解除无效格式条款.doc

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叶丽园诉浙江省东阳市海德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

浙江省东阳市人民法院

民事判决书

（2013）东民初字第1445号

　　原告：

叶丽园。

　　委托代理人：

吴士虎。

　　被告：

浙江省东阳市海德房地产开发有限公司。

　　法定代表人：

李黎明。

　　委托代理人：

单爱萍。

　　原告叶丽园为与被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司（以下简称海德房产公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年8月5日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭进行了审理。

叶丽园的委托代理人吴士虎，海德房产公司的委托代理人单爱萍到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

　　原告叶丽园起诉称：

2011年6月25日，叶丽园与海德房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：

海德房产公司将坐落于东阳市白云街道世贸大道603号4003室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为143.63平方米，套内建筑面积为110.36平方米）以每平方米12699.6元的单价预售给叶丽园，总计购房款为1824044元。

叶丽园于2011年6月25日前支付了购房款914044元，并按照合同约定办理了银行按揭贷款手续，剩余购房款91万元由银行直接支付给了海德房产公司。

叶丽园已按约支付了全部购房款，并支付了维修专项基金6894元，但海德房产公司却未按约在2012年9月30日前交付涉案房屋。

按合同约定，逾期90日未交付房屋的，叶丽园有权解除合同，海德房产公司除返还叶丽园已付购房款外，还应支付叶丽园违约金并赔偿损失。

请求：

1、判决解除叶丽园与海德房产公司于2011年6月25日签订的商品房买卖合同。

2、判令海德房产公司返还叶丽园已付购房款1824044元并支付违约金18240.44元。

3、判令海德房产公司支付叶丽园已付首付款914044元的利息损失146548.2元（已计算至2013年8月2日止，此后利息仍按同期银行贷款利率即年利率7.5%计算至海德房产公司付清购房款之日止）。

4、判令海德房产公司支付叶丽园已付的银行按揭贷款利息111736.6元（系自2011年12月29日至2013年7月29日期间的利息）及自2013年7月30日起至叶丽园实际停止支付之日止的银行按揭贷款利息。

5、判令海德房产公司返还叶丽园交纳的维修专项基金6894元并支付叶丽园提前归还银行按揭贷款的相关损失50000元，合计56894元。

　　针对上述诉讼请求，原告叶丽园提供以下证据：

　　一、商品房买卖合同1份，以证明叶丽园与海德房产公司签订了商品房买卖合同，对双方的权利义务进行了约定的事实。

　　二、销售不动产统一发票1份、农行特约商户签购单2份，以证明叶丽园分两次支付了首期购房款914044元的事实。

　　三、个人购房担保借款合同、收据、个人借款凭证各1份，以证明叶丽园以银行按揭贷款方式支付了剩余购房款91万元的事实。

　　四、解除合同律师函、快递单及查询回单各1份，以证明叶丽园已书面通知海德房产公司要求解除商品房买卖合同的事实。

　　五、维修专项基金发票1份，以证明叶丽园向海德房产公司交纳了维修专项基金的事实。

　　六、本院（2013）东民初字第488号民事判决书、金华市中级人民法院（2013）浙金民终字第967号民事判决书各1份（当庭提供），以证明本院及金华市中级人民法院（以下简称金华中院）已对相同情况下海德房产公司的违约作出了认定的事实。

　　七、入伙通知书1份（当庭提供），以证明海德房产公司于2013年1月4日才向叶丽园邮寄了入伙通知书，且叶丽园于2013年1月7日才收到的事实。

　　被告海德房产公司未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：

海德房产公司已于合同约定的期限内（2012年12月）通知叶丽园办理交房手续，但其一直没有办理，故至今未交房的责任在叶丽园，而不在海德房产公司。

目前涉案房屋已通过工程质量验收，符合交房条件，应视为海德房产公司已按照合同约定履行了义务。

根据合同附件八第7条约定，叶丽园要求解除合同的，应当在海德房产公司逾期交房30日内书面提出，超过此期限的，视为放弃合同解除权。

综上，请求驳回叶丽园的全部诉讼请求。

　　为证明其辩解成立，被告海德房产公司提供以下证据：

　　一、快递单1份（当庭提供），以证明海德房产公司于2012年12月29日通过顺风速递向叶丽园发出收房通知的事实。

　　二、工程质量监督报告1份（当庭提供），以证明涉案工程已验收合格的事实。

　　对原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：

　　关于叶丽园提供的证据：

　　证据一、二、三、四、五，海德房产公司均无异议，且经审核具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明叶丽园主张的相关事实的证明力。

证据六，海德房产公司认为判决反映的案情与本案不同，本案中叶丽园提出解除合同时间已超过海德房产公司逾期交房一个月，按照合同约定应当视为叶丽园放弃了合同的解除权。

本院认为，证据六能够证明法院生效判决对另案的相关事实和法律问题的认定情况，至于叶丽园的诉请能否成立，应依据本案事实及相关法律规定认定。

证据七，海德房产公司对真实性无异议，但认为交付邮寄时间应定为落款时间即2012年12月29日。

本院认为，根据该证据记载的内容，应确认交付邮寄时间为2013年1月4日，海德房产公司在邮件上的落款时间不能认定为交付邮寄时间，该证据具备有效证据的认定要件，予以采纳，确认其具有证明叶丽园主张的相关事实的证明力。

　　关于海德房产公司提供的证据：

　　证据一，叶丽园认为不能证明海德房产公司主张的相应事实。

本院认为，基于上述对叶丽园提供的证据七的同样认证意见，不予采纳。

证据二，叶丽园对真实性无异议，但认为其不能证明涉案房屋已符合交房条件。

本院认为，证据二虽具真实性，但仅具有证明涉案工程质量已合格的事实的证明力，不具有证明涉案房屋符合合同约定的交房条件的事实的证明力。

　　根据本院确认的有效证据及原、被告的陈述，经审理查明的事实如下：

　　2011年6月25日，叶丽园（买受人）与海德房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011预175942）一份，约定：

出卖人将涉案房屋（建筑面积为143.63平方米，套内建筑面积为110.36平方米）以每平方米12699.6元的单价预售给买受人，总计购房款为1824044元。

合同第七条约定付款方式及期限：

2011年6月25日前支付房款914044元整，剩余房款91万元整在接到出卖人通知7日内办妥银行按揭手续。

第九条约定交付期限及条件：

出卖人应当在2012年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：

1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。

第十条约定出卖人逾期交房的违约责任：

1、按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。

合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第7条的内容为：

买受人根据合同第十条第1项第

（2）目的规定，解除合同的，应当在出卖人逾期交房的30日内以书面形式提出，超过此期限的，视为买受人放弃合同解除权。

在合同签订之前即2011年6月2日，叶丽园已支付了购房款50万元，合同签订当日即2011年6月25日叶丽园又支付购房款414044元及维修专项基金6894元。

2011年12月21日，叶丽园（借款人）与中国农业银行股份有限公司东阳市支行（贷款人，以下简称农行东阳支行）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由叶丽园将涉案房屋作为抵押向农行东阳支行按揭贷款91万元，用于支付海德房产公司的剩余购房款，海德房产公司作为保证人在该合同上盖章，但未办理涉案房屋的抵押登记。

同年12月23日，农行东阳支行将上述91万元支付给海德房产公司，海德房产公司于同年12月29日向叶丽园开具了91万元的收据，至此，叶丽园已按合同约定履行了全部付款义务。

　　2012年12月31日，包括涉案房屋的建筑主体工程通过竣工验收程序，但海德房产公司至今未取得备案证明，也未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。

2013年1月4日，海德房产公司向叶丽园寄送了交房入伙通知书。

同年7月18日，叶丽园委托律师向海德房产公司寄送了解除合同律师函。

东阳市建设工程质量安全监督站于2013年8月22日对涉案工程出具了工程质量监督报告，认定工程实体质量经抽查符合设计及相关验收规范要求，同意各方责任主体对工程质量等级的评定。

　　另查明，截至2013年9月23日，叶丽园已归还农行东阳支行按揭贷款本金114310.89元及利息113034.93元，合计227345.82元。

涉案房屋楼上4203室的买受人陈阳因本案基本相同的原因于2013年3月14日诉至本院，提出要求判决解除买卖合同等诉请，本院于2013年5月29日作出（2013）东民初字第488号民事判决，支持了陈阳要求解除买卖合同等诉请。

海德房产公司不服上述判决，上诉至金华中院，该院于2013年9月17日判决驳回上诉，维持原判。

　　本院认为，叶丽园与海德房产公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的一致真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。

合同签订后，叶丽园已按约履行了付款义务，但海德房产公司未按合同约定履行交房义务，其虽于2013年1月通知叶丽园办理交房手续，但至今仍未取得涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明及合同约定的其他交房条件，故应确认其存在逾期交房的违约行为，且逾期交房的责任在海德房产公司，而不在叶丽园，海德房产公司应依法承担相应的违约责任。

　　虽合同第十条约定的出卖人逾期交房的违约责任所应承担的违约金数额为按买受人累计已付购房款的1%，但该约定的数额低于叶丽园实际造成的损失，根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，叶丽园的第三项诉请，即要求判令海德房产公司按银行同期贷款利率支付首付款利息（经计算至2013年9月24日止为156607.94元），系其对违约金的增加，且叶丽园第二项诉请主张的违约金及第三项诉请主张的利息损失两者相加，与叶丽园实际造成的损失基本相当，故本院对叶丽园的第二项诉请中的违约金支付部分和第三项诉请均予以支持。

　　由于海德房产公司逾期交房已远远超过90日，且至今涉案房屋尚未具备交房条件，依照合同第十条“逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，同时，虽双方签订的商品房买卖合同附件八补充协议内容第7条约定买受人根据合同第十条第1项第

（2）目的规定，解除合同的，应当在出卖人逾期交房的30日内以书面形式提出，超过此期限的，视为买受人放弃合同解除权，但因涉案商品房买卖合同系由海德房产公司提供的格式合同，且海德房产公司未提供证据证明对上述免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款在签订合同当时向叶丽园尽到了提示和说明的义务，故该条款依法不发生法律效力，叶丽园要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉请成立，本院予以支持。

　　合同解除后，海德房产公司应将叶丽园已经支付的首付款914044元及叶丽园已支付农行东阳支行的借款本金114310.89元及利息113034.93元归还叶丽园。

叶丽园尚未归还农行东阳支行的借款本息的处理，因涉及农行东阳支行的利益，且其中的利息数额现无法确定，应另行解决。

故叶丽园的第四项诉请成立，本院予以支持，第二项诉请中关于已付购房款返还的请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。

　　叶丽园已支付的维修专项基金6894元，海德房产公司应予以返还。

关于叶丽园主张的提前归还按揭贷款的相关损失的赔偿，因其至今尚未归还全部按揭贷款本息，上述损失尚未实际发生，故对此应另行解决，本院在本案中对叶丽园的该部分诉请不予支持。

　　综上，叶丽园的诉讼请求大部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。

海德房产公司认为不能交房的责任在叶丽园等辩称意见不能成立，本院不予采信。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第六条、第十条之规定，判决如下：

　　一、解除原告叶丽园与被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司于2011年6月25日签订的商品房买卖合同（合同编号：

2011预175942号）。

　　二、被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告叶丽园已付购房款（包括原告叶丽园已归还中国农业银行股份有限公司东阳市支行按揭贷款本金114310.89元）1028354.89元、按揭贷款利息113034.93元、维修专项基金6894元，合计1148283.82元。

　　三、被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶丽园违约金18240.44元和赔偿利息损失156607.94元，两项合计174848.38元（利息损失以首付款914044元为计算基数，已计算至2013年9月24日止，此后利息损失仍按年利率7.5%计算至本判决生效后的第十日，如被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司提前归还原告叶丽园首付款，则计算至实际履行日止）。

　　四、驳回原告叶丽园的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费24060元，由原告叶丽园负担7352元，由被告浙江省东阳市海德房地产开发有限公司负担16708元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费，款汇至户名：

金华市财政局；账号：

19699901040008737，开户银行：

中国农业银行金华市分行，或直接交至金华市中级人民法院立案大厅收费室）。

　　审判长吴玻人民陪审员许纪杰人民陪审员陆智德

二〇一三年十月二十一日

代书记员　方　　　　　　　俊　　　　　　　欢

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