沈阳地王国际花园建设项目可行性研究.docx
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沈阳地王国际花园建设项目可行性研究
附件：
**地王国际花园区域位置图
**地王国际花园总平面布置图
**地王国际花园户型图
表1项目总投资估算表
表2土地费用估算表
表3前期工程费估算表
表4基础设施建设费估算表
表5建筑安装工程费估算表
表6开发期税费估算表
表7其他费用估算表
表8投资计划与资金筹措表
表9经营税金及附加估算表
表10销售分期按比例收入估算表
表11全部投资财务现金流量表
第一章项目概况
1.1项目总说明
1.1.1项目名称及建设单位
①项目名称
项目名称：
沈阳地王国际花园建设项目
②项目建设单位
沈阳**公司是以土地整理、城市基础设施投资、房地产开发、酒店经营、装饰装修工程为主营业务的公司。
1.1.2项目背景
本项目地王国际花园位于沈阳建筑工程学院西院原址，位于沈阳市城市中心，地理位置优越，环境优美，该地块在沈阳市房地产界堪称“沈阳地王”。
加之周围优越的教育、文化、体育、休闲、医疗、购物、交通环境，使地块的品质及意义非同一般。
2002年6月18日，沈阳市规划国有土地局在市土地储备交易中心首次采用挂牌招标拍卖方式，对此地块进行公开拍卖，其中省内外多家房地产开发商参加竞投，**以3.7亿元人民币一举竞得该项目。
1.2项目所处地址状况
本项目地王国际花园位于沈阳市城市中心地带，是沈阳久负盛名的文化教育及服务区域，也是目前沈阳市区开发的黄金地段和沈阳市沈河区的中心，为文化教育、医疗卫生、体育场馆最集中地区之一。
项目区域与市体育馆、辽宁工业展览馆、省科技馆、北方图书城、青年公园、沈阳二中、中科院金属研究厅、林土研究所、文化路小学、文艺路小学、省人民医院、陆军总院等相毗邻；该地址1000米区域圈内还有五里河体育中心、夏宫、科学宫、三好科技街、鲁迅美术学院、沈阳工业学院、沈阳药学院、医大二院、辽宁省电视广播中心、彩电塔、五爱市场、带状运河等。
四周有青年大街、文艺路、五爱街、文化路，与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水居住宝地。
它是我市高档住宅和高档办公商务用房开发比较集中的地区之一，该区域必将成为沈阳市未来的高档居住、商务办公、文化中心。
1.3项目拟建规模和标准
本工程占地面积7.79ha，总建筑面积295165m2。
地上建筑：
其中住宅184797m2，公寓32864m2，办公楼59780m2，商业用房17684m2；地下建筑面积33450m2，其中附属用房、人防100800m2，公共停车场24791m2。
住宅总户数1500户，道路、广场、停车场24330m2，园区绿化及水面36690m2。
工程总投资11亿元，建设期二年、销售期三年。
主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
一
规划用地面积
ha
7.709
二
总建筑面积
M2
299410
（一）
地上建筑面积
M2
269815
1
住宅
M2
184030
2
酒店式服务公寓
M2
31822
3
办公楼（包括会所）
M2
49687
4
商场
M2
4276
（二）
地下建筑面积
M2
29595
1
附属用房、人防
M2
10804
2
公共停车场
M2
18791
（三）
道路、广场、停车场
M2
24330
三
容积率
%
3.50
四
绿地率
%
47.10
五
建筑密度
%
21.85
六
总投资
万元
119086
第二章市场研究
2.1沈阳市总体社会经济情况
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
人均GDP收入
11502
12658
13922
14989
16500
17960
20322
人均消费性支出
3858
4217
4640
4652
5106
5515
6074
2.2沈阳市近年来房地产市场情况调查
在市委、市政府的领导下，经过几年调查，沈阳市住宅产业发展有了长足的进步，已经逐步走上了健康发展的轨道，进入规范发展阶段。
沈阳市近年来房地产市场开发情况和商品房建设情况见下表：
沈阳市房地产开发情况一览表
年份
完成投资
（亿元）
建筑面积（万平方米）
施工
竣工
销售
1990
7.88
349.8
172.9
56.7
1991
6.74
323.5
138.4
51.0
1992
12.78
393.7
142.3
57.4
1993
34.11
776.3
191.1
85.9
1994
41.09
960.7
226.8
97.2
1995
39.68
966.7
272.8
79.2
1996
31.51
740.7
186.1
76.6
1997
28.78
648.4
226.2
98.3
1998
35.64
610.7
238.7
120.5
1999
51.75
719.9
326.1
149.1
2000
64.04
828.4
349.5
210.5
2001
78.01
888.9
348.8
192.5
沈阳市商品住宅建设情况一览表
年份
完成投资
（亿元）
建筑面积（万m2）
施工
竣工
销售
1994
31.26
643.8
183.9
73.3
1995
22.05
626.9
213.1
59.8
1996
18.80
496.5
143.3
48.9
1997
17.69
440.4
190.0
81.5
1998
20.08
389.0
191.7
99.1
1999
35.49
496.4
260.2
119.7
2000
45.89
635.3
289.8
184.0
2001
59.9
708.2
302.4
165.1
从以上统计资料可以看出：
我市房地产和商品房开发情况目前正处于稳步增长阶段。
近几年我市房地产建设进入了恢复发展期，当年的投资完成情况、竣工面积、销售面积等主要指标均较前几年有所增长。
预计，我市房地产业的这种发展势头将在今后几年内持续下去，并且表现出一定的加速发展的趋势。
房地产业的发展，也牵动了相关产业，带动了沈阳经济的同步增长。
2.3价格预测
2002年以来，我市二环以内房地产市场价格均在2000元/m2以上，综合2001年以来几次沈阳市房地产交易统计的商品房销售情况，我市商品房价格宏观分布为南北高、东西低，特别是青年南大街及周围1公里范围内集中了我市的高档楼区。
根据对沈阳市高档住宅和商务写字楼价格的市场调查，沈阳市目前高档住宅的价格在每平方米5000～8000元之间，商务写字楼的价格在每平方米6000～12000元之间。
按照高档住宅、商务写字楼的开发和销售面积的比例考虑，本项目的高档住宅按照6000元/m2的市场平均价格，商住写字楼按照8500元/m2的市场平均价格作为参考定位价格。
本项目地理位置十分优越，园区品质高雅，开发规模较大，园区设计、建筑、物业服务追求一流。
与同类项目相比，地王国际花园集地理位置、建设规模、生态环境、物业管理、服务设施等诸多优势。
如果市场目标定位合理，商品房价格适宜，应具有较强的竞争力。
2.4周边地区竞争性发展项目
云顶天厦：
云顶天厦位于青年大街南部，歌仙大酒店毗邻，建筑面积约4.6万m2，预计2002年底交付。
现出售价格5000～6000元/m2。
卧波苑：
卧波苑位于和平区南五马路，方形广场东南角，该项目面临南湖公园湖区，园区内活动面积有限，现已完工。
出售价格在7000～9500元/m2。
华新国际大厦：
华新大厦位于青年大街南部，与万豪酒店隔街相对，是沈阳著名的高档住宅区，建筑面积3.3万m2，平均售价8000元/m2。
品牌形象较好，地段有一定的优势，但周边配套不是十分完善。
河畔花园与丽景花园：
这两处小区分别位于青年大街东、西两侧，与大二环相邻，是沈阳著名的高档住宅区，河畔花园早期的住宅价格（装修房）在6000～8000元/m2，丽景花园的住宅价格在5500～6500元/m2。
绿洲碧苑：
绿洲碧苑位于沈河区沈洲路，该项目属高档高层住宅，平均售价在5000元/m2以上。
万科紫金苑：
万科紫金苑位于青年大街南部西侧，该项目属高档高层住宅，平均售价在5700元/m2以上。
冠芳园：
冠芳园位于文化路边，展览馆西侧，该项目属于小高层住宅，平均售价在5000元/m2。
格林豪森：
格林豪森位于奉天街。
该项目属于高档住宅，平均售价在5400元/m2。
2.5本项目的优势、劣势分析
2.5.1优势
（1）地域优势：
项目区位于沈阳市沈河区，与和平区毗邻。
用地规划区域地势平坦，河岸优美。
随着城区的建设和发展，利用南运河的天然优势，这里将成为以“大水面、大花园、大绿带”为特色的一流的生态环境和人居环境。
是本项目的开发建设显著优势。
（2）交通区位优势：
本项目东面是五爱街，西面是建院街、青年大街，南面是文化路，北面文艺路，都是沈阳市的主要街道。
青年大街、五爱街是由城区通往机场、沈大高速公路的主要干道。
青年大街是一条按城市道路标准新建第一条快速路、景观路，设8车道，机动车与非机动车分离，车流量最大，路两侧建设环境好。
沿线可经过市委、市政府、省政府，便于公务出行；青年大街南北端延长线还有我市著名的旅游胜地—五里河和北陵公园，是旅游观光的好去处；中部沿线有市图书馆、省博物馆、辽宁大戏院、辽宁体育馆、辽宁工业展览馆、五里河体育中心、科技宫、夏宫等大型娱乐活动场所。
青年大街也是市内重大活动出行的主要道路。
（3）规模优势：
本项目建设规模较大，超过众多房地产开发商的同类项目。
（4）设施优势：
本项目周边商业、教育、医疗等服务设施齐备。
比其它的项目有较大的先天优势。
（5）环境优势：
本项目距离一级道路—青年大街有200米的距离，与华新国际大厦、云顶大厦、万科紫金苑等紧临青年大街的小区比较，具有交通噪声低的优点。
2.5.2劣势
（1）项目开发规模较大，建设周期短，建设投资额度大，资金筹措与使用将是一大难点，是影响项目成败的关键因素。
（2）房地产高层的竞争日趋激烈，消费群体走向成熟，市场需求更高层次、全方位的满足，对房地产开发企业提出更高标准。
（3）我市商品房空置面积继续增大，积压占用大量资金，有碍于持续发展
2.5.1争对劣势采取得相应措施
（1）可以根据开发商的实力进行筹集资金可以通过贷款等各种渠道来实现，本项目是**以自身雄厚的实力，在沈阳首次采用挂牌招标拍卖会上与省内外多家房地产开发商参加竞投，以3.7亿元人民币一举竞得。
尽管本项目开发规模较大，但只要资金到位，凭借**近几年的规模经营、规模发展的经验，实现短期开发建设的目标是可行的。
（2）目前我市房地产市场十分活跃，正处于上升阶段，充满生机和希望，同时也伴随着风险。
见于全国大中城市的房地产竞争已经从单靠拼户型、拼环境、拼概念转向从设计规划、施工监理、销售服务、物业管理的全过程的创新竞争。
面对房地产高端市场竞争日趋激烈，消费群走向成熟，市场需求更高层次、全方位的满足，对房地产开发企业提出更高标准。
本项目利用地理优势、交通优势、环境优势、区位优势、升值优势等外在的客观优势，结合项目自身的规模优势，设施优势开发商综合实力优势等内在的主观优势，将项目市场定位在事业比较成功人士、包括职业经理人、公司高层和白领人士、私企经营者、科研院所的成功人士，二次置业者，事业单位处级以上干部等中青年人，以适应现在的居住者不但要求房子要设计好、景观好、环境好、配套好还要有品位、高层次、全方位的需求，营造出具有北方特色的水性十足的居住理念，打造出典雅、健康、舒适的居住环境，提供给居住者的是更富有特色、更惬意崭新的居住社区。
第三章项目建筑设计及施工方案
3.1项目功能建设及建设规模
3.1.1设计构想及功能定位
（1）设计构思
1、本工程“地王国际花园”位于一个周边环境优越的著名文化社区，项目力求充分体现本地区独特的人文、地理特征，营造一个以高品位居住建筑为主，高起点现代生态型办公建筑为辅，具有独特亲水景观和丰富的现代居住文化环境的新型社区。
2、充分利用运河带状公园、青年公园的自然环境条件、采用“引入”借景的处理手法，将园区的环境与周边的环境相互渗透、交融，浑然一体，以“亲近自然与水”为环境主题，使之成为“地王国际花园”的大配套、大环境、后花园。
3、便捷高效的现代交通组织与滨水生态保护相结合，坚持以“人”为中心，为人服务的人文主义思想，体现地方风格、突出个性，使群体建筑与空间层次在协调中求变化，创造一个优美的城市景观，向人们提供一个居住条件良好，各类设施齐全的经典社区。
4、综合考虑场内外的路网结构、公建与住宅布局、群体组合，绿地系统及空间环境等内在联系，构成一个完善的，相对独立的有机整体，将丰富的文化内涵，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪人们对网络与智能化的需求，追求新生活、新工作的理念。
（2）设计原则
1、注重城市整体环境。
园区位于沈阳市文化教育、医疗卫生、体育场馆最集中地区之一，区位优越，所以项目定位于高档住宅公寓和高档办公商务用房。
此外，沿场区北侧的文艺路及东侧的五爱街都是城市的主要道路，设计中应把握好建筑群体的城市性角色，力求塑造城市区域新的标志性景观。
2、塑造园区独特空间品质。
在高容积率制约下，可采用大尺度、大环境的整体设计手法，使得小区内外空间流畅，气势磅礴。
同时可运用轴线的转换、对景、借景等多种手法组织空间，形成适宜的空间尺度和丰富的空间层次。
3、营造自然生态环境。
作为居住栖息之地，地王国际花园力求成为一座充满自然特色的园林式社区，一座名副其实的大花园。
利用园区紧邻青年公园、运河带状公园的得天独厚的自然条件，把“亲近自然与水”作为地王国际花园的环境主题。
在空间与环境上与近邻的青年公园与运河带状公园融为一体，整体提升该区域的城市空间品质。
4、寻求新的居住特色。
突破北方城市住宅区封闭、单调的空间特征，力求通过丰富而统一的形体、精致细腻的细部处理和水体、绿化等环境要素的大胆组合，探索北方城市新的居住特色。
（3）功能定位
本场区地理位置十分优越，土地含金量极高，可研通过对我市及周边城市的经济发展趋势预测，以及对沈阳房地产开发、销售现状的分析，我们认为“地王国际花园”应建成沈阳房地产业的珍品，本工程功能定位如下：
1、办公楼：
地处沈阳繁华的商贸重地五爱街，是由四幢点式楼沿五爱街呈弧线形围合的群体，该建筑定位于满足人们对新世纪网络与智能化的需求，追求新工作理念的高起点现代办公建筑。
2、酒店式服务公寓：
位于园区北侧，北临青年公园，是地王国际花园珍品中的极品。
本公寓定位于面向省内优秀青年40岁以下的“白领”、“金领”人士的寓所。
优秀的设计、完善的内部设施、良好的周边环境将为沈城吸引来更多的青年人才，以便大展宏图。
3、住宅：
本工程住宅由单体建筑构成。
精美的设计施工及高档优质的建材加之地理位置的优越，使将来住宅定位于中高档收入的社会群体，有着广阔的市场前景。
4、商场：
本工程商场位于场区西侧，沿建院路展开，该商场主要为本园区的商业配套服务，由于主要面对本园区的中高档消费群体，因此商场的起步较高，精品屋、酒店、茶吧、自助餐厅、大型超市等为本园区客户及周边居民带来了极大的便利，同时也为商场带来了无限商机。
5、地下停车场：
是本园区的配套设施，位于水面之下，它解决了“地王国际花园”业户的停车问题，也使得园区内人流、车流分区更加明确。
停车位以出租或销售的形式面向园区内的业户。
3.1.2建筑规模
本工程占地面积7.709公顷，总建筑面积299410m2，其中地上建筑269815m2，地下建筑29595m2，由办公楼、商业用房、公寓、住宅及公共停车场等组成，详见主要建设项目一览表。
主要建筑项目一览表
序号
名称
建筑面积（m2）
地上
地下
合计
1
办公楼（包括会所）
49687
10804
60491
2
商场
4276
4276
3
地下公共停车场
18791
18791
4
酒店式服务公寓
31822
31822
5
住宅
184029.98
184029.98
11
绿化（包括水面）
36690
12
道路广场、停车场
24330
合计
269815
29595
299410
3.2工程技术方案
3.2.1总平面布置
（1）功能布局
地王国际花园为高层住宅园区，结合地形与周边城市环境条件，园区北侧沿文艺路布置青年公寓，向北可俯瞰青年公园。
沿园区东北角的城市街道转角、运河绿地边是三幢拔地而起的点式住宅，形态富于节奏与韵律感，丰富了城市景观。
沿五爱街的四幢办公楼总体上呈弧形对称布置，有利于形成完整而连续的街道空间界面。
西侧沿街裙房部分为商业用房，上面布置点式住宅。
园区南侧布置两幢板式住宅。
在园区的中心位置、中央花园的西部，是两幢曲线形展开的板式住宅。
会所位于酒店服务式商务公寓内，主要布置一些娱乐休闲型的设施，可兼顾公建与社区两部分的使用；运动健身型的设施。
园区的总体布局突出体现了均好性的原则，确保各住户在交通出行、景观环境及享受公共服务设施等方面都有良好的条件。
（2）道路交通
在园区的东、北、西三侧沿五爱街、文艺路及建院街各自设出入口，在基地南侧预留道路接口。
园区内设一环形道路将各组建筑串联起来，在功能相对独立的办公部分，有专用的消防车道环通。
停车方式分为地上分散车位和地下集中车位、车库两种形式。
地面设有少量的停车位；地下公共车库位于湖面以下，利用混凝土作防水处理，设有三个车库出入口。
办公区有独立的地下专用车库和车库出入口。
沿园区的环形主要道路，靠中央花园一侧布置单侧人行道，沿湖畔则布置有步行小径通向各住宅，并通过湖面上的小桥，将这些步行路连成一个连续的步行系统。
（3）空间形态
地王国际花园采用点式高层住宅与板式高层住宅相结合的布置，在单体设计上，几种类型的住宅在平面与空间形态上都各具特点；在群体组合上，一个显著特征是，各住宅单元本身及住宅楼之间都尽可能运用平接的方式，而不出现前后的错落，整个园区骨架基本上由四组平行而线条流畅的界面构成，这样形成三个突出的好处：
一、减少住户之间的相互视线干扰至最低限度；二、避免住宅自身和相互间的遮档，从而所有住户都能获得充分的日照；三、在园区内部形成了三条贯通开敞的视觉景观通道，避免了高层住宅区建筑体量高大可能带来的拥挤堵塞的感受，保持了园区空间与城市空间的连续交融，也展示了地王国际花园在城市中开放、大气的姿态。
此外，在建筑高度上也进行了明确的分区。
按照沈阳市生活居住建筑间距规定的严格制约，小区内大致是周边高，中央低；沿城市主要道路的建筑高，沿次要方向的建筑低。
具体地说，东北转角的三幢椭圆形平面的住宅和办公区当中的两幢办公楼最高，高度为90米；酒店服务式公寓和办公区内两侧的办公楼及东南方的一幢住宅高度80-90米；办公区沿中轴线呈中间高、两侧低的态势；基地西侧的四幢点式住宅高度80-90米，并自北向南逐渐降低；三幢板式住宅高度在50米左右，其中两幢弧形住宅向中央花园层层跌落。
高度上的多重跌落，变化而有秩序，打破了高层建筑群体空间上的单调沉闷
（4）景观环境
地王国际花园既充分利用了城市区位环境中独特的景观条件，也为城市创造了鲜明而完整的群体空间形象。
建筑的布局与形态较好地满足了城市主要景观方面的需求，建立了相应的标志性的节点。
板式的青年公寓整体上与文艺路平行，主体部分略向西北方向扭转，与青年公园和运河公园相呼应。
从公寓可观赏到公园的自然风景，从公园则可眺望充满韵律感的建筑形象，增强了城市空间的方向感。
三幢临河点式住宅，形态简洁且具有空间的方向性，迎合了城市街道转角空间的特点。
办公部分形态工整，界面连续、标志性强，突出了地王国际花园在五爱街上及城市中地位的重要性。
西侧的四栋点式住宅则明确地限定了园区的西向边界。
除了充分借用城市的有利景观外，大部分住宅在园区内部也都能获得面向中央花园的良好的景观朝向，这样确保每户都有好的景观。
园区还运用了景观轴线来组织空间。
三个出入口处都设置了对景，中央花园内通过一些广场、雕塑及建筑小品来转换轴线，引导空间。
水是本方案环境设计的结构性要素。
这一方面受园区独特的自然环境条件的启发，另一方面，水和绿是创造自然式、生态化居住环境的最有效的手段，水的自然性提高了住宅区的价值，为住宅区景观增添了亮色与安定感，造就了优良的自然生态环境。
在园区东北角从南运河引水入园，在中心形成1.2公顷的宽阔湖面，并用细流环出一中心绿岛，其它建筑均环湖布置，几乎每幢楼都能俯瞰水面，成为真正的近水楼台。
水边设置码头，可泊轻舟。
湖面在东北角与运河贯通，使得带状的运河绿地与小区的绿地相互联系渗透。
一方面，水环境的设计力求体现出水文化的内涵。
方案吸收了我国古典园林中的理水手法：
首先水面处理收放有致，聚分不同，以聚为主，以分为辅，聚则湖面开阔，分则似断似续。
湖面采取不规则形状，曲折变化，给人以源远流长之感，湖面以桥、堤、岛等方式分隔。
其次通过水面组织景点，这些景点各有特点又互相连通。
对景是主要手法，小区的三个出入口处都运用不同的水景作对景。
会所是整个湖面的主景，处于水面开阔之处，是多根轴线的交汇与转换点。
随着曲折的水面布局，滨水的步行道与小区内部通向各住宅的步行道相连，蜿蜒曲折、步移景异，层层推出。
另一方面，在水体的技术处理上，利用地下停车库混凝土顶板作防水处理，造成大片以卵石为底的浅水滩，水深约0.6-1m，靠近会所的中央地区略加处理成较深水面，以利于鱼类避寒避暑，满足生态要求。
同时在部分浅水区底部铺设广场砖，以便在枯水期作为溜冰场和休闲娱乐广场。
（5）总图技术经济指标
总用地面积（ha）
7.79
总户数（户）
1500
总建筑面积（m2）
295165m2
住宅公寓栋数（栋）
13
地上建筑面积（m2）
269815
停车位（个）
1066
地下建筑面积（m2）
33450m2
地下车库面积（m2）
24330m2
容积率
3.50
道路、广场、停车场面积（m2）
24330
绿化率（%）
47.10
建筑密度（%）
21.85
3.2.2户型设计
（1）每幢楼底入口处设大堂：
为了提高社区住宅的档次，提供独立、宽敞、明亮，大厅作为住户交往的空间，每一栋住宅都设置了宽敞、明亮的大厅，似乎这样会损失一些面积，但从中带来的好处是不言而喻的，改变以往住宅建筑忽略公用部分的功能，提高住户回家的感受，以及给住户以欢娱感是有很重要的作用的。
（2）电梯厅：
需进行严格、高层次的装修。
只有如此，方能让入户体会到地王国际花园的尊贵感。
（3）玄关：
每户都尽最大可能设置玄关，避免视线的干扰。
同时提供设置鞋柜、衣柜、壁柜等的空间。
（4）起居室：
设计中客厅的空间设置独立，除了一个阳台推拉门外，无其它任何门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰。
客厅十分开阔，但尺度并不一味追求大，以适宜为标准。
以向南布置为主，同时考虑视线景观的重要性。
外设透空阳台。
增加采光面积，减少客厅的采光死角。
（5）副厅：
在有面积条件的户型内设置副厅，副厅的概念就是在起居厅临静区的一侧设置一个
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