新楼盘价格体系.docx
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新楼盘价格体系
新开楼盘价格体系
A.价格策略
（一）价格定位策略
价格定位：
采用产品分解定价策略，即针对项目不同的产品形式，比较市场同类产品的价格，得出项目各
种不同产品的价格，最终合成项目整体价格。
1、产品分类
根据面积区间分类分为：
Ⅰ～Ⅴ
类别
面积区间（㎡）
户型
面积小计（㎡）
面积比
套数小计
套数比
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
合计
产品类别
户型
面积小计
面积比
套数小计
套数比
1
2
3
4
总计
面积区间比例图示
不同面积区间的套数比
%
%
%
%
Ⅰ
%
Ⅰ
%
Ⅱ
Ⅱ
%
Ⅲ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅳ
%
Ⅴ
%
Ⅴ
%
不同产品面积比例图示
%
1
2
%
3
%
4
%
不同产品套数比例图示
%
%
%
1
2
3
4
%
统计分析：
结论：
通过产品分类分析，总结出销售主攻方向。
二、选择竞争楼盘的原则
竞争楼盘是指与同类或同质楼盘比较，争取相同类型顾客购买物业所消费资金的项目，比较房
地产项目竞争对手的基本原则如下：
B.同地域片区竞争
C.同品质竞争
D.同定位竞争（户型和客户的定位一致）
E.同概念竞争（主要卖点的推广）
F.同客户源竞争
以上方面的竞争在实际情况中是重叠、组合的，而不是单一的比较，将它们的价格和销售情况进行分析，对于确定我项目的价格和销售策略具有借鉴意义。
三、竞争楼盘概况
根据以上原则，结合本项目的具体情况，我们选择了下列有竞争潜力的相近相似楼盘进行调查比较，以确定出本盘的实收均价：
l项目
位置，占地面积、开发总量，园林景观及配套情况，产品类型分布、户型结构等详细情况，认筹或销售情况，余量分析，客群分析，主力户型；
具体销售策略，销售政策，销售效果，存在问题
l项目
l项目
l项目
l项目
l项目
总结我项目销售策略，取价区间，客户资源
第四章实收均价的初步合成
一、竞争楼盘比较法评分
根据最新的市场状况，我们选择6个竞争楼盘进行市场比较法的分析，并参照竞争楼盘的实收均价，以加权折算的方法来计算本项目的相对价格，最后得出本项目的实收均价，见表1：
价格比较评分表
比较内容
权重
我项目
竞品项目1
竞品项目2
竞品项目3
竞品项目4
竞品项目5
竞品项目6
位置
13
交通
10
景观
13
周边配套
12
人气
11
楼盘形象
8
户型
8
软件设施
6
小区配套
8
交楼时间
5
物业管理
6
合计
100
威尼斯花园实收均价合成表
计算内容
代码
我项目
竞品项目1
竞品项目2
竞品项目3
竞品项目4
竞品项目5
竞品项目6
合计权重值
Q
实际均价
权重值比例
权重均价
PI
楼盘所占权重
WI
楼盘权重价
PI*WI
注：
其中均价取值为项目的整体折后实收均价；
通过以上计算，我项目初步合成的市场参考实收均价为元/平方米。
第五章单位内部调差
在确定了楼盘的销售实收均价以后，我们所考虑的是在本项目内部各单位之间做怎样的分布来实现最后的实收均价，在实际情况中，我们要考虑不同朝向、景观、户型、楼层以及噪音的差异，来确定分布的原则；
一、内部产品调差
内部产品调差比较表
比较内容
权重
产品类型1
产品类型2
产品类型3
产品类型4
位置
外部景观
内部园林景观
朝向
户型
交通
噪音
市场竞争
合计
100
内部产品调差
计算内容
产品类型1
产品类型2
产品类型4
产品类型1
合计权重值
权重值比例
内部产品权重均价表
计算内容
产品类型1
产品类型2
产品类型3
产品类型4
权重比值
面积
权重总值
权重均价
由产品权重比较法，推算出我们：
产品类型1：
市场参考价为元/㎡
产品类型3：
市场参考价为元/㎡
产品类型2：
市场参考价为元/㎡
产品类型4：
市场参考价为元/㎡
不同户型平均售价图（不含顶层单位）
700000
600000
500000
400000
300000
200000
100000
0
产品类型1
产品类型2
产品类型3
产品类型4
第七章付款方式与平均折扣率
一、付款方式
本项目属中等规模，为保证发展商资金回笼速度，不设置过多付款方式，具体付款方式如下：
G.最优惠折扣型折——一次性付款
1、签署认购书付订金万元（复式、别墅、商业万）；
2、签署认购书后3天内付总楼款的30%（含订金）;
3、签署认购书后7天内，付总楼款的70%,并签署正式买卖合同。
H.标准按揭型折——首期2成（3成），8成（7成）最长30年按揭
1、签署认购书付订金万元（复式、别墅、商业万）
2、签署认购书后3天内付总楼款的20%（30%）（含订金），并签署正式
买卖合同，5日内提交办理8成（7成）按揭手续的有关资料；
3、接通知后办理银行按揭。
I.分期付款型折——首期3成以上，其余部分前分三期付清
1、签署认购书付订金万元（复式、别墅、商业万）
2、签署认购书后3天内付总楼款的30%（含订金），并签署正式买卖合同和分期付款协议
其他折扣约定：
二、平均折扣率的计算
根据目前对市场销售的实际状况和预定客户的情况，推算本项目销售中这三种付款方式所占的常规比例分别为：
%、%、%
预计内部认购享受认筹%优惠额度占总量%；
预计开盘两周内享受%优惠额度占总量%
预计老客户再次购买或介绍朋友购买享受%优惠额度占总量%；
实收折扣：
根据以上核心均价与实收折扣率可得折前售卖标准均价为：
折前售卖标准均价=核心均价/实收折扣率=元/m2
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