捷商务酒店可行性报告0625修改.docx
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捷商务酒店可行性报告0625修改
一、前言
1-1项目背景
按照沧州市第一塑料厂对原厂区及办公场所的改造再利用整体规划，本着充分利用现有资源和区位优势，为第一塑料厂创造新的利润增长点的原则，我公司经过市场调研，决定投资位于新华路与朝阳街路口的原沧州市第一塑料厂办公楼，建设一家具备餐饮、住宿、娱乐、会议等多功能于一体的快捷商务酒店,使之成为一塑原厂区改造计划的重要组成部分，并为沧州一塑的再发展作出贡献。
为此我公司经过认真的筹划准备、细致的调查研究及慎密的分析预测，编制本报告，敬请审批。
1-2项目目的
1-2.1整体目标
（1）配合沧州一塑厂区改造计划，打造具备餐饮娱乐、旅客住宿、商务会议的多功能酒店。
（2）紧抓沧州市的经济发展契机，整合优势资源，发展酒店主业，强化自身优势。
（3）通过对已有建筑的合理规划，以较少的资金投入，争取较大的市场收益，为沧州一塑创造新的利润增长点。
（4）引入专业的酒店管理团队，确保酒店健康可持续发展，打造一流的商务酒店品牌，领跑沧州市商务酒店市场。
1-2.2项目契机
（1）沧州拥有丰富的旅游资源
“一部《水浒》传天下，无人不知古沧州”。
沧州作为一座历史文化名城，不仅拥有沧县铁狮子、东光铁佛寺、献县大教堂等名胜古迹，还拥有“黄骅冬枣园”“泊头梨花园”“海兴湿地”“任丘白洋淀”等自然旅游资源。
而“吴桥杂技节”“沧州武术节”等文化旅游已经形成了向世界介绍沧州的知名品牌，每年都吸引大量中外游客慕名而来，流连忘返。
沧州市具备历史、自然、文化等多重旅游资源优势，蕴藏着丰富的旅游潜力，必然为旅游、餐饮、旅店等服务业带来巨大的商机。
（2）沧州拥有便利的交通优势
沧州位于河北省中东部，是北京、天津的南大门，自古就是南北往来的要冲。
由京沪、京珠、沿海、石黄等高速公路形成了高速公路网络，方便连接北京、天津、石家庄以及山东等大中城市及外省，而京沪高铁、京沪铁路、朔黄铁路形成了连接东南沿海及内陆的快速旅游及货运通道，近年来，随着黄骅大港的建立，又为沧州开启了面向广阔海洋、走向世界的窗口。
便捷的交通资源使得沧州成为沟通南北，连贯东西的重要纽带，必然为沧州的商贸及旅游提供得天独厚的优势。
（3）沧州拥有巨大的发展潜力
除了旅游和交通优势之外，沧州作为“环渤海经济隆起带”的重要支点，拥有巨大的发展潜力。
每年一届的管业商贸洽谈会和皮草交易洽谈会成为沧州对外交流贸易的重要品牌，为沧州带来了巨大的经济效益，黄骅大港的建成，进一步提升的沧州的整体竞争实力，渤海明珠沧州因而又一次焕发光彩。
此外，按照沧州市的建设规划，沧州高新技术开发区将成为沧州市新的经济增长点，必然会吸引大量的中外商贸旅客来沧投资，带动沧州的经济飞速发展。
综上，未来沧州市的旅游、商务等客源必然呈现爆炸性增长趋势，沧州市委市政府制定的远景规划中，也将“把经济服务业打造成全市新兴主导产业”作为十二五我市发展的战略目标，大力扶持经济服务精品工程，精心打造沧州旅游、文化、休闲的整体形象。
因此，得天独厚的资源和区位优势以及政府的政策扶持为沧州市宾馆业的发展提供了优越的条件，在沧州投资建设一家具有较高接待能力和服务水平的快捷商务酒店必然大有可为。
二、调查篇
2-1市场调查方法
2-1.1流动调查
对于商铺及部分酒店的调查，采用在大街上对规定的人群随机抽样的方式调查。
2-1.2酒店需求问卷
问卷涉及如下内容：
1、受访者性别；
2、来自哪里；
3、职业；
4、年龄；
5、到沧的目的；
6、到沧的次数；
7、通常外出住什么酒店；
8、选择酒店的原因；
9、选择酒店是否提供宽带功能；
10、入住酒店的价位；
11、出差住宿的标准；
12、入住的酒店位置；
15、酒店应该具备的功能；
16、酒店应该具备的配套设施。
2-1.3调查统计
问卷总数
本次问卷调查合计调查了共500份，有效问卷共377份，有效比为75.40%。
调查问卷分卷情况如下：
市调类型
问卷数量
有效数量
有效比
酒店
500
377
75.40%
有效问卷辨析方法
本次问卷调查总共调查500份问卷，调查过程中，调查组根据现场的情况，进行了如下问卷有效性分析。
问卷卷面分析，调查组先排除了问卷中相互矛盾的影响问卷有效成立的问卷，共123份。
有效问卷总数
本次调查经过筛选，共获得有效问卷377份，有效率为75.40%，高于要求最低60%有效率的市调标准，因此本次市调为有效市调。
2-1.4酒店数据矩阵
2-2调查结果说明
2-2.1沧州市区酒店现状分析
随着沧州市经济建设和旅游产业的迅猛发展，沧州市区的各类酒店如雨后春笋般迅速发展，其中，商务快捷酒店发展尤为突出。
主要呈现以下特点：
一、高档酒店较少，承载能力较弱。
目前我市星级酒店为数不多，较高档的酒店有金狮国际酒店，阿尔卡迪亚酒店等，但当有大型活动如“武术节”“杂技节”时，其接待量有限。
二、商务快捷酒店发展迅速，品牌众多。
目前，入驻沧州市的快捷酒店品牌有如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店等。
此外还有一些本地自主经营的酒店品牌，如金永快捷酒店等。
截止2012年5月在工商部门登记的快捷酒店就超过了20家。
快捷酒店市场已呈现日趋激烈的竞争形势。
三、服务水品参差不齐，市场定位模糊。
面对与日俱增的来沧旅游和经商客户群，酒店数量仍显不足，但由于部分快捷酒店的市场定为模糊，仅局限于打价格战，争抢客源，造成服务水平不高，影响了快捷酒店产业的整体发展。
四、配套设施不全，消费挖掘不充分。
在调查中发现，很多快捷酒店的配套设施不足，有的酒店设置没有停车场，顾客的车辆只能停在路边，有的酒店没有设计会议室，商务旅客的洽谈或小型会议无法在酒店进行，有的酒店没有棋牌室等休闲娱乐场所，顾客的二次消费挖掘不充分。
2-2.2客户群体需求分析
我们对市场客户群体需求进行了调研，并对火车站、高客站、高铁站等客流密集场所进行了问卷调查，主要反映出的问题有：
一、旅游业的蓬勃发展使得越来越多的季节性旅游客人进入沧州地区。
据统计，每年10月份左右，仅来沧参加“武术节”或“杂技节”的中外游客、嘉宾、工作人员超过万人，且平均每人在沧的居住时间超过一日。
二、探亲访友群体，尤其是南方回乡群体逐年增加。
随着京沪高铁的修建完成，上海、南京等东部沿海发达城市到达沧州的时间从过去的十几小时缩短到5小时之内，这使得上海、南京等地已纳入沧州一日抵达圈，随之而来的就是探亲访友的顾客群体逐年增加。
三、商务客户在沧州停留洽谈业务群体与日俱增。
随着沧州经济实力的不断增强，商机不断增多，外来经商洽谈业务的群体日益增多，这其中出部分高端客户外主要的构成是中、低端客户，主要为业务员、企业采购经理、个体企业老板等。
日均消费在两百元以内的客户占总客户群体的75%。
四、客户对住宿条件及服务的要求不断提高。
通过调查显示，受访者普遍认为高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。
而经济型快捷商务酒店最符合大多数客户需求。
且酒店提供免费宽带、24小时热水、订票等服务已经成为酒店必须具备的基础服务需求。
五、道路交通需求成为客户选择酒店的重点。
一座酒店的交通是否便利直接影响了旅客的居住舒适度。
受访者大多选择交通便利的酒店入住，主要考察标准是有无公交车通过、是否临街方便打车、离长途车站有多远、离市中心有多远等。
2-3SWOT分析
2-3.1S—项目优势
*项目地处城市交通主干道，交通便利
*快捷酒店市场处于起步阶段，发展空间广大
*经营管理团队成熟，有利于健康持续发展
*依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快
*依托两侧的学校，商业区，大面积住宅区新项目有相对稳定的客户群资源
2-3.2W—项目劣势
*起步时间晚于其他快捷酒店
*外阜客户群体锁定困难
*人员工资上涨、原材料价格上涨
*推广营销费用投入较大
2-3.3O—项目机会
*本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户
*快捷酒店已成为我城市的主要接待方式
*入住我市其他酒店品牌较多但市场定位模糊
*全国性快捷酒店品牌广告投放相对较弱
*其他快捷酒店停车位置及其他配套设施少
*多数小旅店经营比较随意，脏，乱，差情况明显
2-3.4T—项目威胁
*本地区已出现同类竞争者
*快捷酒店品牌多数已进驻沧州市，竞争压力不断加大
*市内个人快捷酒店对价格下压很大
*快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销
2-4社会经济效益
*我快捷商务酒店品牌建设，将为沧州市的接待能力提升做出自己的贡献。
*我商务酒店结合全厂的整体规划将做出高品味的设计，必将成为项目所在地区的标志性建筑，提升厂区的整体形象。
*给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动厂区的消费增长，促进厂区经济繁荣。
*我商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。
三、决策建议篇
3-1规划内涵
我快捷商务酒店根据建设要求和商业利用价值，将新的规划先初步定位为具备酒店、餐饮、娱乐休闲和停车场等多功能高水准的综合性建筑，依托厂区的整体建设和规划，提升酒店品味和功能优势，形成厂区改造的重要组成部分。
3-2规划决策建议
3-2.1楼层规划方案
沿街一侧（原宴王食府）将设接待大堂、商务中心；后台（鑫诚旅馆和原办公室）将设洗手间、棋牌室、大小会议室、客房。
按照四星酒店标准客房，标准间60间，套间20间。
棋牌室5间，大小会议室各一间。
3-2.2设计方案甄选
我酒店将委托东意日盛设计公司对我快捷商务酒店整体改造方案进行设计，设计者将在对快捷商务酒店所在的区域位置进行充分的分析和理解的基础上，既注重使建筑融入厂区文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。
希望能营造出形象优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为厂区门前的标志性建筑，提升厂区整体形象，为整个厂区增添一道新风景。
该项目地处市区中心地带，新华路从门前通过。
酒店拥有客房80间，设有会议厅、自助早餐厅。
房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。
酒店温馨舒适，配套设施功能完善，酒店外部设有停车场。
为您解除旅途的辛劳。
团体及会员客户还可享受到优惠待遇。
设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力。
整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。
四、执行篇
4-1战略与战术
4-1.1六大策略
（1）整体整合
（2）方案优选
（3）特色出位
（4）错位经营
（5）强调区域特性
（6）集团化管理
4-1.2说明
沧州地区的酒店目前还不注重推广和营销，很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更容易突出。
酒店产业的几大优势
（1）人气旺
酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。
（2）气场足
良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。
（3）管理好
由专业酒店管理团队，统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。
（4）规划好
在规划上有酒店管理团队统一安排，规划、建设、定位等十分明确。
（5）经营成本降低
酒店管理团队规模大，在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。
4-1.3战术沙盘模拟
手法1：
差异化市场营销
酒店差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。
避开竞争对手，抢先占领市场。
市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。
影响酒店业成功的因素很多，如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力，酒店所处区域环境，竞争对手实力与策略等。
地段选择
所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；具备较好基础配套设施。
具有前瞻性
市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。
一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点，此类热点地区能形成商务氛围，带动一定客户群。
寻求市场空白点
酒店业开发也要针对该项目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构，类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。
寻求市场细分后空白点、切入点。
有效挖掘客户营销渠道
酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑，按传播理论，每个人大约可以影响250人，按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。
创新客户成本控制
酒店采用客户营销可以降低广告费用50%-80%。
酒店对客户必须有所选择，选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。
手法二：
品牌营销策略
在当前激烈的酒店业竞争市场，酒店产品的竞争已逐渐演变成为酒店品牌之争。
品牌是酒店竞争力的重要体现，谁拥有更知名的酒店品牌，谁就能更快地抓住消费者的视线，形成“眼球经济”，抢占更大的市内外酒店市场。
因此，树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标，酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。
三大关注要点
品牌是酒店的象征，不仅代表着酒店产品和酒店本身，更体现着酒店顾客的利益。
因此，在进行酒店品牌营销时，应关注酒店品牌、酒店产品和顾客需求三大要点。
酒店品牌
酒店品牌是酒店企业的代名词，酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据，酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知，更与酒店品牌价值息息相关。
因此，在进行酒店品牌营销的时候，必须结合酒店本身的特点，从企业的角度出发，使酒店企业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。
酒店产品
酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据，优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。
当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略，品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色，人们甚至通过品牌来识别酒店的产品和服务。
另外，酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现，优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径，酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。
因此，酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。
顾客需求
酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络，应通过分析消费市场的特点，根据顾客的消费心理偏好和消费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。
市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点，酒店企业在进行品牌营销时，必须时时关注市场动态，掌握顾客需求，并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求，创造顾客需求，从而为酒店赢得更多顾客。
4-2执行步骤
4-2.1经营规划
快捷酒店设计建设经营
虽然说现在快捷酒店装修已经逐渐的成熟起来，但是快捷酒店设计还是呈现出一定的误区，这些会阻碍着快捷酒店的正常健康的发展。
快捷酒店装修规划不合理，功能与规划的匹配，比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。
快捷酒店装修设计与社会需求脱节。
有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识，就直接投资建新酒店，没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。
也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段，这是极度不科学的。
快捷酒店装修设计复制严重，没有亮点。
我们说这是一个个性十足的时代，没有个性就没有市场。
酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分，面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力，要对酒店制定出不同的差异化方案，要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。
快捷酒店装修对客房不够重视。
客房是酒店创造效益的主要部分，酒店客房设计不是一件容易的事，其设计要最大限度体现到对客人的关怀，因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。
客房设计不好、不精、不方便，不仅对客人不好，也会降低酒店的档次。
快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑，竞争力不强。
民族的就是世界的，我们想要走出去就要能够赢得本地市场，这就要求酒店设计师在设计之初，要更加注重项目所在地“文化”，包括地域文化、民族文化、历史文脉，以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵，让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力，给客人带来不仅生理上，还有情绪上，甚至心灵上的享受。
快捷酒店装修设计是一个全面的营造过程，我们只有将那种舒适的享受融入进来，才能给人一种吸引，进而获得市场创造价值。
4.2.2酒店配置
组织机构
我快捷商务宾馆实行总经理负责制。
机构设有5个部门，即：
前厅部、客房部、保安部、会议部、综合办公室。
职级分别为：
总经理、部门经理、楼层主管、领班。
人员配备
本着精简部门，提高效率，降低成本的原则，酒店暂时按30-40人配备，人员安排如下：
一、商务宾馆设总经理1人，负责宾馆全面经营管理工作，直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理员的工作。
二、前厅部：
1.前厅部经理1人，负责前厅范围内的工作并兼一级质检。
2.前厅部设接待登记员1人、收银员1人、收银员兼客服中心文员，三班倒共6人、保洁2人，共计9人。
三、客房部：
1.客房部经理1人，负责客房部范围内的工作兼二级质检。
2.服务员每层楼2人，领班1人，三班倒共6人，客房部共计8人。
四、保安部：
根据停车场规模的情况，设保安部经理（或主管）一人，兼管消防安全防范工作及设施。
设白班保安员2人，夜班保安员3人，共计5人。
五、综合办公室：
1.综合办公室主任1人，负责酒店日常事务，会议安排及接待，对外事宜，兼一级质检，职工宿舍、食堂、浴室管理。
2、设维修工1人负责宾馆内设备维修。
3.设财务出纳员1人，负责财务核算，银行业务，报税业务和部门的各类业务。
4、设采购员1人，负责餐饮和其它部门的物品采购，常用物品由蓝鲸酒店管理公司安排统一配送。
5、设库管员1人，负责宾馆所有物品的出入库工作。
6，综合办公室共3人，
快捷商务酒店岗位图
4.2.3推广规划
整体品牌包装
专业团队将对快捷商务酒店进行有效的整合，统一的管理，促进我商务快捷酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。
广告推广策略
广告推广和酒店先期营业同步执行，公司企划部将进行全程广告策划及监督，即推出整体形象，又突出酒店的独特部分，相互补充，互为联动。
第一步：
新闻稿件形式炒作，通过新酒店开业及活动为酒店项目经营优势造势。
第二步：
举行各类公关活动，推广项目，以各类承办活动营销作配合，全面展开酒店经营工作。
第三步：
广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进酒店获得成功。
广告推广以政府接待、旅游接待和外地商务人群为主。
通过品牌形象
↓
强化快捷商务酒店规划经营优势宣传
↓
加强酒店服务管理推出特色服务
↓
全面推广自身品牌成功运营方式
我快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。
第一阶段为---商务快捷酒店项目认知阶段，推广主题：
主要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。
第二阶段为---快捷商务酒店项目公开宣传阶段，在建立酒店项目即将开业形象后，逐步加强宣传客房、餐饮，娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。
第三阶段为---广告铺开及人员招聘宣传阶段，客户消费群对酒店将开业项目已深入认识，通过媒体及户外广告宣传大量招聘管理层和员工，是酒店品牌形象推广的重要组成部分。
第四阶段为---试营业开业阶段，试营业达到50%以上的入住率，让客人体验我们酒店的品牌服务，为正式营业打造良好基础。
正式开业运营，举办开业庆典活动，提升酒店知名度。
A、以“我宾馆的特色服务”带出酒店项目优势，吸引市场注意。
B、以宾馆管理公司运营管理，打造---商务酒店新服务理念。
C、以品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。
D、快捷商务酒店项目运用——“地段+人流+经营模式”酒店致胜元素，我们经营商务酒店。
4-2.4预算
项目总预算
酒店管理公司开发项目，快捷商务酒店土地费用100万，装修费用约350万，其中房间装修及配套设施约100万，楼体内外装修约180万。
停车场修复及建设约20万，不可预见费用约50万。
需要说明的是，在预计快捷商务酒店项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。
4-3投资回报预测
4-3.1客房收入
酒店客房有标准间60间，套间20间，按照以下标准概算：
标准间100.00元/日
入住率80%
客房年收入=标准间日价格×标准间数×80%×365
=60×100×80%×365
=1752000
套件年收入=套间日价格*套间数*50%*365
=20*150*50%*365
=547500
营业收入合计：
1752000+547500=2299500
4-3.2成本
酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。
水电费用=房间数*365*消耗
=85*365*4
=124100
物料成本
维修费用=维修费用/月×12
=500×12
=6000
员工餐费用=员工餐/日×员工数×365
=2*7×35×365
=178850
广告公关费用=广告公关/月×12
=500×12
=6000
客房费=客房日消费*80%*365
=30*80*60%*365
=525600
其它费用=其它费用/月×12
=500×12
=6000
人工成本
人工成本按照35名员工数数及员工平均工资计算，员工平均工资按1300元/月计算，计算公式如下：
人工成本=员工数×员工平均工资×12
=35×1300×12
=546,000
总成本=水电+物料+人工
=1392550
4-3.3利润
预计利润=酒店总收入-总成本
=2299500-1392550
=906950
需要说明的是此数字为估算，待房屋租金，各项材料费用，税收费用落实再做详细计算。
五、展望篇
随着沧州经济的飞速发展，旅店业必然呈现蓬勃发展之势。
目前，我市旅店业的整体尚处于起步阶段，行业标准低、入行门槛低，而市场十分开阔，正是大举进入抢占有利位置的绝佳时机。
我公司拥有专业的酒店管理和运营团队，对管理快捷商务酒店项目具有良好宏观经济和产业优良背景，能够且充分利用现有资源，挖掘资源潜力，形成商业优势，创造最大利润。
新项目投入运营后将成为沧州市地区新兴的拥有现代化管理体系的快捷商务酒店品牌，为厂区的整体形象。
面对机遇与挑战，我们有理由相信，通过我公司与沧州一塑的精诚合作，一定能够实现双赢、共赢的发展目标，并必将为沧州酒店业书写下新的篇章。
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