三亚海棠湾场调研报告.docx
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三亚海棠湾场调研报告
三亚海棠湾市场调研报告
二O—五年
、地理区位
自然资源：
海棠湾南与亚龙湾国家旅游度假区相邻，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬、河流于一身。
海棠湾景象万千，由于远离城市，大部分区域没有幵发，有一种原生态的美。
十九公里长的岸线风光旖旎，河道如网，绿洲棋布，芳草萋萋。
湾内有“神州第一基地
泉”南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、海棠秀、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜。
藤桥东、西两河潺潺流过，自然风光与人文景观交互辉映。
―、乂
交通：
海棠湾对外交通主要通过区域西侧的东线高速公路和海榆东线以及东线高速铁路，区域内交通主干道由“三纵九横”的道路体系组成。
对外交通：
高速，藤桥镇及林旺镇东线高速出入口，国道，海榆东线，高铁：
海棠湾站（正在规划建设）。
内部交通：
三纵九横
1三纵：
各片区间联系道路、滨海景观大道、滨海步行观光路；
2九横：
垂直于海榆东线通向海滨的道路体系；
港口：
依托南端泻湖口和北部河口设码头，提供海上通道，并连接蜈支洲岛。
商业：
海棠湾是国内规划档次最高的国际休闲湾区，涵盖三大顶级配套：
国家级医疗基地、全球顶级酒店群、世界一级游艇基地。
购物：
三亚海棠湾国际购物中心，是由国旅（三亚）投资发展有限公司投资，总占地面积约19万平方米，购物面积达33万平方米，将是亚洲最大的免税城。
项目以免税购物为中心，辅以餐饮、娱乐及旅游住宿为一体的大型免税商业综合体，将汇集世界最着名、最受欢迎的名牌精品，购物环境奢华高贵而又亲切舒适，将成为国内外游客的免税购物天堂。
酒店：
滨海沙坝一线用地，将规划建设32家以上的国际高端品牌酒店。
二三线将建成40家左右主题度假酒店。
海棠湾将成为酒店数量最多、品牌最高端、设计理念最超前的国际休闲度假区之一。
目前运营酒店20余家：
温德姆至尊酒店、凯宾斯基、索菲特、逸林希尔顿、康莱德、红树林费尔蒙，还有财经论坛中心等；
娱乐休闲：
将建有多元的休闲养生娱乐配套设施。
包括4个主题公园（国家海岸湿地公园，梦幻娱乐不夜城，热带海岛乐园，影视不夜城），以及梦幻娱乐不夜城、神州国际高尔夫、甘什岭高尔夫俱乐部、海中海高尔夫俱乐部、海棠湾万达影视城、亚洲最大的海洋公园、亚洲顶级国际游艇港；南山温泉度假区、国家海岸湿地公园、海棠广场等。
其中三亚万达影城位于三亚市美丽的海棠湾，是海棠湾“国家海岸”唯一的一座五星级影城，海南首家IMAX影城，中国第一家度假区影城，更是祖国最南端的万
达电影城。
影城处于海棠湾之滨，毗邻希尔顿、康莱德豪华酒店群，与海棠湾大剧院、海棠湾国际会所、神采飞扬电玩城共同组成海棠湾万达文化中心。
影城是万达集团专业打造的超五星级标准的国际级现代化多厅豪华影城，面积为4781平方米，共有7个厅，1个IMAX厅，3个精品厅，两个特色厅和1个VIP厅，可容纳观众近千人，它传承了万达电影多年积累的优质服务理念，引进国际上最先进的视听设备和放映设备，提供超一流的视听震撼和娱乐休闲为一体的享受。
教育：
大中专院校：
三亚海棠湾镇吉林体育学院、三亚市海棠湾海南省税务学校、三亚海棠湾崇德学校。
三亚市海棠湾海南省税务学校：
五幢综合楼,占地面积为26,626平方米,总建筑面积为15,392平方米,包括:
四幢五层高的教学楼、一幢四层高的宿舍楼、食堂、一幢单层高的培训中心。
三亚海棠湾崇德学校，位于海棠湾藤桥龙海大道，占地面积30亩，该校可提供小学一年级至初中九年级一贯制教育，每个年级设置2个班，每个班45至50人，可为三亚新增近千个学位。
在教育教学方面，该校将实行新课改模式，采取小班授课、小组合作、先教后学的教学方式，同时聘请外教并开设英语口语班，让乡镇孩子也能享受到优质的教育资源。
中小学：
海棠湾镇南田中学、藤桥中学、中心小学、林旺小学、江林小学、藤海小学、铁炉港小学、椰林小学、长田小学等；
医疗：
解放军301医院海南分院：
占地约900亩，位于“国家海岸”三亚海棠湾，濒海临河，碧海蓝天，水清沙白。
建筑面积38.3万平方米，由医疗区、疗养区、服务保障区三部分组成，是一座拥有58幢楼宇和一流现代化配套设施的医学城。
拥有1000多名从北京总院精选的医护人员，49个临床医技科室、25个护理单元，673张病床位，与解放军总医院一脉相承。
有着价值4.5亿元人民币世界领先的医疗设备和仪器，可与星级酒店媲美的环境。
文化：
海棠湾将成为展示本土民俗文化、海棠文化、奥运文化、影视文化、游艇文化、品牌文化、康复养生文化、异国民俗风情等多元文化的大舞台，且每种文化都有具体的项目作为承载。
海棠湾规划建设七个本土特色风情小镇，宜居宜业，是充分展示本土文化的新型旅游社区。
将建有惠普动漫产业基地和国际艺术中心，其中国际艺术中心是为开展各种艺术活动提供的绝佳活动场所，为艺术家提供激发灵感的创作空间和平台。
体育：
三亚珠江南田温泉度假区-网球场、三亚海棠湾海中海高尔夫球场。
三亚海棠湾海中海高尔夫球场是一个国际锦标赛级的
18洞高尔夫球场，地处海
棠湾幵发区C10片区的青田村薄尾岭，占地面积980亩，总投资1.5亿元。
该球场由世界知名的高尔夫球场设计公司美国IMG公司设计和施工建设，可举办国际性大
型高尔夫赛事，也是目前海棠湾开发区内唯一一个已经建成的高尔夫球场。
项目用地呈半岛形状，三面环海，区域内汇集了海水、沙滩、山体、巨石等众多旅游资源，是海棠湾自然资源最丰富的区域之一。
结合海棠湾总体发展规划，该项目将是集体育、休闲、度假为一体的国际知名的半岛度假综合体。
该球场已经列入第五届“亚洲杯”国际高尔夫巡回赛场地之一。
为备战2016年奥运会（巴西圣保罗）国家体育总局已拟定该球场为国奥队训练基地。
全美巡回赛（PGA）拟定也将该球场进入中国大陆定点球场。
污染源：
无
规划前景：
项目地处“国家海岸”的三亚海棠湾，海棠湾位于海南岛的南端，是《海南城乡总体规划》中确定的东线旅游经济发展带的重要组成部分。
2006年12月23日，
国务院正式批准海南省三亚市海棠湾开发总体规划，海棠湾将定位为“国家海岸”成为国家品牌，承载着国家热带滨海旅游度假形象。
是三亚海滨度假区拓展的“重中之重”。
这里是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。
海棠湾规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8公里，规划用地总面积约98平方公里。
作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假天堂的希望
2、项目所在城市或区域整体分析
（1）地理位置：
三亚市：
位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，是中国空气质量最好的城市。
三亚市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首。
三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。
陆地总面积1919.58平方公里，海域总面积6000平方公里，其中规划市区面积约37平方公里，常住人口为53.6万人，境内海岸线长258.65公里，有大小港湾19个，主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾等。
海棠湾：
位于海南省三亚市东北部海滨，距三亚市区28公里，与亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾；
海棠湾东北与陵水县接壤，西北与保亭县毗邻，西南以仲田岭、回风岭、竹络岭、琼南岭群山为界，构成自然的海湾区域；
海棠湾总占地面积384.2平方公里，因为行政区划的原因，本来一个完整的海
湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾，两处“半湾”海岸线合计总长25公里；
目前海棠湾在建项目已达98个（其中政府投资项目72个，社会投资项目26个）,总投资430亿元。
2）人口情况：
全市2014年末户籍人口58.56万人，比上年末增加0.86万人，增长率1.49%；
2014年末常住人口74.19万人，比上年增加0.99万人，增长率1.35%。
（3）经济发展情况：
近五年三亚市GDP增长逐年增加，2014年为404.38亿元，首次突破400亿元,
增长速度则逐年放缓，2014年同比增速下降5.6%；
近五年三亚市财政收入逐年增长，2014年财政收入达77.77亿元，增长率为
15.2%，整体经济水平保持稳定上升状态：
近五年三亚市固定资产投资逐年上涨，2014年固定资产投资达629.55亿元，
同比上涨20.33%：
近五年三亚市房地产固定资产投资占比逐步上涨，2014年三亚市房地产投资总
额达380.02亿元，同比增长25.5%；
近五年三亚市新增就业人员呈逐年下降趋势，2014年新增就业人数32506人，
同比增长0.3%；新增就业岗位33506个，同比增长0.3%；
人均可支配收入2010-2013年呈逐年上升趋势，2014年则出现了下滑，人均收
入21926元，同比下滑9.5%。
4）2014年三亚市房地产基本情况：
房地产开发投资总额：
380.02亿元，年增长率25.5%；其中：
住宅投资总额276亿元，年增长率22.3%；
办公楼投资总额38亿元，年增长率6.6%；
商业投资总额42亿元，年增长率11.9%；
城市（房屋）总施工面积（资质内）：
51.63万仃，同比下跌32.39%;市总竣工面积：
，年增长率；
市总销售面积（房屋）：
100.99万仃，同比下跌44.8%;其中：
商品房销售面积：
93.99万仃，同比下跌10.6%;
市总销售金额：
，年增长率;其中：
商品房销售金额：
319.5亿元，年增长率下跌7.42%;
市存量房面积：
，年增长率。
（5）三亚市房地产政策情况：
当地市限购政策：
在三亚市范围内继续执行限购政策，限购细则：
原则上对已拥有1套住房的本
市户籍居民家庭、能提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）;对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市主城区向其售房。
限贷政策：
2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。
当地银行放款情况：
个人房贷放款较慢，从面签至放款，周期约3个月左右。
当地政府其他与房地产相关政策：
三亚市规划局:
25度以上的坡地只能建设保护性生态景区，不得用于建设酒店、开发房地产或其他带有住宿功能的经营性项目。
规定商品房建筑面积大于80平米：
2014年4月3日三亚市城乡规划委员会通过《加强三亚市商品房户型管理的决定》，规定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米（含公摊）以上。
该政策执行的市域范围既包括河东、河西等中心城区，也包括未来撤镇划区的育才镇、海棠湾镇等区域。
建政策仅针对商品住宅类产品，而项目性质为经营性小户型产权式酒店以及公寓类产品则不在限制范围
当地城市保障房建设情况
2014年全市新幵工建设保障性住房6357套，竣工交用1801套，完成农村危房改造1800户。
2015年全市计划完成棚户区改造9842户，新建公租房1万套，竣工各类保障性住房3526套，完成农村危房改造600户。
（6）所在城市及区域房地产成交容量动态表:
城市及区域市场容量动态
城市
市住宅供
量
市住宅销
量
市住宅
均价
市商业
供量
市商业
销里
市商业
均价
2011
年
1406382.00
821071.00
26938.30
96231.70
6639.49
13771.86
2012
年
1261059.67
698562.77
27058.41
73928.33
36262.69
32299.51
2013
年
1236636.81
1200123.34
23737.25
33219.18
49632.29
22660.65
区（域）
区住宅供
量
区住宅销
量
区住宅
均价
区商业
供量
区商业
销里
区商业
均价
2011
年
6279.78
3527.74
29674.74
0
0
0
2012
年
0
1624.8
26521.78
0
0
0
2013
年
131022.68
28525.02
19488.31
2310
0
0
板块
板块住宅
供量
板块住宅
销量
板块住
宅均价
2011
年
2012
年
2013
年
（7）所在城市房企销售排名表:
2014年区域公司所在城市各房企销售排名
销售
排名
房企名称
项目名称
2014销
售额（元）
2014
市场
占比
2014
项目数
单盘平均
售额
2014
排名
1
三亚鹿回头旅游区幵发有限公司
半山半岛
14.4
%
1
1
2
万科集团
万科•森林度假公园/万科•湖畔度假公园
17000727
48
5.32
%
2
2
3
中信泰富
中信•半岛云
邸
4.5%
1
3
4
鲁能集团
鲁能•三亚湾
新城
3.02
%
1
4
5
和泓地产
和泓•假日阳光
2.7%
1
5
6
瑞吉酒店
瑞吉别墅
2.65
%
1
6
7
三亚凤凰岛
发展有限公
司
三亚凤凰岛
2.61
%
1
7
8
三亚旭诚房
地产幵发有
限公司
森林半岛
2.21
%
1
8
9
海南中度房
地产幵发有
限公司
三亚的山
1.96
%
1
9
10
三亚宝迪投
资有限公司
鸿坤山海墅
1.83
%
1
10
二、住宅市场分析
1、整体市场分析
（1）市场整体量价分析
2014年，三亚房地产市场整体量价处于量跌价升的状态。
从住宅供应面积与住
宅成交面积来看，总体情况供大于求，但3、4、5月处于供不应求的状态，成交同
比于2013年要低迷。
全年的成交均价有所动荡，成交面积从2014年8月幵始到12
月呈现上升趋势，整体区间相对稳定。
近三年三亚市商品住宅供求及价格走势图
（2）区域供求分析
从供求分析图表来看，2014年三亚房地产整体处于供大于求的状态。
其中，崖城镇压力最大，供求比为2.78，其次为田独镇和海棠湾镇，供求比分
别为2.05和2.17。
从存量上看，河东区的可供给的存量是最大的，其次为田独镇
和河西区。
由于崖城镇的项目相对于其他区域来说是比较少的，11月份才刚推出
7.86万平方米，使得其供求比有所提高。
田独镇高端地产过多，去化比较慢，压力
也是最大的。
而河东区存量115.72万平方米，处于失去去化较快，供求比仅为1.54，整体压力相对较小。
三亚市场区域供求比
（3）市场成交结构分析
要对2014年三亚的市场成交结构进行分析，要从物业类型成交情况、户型成交
情况、面积段成交情况、单价成交情况、总价段成交情况等几个方面进行细致的分
析。
物业类型成交情况
从图中可以看出，2014年由于整体市场低迷情绪的影响，三亚市场普通住宅占比同比下滑，由2013年的84.54%下降为80.43%。
而酒店式公寓和别墅呈小幅上
升，分别由13年的6.41%与9.05%上升为7.53%和12.04%。
近三年是三亚市物业类型成交情况
14年普通住宅成交同比与13年下降21.62%，占比下滑3.63%;酒店式公寓成交7.52%，同比下滑3.43%，占比上升1.15%;别墅成交12.03万平方米，同比上升10.44%，占比上升2.48%。
总的来说，2014年房地产市场低迷主要影响普通住宅，酒店式公寓影响并不大，
高端物业别墅则呈现上升的态势。
户型成交情况分析
近三年三亚市户型成交情况
从图中分析,2014年三亚市场户型的主要成交源是二房，其次是一房、三房和独栋。
相对于2013年来说，一房同比下降了48.57%，但在2014年仍然是市场户型主要的成交源。
二房同比下降31.9%;三房同比有所增加，相对于13年增加了
19.17%，是源于半山半岛的热销。
14年三亚市独栋别墅成交在下滑，叠加别墅成交好于去年源于万科森林度假公寓的迷你叠加别墅成交。
复式同比去年大幅度增加源于半山半岛全复式房型楼栋整栋出售。
双拼相对于13年也有所上升
面积段成交情况
近三年三亚市面积段成交情况
2014年主要成交面积段仍然集中在60-80平方米的户型上。
主要成交面积段10
万平米以上的由13年的6个下降为3个，分别为60-80平方米、80-100平方米和200平方米以上。
全年100-200平方米的产品成交量在大幅度下降，同于13年下降60.68%，其
次为40平方米以下和40-60平方米以下，分别下降44.62%和42.44%。
虽然总体的面积段成交在处于下降趋势，但是2014年仅180-200平方米和200
平方米以上的产品同比于去年却是在增加的，分别为174.12%和17.76%，由此可见，大面积段的产品成交稳定，受市场支持，仍然处于上升的态势。
单价段成交情况分析
近三年三亚市单价段成交情况
2014年的单价段成交主要集中在1.5-1.8万和3万以上的户型上。
2014年三亚单价段成交1万元以下/m2,下降幅度是最大的，同比下降了94.6%。
其中，1.2万-3万的户型也处于下降的态势，幅度相对于1万元以下的下降幅度要
小。
1.2-1.5万元/m2同比与13年上升29.28，处于逐年上升的态势。
3万元以上/m2相对于13年来说也是处于逐年上升的态势。
主要成交单价段集中在3万元以上/m2,市场占比为30.07%，成交量同比与13年增加并不大，主要是由于别墅物业类型的成交稳定和半山半岛的热卖。
这也说明了三亚房地产的高端市场受市场情绪的影响并不大，成交一直处于较稳定的状态。
总价段成交情况分析
近三年三亚市总价段成交情况
2014年三亚市总价段成交主要是110-150万、150-200万和500万以上。
但是总体相对于13年来说，总价段成交情况仍然是处于下降的态势。
最明显的体现在110-150万，同比13年下降28.48%，其次是150-200万，同比13年下降27.74%。
总价段在500万以上同比与13年上涨31.2%，上升幅度较大，市场占比
24.41%，同比于去年市场的占比增加9.11%。
这说明了三亚市房地产市场的购买
能级在提咼。
（4）区域成交
区域成交主要从各区成交情况和区域成交价格两个方面进行分析。
区域成交情况分析
近三年三亚市各区成交情况
从12年至14年，三亚市住宅市场的主力成交区域集中在河东区，其次为田独镇。
2014三亚除了海棠湾和天涯镇意外的各个区域成交量相对于13年来说都是有
所下降的。
河西区和崖城镇同比下降56%，凤凰镇同比下降43%，河东区同比下降
15%但仍然是市场成交的主力地区。
其中河西区和凤凰镇不仅同比与13年下降，同
比与12年也是处于下降的态势的。
海棠湾镇同比与13年呈现上升的态势，上升81%，由于定位为国家海岸后，市场成交情况逐年在增加。
各区成交价格情况分析
近三年三亚市各区成交价格情况
2014年三亚市各区成交价格均价相比较于13年来说是呈现上升的态势的。
其
中海棠镇上涨幅度最大，为41.45%;河西区上涨28.14%和田独镇为20.03%，上涨得最快。
河东区成交价格近三年来基本保持在25000元/m2左右，比较稳定。
凤凰镇成
交价格今年处于上升价段，平均增长速度为6%左右。
而天涯镇仅有【中交绿城.
高福小镇】别墅在售。
（5）2014年三亚市场排行榜
2014年三亚住宅市场金额TOP10
2014年三亚市住宅市场面积TOP10
2014年,三亚各大房企为争夺市场一席之地，使出了浑身解数.通过2014年三亚
住宅市场金额排行榜和2014年三亚市住宅市场面积排行榜来看，半山半岛项目稳稳地坐上了第一的宝座，独占鳌头.它以住宅成交金额52.93万和住宅市场面积成交面积14.09万夺得桂冠。
住宅市场金额中信•半岛云邸以14.42位于第二，万科森林度假公园以13.21
位于第三。
住宅市场面积和泓•假日阳光以5.79位于第二，森林半岛以4.80居第三。
总的来说，2014年三亚市房地产市场处于小幅波动总体稳定的状态。
房地产市场低迷的情绪主要对普通类型的房产影响比较大，对于高端房产的影响很小，所以2014年三亚市高端房产的发展态势处于上升趋势且比较稳定。
2、供需情况分析
三亚市2014年供应面积为1338493仃，同比上涨8.24%;成交面积为773460仃，同比下跌35.55%;成交均价为22230元/仃，同比下跌6.35%。
三亚住宅供需情况走势图
海棠湾片区房地产区域格局：
根据自身地块环境划分为高端、中端、养老三种物业类型:
1.高端海景物业分布于海棠湾沿海岸一线，均为40年商业产权；
2.中端物业，集中分布在林旺镇片区，多为40年产权，现仅有海棠中央为70年住宅产权；
3.三线集中于南田温泉片区，以山景为主的养老度假型物业，均为70年产权，
设置以温泉入户、老年养生体系等配套。
海棠湾楼盘概况：
一线海景高端物业4个，产品以高层及超高层酒店式公寓和低层别墅为主；二线中端物业2个，产品类型多样化：
高层板楼住宅、多层洋房、低层别墅，养老型物业3个，产品集中于高层板楼住宅。
三、商业市场分析
发展历程——改革开放后三亚的城市商业历经了两次大的飞跃，1989年解放路
扩建和2001年的改造，使解放路由早期自发形成的沿街商铺向综合性商业街转型，形成了目前众多大型商业体集聚的状态，随后伴随三亚旅游业和房地产业的发展，旅游特色商业以及大型社区商业开始成为三亚商业市场的主角。
三亚市商圈级别分市级商业中心以及旅游商业，市区级商业集中在解放路及商品街，主要为大型综合性生活服务型商业，旅游商业分布在三亚发展较快的各个湾区，以餐饮、休闲、娱乐等综合性度假型商业为主；
三亚商业市场以餐饮娱乐居多，市级商业中心体量较大，模式简单，功能单一，同质化较大，旅游商业发展层次也较低，业态结构、功能
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