香港购物中心市场调研报告完整版.docx
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香港购物中心市场调研报告完整版
第一部分、香港各大型商业项目调研分析
第二部分、香港商业总结
第一部分、香港各大型商业项目调研分析
一、九龙片区
主要项目介绍：
圆方广场
位于香港西九龙地段、地铁九龙站上盖的圆方商场（Elements糅合了多种崭新理念，集名店购物、休闲、饮食、娱乐及文化体验于一身，可说是现今香港最高端的商场之一，是时尚一族新的购物休闲热点。
香港首个横向式大型购物中心
圆方商场占地一百万平方英尺，由著名建筑公司Benoy设计，是香港首个横向式的大型购物中心。
商店分有金、木、水、火、土五个主题区，寓意体现平衡、高端的生活品味。
“金区”汇集顶级名牌商店和世界级食肆；“木区”是以健康和美容、时尚为理念的区域；“水区”有多姿多彩的国际美馔；“火区”为动感娱乐地带；“土区”则集合各国潮流服饰。
每个区都有著名艺术家设计的大型艺术品作标志。
这些标志性艺术品都很吸引人，特别是“水区”的十座大型流水式金属水柱更是游人拍照的热点。
水区;
木区：
商户外立面尽量采用木材
火区：
咖啡色为主色，白色，红色贯穿
金区：
墙壁上8个不规则的LED，其中两个显示某些高端品牌的LOGO，其余6个动态播放对应的走秀表演。
圆方商场的设计灵感来自大自然，它特设四万多平方英尺的天窗
，充足的自然光让商场内外连成一片，营造“购物绿园”的环境，令人恍如置身于都市绿洲。
场内设计参照欧陆式的风格，打造欧式的Indoor Boulevard双层复式商铺，每个商铺的上下层用小型中庭连接，极富个性。
加附几张近景。
商场走道最宽处有37米，营造舒适、悠闲的空间感。
新开业的圆方商场将把世界最优质的产品和服务带到香港，它引入多个首次进入香港市场的零售商，并吸引众多国际级的知名品牌在此设立旗舰店，令此地成为香港最时尚的购物消闲热点。
圆方商场首次引入香港的国际著名时装品牌计有Karen Millen、Luella、Pringle of Scotland及Tiger。
多家国际著名品牌店在此开设旗舰店，Mulberry也在此开设香港首个、占地两层的、全系列旗舰店， 可媲美伦敦New Bond Street全球之首的signature store；Bottega Veneta、Prada亦将在该商场开设三千多平方英尺的大型店铺。
商场内消费者熟悉的高档品牌还有Cerruti 1881、Dunhill、Escada、Fendi、Kent & Curwen、Lanvin、Montblanc、Valentino、Salvatore Ferragamo和Versace等。
圆方商场还有品牌最齐全的珠宝钟表旗舰店，品牌包括Bulgari、Cartier、Chaumet、Damiani、IWC、Mikimoto、Montblanc、Piaget和Tiffany等世界一流品牌，可媲美纽约的The Fifth Avenue。
食肆环境出色 娱乐设施一流
圆方商场还有三层楼提供优质餐饮食肆，包括Casual Dining、Fine Dining、 Black Tie等餐厅食肆，其中著名高级日本餐厅MEGU首次到香港开业，兰桂芳饮食集团的Olive、Igors和Gaia也将在圆方商场设点，首次进驻九龙区。
由于多家餐厅都有室内和室外的用餐地方，还有海景的食肆，可让顾客在品尝美食的同时，尽览维港景色。
娱乐设施方面也不逊色，商场里有一间有十二个放映厅和超级音响系统的电影院The Grand Cinema，有可观赏维港景色的亚洲首个环保溜冰场，商场顶层有七十万平方英尺的户外园林公园和馥香园，这是亲子同游的休憩地。
溜冰场The Rink位于“火”区，它与其他溜冰场不同之处是以八达通收费，租借溜冰鞋和入闸均非常方便，在正式进入冰场时才开始计时，每分钟为1港元，非常方便。
溜冰场细节：
溜冰场进出闸
自动的保温拉膜，以遮挡部分光线直射，节约能源
溜冰场观景台
不规则的多个中庭，丰富了空间感。
（个别特色店）ThreeSixty：
以有机食品为主题的超市
圆方商场“木区”里的ThreeSixty超级市场和美食广场，有33000平方英尺，主要销售有机食品，这是亚洲首家以有机食品为主题的超级市场。
门口附近的面包区，货架上放着各种新鲜出炉的面包和酥饼，令人垂涎欲滴。
旁边的蛋糕专门店，玻璃柜内展示的芝士蛋糕和巧克力蛋糕如花般美艳，俨如艺术品，令人不禁驻足观赏。
往里一点是“小孩的天堂”，在这里，小朋友可用不同颜色的棉花糖在巧克力喷泉沾上白色巧克力浆品尝，哪个小孩可抵挡得住这种诱惑？
这里的西式三明治也有很多选择，而且分量十足。
ThreeSixty超市内多为有机食品，很多商品从外国直接采购，市面较为少见。
在这里可找到有机新鲜菜、无“荷尔蒙”鸡、有机面食、巧克力，这里的鱼生和寿司也很新鲜，而且价钱也很合理。
ThreeSixty为支持环保，也主要使用环保建材和天然产品，也是香港首个无免费塑料袋提供的超市。
每层洗手间垂直位置均不同，设置擦鞋机，冷热两用饮水机等。
交通：
圆方商场位于地铁九龙站上盖，可选乘东涌线、机场快线的地铁。
此外商场下方有巴士总站，有多条大巴线路、小巴路线、穿梭巴士途经商场往返尖沙咀码头、尖东、佐敦、油麻地、红磡、何文田及九龙塘等区。
停车场设计精致周到，用材上乘。
圆方广场四周是漾日居，凯旋门，ICC（全港最高建筑）等，地理位置相当优越。
apm
香港apm开发商：
香港新鸿基地产
地点：
观塘
定位消费对象：
年轻人士，中偏低档
apm=am+pm,延长营业时间，引入夜行零售概念
装潢设计特色：
颜色鲜明，年轻时尚
香港APM地铁出口的弧形led导购屏，通过控制室直接播放广告、有线电视，活动宣传、影院宣传片，创造价值，吸引人群。
APM的lcd等多媒体系统庞大，设计处理较好。
香港APM中庭
效果不错，两侧还有次通道，遗憾的是经营方追求效益，将有些楼层的中庭主通道也一并出租，使主动线变得不太顺畅，有失大场风范。
apm地处偏僻的观塘，定位中档消费，典型的香港地铁物业。
apm简洁的总服务台
总服务台常规功能：
1、咨客2、礼品包装3、赠品发放4、免费票据、促销券发放5、兑换票据6、呼叫功能、pa控制7、vip接待8、商户与商管信息中转9、打烊清场配合
apm卫生间入口休息等待区
shoppingmall对于卫生间的重视程度直接体现出发展商对商业物业的经营度，是服务意识高低的重要体现，也是卖场整体设计风格体现的一个缩影。
配套齐全应有如下附加功能：
1、残卫2、儿童用高低小便器、洗手台
3、爱婴室（即哺乳室）4、尿布换台（有成品销售）5、清节池6、工具间
7、搁物台9、干手机10、皮鞋清洁机11、休息等候区
还有一些服务细节功能，apm的休息等候区设计非常不错，戗面上还嵌装了lcd
，,等候者也不会无聊。
墙面的玻璃及座椅设计也非常年轻现代，卫生间里面也十分漂亮。
我很欣赏。
！
卫生间的惊艳设计。
APM的美食广场，装饰用了很多仿古的木面，显旧，档口招牌由于是统一装饰好了墙面，且对小商户的可改造区域作了明确限制，显得生硬，不够流畅自然。
而其天棚自然光效果良好。
观塘区一向以住宅和工业为主，在这样一个地区设apm深宵购物场，势必对区内其它商业租金会有相当影响，而且会令这区出现一定的「转型」。
地铁观塘站由A口出站后，右边跃式扶梯直通写字楼---创纪之城5.
12层为写字楼接待大堂
12至42层为写字楼，约25000平方呎，16部电梯，货梯2部，电梯内安装直播电视。
写字楼电梯安有读卡器，在办公时间持有智能卡者方可乘梯。
写字楼层高约11呎，地砖离地面6吋。
东西两面，一面山景，一面维多利亚湾。
租金20~30元/平方呎，管理费3.2元/平方呎，实用率80%，出租率9成，租赁押金为2个月的租金。
业务框架：
分为租务部，管理部和推广部，像维修、保安等服务基本都放在管理部。
商业与写字楼分开租赁。
写字楼平均一个季度组织一次大型活动，例如星巴克品咖啡邀请会，红十字会活动等。
卫生间内安置空气清新器，每3分钟自动喷洒一次。
马桶里水含消毒剂，大厦没有吸烟区。
行政人员设有专用卫生间，可进行洗浴。
朗豪坊
位于旺角亞皆老街8号的朗豪坊约有300间商铺，其中包括37间食肆。
其主要商户包括香港西武，i.t、无印良品等，并拥有六间大型影院。
商户中有超过50%是炙手可热的潮流时装及化妆品牌，包括A|XArmaniExchange，Fornarina，Benetton，BreadnButter，F.C.K.等，另有25%则为生活时尚及配饰系列，如Swarovski，迪生钟表珠宝，GreenFieldDaikanyama，MACLook及ctf2等。
另外，商场4楼的通天广场为商场的餐饮重点，拥有多间特色食肆，如ItalianTomato，阿拉面馆，元气寿司，味千拉面，星巴克咖啡及表哥茶餐厅等。
游人在购物之余也可享受到香港的美味佳肴。
TheSpiral则位于商场的8~11楼，拥有超过100间别具特色的店铺，这类店铺引进日本及本地最新设计时装品牌，并且限量出售运动鞋、收藏品、玩具及各式各样的特色饰物。
朗豪坊项目刷新多项纪录
朗豪坊坐落于旺角黄金地段，是九龙区内备受瞩目的大型三合一综合优质发展项目，总面积达16.7万平方米，其中包括一幢59层的甲级商厦，近300多间商店与食肆的15层高大型购物商场及42层高的五星级朗豪酒店。
朗豪坊内楼高59层的甲级商厦是西九龙区内最高建筑物，提供世界级设施及360度毫无遮挡的优美景致。
而朗豪酒店则为旺角区唯一的5星级酒店，让旅客既能体验舒适豪华的酒店住宿，亦能尽享该区四通八达的交通设施。
至于朗豪坊商场，则开创本港先河，引入多项崭新的建筑及设计特色，其中包括全港最高、超过9层楼高、气势不凡的中庭楼底；两条全港最长的室内扶手电梯；以及全港首创的数码天幕。
❑各独立空间中由电扶梯衔接各楼面的消费空间。
与普通商业广场不同，朗豪坊现将人流由通天扶梯引至顶层，缓降的螺旋阶梯将人潮轻松地滑向低楼层并成功地带到每一间店铺，以提高商店吸引顾客的能力。
扶梯旁设有防护玻璃。
❑显著的设计重点就是通天扶梯，创造出了空间的动感。
中庭顶棚天幕模拟蓝天白云设计
朗豪坊大解构：
无特别主力店。
1/F至3/F时尚品牌汇聚
一至三楼可谓名牌的集中地，多个国际品牌均进驻这一层面积较大的商铺，当中包括ArmarniExchange、MissSixty、ShuUemura、UnitedColorsofBenetton等时尚衣饰，换季置装来这里就最适合不过了。
4/F美食广场GrandAtrium
这里是你疯狂购物后最佳的充电地方，因为这里有齐中、西、日、韩、意等各式美食，包括Starbucks、满记、香辣屋、元气寿司等，迎合不同食客的口胃。
5/F至7/F主打年轻服饰
旺角是年轻人的世界，既然商场坐落在这里，当然要照顾年轻人的需要。
五楼至七楼集中了很多年轻潮流名店，包括i.t及旗下的b+ab、DoublePark、FrenchConnection﹔亦有走日式少女路的NiceClaup、SuperLover等﹔六楼则有Supernova、Extravaganza及本地原创品牌HeroicRendezvous。
8/F至12/FSpiral潮流特区
位于八至十楼的Spiral区域是商场两大特别区域之一，这四层商场以螺旋式（Spiral）设计，超过一百五十间商店售卖至潮的年轻人玩意、服饰和摆设。
12/F及13/FOzone娱乐专区
商场顶层，是终极吃喝玩乐的地方，内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”（DigitalSky）的最佳位置。
商场几大卖点：
位于四楼的美食广场GrandAtrium，是购物中心、酒店及商厦的主要交汇处，可在这里乘搭全港最长的通天电梯（Xpresscalators）直达商场七楼。
大堂中央摆放的艺术品MetalTree，原来是内藏消防设备及冷气出风位的环保设施。
而商场顶部设有全港首个数码天幕，可播放数码影像。
Spiral区域的楼层呈螺旋形，如果要逛匀这区的所有店铺，一定要沿螺旋梯级而行。
坐落购物中心正门、高三十呎的HappyMan雕塑，是设计师LarryBell首个在美国以外的雕塑作品，象征动力和朝气蓬勃，成为朗豪坊的地标。
海港城
全港最大购物商场，海港城位于九龙半岛南端最繁盛地区，尖沙咀的心脏地带，邻近多个热门旅游点，交通方便，可乘坐不同交通工具前往。
占地200平方呎，分4个区域逾700间商店，有全亚洲最大的YSL旗舰店、全港最大的连卡佛化妆护肤专区、电器店、玩具店、多国不同风格的餐厅及国际名牌的海港城、
海港城在一些特别的节日，例如：
圣诞节和农历新年等时会把广场布置得有节日的气氛。
通常全个商场的布置重点都放在近尖沙咀天星码头的入口。
海港城可分为以下的四个购物区：
∙购物区OT：
这是指海运大厦。
在2002-2004年时曾进行大型翻新,现分为地下的kid-x,二楼的sport-X和三楼的LCX,分别设有儿童用品,运动用品和年青人服装
∙购物区HH：
这是指马哥孛罗香港酒店商场。
这里有连卡佛在香港的旗舰店和售卖流行家具的住好D之外，还有电影院。
∙购物区OC：
这是指海洋中心。
这里有LouisVuitton和BurberryBoutique的商店。
∙购物区GW：
这是指港威商场。
这里有嘉禾港威电影城,食肆,大型超市c!
ty'super及叶壹堂书店。
中庭的推广活动：
交通：
地铁尖沙咀站A1清真寺出口步行5分钟，或从中环或湾仔乘坐天星小轮至尖沙咀码头。
德福广场
德福广场位于九龙湾伟业街33号，亦即是九龙湾地铁站（B出口）上盖。
广场内的商铺超过200多间，多以售卖高档产品及大型连锁店，以中收入家庭或中产阶层人士为主要销售对象。
整个商场分为六个主题购物大道：
「阳光大道」、「黄金大道」、「蔘茸坊」、「电讯廊」、「旅游天地」以及「电器特区」，设计处处显得细心周到，商品紧贴市场潮流趋势，满足不同顾客的品味。
德福广场分为一、二期，发展商为地铁公司和新世界集团，现全由地铁公司管理。
一期商场于1980年正式开幕，而二期商场于1997年开幕。
广场位处东九龙心脏地带，是观塘区属大型的购物商场，总面积共逾65万平方呎，地方宽敞，商铺超过多达二百多间，六条主题购物大道为顾客送上源源不绝的惊喜，完全满足购物者的购买欲。
第一期商场，以金太阳、多姿多彩的设计主题为记，有三个由波浪型设计的中庭展览厅组成，令整个第一期商场增添不少色彩，可以找到时尚衣饰品牌店铺如BIEM、Bossini、CalvinKleinunderwear、COVERMARK、Dr.Kong、ceu、等等。
并设有观塘区唯一一间百货公司：
马莎百货，售卖英式商品。
在通往德福广场第二期商场的通路是一条户外行人走廊，下雨天则会开放天幕。
这儿就是「电讯廊」和「黄金大道」。
「电讯廊」集城中知名电讯网络公司，以及潮流手提电话产品，而「黄金大道」汇集了全港的珠宝店。
顾客可以放心地在此选购合心意的正货。
至于第二期商场，则以玻璃作主题，并引入环保概念，采用太阳能，全天然光线，设计类似九龙塘又一城。
「阳光大道」、「蔘茸坊」、「电器特区」，以及「旅游天地」便是在这儿了。
「阳光大道」网罗了各国名牌化妆品及健康产品；「蔘茸坊」结合多间蔘茸行，此处更设有休息区；「电器特区」集合多间大型名牌电器店；「旅游天地」以木条作主题，将旅行社集中在这里。
德福广场一期二期，两期设计浑为一体，装潢优雅，色调和谐悦目，是百看不厌、写意悠闲的购物空间。
而且广场也会定时举行不同的特备节目，及提供各种优惠予顾客，令顾客开心购物之同时，亦享受到新的惊喜。
德褔广场设有各式大小食肆，广场内共有二十多间食肆，为食客提供中国菜、西餐、日本菜和意大利菜等等的美食选择，种类繁多，能够迎合不同口味的食客，其中包括仿膳饭庄、中国芳、皇廷酒家、翡翠拉面小笼包、意粉屋、鱼一丁、地府拉面馆、和民居食屋、香叶栈及茜廊餐厅等等，各间食肆都致力提供高质素服务，以及舒适的环境，务求令食客食得舒适，一尝令人垂涎回味的美食。
另一方面，广场内亦设有大型连锁食店，如麦当劳、肯德基、BistroDelifrance、大满贯、大家乐及美心美食等等，迎合不同层面的消费者。
识饮识食的顾客总能在这里找到足够的饮食选择。
德福广场亦设有多种娱乐设施，不少观塘区的居民都喜欢一家大小前来消费、玩乐。
广场内有不少休闲娱乐玩乐点，包括UA德福戏院、VirtualZone游戏机中心、美国冒险乐园、以英式风格为主的大型平台花园、音乐喷泉等等。
此外，广场内也不时会有大型推广活动举行，如歌手献唱或大派礼物等，吸引不少人来参与。
又如在圣诞节时，商场举行睡公主城堡活动，增添不少节日欢乐气氛。
德福广场由于地理位置优越，坐拥九龙湾地铁站及观塘道庞大人流，加上在平台更设公共运输交汇处，连接丽晶花园、企业广场以及东九龙区。
为商场带来极大人流。
新建商场MegaBox及Emax更在德福广场的公共运输交汇处设穿梭巴士，带来连锁效应，吸引更多人前住德福广场，令广场人流大增。
地铁公司更会与以上两间商场举辨联合活动，以带来更多人流。
德福广场共有三条行人天桥连接商场部分，分别是连接一期及二期，设有冷气系统并有多间店铺的通道、连接观塘道各处、以及连接德福大厦和伟业街。
此外，商场一期亦设有多个出入口，分别是位于观塘道天桥两个出入口、一期及二期间的黄金大道出口、以及通往花园广场出口，而二期则有黄金大道出口及公共运输交汇处出入口。
德福广场的交通十分便利，位于地铁九龙湾站B出口，连接香港所有主要地区。
德福广场并设有巴士总站、专线小巴站及的士站，顾客可以乘搭多种不同的交通工具，如地铁、小巴、的士或巴士，轻松地来回往返。
另外，商场亦设有停车场，设有四百多个车位，其中一些商户更提供免费泊车优惠，以方便驾车人士使用。
由于德福广场内的所有店铺多为高档产品及连锁店，于二零零六年六月至二零零七年二月，地铁公司耗资五千万元翻新德福广场一期，将所有店铺整顿，原有的惠康超级市场、UA等大型店铺亦迁至MegaBox内，并引入大型连锁店。
而且亦更新了广场范围内所有指示板，并重建二期所有洗手间，增加升降机等，工程于二零零七年完工。
这次工程把整个商场店铺重新整顿，把一些旧有店铺，如惠康超级市场、旧式中西药房等，全部迁移至花园平台或MegaBox附近。
而且要求原有店铺翻新内部，并引入一些知名或大型店铺，重建三个中庭、地板、天花板、门廊，以及墙壁，均一并更换。
故翻新后的第一期有「LED光波浪天花灯效」的特色，即中庭的波浪型天花板，大大提升了商场的整体空间感，商场形象鲜明突出。
还有重新装修商场二期的洗手间，设计格调可媲美五星级酒店。
洗手池的洗手液与清水均是红外线感应。
Megabox
megaBox是香港首个垂直式商场，2007年5月落成 —— 全港首个全贯通垂直式巨型商场MEGABOX，坐落于九龙湾，届时过百万平方呎的五大主题区域内，一站式的商铺、食肆和全港最大的溜冰场，将成为东九龙地区全新的休闲地标。
MEGABOX占地一百一十万平方呎，19层，高110米，设有一千个车位，并首度将“全贯通”概念引入香港购物商场，通过高速接驳电梯连同三个主题区域，方便商场内的流通。
商場主要以「大」和「新」為特色，大部分是「大面積商舖」﹔商場內有全港最大的溜冰場、書城、電業城和「高科技」戲院，希望吸引中高層家庭消費。
四成多的商舖屬食肆和娛樂行業，其他商舖則售賣時裝、精品、家具等。
第20至36層為寫字樓，共有兩幢，其中一幢已被恒生銀行租出。
19層「MegaBox」商場（紅色部份）為嘉里建設旗下的九龍灣企業廣場5期（EnterpriseSquareFive）一部份，其上之辦公大樓第一座其中七層已為速遞公司DHL租用作為在本港的總部，而第二座全幢亦已被恒生銀行租作後勤部門，現時德福二期恒生中心的部門將會遷入企廣5的新址
19層商場之上兩幢15層高的辦公室大樓，總高已及旁邊50層高的企業廣場3期
正门树立白色醒目LOGO。
[MegaBox」北面中庭部份一列呈圓型的巨大玻璃幕牆將室外光線引入
以家庭娱乐为主题，60%为大型租户，近百间商铺包罗各类休闲服装、男女上班服、潮流饰品等超过二百个国际品牌加入MEGABOX，包括首次进驻香港占地逾三万五千平方呎的NOVOConcept旗舰店，引进超过五十个日本及欧美顶尖时装品牌，让家庭顾客体验一站式购物消闲的乐趣。
MegaBox首度引入‘全贯通’的设计概念。
概念主要分三大层面，最为特别的是商场各层与驾车人士的贯通，MegaBox除可供车辆驶至商场各层外，设计更包括特快车道，让车辆可回旋三圈即达高层，车辆最高可达16楼（地库、7、8、15、16楼都可泊车，共1000多个车位），加倍省时方便。
MegaBox是一间集购物、娱乐饮食以至文化艺术等元素为一体的超大型商场，这里有全港最大型的美化家居总汇，有香港首间“Spotlight”（百宝商）超级家居广场，有全港首个动感亲子儿童专区，有全港最大型的婴儿儿童百货家具总汇……很多世界品牌旗舰店都纷纷入驻。
这座在香港首度引入“全贯通”设计概念的大型商场，汽车可从一楼直接开到十几楼，几乎集中了顾客所需的各类商品。
MEGABOX商业购物中心设计充分体现了创新，19层的购物中心。
特别是“三万五千平方呎的NOVOConcept旗舰店”很吸引眼球。
1、业态分布
MEGABOX的顾客对象是在家庭行消费群体，在家庭中欧那个扮演不同角色的消费者都可以在此找到属于自己的消费空间。
❑百安居B&Q隶属于世界500强企业之一的英国翠丰集团（KingfisherGroup），是世界第三，欧洲第一的大型国际装饰建材零售集团。
MAGEBOX里的主力店百安居吸引了大批当地人及观光客，内部陈设的商品非常丰富完整的。
而低楼层的Extravaganza专门店，以及时装店NOVOConcept是著名的流行服饰零售店，年轻的心态和都市的欲望淋漓尽致地被表达，与其说购物不如说是游戏。
更加奇绚的殿堂设计，从入口到终店始终摇摆于一根主轴动线上，奇幻灯光和未来的听觉效果都将成为新店的造势点。
众多知名品牌的加入为新店增加了雄厚的实力和信心，更将为顾客提供超前的购物游戏体验。
❑从大厦内部各楼层都可以看到由B&Q，Extravaganza,,NOVOConcept以及GigaSports等的强力商店
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