楼盘价值体系解读汇总篇.docx
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楼盘价值体系解读汇总篇
房地产行业市场化已经发展了近三十年了，现在房地产行业越做越规X，应该说目前是市场调节的正常趋势，大家都在研究产品的品质，研究自己的服务，冷静期是双面的，客户也在冷静的挑选适合自己的房产，开发商也在冷静的想自己的产品，自己的发展方向，所以我觉得是一个正常的市场调节形态。
具体的项目信息。
这个项目位于XX东部高尚人居区域，在辽河大路以南，总建筑面积为200万平米，容积率只有2.6，在XX高档生活核心区域X围内几乎没有这样的产品了。
因为做这种产品实际上集团也做了很长时间的酝酿，经过了近三年的筹备、信息采集，最后我们牺牲了容积率的量，实际上也是牺牲了面积，打造出高绿化率，低容积率的产品，项目先进，完善的规划，高端定位，打造首席大型城市综合体，涵盖居住，休闲，娱乐，商务，办公等城市5大主题模式，整体将打造成XX首屈一指的城中城中心区，创造出人性化的生态居住环境和高品质环境，同时做到功能明确，分区合理，空间丰富的新世纪社区典X，引领XX人居品质30年，区域位置紧靠福名大街，辽河大路，外环高速，项目周边配套完善，环境优美，北临东辽河，南抱工农山森林公园，我们整个社区共规划7914户，我们为XX打造出一个高档，适合现代人居的高档精品社区。
项目占据XX寸土寸金的地理位置，抢占唯一的自然资源，市区最高端的教育体系，尤其是在这个地区打造出了首席的城市综合体，谈谈我们项目的规划
我早就想到房地产不会一直高烧，我们也是一直在整合服务，我们请设计公司做设计的时候就一直了解客户，到底在XX高阶层生活的客户需要什么样的产品，什么样的产品才会真正的打动他们，经过三四年的调查，高阶层置业的客户群都有房子，大房子，周边、或者其他区域，但是我们项目所在的这个板块是XX的新一代高端中心区，是全XX独有的区域，是成功人士必不可少的地方，高尚人居板块从来不缺高楼大厦，不缺钢筋混泥土，我们认为缺的是释放自己工作压力、生活压力，品位生活的私属规X类的小区，最终公司定位在做高端城市综合体，把自己的产品做到最精致，所以我们并没有一味的追求数量，三年前我们公司的定位就是抓质量，抓品质，所以才有了今天龙山·玉圭园的规划形态，产品品质达到XX市场巅峰，项目配套引领XX人居提升新的贵族阶梯。
玉圭园集团就是注重质量和品质的大集团，我们谈一下物业、保安方面的服务？
XX核心区也没有多大的土地，项目相对来说高端项目市场空缺，我们核心服务就是7914户，高端综合城市综合体，提高改善现有的生活方式，玉圭园集团一直秉承一个理念，大家知道在房地产圈好的公司很多，我们一直坚持做自己的品牌，做自己的服务，我们专门成立了物业服务公司，服务我们旗下所有项目，尤其是龙山·玉圭园这个高端项目，
结合XX现有的物业收费价值体系，物业费收取过低，这样的话想提供好的物业服务也是很难的，但是过高的收取物业费又把这种负担转嫁给消费者，所以我们自身组建物业公司以后，开发商和物业公司进行一些补贴，实际上也就是真正的把一些利益，好的服务送给客户，让他们以超高的性价比体验到高端的物业服务。
物业的执行团队，硬件设备，软性服务，整个社区的管理系统，都以最高的标准来配建组成。
同时我们在整个物业服务上引入了星级酒店式大管家，每栋楼都有一个大管家，这是物业行业最高的系统，我们也是首次把酒店式管家式物业引入到XX住宅物业当中，更多的给这7914位懂得品位生活的人提供高品质的服务。
龙山玉圭园交通情况如何？
门前就是福名大街，北侧就是辽河大路，东边就是外环高速，福名大街，辽河大路XX的两大交通主干道，贯穿连接各大中心区域，东侧外环南连XX，北连XX，包括我们去机场，高铁站都非常的方便，而且这边的交通路网，不会像老城区那样容易瘫痪，相对来说东部区域的路况要好于其他几个板块。
比较好走的路线。
项目周边的环境也往往决定一个项目是否热卖的关键，我们的项目周边有什么样的资源？
首先我们的项目处在XX新政务的核心区，自然环境非常优美，市政配套起步高端，公共配套陆续完善了，比如说我们规划的大型酒店，大型卖场，专业卖场，休闲娱乐场所、家居广场都在我们的周边，学校也非常多，五中，市中，实验小学，都在我们周边，5分钟抵达，永久性学区房，城东部区域最后一块学区用地，最好的医疗教育资源，步行街商圈，银座商圈，老城区配套链条，生活居住，配套非常的方便，完全实现10分钟生活圈，尊享奢华新贵族生活模式。
周边还有辽河XX景观带，龙首山，我们还自己打造了一个项目私属的森林公园，环境非常的优美、舒适，为业主提供一个极其舒适，宁静，优雅的高尚人居环境。
面对日益严重的通胀压力，和难以预料的楼市变化，很多人在理财和置业方面都显得无所适从。
一方面是投资市场被认为是硬通货的黄金大跌，另一方面，房产税正在更大X围内逼近，而两方夹击之下，却凸显出了位于城市核心区域，占据豪宅核心价值链·自然资源，的龙山·玉圭园强硬的“金融属性”。
投资领域震荡强化地产金融性
4月中旬，突然袭来的国际金价暴跌毫无征兆，但或许就此宣告连续12年的黄金牛市就此结束。
但与此形成鲜明对比的是，几乎是在同样的时间段，中国一线城市豪宅网签成交量665套，比去年同期上涨104%。
两相对比，天地之别。
著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松分析认为，从实体经济的经验看，房地产政策从出台到逐步产生效果，往往需要经历一个较长的传导时期，而房地产调控政策迅速推动房价的调控，实际上是从另外一个方向上凸显了房地产的金融特性依然显著。
如果国际国内大环境没有出现根本的变化，那么，房地产作为一种金融资产的属性可能短期内难以根本发生改变。
“从1999年住房制度改革到2005年之前，房地产销售基本反映的是实际的消费需求，但2005年之后，这一情况发生根本性变化，房地产开始由消费品很大程度上向投资品转变，表现在相关关系上，就是它越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币变量的影响。
而如今黄金身价大跌之后，就更加强化了地产、尤其是高端地产的金融属性。
”
房产税试点扩大加速房产整合
在金融属性被强化以后，房地产更加成为中国不少居民积累资产、对抗通胀压力的一个重要的载体，尤其是在目前国内投资渠道十分缺乏的情况下，大多数投资人还是将投资精力集中在了地产领域，这也正是一线城市高端地产市场能够比去年同期上涨104%的原因所在。
“毕竟房地产的最终功能还是用来居住和生活的,从这个角度来说,比起来黄金来,高端地产更加是硬通货。
尤其随着房产税的逼近，以及试点的进一步扩大，大部分人受“羊毛出在羊身上”的传统观念影响，认为房产税必然会转嫁到房价上，因此，从某种程度上来讲，预期比房产税对房价的影响更大。
”
更有业内专家表示：
即便房产税不转嫁到房价上，也会以另一种形式推高房价，原因很简单，政府将征收的房产税用于改善居住环境、完善城市基础设施，这就会使当地地价上涨，而地价上涨接下来就会推升房价。
虽然目前是对存量房征税还是对增量房征税尚无定论，但正是因为政策的不明朗，很多人开始整合手中的资产，加快“一步到位”的置业步伐。
在此背景下，高端别墅产品，高端住宅产品，尤其是位于城市核心地段的，占据不可复制的资源，项目自身极其鲜明的特征，城市高端居住产品备受追捧。
龙山·玉圭园金融属性凸显
作为以豪宅高端标准营建的城市大型城市综合体高品质宅邸，龙山·玉圭园通过错落，高绿化，低容积率，两梯两户，两梯三户，大面宽，短进深，合理分区的稀缺建筑布局，在建筑高度不断被刷新城市建筑，打造出容积率仅为2.6的高层顶级华府与城市低密生态住区。
40.1%的超高绿化率，超60%绿地覆盖率，使其成为XX主城区内无法企及的人居高度，在寸土寸金的土地资源面前，堪称奢侈。
此外，龙山·玉圭园不但保留了原生城市森林公园，更不惜成本从对其进行规划，还斥资打造XX景观休闲带，7大主题园区，各地全冠移植数十余种珍稀乔木及花草，将法桐、白蜡、油松、元宝枫、杜梨等名贵树种引入园区。
而且龙山·玉圭园提出的高端住宅定制理念是完全基于客户要求之上的”一对一“服务，这不仅极大地改变了传统高端住宅定制的内涵与外延，更为未来高端住宅终极体验提供了一条可能的路径。
诸多不可复制资源的重重叠加，使得龙山·玉圭园不论是在城市生活、品质环境，还是在产品层次上，都满足了客户全家庭型自住以及财富保值增值的需求。
成为财富人群眼中名副其实的“优质金融产品”。
业内资深人士分析，多年以来，国家一直在限制高端住宅用地的供应，而通胀风险在未来相当长一段时间都将持续，因此具备高性价比、高投资回报率的城市别墅项目必将顺其自然地成为财富人群争相持有的优质“金融资产”。
以下是参考资料
现在幸福的标准不太一样，可能尤其是咱们大部分人对幸福的标准还是以物质上的标准来衡量多一些，精神层面谈的太少了。
听了各位老师关于城镇化的解读有了很多感触，说实话我从业快7年了，我在这个行业做项目也是做得比较多，从最初的普宅、高档住宅，高端豪宅，顶级豪宅，说实话我作为一个房地产的创业者，这么多年来幸福感也不强，我也没有体会到什么是幸福。
现在幸福的标准不太一样，可能尤其是咱们大部分人对幸福的标准还是以物质上的标准来衡量多一些，精神层面谈的太少了，开发商也是红旗下的蛋，也是看着红旗方向走。
我们自己的感触是当年拿到项目是二级联动，政府把所有的项目给我们做，拆迁、大小项目，所有的指标配套都是我们做，真的是一线接触，我们是燕郊镇，我们把整个镇子拆迁掉了，改成一个新城，真的是让农民上楼了。
那个时候大家对幸福的需求很简单，首先是安全，你给的房子要有产权，不管有没有法律保障，要有房本。
第二个是要有面积、户型和价格，11年前从两千多块钱到现在五万多块钱，经适房当时是最便宜的2280元，政府对我们的要求比较高，配套方面政府有他们的想法，我们的普通住宅、高档住宅到现在的小区都是在做，老百姓对幸福的提升也不明显，就是要求你的交通、配套、购物、医疗、教育，他们觉得这些东西的丰富才能提升幸福感。
所以我们建了四所幼儿园，引进了市两个小学、配套的中学拓展，还有医院综合体，我们也是不断地尝试所有的客户的幸福感，实际上也是这样。
我们刚好在管一个高端的项目，高端的客户群体感受到幸福的标准又不一样，需求可能是会所、接待功能、服务意识、健康，每一个阶段包括每一个人群的幸福感也不一样。
资本要和钱挂钩，我们也在转型，开始是盖房子的开发商，变成一个全周期的财智管理运营。
我们的产品线也做得比较丰富，有城市高端的，和土地有关系，达到好的地段我们做一些高端产品，还有周边的地产和旅游地产，还有XX、XX、乡河我们也都在做，也参与了小城镇的建设。
我们现在把思路放得更宽，包括我们在南四环也做了产业园区，我们也感觉到这里有需求，客户的生活成本是要考虑的，在我们那里离新发地比较近，南四环物流比较发达，很多小老板在我们这里置业了，不断升级，但是生活也在不断升级，他们需要一些场所，所以我们现在做绿色科技的金融产业园区，我们会组织一些金融机构、银行为这里的企业做一些服务，实际上这些企业主又是我们房地产的业主，又解决了他的一些功能和上班、生意的问题，反而现在的反响还不错，我们有上万户业主，他们之间确实有什么需求我们在探讨。
还有近郊区方面我们也做了一些变化，像XX、涿州，也做了一些企业上的设备，很多人不仅把家安在这里，还需要上班，我们也做了一些研究。
再一个我们在工业服务商也做了一些，也向国外和万科学习，我觉得老百姓尤其是住宅里面的业主的关系核心还是人与人之间的沟通和交流，大家要组织在一起做一点有意义的事情，我们怎么样起到组织的角色，给他们创建一定的平台，给他们一定的空间做事情，所以在这个方面我们也做了一些研究。
再一个我们还在精神文化方面和艺术方面做了一些追求，比如对一些高端的客户，他们在生活层面达到一定的基础之后，不像是老家那边的解决基本温饱上的问题，我们也愿意给他们提供一些平台和渠道，比如我的一些客户就是跟着我不断地跑，这个项目做好，再进行下一个项目。
这是很多的开发商要面对和思考的问题。
包括我们现在的先进的科学技术手段，包括网络的云社区、云智能来整合周边的资源提供给社区，整合一些新的科技手段，现在科技发展的速度非常快，有这个方面的一些做法，硬件基础支撑，能够做到在家里按一个按纽洗衣服、送水，基本上不用你出门了，只需要打。
我们现在也是在不断地研究，是这样一个阶段。
包括我们自己感触特别深，地区的拆迁，当地的居民是最先富起来的人，但是幸福感不强，商铺不少，但是幸福感不强，包括孩子的教育，赌博，开上百万的跑车天天去收房租，他们的幸福感也不强，不知道自己要做什么，房价是一直涨，儿时的伙伴也没有了交往，整天是耍钱、喝酒，需要一些环境的引导和支持。
我们那真的是有开着宝马当黑车的。
不是缺钱，就是没有什么事干。
我们也探讨要给这个区域带来什么东西。
希望能嫁接更多的资源。
“开创新的传统”龙山·玉圭园新品发布会
龙山·玉圭园作为XX最大的高端豪宅组团，自诞生相信一定会赢得市场的广泛赞誉和热烈追捧，成为XX高端住宅销售历史的新丰碑。
龙山·玉圭园是XX第一个真正意义上的高端居住区，使XX在高端居住层面与一线接轨，使都市的精英圈层在城市核心拥有一个真正适宜生活的高端居所。
龙山·玉圭园缔造城市豪宅的辉煌，开创新的传统，尽享无可比拟的价值人生。
龙山玉圭园是一个与众不同的项目，它不仅仅为我们的业主提供了宽敞、舒适的居住环境，同时更将浓郁的文化气息注入了我们的心灵。
社会的进步取决于文化和科技的进步，居住文化是人类文明重要的组成部分，怎样营造未来和谐舒适的环境，是我们一直探索的永恒命题，关于未来居住文化的思考，下面我将结合龙山·玉圭园项目分享我们倡导的开发理念和设计思想。
龙山·玉圭园在建筑设计中秉承了以人为本、人文汇聚、交通通达、和谐共生的理念，从根本上立足于人与自然、人与人、精神与物质的和谐，借鉴中国传统文化的建筑布局，融入了西方建筑元素，实现人文、建筑、自然的有机结合，付出时代的特征，又彰显了东方的文化精神，是地标性的人居建筑艺术的精品。
龙山·玉圭园设计理念最大的革新在于突破传统的一般居住功能，着力于营造现代都市的文化体验，以博大的精神内涵构造社区的独特气质，打造涵盖城市5大主题功能的生活模式，经过长期的思考研究，我们通过园林、建筑、和商业配套的有机组合，立足打造成文化的载体、精神的家园、思想的殿堂、心灵的归宿，借此项目的建设，开启以文化体验和精神内涵为核心的人居的新时代。
在龙山·玉圭园的文化体验和精神内涵的营造上，我们强调多元文化的组合，体现超越不同文化的开放、包容性，也借鉴当代城市发展，体现空间、文化和谐共融的居住环境。
为提升龙山·玉圭园的建筑品位，我们以前瞻性的理念和国内知名的团队，坚持城市顶级建筑标准，建设具有划时代意义的高档人居地标。
龙山·玉圭园深入体现了玉圭园的开发理念和设计思想，并推动我们建立了设计标准，定位高端化。
作为XX的人居新地标，建筑的整体设计以恢弘的气势、一线化的形象意义充分体现了划时代的标杆意义，打造成为XX建筑艺术精品，引领XX人居30年。
建筑地标化，建筑群在形态设计上将形成欧式简约主义的宏大意向，与城市天际轮廓线完美融合，既是城市建筑领域的地标，也是XX精神文化体验的场所。
形象时代化，在建筑单体、立面设计、室内施工方面采用富有特征的设计，错落有致的建筑与天然自然资源混为一体，形成人与自然、城市和谐共生。
环境生态化，通过自然、人工和心理环境的设计，从整体角度考虑能源流动，营造健康宜人的湿度、温度，营造良好的声光环境，组成可持续发展的生态建筑群。
交通立体化，通过实施立体交通的理念，使建筑群各项功能之间的关系方便密切，互不干扰，实现内外交通合理对接，通过规划设计，实现居住含量的人性化。
配套人文化，功能布局注重多元化和集约化，集休闲场所、娱乐场所、大型商业中心等设施为一体，成为精英人群促进人际交流，启发文化思考，激发思想碰撞的理想场所。
空间园林化，保留原生态园林，借鉴公园的意境，营造都市绿洲，满足居住人群、都市与自然生活的瞬间转换。
建筑多元化，通过园林装饰提升社区的文化品位和人文体验。
科技智能化，建筑采用高科技品牌设备，以智能化系统满足居住舒适要求，提供便捷的智能沟通平台。
建筑群采用合理的空间布局，
龙山·玉圭园不是简单意义上的精英人士的财富象征，而是提供其思想碰撞和精神交流的理想场所，引发对未来社会文明发展的思考，以及自身所应该承担的社会责任，引领时代的正确价值导向，开启了对居住文化、品位思考和居者精神家园营造的新时代。
我们龙山·玉圭园主要是想给大家提出一个命题，我们玉圭园未来是想引领XX整个居住文化的发展，不是一个产品时代。
我们认为的产品时代已经终结了，我们要给产品赋予更多文化的价值和取向。
中国已经处于一个变革的时代，大家已经感受到了，包括经济的环境、社会的环境都在变革当中，我们的居住环境也应该随着时代的变化而变化。
龙山·玉圭园的地理位置是被XX核心政务核心区，政府行政机关围绕，这个区域位置是XX日后都市发展的中心地带。
园林规划方面，汇集欧洲7大风景主题，是欧洲文化的代表，
我们试图将中西方文化在一个建筑里同时体现，同时这7大主题区既是居住区的一部分，又是城市的一部分，整个项目建成后，不仅仅是我们居住区私有的空间，而是城市的空间。
当然只有我们的7914位业主才能享受到的尊崇。
我们整个园区的造园手法，这是我们借鉴欧洲各大世纪名筑的造园手法，我们将各大景观典X的意向提炼出来，放到居住区里边，让我们去感受中国和西方文化的融合，它应该是一个顶峰的作品，我们希望把它的造园意向、意境放到我们的园区里边，给园林赋予文化的功能。
多重感觉去体验异国风情。
这是龙山·玉圭园原有的原生态的树林，我们没有把它破坏，完全保留了，我们建筑让位于原来天然的园林。
因为这一点，我们名副其实的扛起高尚人居的标杆大旗，
结合自然形成林荫大道这个意境。
我们建筑的立面的风格采用了现在比较时尚的风格，结合欧式别具风格坡顶设计，三段式的经典建筑，经历数百年的时间轮回，现在依然风靡全球，高端住宅的象征，底座大气沉稳的大堂入户宫殿，中段丰富的石材线条，顶层别具现代艺术感的坡顶，美观，大气，尊贵，有气势。
大堂内部全石材豪华装修。
32层的建筑高度，会当凌绝顶，一览众山小”，这是在XX任何项目都不可能有的，在纽约中央公园也不可能有的，你在城市中心可以看到整个城市的天际线，可以看到整个城市的发展，可以看到整个城市、社会的变迁，是很多其他项目所不具备的。
我们认为龙山·玉圭园是一个XX的才库，很优美的城市中间都有河，还有些很优美的城市中间都有绿化、公园，包括XX浦东中心也有一个中央公园，我们认为这可能和我们的意义不完全一样，我们希望它不仅仅是资本的财库，而是一个人才的才库，社会各类精英在这个区域里能够去交流、思考未来社会文明的发展方向。
龙山·玉圭园的地理位置，所占据的各大资源，已经决定了必须去打造一个地标性的居住环境。
以下是参考资料
上周美国的房地产协会叫NAR，他们带了一个代表团到中国来，跟中国做了交流，交流的大背景是从去年开始，整个美国的市场买家7%是来自于海外市场。
非常有意思的是，去年中国首次变成买家第二位，第一位是加拿大，之前我们是第五位。
因为加拿大离得非常近，在两边都有房子。
所以这样使得美国整个房地产界现在非常重视中国买家的一举一动，他们把中国目前国内的宏观调控看成美国房地产市场一个极好的机会。
所以今天我们先从美国开始来聊，目前的市场怎么样。
大家听过很多的传言，包括我刚才跟大使夫人在聊，美国市场听说跌得很厉害，很便宜。
我在美国住了十年，21世纪不动产每年在美国的销售超过两千亿美元，现在美国的房地产市场到底怎么样？
金融危机以后，美国房地产确实房价跌得非常厉害，但是跌得非常厉害的时候，我们发现有一些特点，有一些地方没有怎么动，跌得最狠的是，佛罗里达、加州、拉斯维加斯，跌的最多的就是城乡接合部非常热的时候，发展非常快的市场，还有就是很多人支付不了在市中心买房子，所以在那种地方买房，结果市场一回转的时候，这种房子卖不出去。
但是美国有一个市场，是绝对的奇迹，什么地方呢？
曼哈顿，曼哈顿市场在整个美国房地产危机最严重的时候，房价也没有跌过超过10%，从去年中国的春节以后，我去过一次，这时候明显感觉到曼哈顿房价又开始往上走了，原因是什么？
这是非常值得我们研究和探索的问题。
刚才X总也聊到了几个地点，刚好提到三大公园，曼哈顿里有一个中央公园，中央公园是整个纽约地区周边房价最贵的地方，可以说美国所有的豪宅，密度最高的地方就在中央公园周边，基本上也是符合中国所谓叫大隐隐于市的概念。
五大道的房子非常贵，去年9月份的时候，我跟我们的美国总部的同事去把曼哈顿十几个楼盘整个转了一圈，专门看楼王，基本上的特点有一点像我们空中四合院，在中央公园周边有两个项目，基本上现在的楼王价位都在五千万美金左右，也是空中的小两层，中间有一个小的游泳池，这样的情况，面积并不是很大，基本卖价都在四千到六千万美金之间。
为什么大家喜欢？
首先位置很好，走到大街上，虽然是一个非常大的富豪，但是我走到社区里的时候，因为周边的人都差不多，你也没有觉得自己好像是跟周边的邻居有很大的差距，你可以随便走到任何一个餐馆里，不用担心服务的质量问题，不用担心你的安全问题，所以这样的一个重要原因使得他们愿意聚集在中央公园下部的东西两侧，因为中央公园非常长。
纽约还有一个特点，97街是分界线，97街一过房价马上就下去了，再走十条街下去，房子都没人要，都空在那里。
所以纽约整个中央公园分下段、上段，上段的房子基本上没人要，下段的房子非常好，非常贵，金融危机的时候也没怎么跌。
还有一个是海德公园，在伦敦海德公园是太让人震惊了，海德公园最近有一个酒店的边上，刚刚新开的楼盘，这个楼王卖多少钱呢？
一个多亿欧元，是非常珍贵难得的临着公园的酒店旁边，做了一个高级公寓。
大家可能会不断听到这样的消息。
目前曼哈顿里，我举一个例子，相当于龙山·玉圭园这样的位置、这样的房子的价格，基本在四到五百万美元才可能买到一个两居室。
我们到美国、到纽约发现房价特别便宜，实际上不是正确的，你要看在什么地方。
我在美国住那么多年，我自己开车出去，转到哈雷姆区，是很害怕的。
你开车跑到新泽西，两百万美元可以买一个大房子。
再往宾州那边开，也是很漂亮、很便宜的房子，只是人迹稀少。
但是你想想现在在燕郊买一套也很便宜。
所以要看位置。
我们今天来谈豪宅，房屋最重要的三大属性，第一肯定是位置，位置还有几大属性，不是位置越热闹越好。
位置本身要有一定的内涵，比如中央公园、海德公园，为什么？
因为周围聚集着很多文化、历史沉淀的地方，环境好，而且这个片区本身就很好，博物馆等等都有。
纽约的中央公园，过来一看，很多历史上著名事件都发生在周边。
美国有一个广场协议，就在57街中央公园的边上，是一个酒店，这个酒店最近被人把其中的一半给它改造性服务型公寓，为什么？
就是因为它有历史积淀。
更不用说纽约中央大道，非常有积淀的这些家族他们在这里拥有非常古老的非常棒的房子。
第二，要有一定的环境，为什么大家要离公园这么近，空气比较好。
目前在千般好、万般好，就是空气质量有问题，如果靠近绿肺对我们是非常重要的。
位置好了以后，还有第二个问题非常重要，就是定位问题，目前在除了这三到五年出现一些比较好的产品，之前大家有困难，大家说刚需，什么叫刚需？
低收入的朋友，一共预算就200万想买房子，这就叫刚需。
还有一种是事业很成功，我希望在花三五千万买房子，有合适的产品吗？
我们知道他们要买合适的产品也很难。
很多人在一些一般的社区里面买两三套房子，然后给它打通。
我自己就是家里三套房子打通，那时候确实没办法。
再怎么打也不方便，是因为这个产品并不适合，你是慢慢在改造它。
所以产品的定位问题，一开始设计就是针对这样的人群，还是我在整个社区里针
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