工业用地转向商业用地多属偶然.docx
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工业用地转向商业用地多属偶然
工业用地转向商业用地多属偶然
随着地价的节节攀升，不少上市公司将工业用地转换为商业用地的冲动也越发强烈，但由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。
从事房地产开发多年的东莞地产商东莞东田实业一位董事就认为，目前工业用地向商业用地的转换还是很难的，一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。
根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：
一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
比如铜峰电子（600237）近日就公告称，根据当地政府的规划，该公司所属石城大道两侧工业土地的战略部署和规划要求，将对石城大道两侧内的老工业厂区分步骤进行收储，本次收储的三块土地面积总和为5.11万平方米。
按照铜陵市的规划，这部分地块或将成为商业用地。
常山股份（000158）则是另外一种方式使得工业用地变为商业用地，按照规划该公司工厂将整体搬迁，搬迁后，原厂址位于石家庄市内环区域1200亩的土地将由工业用地变为商业用地。
由于这些地块原本都是工业用地，拿地成本较低，如被以商业用地的拍卖，上市公司可能得到一笔不菲的补偿收入。
事实上，前段时间，市场还炒作过一波“搬迁热”，主要的卖点就在搬迁的过程中，上市公司原来低价拥有的工业用地将变为商业用地，进而产生大量的土地增值收益，包括东北制药（000597）、南京化纤（600889）等等。
而拥有大量工业用地的公司非常之多，如果这些工业用地都能变为商业用地的话，增值效应或可比今年以来上市公司实现的投资收益。
但值得注意的是，虽然很多上市公司拥有大量的工业用地，但真正能够把工业用地转换为商业用地的上市公司却不多。
前述房地产开发商就认为，从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。
第二条和第三条路径现在企业用得较多，但这都是可遇而不可求的，工厂搬迁和城市重新规划都具有很大偶然性，事前很难判断。
现在有很多分析人士在谈到上市公司的工业土地储备时，只说如果把工业用地转换为商业用地后将产生多大的增值效应，但这其中的关键是，究竟有多少工业用地能够成功转换为商业用地，只有真正能够转换的才能够产生增值效益。
不过，随着商业用地价格的上涨，工业用地资源的紧缺，拥有大量工业用地资源的上市公司仅工业用地本身的升值空间也非常大，所以在这个以“地”为王的年代，多有储备用地总是一个不错的事情。
不知道你所说的“经营性物业”是什么意思？
商铺吗？
国家规定，工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等
现在擦边球可以打的是造“研发大楼”——也就是造了当写字楼卖，我们有弄过
两条路可以走，按市价，补缴土地出让金，官方洗白了，变成正常的东西。
以后要转手卖的话还要清算土地增值税，这个东西非常贵
还有就是打擦边球，我们就是这个干的，工业厂房其实就是造写字楼卖
施工、预售的许可证可以拿到的，没人来管你，
就是房产证拿不到，我们和购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年）
拿租约抵房产证。
反正比市场价便宜多了，真的有人买的
工业用地转商业用地地产商先知先觉谋红利：
2010-09-20
今年上海四号土地出让公告首度推出的工业用地，使土地市场另一大富矿进入公开招拍挂视野。
早在今年9月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中明确指出“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”之后，有关国内工业地产价格将大涨的预测就不绝于耳。
国际著名房产咨询公司世邦魏理仕的第三季度工业地产报告随即印证了这一预测。
报告指出，随着政府新政策的推出，上海工业市场的租金及土地价格也随之上扬，其平均土地价格季成长率增加了14.5%，而其工业设施平均租金的季成长率也增加了4.97%。
世邦魏理仕分析师表示，随着政府新政策的公布，工业土地的价格和租金猛涨，物流业依然是市场关注的核心。
上海市政府积极推动上海的物流产业开发，未来五年内，可以预见的对优质物流和仓储物业需求的激增极大推动了这一市场领域的外国投资。
而工业地产劲涨的并非上海一地。
报告指出，第三季度北京开发区的土地需求依然持高；珠三角地区，特别是南沙开发区，传统的工业活动持续带动着广州的工业物业界，海外公司包括3M、LG飞利浦及奥的斯（Otis）都于季度内在广州成立或扩充其产品制造基地或研发中心；成都的工业物业市场在第三季度继续扩张，国际及国内货运站场的主要区段在11月进入运营，DHL快递公司将在此区建立107600平方英尺的仓储设施，UPS快递和FedEx联邦快递公司也正与园区洽谈。
【工业用地】工业用地如何转商业用地
一、土地法中明确规定改变用途的条款：
建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
二、改变用途的大致程序
1、写个变更用途的申请，然后报送到土地局，逐级上报到主管土地规划的副市长签字
2、然后拿着批复到规划部门办理规划变更
3、和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同，然后补交土地出让金
三、现在的情况
1、但是现在变更土地用途没有特别充分的理由，一般是不会批下来的，因为国家现在对于城市规划管理的非常严，如果不合规定变性了，到时候规划审查的时候所以签字的人都得受牵连，所以他们一般不会冒这个风险
2、所以很可能的结局就是，如果要变性就是政府收回土地使用权，重新公开出让
两证是房产权证和土地使用权证本文介绍了.................，并提供专业律师进行免费法律咨询
土地出让一般分五类：
商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各类用地出让的最高年限为：
居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。
在没有办理土地手续前,原土地性质保持不变.
你说的工业基地,是指当地政府经过规划\土地等部门确定的城市规划.简单的
说,只是一种指导性政策.只有政府征用或者有具体项目办理土地征用手续以后
,土地性质才会发生改变.
工业用地改变土地使用性质变为商业用地，怎么弄?
变更用途,一要看城市规划是否允许,二要到土管局办理变更,三要补钱.
地使用性质由工业用地变更为住宅用地，需要补交多少地价和契税，是怎么核算的?
?
经过规划部门审查，市政府同意的前提下，需要补交土地出让金改变用地性质，价格与此地块价格有关，没有明确的标准，各个地市也不同，建议您去国土部门咨询
《土地证》不等同于《项目用地预审意见》，土地规划用途性质分类有多种，如居住用地、商业用地、工业用地等等。
《土地证》只说明有拥有该地块土地使用权，但所建项目是否符合规划用地性质，以及是否适合在该地实施所建项目，则要进行审批，并由规划土地管理部门和有关机构出具《项目用地预审意见》。
必要时，需进行土地使用用途变更手续，俗称“土地变性”。
土地是划拨并不影响房产交易。
划拨土地的房产，房产证过户以后办理土地证过户时，要缴纳一笔土地出让金，领取的新土地证，土地的性质就成出让了。
工业用地性质的土地做老年公寓土地要不要照拍挂?
去年我买了一块地是工业用地性质,土地证变更为绣花厂,后因不符合规划,改项为老年公寓并办了规划用地许可证,现在土地证不符,需要变更,可是土地局让我土地参加照拍挂.
问题补充：
当时我在买这块地的时候以工业用地性质已经交了出让金了.现在还需要再补吗?
你的回案有依据吗?
土地局局长说改变用途就要招拍挂?
补交土地出让金就可以了，土地原来就是你的，只是改变土地用途，不是转让不用再招拍挂
我们手头一块工业用地想走整理改变用地性质变成商业，应该找哪个部门?
程序如何。
哪位知道请赐教。
多谢。
答：
建设用地性质变更的依据
城市规划对不同性质建设用地的布局，根据其使用功能、对社会和基础工程设施的要求，对环境和安全的影响等情况，提出不同的要求，并加以综合协调，以期达到功能分区和整体布局结构的科学、合理。
根据《城市规划法》第二十九条、第三十四条规定：
“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。
”“任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划做出的调整用地决定。
”城市规划是城市建设用地管理的基本依据。
在城市规划管理过程中，根据城市建设和经济发展的具体情况，在不违反城市规划用地布局基本原则的前提下，确需对局部地块使用性质进行调整的，必须经城市规划行政主管部门审核并报请市人民政府批准。
申报材料：
申请用地性质变更报告（原件3份）;
特殊项目需提交市政府批准文件（验审原件，提交复印件3份）;
涉及到的相关部门意见（如国土、消防、环保等）;
发改委立项文件（重大项目应有已审批的可研报告）;
原已取得的土地使用权证及建设用地规划许可证（原件）及相关文件（原件3份）;
规划设计条件及带有用地红线、坐标及面积实测数据并加盖测绘单位章的成果图（3份蓝图及电子文件）。
审批程序：
申请变更单位向行业行政主管部门提出申请，特殊项目由行业行政主管部门报经县政府（或法定的主管部门）批准后，持政府批文报规划局受理;
规划局出具批文;
持规划局批文到发改委、国土部门申请立项及批文;
规划局审核、勘查，发放规划许可证或决定书。
审批时限：
15个工作日
其实很简单，就是要政府出面，把它划走，变成城市用地，然后在通过招标卖出
大城市就按程序办理，小地方还是先疏通人际关系吧!
!
每个城市有些程序可以稍微不同。
但在实际操作中，相关部门的关系非常重要。
变更土地用途不简单,看运气,规划局有可能已经划到商业用地去了,单需要办理,这种的就比较简单,补交土地使用权出让金就可以,也可以委托第三房代办.如不认识人,打我电话88221737帮你联系试试
目前在房地产开发中，会遇到这样的问题，土地性质的变化，最近接到一个顾问项目，项目用地现在是仓库用地，即工业性质用地，现想转成房地产开发用地，即国有建设用地，请问，遇到这种情况怎么处理，需要过那些程序和办理什么样的手续，谢谢。
答：
根据《土地管理法》第56条的规定是可以的，根据该条规定，建设单位确需改变土地建设用途的，经有关人民政府土地行政主管部门和城市规划行政主管部门同意后，报原批准用地的人民政府批准。
2002年国土资源部发布的《协议出让国有土地使用权规定》的第16条也规定：
“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。
”
由于各地的执行政策不一，国土资源部在今年发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中对此问题再次作出了明确，在该规范第4.3条“招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围”中，国土资源部规定，如果出让地的《国有土地使用权出让合同》有约定或法律、法规、行政规定等明确对于出让地变更用途应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的，对于出让地申请变更用途应当采取招拍挂形式。
所以你们应该先向规划局递交变性申请报告，接下去就是公关的问题了。
规划局签批以后，后面的手续和流程他们会告诉你的。
需要到国土局办理相关手续，目前比较难，需要上面的用地指标。
其实可以钻一些空子，比如建成企业总部独栋别墅的形式，当然房子的使用年限有一些问题，就需要灵活变通了，我也接触过类似的两三个案子...
集体土地性质的别墅，属于小产权房，便宜点卖，跟客户说清楚就是了，将来国家总要解决房产证的
土地分类：
1、农用地（耕地、林地、园地、草地）
2、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、军事用地、
交通运输用地、公共管理服务用地）
3、未利用地
土地使用权分几种?
有什么区别?
1、按是否交出让金（即用地性质）划分为二类:
出让地（已交了土地出让金）和划拨地（没交土地出让金）两类土地使用权证,这是最基本的分类.
2、按建房性质（使用性质）分：
有住宅用地、商业用地、行政办公用、旅游用地、综合用地等。
规定什么用途就只能建什么样的房，而使用性质不同，土地出让的期限也不一样，如住宅为70年，而商业只50年。
政府分配的房大多为划拨住宅地。
你可看看你房产证上面的土地性质是否注明。
出让地都会注明的，另外划拨地没有土地使用年限的，而出让地是有年限的。
中国新闻网12月8日报道上海成城购物广场，这个号称亚洲最大的购物中心再度烂尾，固然有其先天的缺陷，亦有后天人为使然。
烂尾宿命的背后，是以土地撬动资本的模式失灵，是商业地产运营商驾驭“亚洲第一”的失衡，这不得不令人对郊区大型购物中心的开发路径重新反思。
原上海成城购物广场实业发展有限公司策划部高级经理张远（化名）一直盘算着做好成城购物广场能赚到多少钱。
一年来，他每天都在虹淞大厦7楼的办公室里等待老板的指令，盼望对面的成城购物广场开工的日子。
但是，原本美好的愿望突然变成了残酷的现实。
“我们的项目停工了，公司的运营出现了问题。
”如今张远已经辞职，他觉得在那里呆下去不会再有盼头。
上海成城购物广场，原名为虹桥购物乐园，号称亚洲最大的购物中心。
该项目位于上海市闵行区吴中路、虹井路口，占地8万平方米，总建筑面积达到40万平方米。
今年年初，香港胜南实业公司和上海虹西实业公司联合启动了这个项目，当时预计2010年全面开业。
然而，这个随着香港胜南实业公司2007年年底接盘而摆脱“烂尾”命运的项目，在不到一年时间已再度烂尾。
二度烂尾
2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司（原虹桥购物乐园的土地拥有者）联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，并召开新闻发布会宣称项目于2008年年初复工。
据记者调查，香港胜南实业此前并没有在上海投资开发任何大型商业项目，其背景也颇为神秘。
但据张远透露，直到今年8月份，该项目也还没有复工的迹象，只是看到工地上几个工人在例行日常维护工作。
“当时我们得到消息说，项目的资金已经到位，但由于一系列手续问题，公司在和闵行区政府进行交涉，复工时间预计推迟到今年年底。
”
然而，直到今年12月，项目依然没有复工的迹象。
而张元从公司内部获得消息，“项目又停工了”，这令他失望至极。
据一位消息人士透露，成城购物中心迟迟没有开工，缘于两个方面的问题：
一是该项目用地性质原为仓储和绿地，并非经营性用地，开发商与闵行区政府屡次交涉未果;二是项目规模过大，且一律为租赁物业，没有销售产品可以回笼资金，加上遭遇金融风暴，启动资金和运营成本成为一个巨大难题。
另有业内人士透露，项目的问题还在于靠近虹桥机场。
由于机场对周边建筑物有限高的规定，原本项目规划的高档酒店和商务公寓如今都被撤销，这进一步加大了投资方的资金压力。
事实上，上海成城购物广场已经是两度烂尾。
2001年9月1日，上海建工（集团）总公司与港虹实业、虹西实业签订《建设工程承包合同》，签约承建虹桥购物乐园的工程，并于2002年开始动工。
根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米，总投资金额15亿元。
而随后规划的二期工程，除了有高档次的酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施，把购物中心实体和网上购物、物流配送结合起来。
然而好景不长，在虹桥购物乐园完成部分框架结构时，由于资金链等问题，这个当年号称亚洲第一Mall的工程于2003年意外停工。
债务重重
据公开资料显示，上海成城购物中心总投资为15亿~16亿元，但业内均认为这笔资金对于该项目的规模而言是杯水车薪。
“特别是项目后续装修、配套成本以及日后管理的成本较高，启动这个项目的资金起码要30亿元左右。
”一位业内人士说。
然而，该项目本身便债务重重，这也使得投资方举步维艰。
当初，香港胜南实业有限公司收购该项目资产时，便承接了一切债务。
2004年年初，按照国务院办公厅《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》和上海市政府《上海市清理解决建设工程拖欠工程款工作方案》的要求，上海建工（集团）总公司向上海市清欠办申报了该工程拖欠工程款的实际情况。
据悉，虹桥购物乐园投资方在2004年6月24日作出了“2006年12月支付拖欠款4500万元”的承诺。
2006年12月29日，在上述承诺成为一纸空文的情况下，上海建工（集团）总公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，要求港虹实业和虹西实业两家公司支付所欠工程款并赔偿损失。
最终，法院冻结了港虹实业及虹西实业共计3亿多元的资产。
2007年3月23日，上海第一中级人民法院作出一审判决，裁定港虹实业和虹西实业向建工集团支付地下部分工程款1200万元及利息，港虹实业向建工集团支付地上部分及地下室ABC延伸段工程款1.2亿多元及利息。
此外，港虹实业还要向建工集团支付停工损失费1100万元，而虹西实业则需承担连带责任。
粗略计算，港虹实业和虹西实业需向建工集团支付工程款及赔偿经济损失共计1.47亿元左右。
对此判决被告方表示不服，并向上海市高级人民法院提出上诉。
2007年9月25日，上海市高级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。
前景堪忧
据一位建筑工程师对记者分析，虹桥购物乐园已经停建4年多，一般露天建筑停建3年以上，其钢筋结构就无法继续使用。
因此，虹桥购物乐园的钢筋混凝土框架肯定要拆除重建。
这也意味着，二度烂尾的这个项目，如果有下家接手，必须拆除目前的地上及地下的建筑物才能重新开工，但这样启动成本又将增大。
根据2002年的公开资料，虹桥购物乐园拟建成一个亚洲地区规模最大、功能齐全的大型购物中心（ShoppingMall），而且要在购物环境、管理水平及服务内容方面均成为世界一流的大型购物中心。
“但是项目具有先天缺陷，这导致它无法实现设定的目标。
”有业内人士指出，一是区域消费能力不够，虽然周边有大量的外籍人士居住，但依然无法支持如此之大的购物中心;二是交通不便，虽然有地铁，但仍然处于外环区域，“在传统上海市民眼里，高档的购物中心应该处于市中心区位”。
仲量联行中国区董事陈立民表示，上海成城购物中心的项目规模过大，相当于再建造两个正大广场，而且都为租赁物业，这对开发商的资金要求太高。
目前，闵行吴中路道路较长，进出较为困难，“除非和当地的规划部门进行沟通，否则短期内很难再度启动”。
虽然业内均认为该项目在短期内无法重新启动，但陈立民依然长期看好。
他表示，目前上海大型购物中心并不多，“如果能够投入资金解决项目一些硬件问题，重新启动的希望依然较大。
”
然而，大环境的低迷令项目的前景更加不乐观。
有业内人士表示，目前上海房地产市场资金匮乏，并不是每个项目都能够盘活，“烂尾楼的比例正在增加”。
对于明年的行情，陈立民表示，就整个商业地产市场而言依然乐观，但需求方面并不乐观。
“特别是金融危机的影响，会使得人们的消费能力进一步萎缩，这势必影响到整个上海商业地产市场的走势。
”
链接
上海成城购物
广场的前世今生上海成城购物广场，前身为虹桥购物乐园。
该项目于2000年开建，占地面积86600平方米，首期建筑面积近33万平方米，号称“亚洲第一ShoppingMall”。
资料显示，为了合作开发虹桥购物乐园，上海虹西实业公司与新加坡投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司于1999年合资成立了项目公司——上海港虹实业发展有限公司。
其中，虹西实业以土地出资，亚太实业以现金出资。
据了解，项目所在的土地是当初政府为延安西路建设拆迁而划拨给虹桥镇的，用地性质为绿化和仓储。
因此，开发商无法以土地获取融资，而亚太公司本身并不具备支撑整个商城开发的资本。
2003年4月，项目开工后不久便陷入资金困境当中，最终被迫停工。
根据当时的规划，虹桥购物乐园首期项目建筑面积达33万平方米;二期工程除高档酒店和商务公寓，还有与购物中心配套的物流中心等设施。
当时，虹桥购物乐园对外宣称将建2000个车位，是上海市停车位最多的大型购物中心。
在项目建设期间，开发商在向客户推荐楼盘时也往往将“亚洲最大购物中心”作为最大卖点。
2007年年底，香港胜南实业有限公司和上海虹西实业公司联手成立上海成城购物广场实业发展有限公司，正式接手虹桥购物乐园，并将其改名为上海成城购物广场，宣称将于2008年年初复工。
但时至今日，项目再度停工。
（陆彬杰李子擎）（来源：
中国房地产报）
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