XX县保障性住房的日常使用维护方案.docx
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XX县保障性住房的日常使用维护方案
XX县保障性住房的日常使用维护方案
一、加强保障性住房使用管理的背景
近年来，XX县加大了经济适用房、拆迁安置房等保障性住房的建设力度，陆续建成了数量可观的保障性安居社区。
至2013年，XX县预计租赁性保障安居住宅804套，建筑面积约5万平方米，共11幢。
这项政府为民办实事工程极大地改善了低收入群众的居住条件，赢得了社会群众的广泛赞誉。
但是，在这些保障性安居小区建成之后，普遍出现了使用管理、物业管理的难题。
二、XX县保障性住房的日常维护管理模式
根据物业管理和廉租住房的法律、法规，以“价质相符”为原则，结合本县新建的廉租房社区实际情况，特编制如下二套廉租房物业管理费用测算方案，恭请县领导商榷和定夺。
1、第一种模式——委托管理。
这种管理方式运用于廉租住房独立小区或配套建设的住房组团，其方式是将廉租住房委托给社会化、专业化的物业管理企业代为管理。
具体运作模式：
建立专业化管理机构，管理以企业身份运作；操作按照商品房模式进行；服务向廉租户家政和政府租约管理伸延的物业，房屋及公共设施设备全面定期维护。
XX县廉租房房源在分布上为1个独立性小区，县国土房产管理局作为政府住房产权人代表，将购、建的廉租住房授权住房保障的专设机构，即县住房保障中心管理，而县住房保障中心以协议方式委托给小区物业管理企业代管。
物业管理企业受委托按时代收住房租金，实施小区环境维护、治安保卫，进行公共设施设备维修等。
县住房保障中心定期对管理工作进行检查，按物业公司管理费用的给予一定补贴。
选聘优秀的物业服务队伍，为小区居民提供优质服务。
县住房保障中心通过公开招标选聘优秀的专业物业管理公司对保障房小区提供标准化、精细化的物业服务，赋予物业服务企业除物业服务以外的多项使用监管职责。
为了促进物业公司提高物业管理水平，可以制定关于保障性住房物业管理的考核办法，每月组织相关部门对保障房小区的物业管理进行考核，考核结果与物业公司的经济效益挂钩，对连续半年考核不合格的物业公司解除物业管理合同。
2、第二种模式——直接管理。
这种方式针对尚不具备物业管理条件的廉租房、公租房。
这类住房由产权人或政府专设机构直接组织物业管理，从而为承租住户创造和谐安定的居住环境。
具体运作模式：
县住房保障中心直接管理这类配租的廉租住房，设置管理岗位，合理利用小区人力资源，合理安排小区内中低人群参与物业管理，安排专门人员，实行银行代扣代缴方式收取住房物业管理费，及时维修住房，并定期对住户上门走访。
三、XX县保障性住房日常维护管理内容
1、接待工作管理
设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。
2、房屋管理及维修养护
（1）房屋质量，设备设施维修在保修期内应及时反馈给建设单位，协助建设单位与业主的沟通，便于做好保修工作。
（2）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图；
（3）保证保障性住房外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象；
（4）开关安装统一，防护网安装统一；
（5）协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量，并与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。
（6）做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，及时回访。
3、共用设备管理
（1）保证设备良好，定期保养无事故隐患；
（2）共用配套服务设施完好，大门厅、道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
4、供水、供电系统。
（1）保证保障性住房小区正常供水、供电，停水、停电1天以上通知用户，告知原因；
（2）做好线路、水管排查工作，保证租户用电安全，用水方便；
（3）尤其在汛期，需保证道路无积水，地下室、车位、设备房无积水、浸泡发生；
（4）遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水。
5、消防系统。
（1）建立消防安全制度及防火、防盗责任制，定期检查消防器械设备设施齐全、完好无损，可随时起用；
（2）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通；
（3）保证无火灾安全隐患。
保证配有消防系统设施设备，能随时启用；
（4）订有突发火灾应急方案；
（5）开展消防知识宣传教育活动；
（6）加强与县保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。
6、保安及车辆管理。
（1）专业保安队伍，24小时值班及巡逻，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。
（2）自觉遵守小区交通管理规定，爱护道路，公用设施，不乱停乱放，注意前后左右规定的安全距离，出入车辆有序，在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内禁止鸣号，保证无堵塞交通现象，不影响行人通行。
（3）门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需业主开具证明条；
（4）在危及人身安全处设有明显标志和防范措施，不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施，如有损坏应照价赔偿；
（5）不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必须停放在专用场地内（消防车、警车、救护车除外）；
（6）保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。
7、环卫绿化管理
为了保持保障性住房小区的干净整洁，居住内外环境优美、舒适，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，可制定以下规定：
（1）公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。
（2）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。
（3）生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运，保证绿地无纸屑、烟头、石块等杂物；
（4）小区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。
除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视情况追究相关当事人的责任。
（5）做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。
（6）确保保障性住房小区的绿化完好率达到98%以上。
（7）豢养动物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥善管理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。
（8）保持小区的安静，不得在休息时间（12：
00-14：
00，19：
00-8：
00）制造噪音。
8、财务管理
（1）管好用好财务；
（2）负责日常收管理费、租金、代收费，以及参与保障性住房管理岗——财务部的租金，补贴核发工作。
（3）统购日常维修器材、分发器材等；
四、岗位及人员配置及费用预算
考虑到廉租房用户大多为中低收入人群，为增加中低保人群的收入，同时为降低物业公司经营成本，缓解当前就业压力，可将部分物业管理岗位面向租户进行招聘，达到“以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一”的使用管理宗旨。
其中人为必须派出的管理人员，政府按工资%的比例给予补贴，其余人数可资源合理利用招聘小区中低保租户，增加低收入人群收入。
建议该人群由业主委员会参与管理
XX县廉租房现有廉租、公租房G、H、I、J共4栋合计384套，及县城建公司承建的翠华小区廉租房四期、公租房二期项目共7栋合计420套，针对XX县廉租公租房的实际情况，设置岗位，仅供参考。
1、岗位配置及基本工资见表1
序号
岗位
人数
基本工资标准
基本工资
基本工资年收入
（元月·人）
（元/月·人）
（元/年·人）
1
服务处主任
1
3000
3000
36000
2
工程人员
2
1600
3200
38400
4
维序人员
4
2000
8000
96000
6
客服前台、仓管
2
1400
2800
33600
7
楼管员
6
1000
6000
72000
9
出纳、采购（兼）
1
1200
1200
14400
10
会计（兼）
1
1000
1000
12000
12
保洁员
2
1000
2000
24000
14
绿化技工
1
1200
1200
14400
合计
20
13850
28400
340800
表1：
物业管理服务人员具体配备及基本工资情况表
根据岗位人员配备，在廉租房、公共租赁住房片区相对集中，暂时为开放式管理，现已设置住房保障服务管理办公室，但岗位分工尚不明确。
（1）服务处主任:
主要负责综合管理职能，应具备较强的沟通能力、协调能力。
应认真完成各职能岗位间的协调、沟通工作。
（2）工程人员的职能：
负责房屋质量检查；建立设备设施维保计划；做好日常维修保养工作；
（3）维序人员（保安）职能：
做好防火防盗措施，维持小区良好治安秩序；与街道建立联网治安，加强周边环境安全，做好保安及车辆管理工作；
（4）客服前台、仓管职能：
负责接待工作，并管理好工程人员、绿化人员、维序人员的相关工具及材料
（5）财务人员：
主要包括出纳、会计人员。
应负责廉租房、公租房的财务管理工作。
（6）保洁绿化人员职能：
主要负责号小区内的环卫绿化管理工作。
2、各类费用表
（1）XX县廉租房物业服务收费价格测算见表2
序号
测算参数名称
参与测算数据
备注
1
住宅房屋建筑面积（㎡）
50000.00
11栋住宅共计804户，住宅物业面积总计50000㎡。
2
物业管理收费价格（元/㎡·月）
0.50
参照宁政[2011]6号文件
3
物业收费每月合计
50000*0.5=25000元/月
表2：
廉租房物业服务收费价格测算表
（2）管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表3
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
基本工资
28400
/
二
福利费
2840
注①
暂按10%测算
三
合计
31240
/
表3：
工资福利费测算表
（3）廉租房、公租房物业日常养护（月摊销）费用测算见表4
（4）廉租房、公租房物业服务劳务费用概算见表5
（5）XX县廉租房、公租房物业服务（月）均费用测算见表6
五、费用表分析
1、费用-模式分析
根据XX县住房保障文件规定：
廉租住房的物业管理费由县政府承担，公共租赁住房的物业费由租户承担。
根据表1-表6的内容，可以发现日常管理成本高于物业收入，即保障性住房的物业管理费（表6）￥51598.51元/月>物业收费（表2）￥25000元/月，即入不敷出￥26598.51元。
（1）按照第一种模式——委托管理，物业公司的收费结构应分为两大块：
公共租赁住房租户上缴的物业管理费及政府承担的廉租房物业管理费用。
物业公司自身能够收取的物业费固定为0.5元*50000㎡=25000元/月。
站在公司以获得利润为目的的角度分析，承包XX县廉租房、公租房的日常维护管理工作，属于亏损项目。
第一、政府要运用委托管理模式，招商选拔，需降低廉租房、公租房的日常管理成本。
方法一：
由于物业公司的资源是综合利用的，其物业管理费成本应<=￥51598.51元，亏损<=￥26598.51元，具有一定的弹性。
政府可与物业公司协商，按物业管理成本给以30%（待定）的补贴，51598.51*30%=15479.55元。
方法二：
在政策上，可以给以税收优惠，免其营业税，按5.5%的税率算，减少该物业公司税收。
方法三：
物业公司按市场价收取物业管理收费，例如按0.8元/平方米收费，廉租房、公租房面积共计50000平方米，则市场价物业费为40000元/月。
而实际上物业公司仅收到25000元/月的物业费，那么差价部分则由政府从保障性住房租金中抽取部分给予物业公司补贴。
注：
方法一、方法二、方法三可综合参考。
第二、工作管理流程
首先，以物业公司管理方案为主，住房保障中心负责监管。
其次，关于政府补贴，由物业公司向政府财政部门发出申请，其发放应交由县住房保障中心管理。
（2）按照第二种模式——自己管理，县住房保障中心为廉租房、公租房日常管理的负责部门，以为人民服务为宗旨，收缴公共租赁住的物业费，并向政府申请廉租房日常管理费用的财务预算。
县住房保障中心目前共有3人，根据表1所示若现阶段县住房保障中心作为廉租房、公租房日常管理负责部门，存在人力资源不足、与县城市经营公司关于廉租房、公租房日常管理的工作衔接问题，这不仅涉及到需要招聘表1中的相关人员，还需进一步了解相关物业管理办法。
第一、人员招聘方式
A方法：
向社会或廉租房、公租房进行招聘（招聘费用未列入此方案）
B方法：
将原来县城市经营公司分配管理廉租房、公租房的人员纳入县住房保障中心管理。
第二、工作管理流程方案
首先，住房保障中心设立银行专户，用于廉租房、公租房日常使用管理费用存放、发放。
其次，在翠华小区设立日常管理办公司，向住房保障中心上传工作进度、租户意见等，下达租户年度复审，租金、物业费收缴、工作部署、政府政策宣传等；
最后，日常管理相关人员邀请公安等部门定期走访，调查租户动态情况。
六、XX县廉租房、公租房日常管理其他问题及解决方案
1、安全问题及建议
第一、存在频繁的盗窃行为。
现阶段XX县廉租房、公租房集中在翠华小区，该小区为开放式小区，出路口尚未安置摄像头，小偷出入频繁。
第二、XX县廉租房、公租房建设未设计安装防盗网。
第三、保障对象中存在素质低、行为诡异的人群，给其他租户带来诸多烦恼。
根据小区布局，四通八达，现阶段仍有部分保障性住房属于建设阶段，将开放式变为封闭式小区管理存在很大难度。
建议：
各出路口可安置摄像头，有利于盗窃调查。
针对已入住的素质低、行为诡异的人群需组织谈话并给予劝告，若屡教不改，则强制退租，安排其他地方安顿，以货币租赁补贴方式给予照顾
安全事故的追究及解决方案，还需待定
2、租金、物业费难收问题
现阶段XX县廉租房、公租房的租金、物业费采取银行代扣代缴方式收缴，存在没有及时存缴租金、物业费租户；没有钱存缴租户；外出打工联系不上租户，拒不存缴租户等情况。
建议：
第一、预留租户亲属联系方式；联系不上的租户，交由租户原所在社区进行联系。
第二、根据合同规定，制定退房管理办法。
3、退房问题
第一、建立申请者信用档。
第二、规定出现以下情况的，应退出保障性住房
1、凡采取提供虚假证明材料等欺骗方式取得租赁住房、转租、出借的；
2、改变租房结构或使用性质、承租人无正当理由空租3个月以上的；
3、拖欠租金、物业服务费累计6个月以上的；
4、在租房中从事违法活动的；
5、违反租赁合同约定的；
6、解除租赁合同，收回公租房，其行为记入信用档案，5年内不得申请公共租赁住房。
7、对退出确有特殊困难的，给予一定的过渡期；拒不腾退的，按合同约定处理，必要时申请人民法院强制执行。
七、附表
廉租房、公租房物业日常养护（月摊销）费用测算表
序号
日常维护项目名称
子项目名称
测算金额（元）
测算依据或办法
月摊销金额
月摊销合计
1
公共部位
房屋公共部位维修
500
750
①本小区为新建楼盘，区域内公共走道、墙面、地面日常维护费用预计6000元，②月摊销费用=6000/12=500元/月
公共门窗维修
250
①公共门窗年日常维修费用预计3000元，②月摊销费用=3000/12=250元/月
2
供电设施设备
供电线路、开关维修
500
500
①公共供电线路故障年维修费用预计4000元，②各公共供电开关故障年更换费用预计2000元，③月摊销费用=6000/12=500元/月
3
公共照明
线路维护
500
1430
①公共照明线路年故障维修材料费用预计6000元，②月摊销费=6000/12=500元/月
开关更换
335
①小区楼道公共照明开关预计每月故障更换11次，每次更换费用为25元，②室外公共照明开关预期每季度故障更换6个，每次更换费用为30元，③月摊销费用=275+180/3=335元/月
灯泡、灯管更换
595
①楼宇公共照明灯泡每月更换30个，灯泡1.5元，灯管预计每月维修30盏每盏维修材料费平均15元，②室外大功率公共照明灯具，预计每季度维修10盏，每盏费用30元，③月摊销费用=45+450+300/3=595元/月
4
排污系统
化粪池清掏
1250
1916.67
①每1年清掏1次，每次清掏60车，②每车250元/车，③月摊销费用=60*250/12=416.67元/月
排污管道维护
666.67
①根据本物业区域排污管网使用状况以及管网维护频率，预计每年排污管道维修费5000元，管道疏通3000元，②月摊销维护费用=（5000+3000）/12=666.67元/月
5
环境卫生
生活垃圾消运
3000
3194
①小区配置生活垃圾车10辆，②清运费300元/辆·月*10辆
垃圾车更换
194
①小区配置垃圾车，3年内需要更换5次，②新垃圾车单价1400元/辆，③月摊销费用=1400*5/36=194.44元/月
6
绿化
绿化施肥、防虫撒药费
480
730
①每月施肥1次，每次费用预计380元，②每季度防虫撒药1次，每次费用预计300元，③月摊销费用=380+100=480元/月
绿化补种与枝叶修建费
250
①每年补种1次，每次费用预计1500元，②绿化修剪残枝、杂草清运费每年10车，每车150元，③月摊销费用=（1500+1500）/12=425元/月
合计
8520.67
表4：
廉租房、公租房物业日常养护（月摊销）费用测算表
XX县廉租房、公租房物业服务劳务费用概算表
序号
岗位
人数
基本工资标准
基本工资
社会保险
法定节日加班费分摊
福利费
劳务费用合计
（元月·人）
（元/月·人）
（元/月）
（元/月）
（元/月）
（元/月）
1
服务处主任
1
3000
3000
319
300
3619
2
工程人员
2
1600
3200
638
320
4158
4
维序人员
4
2000
8000
1276
800
10076
6
客服前台、仓管
2
1400
2800
638
--
280
3718
7
楼管员
6
1000
6000
1914
--
600
8514
9
出纳、采购（兼）
1
1200
1200
319
120
1639
10
会计（兼）
1
1000
1000
319
100
1419
12
保洁员
2
1000
2000
638
--
200
2838
14
绿化技工
1
1200
1200
319
--
120
1639
合计
20
13850
28400
6380
2840
37620
说明
1、按照XX县社会保障局的文件规定,12年1月以后的养老保险最低参保基数1300元，医疗、失业、工伤、生育四项最低参保基数为：
2013年缴费标准为2484元。
按单位缴纳员工养老金的缴费率（20%）和医疗保险等用人单位按其职工工资总额的8％缴纳基本医疗保险费；职工个工以其月工资额的2％缴纳基本医疗保险费，由用人单位从其工资中代扣代缴。
2、双休日加班：
管理层、绿化双休日尽可能不安排加班，水电、保安与保洁双休日安排加班，采取不定时用工制，双休日不计加班，加班工资为日平均工资的2倍
3、法定节日（“春节、清明、中秋、五一、国庆、元旦”）加班费的分摊：
根据法定节时上班时间计算，加班工资为日工资的3倍。
4、福利费（职工年度奖金、工会经费、教育经费）：
按员工工资10%提取。
表5：
廉租房、公租房物业服务劳务费用概算表
XX县廉租房、公租房物业服务（月）均费用测算表
序号
项目
月（摊销）金额
备注
（元/月）
一、基本服务费用
39161.67
（1+2+3+4+5+6）
1
劳务费用（20人）
37620
具体见《XX县廉租房物业服务人员（月）费用测算表》
2
管理处办公费
500
办公使用的水、电费、电话、交通以及低值消耗品消耗等费用
3
管理处办公设备折旧费
250
办公电脑、传真机以及办公桌、椅等办公设备一次性购置费15000元，按五年折旧
4
秩序维护器材损耗费
291.67
秩序维护使用对讲机、高能手电、雨衣、雨鞋以及自卫防护工具日常损耗费，预计每年在此方面开支3500元
5
保洁卫生用具损耗费
200
保洁卫生用具损耗费：
卫生扫把、拖把、铲、毛巾、垃圾桶等正常损耗更换费用
6
保洁卫生用品损耗费
300
保洁卫生用品损耗费：
洗衣粉、香皂、洗厕精、电等用品日常消耗费用
二、合理管理利润
3916.17
取10%的管理费
（一）×10%
三、基本税费
0
税率为：
5.5%，（一+二）×5.5%（建议免税）
A---物业服务费用
43077.84
（一+二+三）
B---物业日常养护费
8520.67
具体测算详见《XX县廉租房物业日常维护月均费用测算》
月均费用合计
51598.51
A+B
表6：
廉租房、公租房物业服务（月）均费用测算表
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