雄业大酒店报告修改.docx
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雄业大酒店报告修改
致委托人函
昆明雄业大酒店有限公司:
受您的委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对由昆明雄业大酒店有限公司拥有产权的，位于昆明市北京路907-909号的雄业大酒店（详见委估房产明细表）进行市场价值评估，估价时点为2012年02月08日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为：
￥13862.35万元
（大写:
人民币
元整）
委估房屋评估价值明细表
坐落
房屋所有权人
用途
总面积（㎡）
楼层
建成年代
结构
平均单价
（元/㎡）
总价
（万元）
昆明市北京路907-909号
昆明雄业大酒店有限责任公司
住宅
非住宅
11752.47
1-10
2004
钢混
11795
13862.35
（以上内容摘自房地产抵押估价报告书，欲全面了解本评估项目情况，应认真阅读本报告书全文。
）
特此函告
昆明云润房地产评估有限公司
2012年02月08日
委估房产明细表
序号
产权证号
房屋
所有权人
房屋坐落
房屋
结构
所在
层数
建筑面积（㎡）
设计
用途
备注
1
昆明市房权证西房管字
200733802号
云南雄业集团有限公司
昆明市环城北路907-909号
混合结构
1-10/10
9127.41
住宅
现整体作用雄业大酒使用
2
混合结构
1-2/2
792
非住宅
3
混合结构
1-2/2
970.76
非住宅
4
混合结构
1/1
142
非住宅
5
混合结构
1-3/3
720.3
非住宅
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布建住房[2006]8号《房地产抵押估价意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
6、在本评估报告中评估人员王志萍、杨华对估价房地产进行了实地查勘。
7、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。
8、本估价报告需估价人员盖章及加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。
9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，本估价报告的全部和任何一部分内容不得向委托方、报告使用者和报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发表。
凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何责任。
11、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对价值均产生一定的影响。
本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
12、本估价报告由昆明云润房地产评估有限公司负责解释。
注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
1、评估价值是在委估房地产及附属设施未设立过任何抵押、担保的假设条件下成立。
2、本报告以估价对象在估价时点处于完好状态，对于其内部结构及隐蔽未暴露部分，假定其是合格的。
3、不考虑特殊买家的额外出价。
4、本报告以保持委估对象的现状评估其价值。
5、本次评估值为房地产抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房地产估价人员知悉的法定优先受偿款。
6、评估房地产之建筑面积以委托方提供的面积为准，我们未进行实地丈量；
7、出于对评估目的的考虑，估价结论包括装修费；
8、评估价值中未考虑预计转让应交纳的税费等款项；
9、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响，如遇有以上情况，不能直接使用本报告。
10、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
11、本次估价未考虑其它用途对估价结论的影响。
12、估价结论是根据委托方提供的资料，对标的物进行现有状况下的评估，本报告仅对标的物的价值负责，估价结论仅为在现有正常市场状况下，在本报告估价假设及限制条件下可能实现的市场参考价值，对于标的物的抵押额度，由抵押权人根据风险自行确定，由此带来的相关风险，本机构不负任何责任。
13、如发现本估价报告文字或数字因校对或其他类似原因出现错误时，请通知本公司进行更正。
房地产估价结果报告
一、委托人：
昆明雄业大酒店有限责任公司
营业执照号：
530103000002966
法定代表人：
杨德英
公司地址：
昆明市北京路907-909号
二、估价机构：
昆明云润房地产评估有限公司
地址：
昆明市白龙路金色年华2期3楼0317、0318号
电话：
（0871）3316177
三、估价对象概况：
本次评估的物业为昆明市北京路907-909号雄业大酒店整体房地产。
昆明雄业大酒店是雄业集团全资在昆明首家采用欧陆风格装饰的准五星涉外商务酒店。
昆明雄业大酒店中西合壁、富丽堂皇、典雅华贵，设有总统套房、豪华套房、标准客房；商务中心，购物中心，中（西）餐厅，演艺厅、KTV包房，水疗、足疗、保健按摩、美容、美发、美体、健身中心，网球、台球、乒乓球、棋牌室，中小型会议室、贵宾会见厅等，是您享受生活、开展商务活动的理想场所。
该酒店坐落于昆明市环城北路与北京路交叉口。
酒店总建筑面积达
平方米，酒店建筑气势宏伟，造型典雅，是该片区的标志性建筑。
昆明雄业大酒店开业时间2005年1月18日，2010年6月局部装修，楼高10层，副楼高3层，是集客房、餐饮、娱乐旅游服务、商务办公为一体的高星级酒店。
酒店设有128个停车位、各类房型共134间、其中套房8套，豪华间13间，单间28间，标间113间等，其中套房装修有不同色调；可根据宾客的不同需求提供多种各具特色的房间类型。
客房内采用高科技智能化服务系统，能够更加方便快捷地为住店宾客提供全面、周到、细致的服务。
酒店内还设有购物中心、水疗、咖啡厅、桑拿中心；特色的中西餐厅，传统生态的滇式菜品、原汁原味的西式佳肴，独具地方特色的宣威“八大碗”地方菜系，是传承云南餐饮文化的代表场所和展示窗口；酒店设有中小型会议室、贵宾会见厅、可同时容纳400人的豪华多功能厅及具备同声传译的新闻发布厅等同时也能为宾客提供不同层次的需求。
昆明雄业大酒店餐饮设施：
酒店以和谐厅、金穗厅、雄业厅、帝王阁、天府宫为代表设有餐厅包房38间，面积从16平方米至96平方米不等。
西餐厅位于酒店一楼，可为宾客提供中西式自助餐和小型宴会，可同时容纳120人就餐。
酒店二楼设有咖啡厅。
昆明雄业大酒店会议设施：
三楼多功能厅：
可容纳人数250人以内，会场面积382平方米；三楼新闻发布厅：
可容纳人数70以内，会场面积168平方米；二楼宴会厅：
可容纳人数200人之内，会场面积352平方米；二楼熊业厅：
可容纳人数30人之内，会场面积94平方米；二楼天府宫：
可容纳人数20人之内，会场面积50平方米；二楼水晶宫：
可容纳人数20人之内，会场
昆明雄业大酒店休闲设施：
健身房、SPA、桑拿按摩、台球、网球、卡拉OK厅、棋牌麻将
昆明雄业大酒店服务设施：
商务中心、洗衣服务、送餐服务、叫醒服务、美容/美发、旅游服务、前台贵重物品保险柜、ATM取款机、收费停车、会议服务、大巴或轿车租赁服务。
酒店一楼设有精品部、大堂吧、总服务台、商务中心、商铺、西餐厅等，西餐厅位于酒店一楼，可为宾客提供中西式自助餐和小型宴会，可同时容纳120人就餐，大小就餐桌共有24张，常年接待各级政要、文人墨客、演艺明星和国内外宾客。
商务中心、洗衣服务、送餐服务、叫醒服务、美容/美发、旅游服务、前台贵重物品保险柜、ATM取款机、收费停车、会议服务、大巴或轿车租赁服务给入住的宾客提供各种便捷的服务。
酒店二楼设有咖啡厅、宴会厅：
可容纳人数200人之内，会场面积352平方米；熊业厅：
可容纳人数30人之内，会场面积94平方米；天府宫：
可容纳人数20人之内，会场面积50平方米；水晶宫：
可容纳人数20人之内，会场等。
其中“雄业厅”“帝王阁”“天府宫”最为代表。
酒店三楼设有多功能厅：
可容纳人数250人以内，会场面积382平方米；新闻发布厅：
可容纳人数70以内，会场面积168平方米；
酒店四楼设有健身房、SPA、桑拿按摩、台球、网球、卡拉OK厅、棋牌麻将等，热爱运动的您可在昆明雄业大酒店4楼得到充分的发挥。
酒店五至十层为客房。
四、估价目的：
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点：
2012年02月08日。
六、价值定义：
房地产抵押价值：
为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场价值：
在公开市场上最可能形成的价格。
公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
七、估价依据：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
5、《房地产抵押估价指导意见》；
6、委托人提供的相关产权资料；
7、估价人员实地查看所得的资料；
8、估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；
9、当地近期房地产市场交易资料及技术参数。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。
具体依据如下估价原则：
1、合法原则：
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。
所谓合法是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
2、最高最佳使用原则：
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。
3、替代原则：
地产价格遵循替代规律，有相同使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。
4、估价时点原则：
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法：
酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是中大型星级酒店房地产，其房地产价值已非各项要素资产的简单估价加总。
本次估价的估价对象是一家经营状况良好的星级酒店房地产，该酒店管理规范评估所需各种资料、数据均可获得，据此我们通过实地查看和对周边区域的调查，确定采用收益法作为本次估价的唯一方法。
收益法是根据估价对象在未来可使用年限（经济收益年限）内使用过程中获得正常净收益的能力，采用适当的报酬率对估价对象在未来可使用年限内各年可获得的正常净收益进行资本化还原，确定估价对象在估价时点的价值。
其计算公式为：
V＝a/r×[1－1/（1＋r）n]
式中：
V：
房地产市场价值，a：
年净收益，r：
报酬率，n：
估价对象获取净收益的持续年限。
一十、估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定于估价时点可能实现的市场价值为：
￥13862.35万元
（大写:
人民币
元整）
十一、房地产抵押估价报告使用提示
1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注:
估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。
3、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响,当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间,是否会出现法定优先受偿权利。
4、定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十二、估价作业日期：
2012年02月08日至2012年02月14日。
十三、估价人员：
注册房地产估价师：
十四、估价报告应用的有效期:
估价报告应用的有效期自报告提交之日起原则上为一年（即2012年02月14日至2013年02月13日），但是市场状况变化很大时,估价报告应用有效期不超过半年。
昆明云润房地产评估有限公司
2012年02月14日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
雄业大酒店是由云南雄业集团采用欧陆风格装饰的涉外商务酒店，坐落于昆明市区黄金地段的北京路907-909号。
酒店总建筑面积达
平方米，酒店建筑气势宏伟，造型典雅，是该片区的标志性建筑。
昆明雄业大酒店开业时间2005年1月18日，2010年6月局部装修，楼高10层，副楼高3层，是集客房、餐饮、娱乐旅游服务、商务办公为一体的高星级酒店。
酒店设有128个停车位、各类房型共134间、其中套房8套，豪华间13间，单间28间，标间113间等，其中套房装修有不同色调；可根据宾客的不同需求提供多种各具特色的房间类型。
客房内采用高科技智能化服务系统，能够更加方便快捷地为住店宾客提供全面、周到、细致的服务。
酒店内还设有购物中心、水疗、咖啡厅、桑拿中心；特色的中西餐厅，传统生态的滇式菜品、原汁原味的西式佳肴，独具地方特色的宣威“八大碗”地方菜系，是传承云南餐饮文化的代表场所和展示窗口；酒店设有中小型会议室、贵宾会见厅、可同时容纳400人的豪华多功能厅及具备同声传译的新闻发布厅等同时也能为宾客提供不同层次的需求。
酒店一楼设有精品部、大堂吧、总服务台、商务中心、商铺、西餐厅等，西餐厅位于酒店一楼，可为宾客提供中西式自助餐和小型宴会，可同时容纳120人就餐，大小就餐桌共有24张，常年接待各级政要、文人墨客、演艺明星和国内外宾客。
商务中心、洗衣服务、送餐服务、叫醒服务、美容/美发、旅游服务、前台贵重物品保险柜、ATM取款机、收费停车、会议服务、大巴或轿车租赁服务。
酒店二楼设有咖啡厅、宴会厅：
可容纳人数200人之内，会场面积352平方米；熊业厅：
可容纳人数30人之内，会场面积94平方米；天府宫：
可容纳人数20人之内，会场面积50平方米；水晶宫：
可容纳人数20人之内，会场等。
其中“雄业厅”“帝王阁”“天府宫”最为代表。
酒店三楼设有多功能厅：
可容纳人数250人以内，会场面积382平方米；新闻发布厅：
可容纳人数70以内，会场面积168平方米；
酒店四楼设有健身房、SPA、桑拿按摩、台球、网球、卡拉OK厅、棋牌麻将等，热爱运动的您可在昆明雄业大酒店4楼得到充分的发挥。
酒店五至十层为客房。
餐饮设施：
酒店以和谐厅,金穗厅,雄业厅,帝王阁,天府宫为代表设有餐厅包房38间,面积从16平方米至96平方米不等。
西餐厅位于酒店一楼,可为宾客提供中西式自助餐和小型宴会,可同时容纳120人就餐。
酒店二楼设有咖啡厅。
会议设施：
酒店配备有多个会议厅容纳人数20人到250人之内不等：
三楼多功能厅：
可容纳人数250人以内，会场面积382平方米；三楼新闻发布厅：
可容纳人数70以内，会场面积168平方米；二楼宴会厅：
可容纳人数200人之内，会场面积352平方米；二楼熊业厅：
可容纳人数30人之内，会场面积94平方米；二楼天府宫：
可容纳人数20人之内，会场面积50平方米；二楼水晶宫：
可容纳人数20人之内，会场面积51平方米。
服务设施：
商务中心,洗衣服务,送餐服务,叫醒服务,美容/美发,旅游服务,前台贵重物品保险柜,ATM取款机,收费停车,会议服务,大巴或轿车租赁服务0
休闲设施：
健身房,SPA,桑拿按摩,台球,网球,卡拉OK厅,棋牌麻将
酒店主营业务（客房、餐饮、娱乐、会议、水疗等）为酒店自主经营项目，商铺为出租经营项目。
酒店设施：
热水系统、自动喷淋消防系统、烟感消防报警、网络接线、智能系统及监控系统等。
酒店基本装修情况如下：
外墙：
彩色外墙砖；大堂：
地面铺大理石地砖，内墙贴大理石，顶面为艺术吊顶；走廊：
地面铺抛光地砖、部分铺地毯，石膏板吊顶；客房：
地面满铺地毯，内墙贴墙纸，部分房间带电视背景墙；卫生间：
防滑地砖，内墙贴瓷砖，铝板吊顶。
酒店房产产权状况详见《委估房产明细表》，酒店土地产权状况见下表：
序号
土地证号
土地使用权人
宗地位置
土地用途
使用权类型
土地面积（㎡）
终止日期
1
昆国用（2007）第00739号
昆明雄业大酒店有限责任公司
昆明市盘龙区联盟街道办事处环城北路907-909号
商业
转让
4782.50
2042年02月28日
二、区域因素分析
1.地理位置:
估价对象雄业大酒店位于昆明市盘龙区联盟街道办事处环城北路907-909号，位于昆明市主城区内，处于北京路与环城北路交界处，其四至为：
东临昆明市盘龙高级中学、南临环城北路、西临北京路、北临长寿路。
2.交通便捷度：
估价对象处于北京路与环城北路交界处，酒店背面就是昆明北站，附近还可乘25、70、85、71、50、29、91、86、23、102、9、7等公交车。
其中距离昆明巫家坝机场12公里、昆明火车站6公里、东风广场3公里、翠湖公园5公里。
3.公共配套设施、基础设施状况：
附近有昆明动物园、国济医院、华盛医院、桃源小学、昆明铁路第五中学、沃尔玛购物广场、中国银行等配套设施。
4.环境质量：
酒店周边没有明显的污染企业分布，无明显大气污染及水污染，周边绿化率一般，空气质量较好，综合环境质量较好。
三、市场背景分析：
1、昆明的地理位置和自然环境
昆明是云南省省会，我国首批历史文化名城，国家一级口岸，是面向东南亚、南亚的国际性商贸旅游城市，是我国通向东南亚、南亚的重要交通枢纽。
昆明具有悠久的历史文化、得天独厚的气候条件、丰富的物产资源和绚丽多采的风土人情，是世界上少有的全天候的旅游城市。
昆明地处云南省中部，总面积2.16万平方千米，辖区内有盘龙、五华、官渡、西山、东川五区和安宁市以及呈贡、晋宁、富民、宜良、高明、石林、禄劝、寻甸八个县。
城区位于东经102度43’，北纬2502’。
距北京2100千米（航空），南达中越边境515千米，西抵中缅边境816千米，西南至中老边境906千米。
昆明是一个多民族的省会城市。
至2000年末，全市总人口578.1万，少数民族人口，约占总人口的13.7％。
昆明地区地形北高南低，绝大部分地区海拔在60.000—2800米之间。
城区座落在滇池盆地北部，三面环山，西南濒临滇池，湖光山色，天然成趣，具有良好的空间环境。
昆明市地处北回归线以北的云贵高原，属亚热带高原季风气候，在高原面上四季变化不十分明显，但干湿二季格外分明，“四季如春，遇雨成冬”，以“冬无严寒、夏无酷暑”而享有“春城”的美誉。
年平均气温15.1摄氏度。
昆明市自然资源十分丰富。
矿产资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等，其中以磷、盐、铁矿最为丰富。
磷矿储量居全国七大磷矿之首，总储量46亿吨，品位高，大部分可露天开采。
盐矿储量居全国内陆盐矿第2位，总储量约138亿吨。
铝土矿、石英砂及钛矿储量较为丰富，是昆明较有开发潜力的矿种。
市域内有出露温泉50余处，其中60度以上的高热温泉有3处。
2、社会经济发展状况
近年来，昆明市抓住西部大开发战略的实施、中国东盟自由贸易区建设和泛珠三角经济区启动等历史机遇，加快发展，城市综合实力明显增强。
2011年上半年，昆明市国民经济增长平稳较快，全市经济呈现投资大幅增长、消费增长较快的特点。
初步核算，上半年昆明全市生产总值（GDP）1076.97亿元，同比增长13.7%。
其中，第一产业实现增加值42.73亿元，增长6%；第二产业实现增加值507.04亿元，增长15.7%。
第三产业实现增加值527.2亿元，增长12.5%。
上半年，昆明市城镇居民人均可支配收入10924元，比去年同期增长9.8%。
3、区位优势
昆明是云南省的政治、经济、文化中心，地处“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位，是东盟“10﹢1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作圈的交汇点之一，随着国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼、昆仰公路等一批重大基础设施的建成，昆明必将赢得更为广阔的发展空间。
4、城市发展及规划
2011年，为市以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点。
具体有：
第一，优化用地布局，加大城市更新力度，积极对地下空间进行开发建设；第二，继续生态环境的治理，加强滇池治理、水源保护区及湿地建设；第三，加强城市公共交通系统及对外交通的建设，以轨道交通和“四环十七射”为重点，启动步行与自行车系统，积极建设低碳城市；第四，落实保障性住房建设，以体现规划的公共政策属性；第五，加强市政基础建设及公共服务设施的建设，以提高昆明的综合竞争力。
通过以上工程的实施带动，促进经济发展提速，城市形象提升，重点行业突破，社会领域和谐，实现超常规、跨越式发展。
5、昆明市近期房地产状况
2009年昆明楼市摆脱了2008年低迷的状态，呈现了量价齐升的态势。
成交面积上比2008年高出214万平米，增幅达42%，成交金额比2008年高出144亿元，增幅61.43%。
2009年是昆明城市发展进程加速的一年，二环快速交通系统全线通车，新机场开工，轨道交通建设提上日程，城中村改造有条不紊进行，昆明宜居性越来越突出，为昆明的楼市的发展提供了硬件的支持。
受2008年大市场影响，抑制已久的刚性需求以及投资型需求在2009年得到释放，共同促成了2009年楼市的强势反弹。
昆明作为二三线城市，受大环境的影响并不太明显，昆明在2008年受市场冲击不大。
另外作为省会城市，具有极强的吸附能力。
这些因素让昆明楼市得以较为平稳的发展。
2009年市场一片向好，地王频现，房价一路高走。
国家的宏观调控力度加大，在12月底连续出台遏制房价快速上涨等相关政策，在一定程度上造成了恐慌性购房需求，促进楼市成交量上升。
2009年12月份，国家遏制房价政策频出，一些恐慌性购房需求纷纷出手，在这个月昆明商品房成交套数冲破万套大关，成交面积也突破100万平米。
2010年至2011年，北京、深圳等多个城市一、二手商品房成交量都出现了不同程度的下跌。
但昆明的房地产市场的情况与其他一线城市作对比，昆明的房价还是属于一个可以承受的水平。
2010年是昆明城市发展较快的一年，加之其周边几个卫星城（一个是呈贡、一个是空港经济区、一个太平镇）也发展起来，昆明的房价走势呈稳中带有上涨趋势。
而昆明2011年房价走势要
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