商品房维权流程问题解决方案.doc

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华邦光明世家业主维权流程

1.每户业主向开发商寄出房屋拒收通知书，已明确自己的责任和义务。

（公司已将范本交给业主代表）

2.总结出所有客观存在的问题，如延期交付、配套、绿化、套内质量、违反合同约定等问题，列表交给开发商，并要求其在一定时间内答复。

3.要求开发商方面派代表与业主代表（代表人数最好为五人或每栋出一人，人多虽势众，但终不利于解决事情）见面交换意见，会议一定要有第三方在场（媒体或律师），商谈整改和赔偿方案，并约定答复日期，会议需全程记录，最后三方签字认可。

业主代表的选举办法：

由推荐或自荐的方式选出业主代表，人员确定后签订委托协议，由其他业主签字（签字业主越多越好）。

每次会谈或事情进度业主代表要及时向其他业主公布，以避免相互猜忌。

同时业主代表切勿单方面与开发商发生联系，他们会从上层逐个击破，如果业主代表接受了开发商的条件，那么会对后期的维权起到非常大的影响。

4.商谈未果，可直接走法律程序。

由业主委托律师向楼盘所在区域法院提起民事诉讼。

一旦走上司法程序，只要开庭，开发商必败无疑。

不过一般开发商前期会非常强硬，只要法院受理案件并发函给开发商时，开发商会立即做出反应，会主动联系业主代表要求撤诉并私下解决。

到这个时候基本上维权已经成功一半了。

5.根据楼盘现状，业主完全可以向开发商要求先验房，再签字收房。

由第三方验房机构将套内存在的质量问题一一查验出来，出具详细的房屋验收报告，交由开发商整改完成后再行收房。

华邦光明世家问题解决方案（参考）

1.水管问题。

为什么建筑过程中没有将水管预埋进墙体内，而是采取了明管方式。

由此产生的装修吊顶费用和冬天水管冻裂隐患，由谁负责？

解决方案：

将水管改造，埋入墙体或地面，费用由开发商承担。

且保证改造后的质量和维修期。

      2.空调位问题。

为什么将空调位置于阳台，并封闭了阳台。

这样的处理方式既占用了业主的阳台面积，也造成了散热困难。

占用阳台的赠送面积，违反了合同规定的阳台面积赠送一半的条款，该问题如何解决？

解决方案：

开发商委托原设计单位更改现空调外机位安装位置，向图审中心申请设计变更。

      3.电梯问题。

关于小区内使用的电梯，合同注明是OTIS电梯。

现在使用的是express电梯，为何开发商要在没有告知业主的情况下擅自更换电梯品牌？

解决方案：

目前更换电梯是不太现实的，要求开发商补偿合同约定电梯品牌和现用电梯的市场差价（两电梯品牌、型号、物价部门审核的市场价格需书面告知业主）。

均摊到每户业主头上。

       4.学区问题。

开发商曾经承诺过本小区属于五十中学区，现在矢口否认，但是业主保留有当初的宣传材料，对此开发商做何解释？

由此造成的业主损失，如何补偿？

解决方案：

根据当时楼盘周边非五十中学区房的楼盘价格参考，开发商进行差价补偿。

      5.使用材料问题。

开发商曾经在样板房中进行过材料展示，展示的材料都为品牌产品。

比如展示的窗户品牌为浙江栋梁新材生产的，实际却是上海玻捷。

每户所使用的防盗门也相当劣质。

为什么在没有告知业主的情况下擅自更换所用材料品牌？

解决方案：

更换合同约定窗户产品，或差价补偿（同电梯）；进户门，根据合同约定和国家强制性规范更换合格产品，或赔偿直接赔偿现金由业主自行更换。

       6.采光问题。

23层以上窗户为什么采用有色玻璃？

由此产生的采光问题如何解决？

解决方案：

要求开发商出具有色玻璃的产品检测报告，并告知为何更换成有色玻璃。

     7.户型误差问题。

为什么所有户型都有面积误差？

是何原因造成的面积误差？

解决方案：

面积问题解决起来非常复杂，如果复测的话需要请有资质的国家认可的测绘部门重新测量，具我所知目前合肥只有房产局下属的三维测绘公司才有这个资质。

再请他们来测的话结果还是会一样的。

而且费用比较高。

备注：

以上所有问题整改完成后必须由业主委托第三方验房机构进行复检，确认合格后业主方可收房。

且维修整改日期均视为开发商的延期交付时间内，延期交付违约金以购房合同约定为准。

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2010-4-3