二手房买卖知识.docx

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二手房买卖知识

二手房贷款详细流程

二手房可以贷款吗：

首次买二手房贷款的过来看

[提要]大多数购买二手房的市民，都需要通过办理商业性贷款、公积金贷款，或是“公积金+商业”贷款（简称“组合性贷款”）。

很多购房人通过中介公司办理交易过户、贷款担保等一系列手续，被中介收取了不低的费用之后，却并不知道贷款担保的办理流程和实际收费情况。

大多数购买二手房的市民，都需要通过办理商业性贷款、公积金贷款，或是“公积金+商业”贷款（简称“组合性贷款”）。

很多购房人通过中介公司办理交易过户、贷款担保等一系列手续，被中介收取了不低的费用之后，却并不知道贷款担保的办理流程和实际收费情况。

记者从房屋置业担保有限公司了解到，贷款担保办理的流程并不复杂，购房者完全可以自行到所在城市的房屋置业担保有限公司直接办理。

办理流程如下：

1.收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料；

2，协助贷款人（买方）签订银行贷款文本、交银行初审；

3，协助买卖双方办理交易过户；

4，买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司；

5，买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批；

6，银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款；

7，贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款；

8，房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。

将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

小编提醒购房者，在办理购房贷款之前，最好先到所在城市的房屋置业担保公司咨询相关手续及收费情况，确保自己在享受贷款担保服务的过程中，能够明明白白地消费。

二手房贷款需关注七个因素

贷款购房，新房与二手房存在着较大的区别，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。

易贷中国提醒，购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。

1、评估价与最高贷款额。

二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、贷款成数和利率。

目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率；第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。

首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照4.50%来执行。

3、竣工年代与贷款年限。

银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。

4、贷款银行的选择。

各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。

如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

5、还款方式的选择。

银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。

前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

6、收入证明与还款能力。

收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。

除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

7、借款人自身相关情况。

个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。

目前信用档案主要包括：

信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。

影响二手房贷款的因素

1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。

2、房龄越老，办理贷款的机率越小。

超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。

房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。

3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。

但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：

地理位置、交通、生活设施等。

而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。

在办理房贷时必须清楚的问题

很多网友都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经；虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金。

只有在清楚了这10个问题以后，你才能很好的比较不同银行的房贷产品。

1.房贷的利率

房贷的基准利率是由中国人民银行统一规定的，各银行可以根据贷款人的实际情况进行浮动，也就是说，如果你的资信良好，可以得到银行房屋贷款的优惠，因此，购房者在办理房贷前，要了解各大银行在利率优惠上的条件，这样才能选择到最有利的利率。

2.你所支付的价款和获得的优惠

贷款银行可能会通过收取房贷预付利息来降低你的贷款利息，或者提供其他的优惠，而实际上这些所谓的优惠对你一点好处都没有。

所以，你要了解你最终会支付多少钱，又会得到什么优惠。

欲买房却无法贷款？

揭秘房贷不为人知的"行规"

房贷是都市人永恒的话题。

很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因？

记者为此走访多家银行，听业内人士讲述不为人知的“行规”。

关于面积

记者获悉，银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。

如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。

房子小到什么地步就无法去银行贷到款？

记者走访了多家银行，综合得出结论是面积低于40平方米，银行一律拒贷。

与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎。

基本上这个面积的房子也很难贷到款，只有一些条件较好的客户例外，此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。

关于房龄

记者了解到，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。

“1990年是个坎，‘90前’的房子我们基本上不做了。

”一位银行人士告诉记者，有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了，这主要是考虑到房屋的保值功能。

毕竟房贷一贷出去就是20年，老房子保值性能比较差，万一贷款人若干年后断供不还钱，银行即使收回房屋也会大大亏本。

购买二手房注意事项

二手房要注意些什么

　　1、核实卖方的身份。

如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。

　　2、到房管局查验卖方的房产证。

看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。

　3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。

　　4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

　　5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。

由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。

　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。

在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

　　9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：

房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

二手房交易注意事项:

　　（1.）房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　（2.）房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　（3.）交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　（4）.土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　（5.）市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　（6）.福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　（7.）单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。

再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。

买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　（8）物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　（9）.中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。

买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　（10.）合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：

合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

　　税费参考如下：

　　查档20元

　　公证费成交价*0.3%

　　营业税：

成交价*5.6%

　　1、普通住宅满5年（含5年）免征。

　　2、普通住宅未满5年，全额征收。

　　3、非普通住宅满5年，差额征收。

　　4、非普通住宅未满5年，全征

　　个人所得税：

成交价*1%

　　1、普通住宅满5年（含5年），且为卖方家庭唯一住房，免征。

　　2、非住宅（无年限制）按成交价的1%征收。

　　3、转让受赠住房一律按差额的20%征收。

　　4、直系赠与，看老证，满5年免征。

　　契税：

　　1、成交价*1%，90平方米以下的普通住宅，若买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

　　2、成交价*1.5%，90平方米以上，144平方米以下普通住宅，若查实买方不是唯一住房的按成交价3%征收。

　　3、成交价*3%，（144平米以上含144平米）

　　土地收益金：

　　成交价*0.5%，房改房征收。

　　土地增值税：

　　1、成交价*1%，住宅免征。

　　2、非住宅，全征（无年限制）、“增值额”*30%征收。

　　印花税：

成交价*0.05%

　　1、住宅类，暂免。

　　2、赠与，非住宅，征收（双方各0.05%）。

　　转让手续费：

　　1、面积*2.5元/平方米，已购公房（房改房、直管公房、安居房、经济适用房、集资建房）。

　　2、面积*6元/平方米，商品房。

　　3、面积*8元/平方米，别墅及非住宅。

　　产权转移登记费：

　　1、80元/本，住宅及配套车库

　　2、550元/本，非住宅及不配套车库。

　　3、10元/本，共有权证。

　　贴花税：

5元/件。