特色小镇全方位解读Word文档下载推荐.docx
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直接获利，享受升值效益；
房产开发：
房产销售、房产回收经营；
项目开发：
经营收益等。
（三）特色小镇的关键在于产业培育
特色小镇的产业为双产业为主，即“特色产业+旅游产业”。
其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；
茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。
泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。
（四）特色小镇发展的基础是人口聚集
人口聚集的变迁是城市化的重要表现，人口聚集是城市化的基础。
人口的两种聚集模式，包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集，这两种人口聚集模式的结合，姜维城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口，形成城镇化发展的基础，决定着城镇发展格局。
1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。
2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
以“旅游吸引核”为基础，通过旅游的“搬运”功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口。
这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。
特色小镇的综合开发架构
（一）特色小镇的打造要点
1、落实城镇化的功能要求，构建“产城人文”一体化的城镇
特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持；
大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制；
配套设施及服务的配置为基础依托；
就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套；
管理、金融、运营的创新为相关保障。
2、发挥区域引擎综合效应，带动周边乡村城镇化
特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。
3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境
特色小镇遵循“不占耕地”的用地原则，“大力优化区域生态环境”的生态原则，“挖掘文化，打造美丽特色小镇”的文化原则。
（二）特色小镇的开发架构
特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。
（三）特色产业项目开发架构
特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。
事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。
产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；
产业应用（应用示范园等）；
产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
（四）旅游产业项目开发架构
旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。
旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。
休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。
居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
特色小镇的运营
（一）特色小镇的商业模式
1、土地一级开发
仅做土地的一级开发，直接获利；
进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
2、二级房产开发
包括六大房产结构：
一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。
通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
3、产业项目开发
一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；
二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；
通过项目的运营获得收益。
4、产业链整合开发
两大产业链：
泛旅游产业链和特色产业链；
两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
5、城镇建设开发
城市服务：
公共交通服务、社会服务等；
城市管理：
城市智能化管理、政府政策等；
城市配套：
银行、学校、医院等。
（二）特色小镇的运营模式
以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。
（三）特色小镇的投融资模式
主要以构建以项目为核心；
以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；
特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
特色小镇开发中的资源导入模式
以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。
结合项目落地、运营、投融资、营销概念的前期策划规划设计方案，将成为后期工作的有力指导。
后端在策划规划阶段，将相关成熟的IP、运营机构、管理团队、建造机构、投资机构等，以专家身份、投资商、服务商身份，导入进来，形成落地性极强的方案。
国家特色小镇政策汇总
1、《关于开展特色小镇培育工作的通知》（2016.7.1）
☑发布部门：
住建部、国家发改委、财政部
☑政策点评：
该《通知》属于一般性、纲领性文件。
☑政策要点：
☘建设目标：
到2020年建成1000个特色小镇。
☘原则：
突出特色、市场主导、深化改革。
☘领域：
休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居。
☘培育要求：
特色鲜明的产业形态，和谐宜居的美丽环境，彰显特色的传统文化，便捷完善的设施服务，充满活力的体制机制。
☘责任主体：
县级政府，（镇政府负责实施工作）。
☘资金支持：
国家发改委支持特色小镇项目申请专项建设基金，中央财政给予奖励。
2、《关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知》（2016.8.3）
住建部村镇建设司
该《通知》主要阐述特色小镇推荐流程及选拔标准。
☘推荐数量：
根据经济规模、建制镇数量、近年来小城镇建设工作及升级支持政策确定。
☘推荐材料（4样）：
1.基本信息表；
2.工作情况报告及PPT（还可以提供视频材料）；
3.总体规划；
4.政策支持文件。
☘推荐程序：
省（区、市）组织专家评估、考核-报住建部村镇建设司-住建部村镇建设司、财政部农业司复核＋现场抽查。
☘候选要求：
近5年无重大安全生产事故、重大环境污染、重大生态破坏、重大群体性社会事件、历史文化遗存破坏现象。
3、《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》（2016.10.8）
国家发改委
该《意见》对特色小镇建设的诸多方面进行了具体部署。
☘总体要求：
创新探索，因地制宜，产业建镇，以人为本。
☘分类施政：
大城市周边重点镇：
加强与城市发展的功能配套与统筹规划，发展成卫星城；
远离中心城市的中小城镇：
完善基础设施，服务带动周边农村。
☘人才＋劳动力吸引：
鼓励外出农民回乡，强化校企合作，依托职业院校等建设培训基地培养人才。
☘商业环境：
鼓励“双创”，吸引创业者、风投资本、孵化器等以构建创新生态圈，深化商事仲裁、负面清单管理等制度。
☘基础设施建设：
适度超前、综合配套、集约利用原则，包括：
道路、供水、供电、通信、污水垃圾处理、物流等。
具体包括提升公路等级和通行能力，推进市域铁路发展，建设多层次轨道交通，建设公共停车场、鼓励利用地下空间。
☘公共服务：
完善教育、医疗资源在小城镇的供给，提高质量和水平，超过10万人口的特大镇按同等城市标准配置教育和医疗资源，其他参照县级医院水平，鼓励有条件的小镇布局三甲医院，推动市县知名中小学和城镇中小学联合办学。
推进电网、宽带网络、快递网络建设，推进电商“快递下乡”。
☘生态环境：
开展大气、水、土壤污染防治行动，协调绿地、河湖、林地、耕地，推动生态保护与旅游发展互促共融、新型城镇化与旅游业有机结合。
鼓励有条件的小镇按照不低于3A级景区标准建设。
☘建设主体：
政府、社会、市民共同参与。
政府负责制度供给、设施配套、要素保障、生态环境保护、安全生产监管等，深化“放管服”改革，简化审批环节，减少行政干预。
激发社会资本活力，鼓励企业、社会组织和市民参与投资、建设、运营、管理。
☘户籍：
放开小城镇落户限制。
☘土地：
盘活存量土地，建立低效用地再开发激励机制。
建立健全土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权自愿有偿流转和退出机制。
☘投融资：
推进政府和社会资本合作，鼓励利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立建设基金。
研究设立国家新型城镇化建设基金，倾斜支持特色小镇开发。
鼓励国开行、农发行、农业银行等金融机构加大金融支持力度。
鼓励有条件的城镇发行债券融资。
☘降低行政成本：
“大部门制”、赋予镇区人口10万人以上的特大镇县级管理职能和权限。
4、《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》（2016.10.10）
住建部、农发行
该《通知》主要阐述政策性金融支持的范围、模式、申报方案等。
☘支持范围：
1.以转移农业人口、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的基础设施和公共服务设施建设，包括：
土地及房屋的征收、拆迁和补偿；
安置房建设或货币化安置；
水网、电网、路网、信息网、供气、供热、地下综合管廊等公共基础设施建设；
污水处理、垃圾处理、园林绿化、水体生态系统与水环境治理等环境设施建设；
学校、医院、体育馆等文化教育卫生设施建设；
小型集贸市场、农产品交易市场、生活超市等便民商业设施建设；
其他基础设施和公共服务设施建设。
2.为促进小城镇特色产业发展提供平台支撑的配套设施建设。
主要包括：
标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台建设；
博物馆、展览馆、科技馆、文化交流中心、民俗传承基地等展示平台建设；
旅游休闲、商贸物流、人才公寓等服务平台建设；
其他促进特色产业发展的配套基础设施建设。
3.优先支持贫困地区，设立贷款绿色通道，相关项目优先受理、优先审批。
☘设立贷款项目库：
地方住建部与农发行对接，落实承贷主体。
小城镇编制项目实施方案→县政府批准→向农发行分支机构申请→省级住建部、农发行编制项目清单、申请报告→每年12月底前交住建部、农发行总行，
☘项目管理：
1.融资模式：
政府购买服务和采购、PPP。
2.主体：
农发行各分行联合其他银行、保险公司等金融机构。
3.贷款方式：
银团贷、委托贷款
4.质押担保：
小城镇建设项目涉及的特许经营权、收费权、政府购买服务协议预期收益等。
5、《关于公布第一批中国特色小镇名单的通知》（2016.10.11）
住建部
公布了127个“第一批中国特色小镇”名单。
6、《关于实施“千企千镇工程”推进美丽特色小（城）镇建设的通知》（2016.12.12）
国家发改委、国开行、光大银行、中国企业联合会、中国企业家协会、中国城镇化促进会。
核心在于将企业转型升级和特色小镇建设的有机结合。
☘创建模式：
政府引导、企业主体、市场化运作
☘主要内容：
1.聚焦重点领域：
产业发展和城镇功能提升两个重点。
培育休闲旅游、商贸物流、信息产业、智能制造、科技教育、民俗文化传承等特色优势主导产业。
2.建立信息服务平台：
运用云计算、大数据简历“千企千镇服务网”，开发相关数据库。
3.搭建镇企合作平台：
举办“中国特色小（城）镇发展论坛”，召开建设交流研讨会、项目推介会。
4.镇企结对树品牌：
依托服务平台，企业和城镇双向选择。
☘工作要求：
1.各地发展改革部门：
强化推进，积极引导
2.国开行、光大银行各地分行：
重点帮扶带头实施“千企千镇工程”的企业。
3.各地企业联合会：
把企业转型升级和特色小镇建设有机结合。
7、《关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》（2017.1.13）
国家发改委、国开行
☘加强规划引导：
编制特色小（城）镇发展专项规划；
统筹考虑财税、金融、市场资金等方面因素，做好系统性融资规划和融资顾问工作，明确支持重点、融资方案和融资渠道，推动规划落地实施。
☘支持发展特色产业：
1.各级发展改革部门和开发银行各分行要加强协调配合；
2.开发银行各分行要运用“四台一会”（管理平台、借款平台、担保平台、公示平台和信用协会）贷款模式，推动建立风险分担和补偿机制，以批发的方式融资支持龙头企业、中小微企业；
3.在特色小（城）镇产业发展中积极推动开展土地、资金等多种形式的股份合作，探索将“三资”（农村集体资金、资产和资源）、承包土地经营权、农民住房财产权和集体收益分配权资本化。
☘补齐特色小（城）镇发展短板：
一是支持基础设施、公共服务设施和生态环境建设，包括土地及房屋的征收、拆迁和补偿；
污水处理、垃圾处理、园林绿化、水体生态系统与水环境治理等环境设施建设以及生态修复工程；
科技馆、学校、文化馆、医院、体育馆等科教文卫设施建设；
其他基础设施、公共服务设施以及环境设施建设。
二是支持各类产业发展的配套设施建设，包括标准厂房、孵化园、众创空间等生产平台；
☘开展试点示范，对试点单位优先编制融资规划，优先安排贷款规模，优先给予政策、资金等方面的支持。
☘加大金融支持力度，探索多种类型的PPP模式，引入大型企业参与投资，引导社会资本广泛参与。
发挥开发银行“投资、贷款、债券、租赁、证券、基金”综合服务功能和作用，在设立基金、发行债券、资产证券化等方面提供财务顾问服务。
☘强化人才支撑，开发银行扶贫金融专员要把特色小（城）镇作为金融服务的重要内容，帮助特色小（城）镇引智、引商、引技、引资，以“开发性金融支持脱贫攻坚地方干部培训班”为平台。
☘建立长效合作机制。
国家发改委和国开行要建立定期会商机制，确定重点支持领域，设计融资模式；
建立特色小（城）镇重点项目批量开发推荐机制，形成项目储备库。
（一）产业布局
1.统筹安排用地指标和空间布局
（1）从县域层面统筹安排产业用地指标和空间布局，引导布局适度集聚；
（2）有条件发展产业的镇要预留发展空间和用地指标，避免来了企业无地可用。
2.提高工业用地建设强度
（1）不宜将工业园区作为小城镇现代化标志进行打造；
（2）设定工业用地建筑密度和容积率下限，绿地率不宜超过10%，产业集中地区内部道路红线宽度不宜超过15米；
（3）整理闲置企业用地，适度引导企业集中。
（二）乡村田园环境
1.保护山水田园，修复生态环境
（1）保护山水格局，城镇建设与环境统一；
（2）预留视线通廊，做到显山露水；
2.全域协调统筹，建设美丽乡村
（1）提出镇域乡村建筑风格、色彩与形式的管控要求，保护乡村传统格局与历史空间，促进镇域整体风貌的协调统一。
（2）通过对乡村的农房、公共空间进行改造治理，改善农村人居环境，打造山水秀美、设施完善、生活便捷的美丽乡村。
（三）整体格局
1.顺应山水，契合地貌
1.1水网地区小城镇
水网地区的城镇，应顺应原有水系形态进行布局、营造多样滨水公共活动空间，避免城镇建设强行对河流水系截弯取直、填河围湖。
1.2山地、丘陵地区城镇
山地、丘陵地区的城镇，应顺应地势，建筑随地形条件布置，避免城镇建设削山平地、破坏地形起伏。
1.3平原地区小城镇
（1）宜采取相对集中布局方式，避免侵占耕地；
（2）保留镇区内部林地、池塘等自然资源，建设为公共开敞空间。
通过防护林带或生态廊道的建设，将外围农田等自然要素引入镇区内部，构筑平原地区小城镇特色的风貌。
2.用地混合、新旧区协调
（1）生产、生活、生态用地的适度混合，推进产镇融合发展。
避免采取功能分区的方式割裂小城镇生产、生活空间。
（2）镇区规划建设应延续原有的格局和肌理，协调好新老镇区的布局关系和风貌特征，避免新老区各自为政。
3.路网格局合理
3.1顺应地形，延续肌理
（1）滨水地区的路网要顺应河流走向，随水岸线布局。
（2）山地、丘陵地区路网要顺应等高线布局，人行步道可采取垂直等高线布局方式。
3.2提高路网密度，增加支路和巷路
小城镇居民绿色出行特征明显，日常出行以步行、自行车、电动自行车、摩托车为主，步行出行比例达50%，对支路和巷路需求高，需增加路网密度，小城镇的道路网密度不宜低于12km/km2（不含巷路），道路间距以100-150米为宜。
（四）建设强度与街坊形态
1.控制建设高度与强度
2.推行开放式街坊住区
（1）住区不宜设置封闭围墙，实现破墙透绿、设施共享，增强小城镇的活力和亲切感。
（2）街坊内部以巷路相连，注重公共交往空间的打造，增加居民交流交往。
3.建设小尺度街坊住区
小城镇应以小尺度的街坊住区为宜，以100-150米的道路网间距划分街坊住区。
（五）商业与公共服务设施
1.商业有序布局
1.1商业布局因类制宜
（1）商业街（包含底商）——以服务小城镇生活或旅游功能为主，应结合生活性道路布局。
（2）集贸市场——应在镇区边缘单独设立，临近对外交通和镇区生活性道路。
（3）区域商贸中心——应结合对外交通性道路布局，与生活区域保持一定距离。
1.2管控商业店铺，防止无序蔓延
（1）根据小城镇区位、性质、规模、空间形态等，统筹布局商业用地，适度控制规模。
（2）鼓励有条件的重点镇、特色小镇建设综合服务体。
1.3引导底商业态
（1）保护传统商业业态。
除满足居民日常需求外，商业业态还应与娱乐消遣、地域特色体验、旅游等活动相结合，构建独具地域特色的业态形式。
（2）在居住区集中的区域，限制底商经营具有噪声污染、空气污染、水污染的商业类别。
2.公共服务设施充实完善、集约高效
（1）营造20分钟生活圈。
要充分尊重居民出行习惯，合理布局教育、医疗、文体等设施。
（2）完善公共服务功能配置。
以居民需求为导向，提高服务质量和水平，实现公共服务全覆盖。
（3）集中设置行政办公、文化健身等设施，充实公共服务设施服务内容。
（4）鼓励建设一站式服务大厅，多功能混合。
（六）道路与交通设施
1.打通断头路，过境公路宜改线
（1）打通断头路，形成完整的路网，改善居民出行条件；
（2）控制小城镇用地沿过境道路布局，有条件的镇应将穿镇公路改线至镇区路网的边缘。
2.街道尺度适宜
（1）优化道路断面设计，道路宽度要适宜，两侧建筑要合理退线。
（2）生活型道路高宽比以1：
2左右为宜，不宜低于1:
4；
传统街区的街巷高宽比则更大。
3.完善设施建设
（1）实现路面的硬化平整，完善信号灯、路灯等设施，结合街道空间设计停车位。
（2）通过道路绿化、街道家具等进行各类交通行为的分隔，设置小广场、休闲长廊、茶座等供居民使用。
（七）绿地和开敞空间
1.各类绿地灵活布局，方便可达
（1）因地制宜安排不同尺度的公园、广场、街头绿地等；
（2）绿地服务半径宜为150-300米，确保居民步行5分钟能够到达；
（3）结合宅前、道旁、树下、桥边、街头巷尾等空间布局小片绿地。
2.公园广场尺度适宜，多元利用
（1）提倡建设节约型绿地，规划建设尺度适宜的公园广场，严格控制大草坪、大广场、水景喷泉等形象工程；
（2）鼓励建设满足居民休闲、交流、健身、举办活动、科普等多元需求的复合功能型绿地广场空间，通过布置儿童游乐、健身、座椅看台等设施丰富各类绿地广场功能。
3.乡土特色，生态建设
（1）本土植被——优选乡土植物或经引种驯化后适应当地气候、长势良好的外来植被，营造有地域特色的植物景观。
（2）就地取材——在景观小品、铺装、设施等设计和建造上尽量就地取材，彰显地域特色。
（3）生态建设——广场及绿地中宜减少硬质铺装面积，选用透水材料，灵活设置集水绿地、蓄水池、生态草沟等低影响开发设施；
鼓励采用生态驳岸设计打造河岸系统，避免完全渠化的工程驳岸设计。
（八）镇容镇貌
1.建筑风貌引导
1.1传统建筑的保护与利用
（1）对传统风貌建筑应遵循保护原则，进行风貌整治不得改变原有建筑风貌。
（2）通过改水、改电、改厨、改厕等方式，实现对现有传统建筑基础设施的改善提升，提高居住建筑的舒适度，提升公共建筑利用效率。
（3）鼓励“以用促保”，采用多种形式利用传统风貌建筑，对传统风貌区加强保护与利用。
1.2新建建筑体现传承与创新的协调统一
（1）鼓励引入高水平建筑设计。
传承与创新建筑形式，延续传统风貌，满足现代使用需求。
（2）精心设计建筑细部，屋顶、门窗、腰线、地脚线、墙角等细节应体现本土建筑特色与风貌。
（3）色彩提取当地的标志性色彩。
建筑材料应就地取材，选用本土材料，适当运用现代建造技艺，建设新建筑。
2.街道空间整治
2.1沿街立面整治
（1）通过对沿街建筑的高度、面宽、色彩、材料、开窗方式、细节装饰等方面的控制，塑造连续、和谐的街道空间。
（2）应对第五立面（屋顶）进行管控，达到形式相近，风格统一。
2.2街道环境整治
（1）店铺牌匾应与建筑协调。
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