注重细节 强化制度构建和谐1Word文档下载推荐.docx

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企业年度盈亏：

公司自成立以来在各级部门的支持下，在员工的共同努力下，实现利润逐年增长，2011年上缴国家税收达三十余万元，净利润达60余万元。

二、机构设置、人员配备情况

（一）管理机构设置

根据“会东县第二期经济适用住房”物业实际情况，为更好满足物业使用人的需求，拟设置以管理处主任为中心的四个职能部的直线职能制的组织管理体系。

物业管理处组织机构图

华昌物业公司

会东第二期经济适用房管理处

工程维养服务中心

客户服务中心

环境维护服务中心

公共秩序维护

强电运行指班

电梯运行管理

强弱电器维修

给排水运行维修

受理咨询保修投诉

特约服务

综合管理档案管理

环境清洁保洁服务

杀虫灭害服务

环境绿化服务

巡逻岗

交通停车场管理服务

门岗固定岗

治安消防监控

（二）其机构运行、职责分工描述

1、指挥机构

“会东县第二期经济适用住房”物业管理处除接受公司的领导外，同时接受业主（使用人）的监督指导。

本着编制精干、职责明确、分工协作的原则，日常管理服务工作的安排及临时性任务均由主任直接向各服务中心下达，各服务中心主管直接对管理处主任负责，各岗位服务人员直接对所属服务中心主管负责。

在具体运作中，管理处主任是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。

各项指令下达后，执行机构（各服务中心）开始运作，执行过程中的信息通过回馈管道（客户服务中心）回到指挥机构（主任办公室），供管理处主任做出判断、校正、总结和必要的回复。

在整个过程中，主任通过检查、考核、回访等管理手段中发现存在的问题，并及时加以纠正，从而保证整个“会东县第二期经济适用住房”物业管理工作的有效性。

2、执行机构

为了做好物业服务工作，“会东县第二期经济适用住房”物业管理处下设四个部门：

工程维养服务中心、客户服务中心、环境维护服务、公共秩序维护服务中心。

三、服务定位、理念、特色

在日常的物业管理中，为了达到降低管理难度，提升管理效果，我们的设想是：

（一）、倡导“天天让您满意”的服务理念

我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式.每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则.我们实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及具体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。

（二）、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念

社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。

我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。

我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把小区创建为精神文明建设的窗口。

（三）、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念

在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。

物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。

在环境文化氛围营造上，我们将提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势;

以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。

（四）、完善服务，注重细节，营造良好的商业、生活环境，树立高品位会东县第二期经济适用住房的形象

向物业使用人提供规范、严谨、细致、到位的服务，为会东县第二期经济适用住房的人们提供便捷，是体现“会东县第二期经济适用住房”管理服务品位，提升物业使用人形象的重要方面。

在日常管理服务中，我们将从细处做起，按照物业使用人的需要，在各岗位、各环节都精心安排，针对服务特点和要求修订各服务岗位的《作业指导书》。

在人员出入管理、车辆和交通管理等方面要保持与业主和物业使用人的充分沟通。

此外，根据会东县第二期经济适用住房的实际情况，我们还将根据实际需要制定“物资进出管理规范”等服务流程，为会东县第二期经济适用住房业主做好服务，以维护和提升会东县第二期经济适用住房的良好形象。

西昌华昌物业管理有限责任公司在西昌发展已有多年，自身经营管理不断完善，市场表现日益突出，并形成了一整套运作较为成熟的管理模式，我们认为对于企业而言，物业管理成败的关键在于能否将自身优势与小区居民管理要求有效结合。

我们将充分运用西昌华昌物业管理有限责任公司的管理模式以及在西昌市场、会东复烤厂成功运作的工作经验，有针对性地开展工作，了解客户需求，提供个性化服务和精品服务，对可能发生的问题进行前期预防，使推出的各项管理服务措施更加切合业主的需要及相关政策法规。

（五）、主抓治安、消防、交通管理

会东县第二期经济适用住房位于凉山州会东县城北三鑫大道旁，必然有较大的人流、车流并且人员进出复杂，因此治安管理任务较为艰巨。

商业形态各异、客人来访等，消防、车辆停放、交通疏导等更是管理的难点，因此，在本项目的物业管理中必须突出对治安、消防和交通方面的管理，将其视为日常管理工作中的重点。

四、重点做好的几项服务

（一）、治安管理

1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。

2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。

3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；

自行车停放在指定位置。

住户车辆按规定只能停放在小区停车场。

4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。

5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。

及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。

6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。

7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。

8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。

9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。

（二）、环境保护管理

　　1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。

　　2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。

　　3、小区各商业店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。

　　4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。

特别是在晚上十时至次日八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。

　　5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。

　　6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。

（三）、清洁卫生管理

　　1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。

　　2、垃圾装袋（含装修垃圾），置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。

　　3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。

　　4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。

饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。

带宠物在小区散步时，不污染环境。

宠物伤人由其主人负责赔偿。

　　5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。

　　6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。

　　7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。

　　8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。

9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。

（四）、停车管理

1、小区停车场，专供购（租）车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；

闲杂人员不得入内。

2、小区住户车辆长期停放停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；

临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。

3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。

对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。

4、停车场地将采取24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。

5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。

6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。

7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；

8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。

9、停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记；

10、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；

11、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；

12、有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时交费；

临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费；

13、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；

14、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；

15、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。

（五）、消防安全管理

1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。

2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。

3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。

4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。

5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。

6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。

7、遵守政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。

8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。

9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。

10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。

11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。

一经发现，将作出严肃处理。

12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

五、物业管理成本核算及报价

根据会东物业管理市场，我公司特制订了会东县第二期经济适用住房物业成本核算，详见附表，

如果我公司能在“会东县第二期经济适用住房”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“会东县第二期经济适用住房”实施专业化、规范化的物业管理，为广大业主营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“会东县第二期经济适用住房”期望的物业管理效果。