性（见图4）。
尽早的识¨
可以达到最好的风险管理效果¨
而令处人理遗憾风的险是的，费在用最商低业地产的开发过程中，上述两点往得不到人们的充分认识。
图4开始项目风险管理的时机第九步设计项目决策跟踪记录卡
项表目3的项决目策决执策行跟情踪况记应录该卡得到有效反馈。
表3是我们采用的一个项目决策跟踪记录卡。
I1D决策-细节描述决策责任人日期（执行人、决执策行执时行间情与况结果描述）…2
项目进展
影响项目结果的能力
早期开始风险管理程序，
实现最大的利益
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
8
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
通过该记录卡，项目的决策管理责任与效果能够得以追第十步构建项目决策流程溯，经验教训可以得到总结。
前面所有的九个步骤都是为了这一步能够成功所做的铺垫。
详见图
5
。
由该图可以看到：
¨
正确的项目决策流程也是决策质量保证措施之一
¨
决策的过程是检验项目组织结构效率和项目管理团队执行力的过程
¨
决策的过程是风险管理的过程
¨
决策的过程是集思广益，整合资源的过程
¨
决策的过程是不断沟通反馈的过程
¨
决策的过程也是不断学习与积累经验的过程
项
目
决
策
流
程
决策反馈阶段
实施决策阶段
决策阶段
决策准备与分析阶段
决策小组：
实选择施方方案案?
分管副总的权限
?
常务?
董事会决策小组：
制定权衡备方选方案案?
分管副总的权限
?
常务?
董事分会管副总提出问题者：
定义问题?
职能部门经理?
分管副总?
董事会成员?
其他分重管要副项总目干系人
?
目标?
挑战?
机会?
处理时限要求?
事实与数据?
限制条件?
主要项目干系人?
专家咨询?
收集信息汇总分析其它意见和假设
职能部门经理
?
制定实施计划?
知会主要项目干系人?
反馈实施结果妥协与折衷分管副总监督与评估实施效果
?
实施结果?
程序与流程?
意见反馈?
监督评估?
总结经验教训?
决策跟踪记录卡最系后统存进入档决策支持
?
头脑风暴?
进一步信息收集?
决策支持数据系统
?
如考足果虑预实期施要方求结果案，不？
重满新
?
确定重要判断原则?
进一步信息收集?
发现优势和局限性?
权衡与化?
风险分析?
决策矩阵?
常识与直觉?
...
中，通所有过的以重上要十决个策步是骤，经我过们充就分构研建究图了和5一审项个视目项过的目的决的。
策决可流策以程管有理效系避统免，盲可目以决确策保现在象项的目发开生发。
过程3几点思考
3.1对商业地产开发进行有效的项目决策管理的必要性
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
9
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
3.1.1中国商业地产开发项目的决策管理现状
根据中国商业地产联盟秘书长王永平先生其目之次首一，赢先错在利误，于的三采开分用发之了流一错程持误导平的致，开三项发分目流之业程一主。
对亏其整损后个。
果而项是根目介在据开绍项笔发，目者目过的的前程策了中中划解将国阶，要商段那作业就些出地决运哪产定营些的了亏决运项损策营目的心情失商况中败业无是的地数，命三产，运因分项。
成而自资往己本组的和成对预某的于些期项决收很目益策多公造管的司成，理项他规重目们定大决本之消策身外极问并，影题其无或响它成。
手的最熟足母的后无公项，措司由目，或也于决拖并很策延非多管决人商理策们业程或想地序盲象产，目除的开决了那发策个样项，会别目以比将是致较自一于成己方对的功出项项的地目母另目的一公决工司方策期出有管、理程大序量移事植到实表项明目，公很司，多或项者目母业公主司的根项本目就决没策有管什理仍么然项处目于决直策觉管和理粗程序放可的供水移平，植令。
人堪忧。
3.1.2中国商业地产开发项目的高风险呼唤高效的项目决策管理服务
物同还业之有鉴使处复用。
于杂也环的商就境项业是、目地说风融产，险资开商、策发业收划不地益、仅产和旗涉开人舰及发才店认与素的真住质招细宅要商致开求和的发等物市在方业场开面的调发也运研模有营与式着管项、显理目经著等定营不，位模这同、式些，高、对都水融商是平资业和的模地住商式产宅业、开开规赢发发划利截商设模然的计式不资、、决此源整，策合在管能商理模力业式要地求和产落非开后常发的高中；项引同目入时管以，理项对手目商段风业与险地思管产维理开，为发都核规使心律得子的商系不业统了地的解产项或的目一开决知发策半孕管解育理，了系直很统觉高实粗的属放风必的险要项。
。
因目
3.2项目决策管理系统的构成
不决需仅要策我站适管合在们理各子所商构系自业立建统地即场的产，可商项针。
业目对一地的各个产开自具开发项有，发目也普项适的遍目特合意全任点义程何对的决别流项策的程目管加类决理以型策系调项管统整目理是，的系为并项统商且目如业根业图地据主产6实以所项际及示目流承。
业程包主构商量建等身一，订只系做不列的过的，权项限目决策
&
管项理目决流程策时限项题目透决视策图问项风目险决管理策跟项踪目记决录责项策卡任目决距策阵组项项流目目织程决架管构理策支项持目决系策统
图6项目决策管理系统
我们大量的研究表明，正确的项目决策源自于：
_
对于项目开发流程的正确理解，_
一个职责清楚的项目组织管理架构_
合理的项目决策权限与时限_
清楚的、可以追溯的决策责任_
合理的项目决策管理流程_
强有力的项目决策支持系统_
有效的项目决策风险管理_
有效的项目决策跟踪与反馈_
科学的决策流程
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
10
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
尽管西方学者如西蒙对于“解决问题”与“决策”的意义做了清楚的区分
[3]
动者组都是合项包目括影决响策特管定理的系决统策中密，不监可督决分的策程解序决，项修目正决决策策问实题践的二，个并阶提段供。
决而策主资要源的决，策但管是理，二活
[4]
如头另脑风外暴，在法对、候决选策方距案阵的、权衡与比较中，可能用到很多决策与风险管理工具、软。
件与技巧，
NGT
商思广业益地，产在项经目过的科复学杂严性谨，的项决目策业分主析投尚与票应评法借估、助之决训后策练再模有做拟素决、的断蒙项，特目则卡管可罗理以模专大拟业等人减士少，与项不行目一业决而内策足专的。
家失由，误于集。
根据前面的案例分析可以看到，我们构建的项目决策管理系统的具体特点如下：
¨
以解决项目决策问题为强烈导向，贯穿于项目始终¨
既从宏观上把握项目决策要点和风险要点，又注重细节¨
以项目风险管理系统为核心子系统¨
构建于项目策划阶段，是取得风险管理效果的最佳时机¨
从构建正确的项目开发流程入手，奠定了项目成功的基础¨
是一个主动的决策管理控制系统¨
是一个强调决策科学化、民主化与专业化的管理系统¨
是一个强调决策质量保证和控制的管理系统¨
通过和项目业主的互动来构建，是属于业主自己的系统¨
另外，该借实项践目鉴，决整自策合成管了体理中系系外统学还者具的备大其量它研特究点成：
果并运用于中国商业地产开发的项目决策管理¨
普遍适用性_
适合任何别的类型项目的项目业主以及承包商等_
只需针对各自项目的特点设计流程，并且构建相应的决策管理子系统即可¨
简单实用性
从构建正确的项目开发流程入手，简单易于理解_
根据项目实际情况和项目决策重要程度，可繁可简3.3如何找到项目管理服务的切入点？
业主项的目需管求理和服项务目应的打特破点常，规利，用为一项切目可业以主利提用供的物宝有贵所智值力的资服源务协，助那项么目就业必主须作深出刻正了确解的项决目体策。
现而项通目过管构理建服以务解价决值一的系有列效项途目径决之策一问。
题为强烈诉求的项目全程开发决策管理系统，则是
4结语
管理由系于统，商该业系地统产的开有发效的性高在度实复践杂中性也与得高到风了险证性明，决。
尽定管了商商业业地地产产开开发发需的要规范有效化和的现项代目项决策目
中国第六届项目管理大会论文
–
北京
–2007-10
第
11
页
共
12
Copyright2007
彭涛
仅限复旦大学地产总裁班同学内部交流
未经作者同意
请勿外传
管理的普及在中国任重道远，但是，如果我们交先则流进将，理会出念共，现同致一提力个高于利商提益业高相地中关产国人开商都发业乐的地意项产见目开到决发的策
升级会员 