三亚海棠湾新天酒店项目可行性研究报告总结.docx
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三亚海棠湾新天酒店项目可行性研究报告总结
第一章总论
1.1、项目概况：
1.1.1、项目名称：
初步拟定为“三亚海棠湾新天酒店”。
1.1.2、项目地址：
项目选址于海棠湾旅游度假区一线海景酒店商业规划用地，毗邻海棠湾公共商业服务中心和哈萨克斯坦国家度假村（9#、10#、11#地）。
海棠湾规划区位于三亚市东北部滨海地带，紧邻陵水境内的土福湾，距三亚市区仅28公里。
场地沿东线高速公路向北至海口250公里，约2.5小时车程，规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里。
1.1.3、占地面积：
规划用地面积153000平方米（229.5亩），临海沙滩宽度约220米，纵深长度约700米。
1.1.4、建筑面积：
拟规划建筑面积约6.12万m2（不含地下建筑面积7000m2），其中：
一座超五星级酒店，建筑面积约35000m2，64栋产权式别墅酒店，建筑面积约2.61万m2。
1.1.5、项目总体规划构思及建设内容：
项目将充分整合“海棠湾”及周边区域独特而丰富的旅游自然资源、人文资源和独特的区位优势，将其建成具有独特的海棠浪漫休闲主题和异域度假文化风情，颇具热带海滨生态特色的国际高标准的，拥有原生态热带水景健康乐园、风情万种的明星文化演艺、多彩的SPA温泉康体、浪漫情怀的银滩海滨等旅游环境，配备顶级半坡海景度假酒店、国际会议中心、世界艺术交流演艺中心、世界各风情的顶级度假别墅、养生康乐SPA、沙滩健康运动及国际游艇海上运动俱乐部码头等顶级度假运动休闲设施的顶级旅游度假酒店，使其成为海棠湾“国家海岸”旅游度假区的龙头，成为国人向往的世外桃源休闲圣地，国内外游客神往的浪漫伊甸园和高尚人士梦寐的商务度假天堂。
位于项目滨海路入口设置海棠园文化广场（入口活动广场），沿地块西北、东北两侧至沙坝西南、东南两侧海滨，依次设置含350间客房的超五星级标准的酒店客房楼2座（共约4层），产权式度假酒店别墅64栋（依北至南端海滨分别建设40栋200-300m2明星度假别墅、20栋约500m2的企业会所别墅、4栋约1500m2的总统别墅）。
在紧挨入口海棠文化广场东南侧、两翼客房楼的中心配建酒店大堂综合服务楼（1楼的大堂接待中心、西餐厅、咖啡吧，负1楼的休闲购物水吧和地下停车场、2楼的特色中餐厅、3楼的国际会议中心及宴会厅、4楼的娱乐中心），并沿大堂主楼的东南侧至海滨，两翼别墅的中心分别配建世界（时尚）艺术交流演艺中心楼（含1楼的演艺中心、2楼的红酒雪茄吧、3楼的企业影视明星俱乐部）、健康理疗水疗中心楼（1楼的室内水疗中心、2楼的健康理疗中心、3楼的休闲运动中心）、室外的温泉SPA中心（含2个标准泳池、戏水池及10余个各功能疗效的水疗小浴池，树荫下、温泉湖畔、小溪旁设休闲情调亭台、酒吧、咖啡、轻饮等设施）及沙滩运动休闲俱乐部，包括热带风情的海鲜餐饮场、沙滩酒吧、沙滩咖啡亭、沙滩阳光浴、沙滩排球、网球运动、海上运动休闲餐饮场（摩托艇、帆板、拖曳及垂钓、游船海鲜世界等）等功能内容。
其中：
酒店客房楼面积约21000m2，酒店大堂综合服务楼面积约6000m2（不含负一层），艺术交流演艺中心楼面积约4000m2，健康理疗水疗中心楼面积约4000m2，产权式酒店别墅面积约26200m2。
1.1.6、项目投资规模：
总投资约17亿元人民币，其中：
土地购置及前期费用约59027万元，市政基础工程约3060万元，建筑主体工程费用约19410万元；装修费用约25080万元；设备电器配置费用约18060万元；广场及其他露天设施、绿化景观设施等工程约9950万元；公司管理、工程监理及计提预备费用约15830万元；酒店经营筹备费2500万元，产权酒店别墅销售等税费15224万元。
1.1.7、计划营业时间：
项目建设约2年后2011年对外营业。
1.1.8、项目主要经济指标：
容积率0.4；建筑密度12%；绿化率50%；限高15米；财务内部收益率21.84%；投资回收期4.87年。
1.2、项目开发商：
1.3、项目提出的背景及发展前景
20世纪50年代以来，旅游业已成为世界经济中最大和发展最快的产业之一，2005年以来世界经济增长4%左右，全球金融危机对世界经济的影响将在今后2、3年内得到复苏。
世界经济的复苏将大大促进全球旅游业的上升和旅游消费的增加，世界旅游组织机构预测，2010年，全球国际旅游人次将达到10亿，2015年将达到12亿人次。
随着我国经济的进一步开放和加入WTO后的国际化进程的加快与融入，中国旅游业的国际化发展遇到了难得的历史机遇，据世界旅游组织机构预测，到2020年，我国将成为世界首位旅游目的地，入境旅游人数，将从目前的3100万增长到2020年的1.3亿人次。
随着海南国际旅游岛的加快建设，三亚作为中国唯一的热带旅游度假目的地，进一步发展国际旅游业有难得的历史机遇。
中国旅游业的20余年的发展已经历了三个主要阶段，从观光旅游，到度假旅游，逐步向“文化体验与养生度假”组合式精品旅游发展。
阳光、沙滩和海洋（3S）是当今世界和中国旅游度假的发展主题，滨海旅游热已成为世界和中国的旅游发展趋势。
而针对特定阶层的差异化的“文化体验+养生度假”组合式精品滨海旅游将是21世纪旅游的发展趋势。
三亚市以其丰富、良好的热带滨海旅游资源、完善的旅游配套设施条件，将获得可持续发展的良机。
海棠湾作为三亚最后一块高品质的海滨资源，第一个作为国家海滨旅游度假形象推出的“国家海岸”，是三亚成为世界级旅游度假天堂的最后希望和国内外高端人士商务休闲度假养生的旅游目的地。
该集团选择海棠湾投资开发“三亚海棠湾新天酒店”项目，正是符合海南及三亚市旅游产业国际化发展的需要，符合三亚及海棠湾规划区旅游总体发展目标，也符合该集团在目前住宅房地产市场低迷情况下，选择旅游商业地产开发实现集团产业结构调整，进军海南三亚的发展战略，其市场发展前景巨大，酒店经济效益良好，资产保值增值能力强，投资风险小。
1.4、项目实施依据
●项目符合《海南十一五发展总体规划》和《海南旅游总体发展规划》
●项目开发建设符合《三亚市城市总体规划》和《三亚市海棠湾旅游区概念性总体规划》。
1.5、项目可行性研究报告编制的文件依据与研究范围
1.5.1、编制的文件依据：
根据国家有关部门的规定和项目具体实际情况编制，本可行性研究报告编制的文件依据主要有：
●项目可行性研究报告编制咨询合同
●国家计委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价参数》、《关于建设项目经济评价工作的若个规定》
●《海南旅游总体发展规划》、《三亚城市总体发展规划》、《三亚海棠湾旅游区总体规划》
●《海南省工程预算定额》
●《建设项目经济评价方法与参数》；
●项目单位提供的有关本项目的基础资料、技术资料等
1.5.2、研究范围：
根据可行性研究规范化要求和项目的具体特点，本可行性研究报告的研究范围主要包括：
●项目实施背景分析
●市场可行性分析
●项目产品定位与总体功能规划设计
●项目工程建设可行性分析
●项目财务经济可行性分析
●结论和建议
1.6、可行性报告编制单位
海南百舸投资顾问有限公司是一家专业化的高端顾问公司，拥有一流专家队伍，团队由具有长期实战阅历和咨询行业从业经验的两栖类实战型专家组成,来自于国家旅游局、中国（海南）改革发展研究院等知名研究机构，具有广泛的旅游、市场、物流、投融资、工程建设、广告媒体及政府各职能部门的关系资源与整合优势。
公司致力于为企业、事业单位和个人提供项目咨询、策划、培训与管理支持服务。
公司的主营业务是提供旅游地产业、商业地产业、港口物流业、海洋渔业、酒店业、旅游业、商业与文化业等领域的咨询与策划服务。
公司本着对上述产业的深刻理解和卓越的实践案例，为客户提供量体裁衣的咨询与策划服务，并协助客户执行实施。
其目的是提高客户持续竞争能力和持续盈利能力，帮助客户做大、做强、做长。
公司秉承“专业、诚信、勤奋、务实”的经营理念，公司的使命是为客户的持续发展提供持续性、高品质、实效性的管理支持与策划服务。
公司专家团队组织、参与了数十个旅游、房地产、商业地产及港口物流项目的策划包装、整体运作和咨询顾问工作。
●独立创意策划“世界海岛城”大型国际生态旅游度假区项目，组织“世界海岛城”一期、二期、三期项目的商业营运策划和招商融资策划、可研报告的编制。
●“海南旅游广场”、“明星花园”、“长秀高尔夫”、“金世纪百艺商城”等项目发展策划及营销策划。
●“沈阳裕宁大厦”产权酒店项目整体运营策划、湖南长沙“乌川水生野生动物园”项目策划及预可行性研究报告编制（项目已被升为长沙市和湖南省2003年度重点建设项目）。
●“五指山景成酒店改造项目”的市场定位和营销策划（开创性组织了项目商务产权酒店的目标市场销售工作）。
●“海南中华百草园”、“中华颐生园健康旅游区”等大型旅游项目的策划和商业计划书、可研报告的编制。
●“海南天邑国际大厦”项目市场定位、目标市场调研、营销策划及其品牌推广、广告策划、项目可研报告的编制。
●“武莲渔港项目”与“海南厚水湾国际渔业物流中心项目”的策划及可研报告的编制。
●“三亚崖州古城旅游景区”项目策划及预可行性报告编制。
●“江西大觉山200平方公里旅游区”的项目总体策划、“五指山黎族文化村”和“热带大峡谷漂流”项目前期策划
●“海口百合花园房地产”项目总体策划及可行性研究报告的编制，“海口阳光百和”项目营销策划及营销实施计划的制定。
第二章项目建设背景分析
2.1、中国宏观经济形势分析
2.1.1、国民经济持续快速增长，综合国力增强，2008年受全球金融危机增长放缓。
我国国民经济保持了持续平稳较快发展的良好态势，十五期间国内生产总值从2000年的99215亿元上升到2005年的182321亿元，平均每年以9.5%的速度递增，比“九五”时期平均增速高0.9个百分点，比世界平均水平高出5.7个百分点，分别比发达国家和发展中国家年均增长速度高7.4和3.7个百分点。
人均GDP则由2000年的7858元（949美元）提高到2005年的13985元（1707美元）。
人均GDP步入1000美元—3000美元的新发展阶段。
2007年全年国内生产总值257306亿元，比上年增长13%。
2008年国民经济受全球金融危机的影响增速减缓，但增长高于其他任何国家，国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。
分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。
2.1.2、固定资产投资快速增长，基础设施和基础产业得到明显加强，房地产开发投资及销售受全球金融危机影响出现下滑。
2001年至2005年全社会固定资产投资累计完成29.5万亿元，比“九五”期间增加15.6万亿元，超过了1981－2000年20年间全社会固定资产投资的总和，十五期间年均增长20.2%，比“九五”时期平均每年增长速度高9个百分点。
2006年全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24%。
2008年受全球金融危机有一定影响，但仍增长较快，全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%。
分城乡看，城镇投资148167亿元，增长26.1%；农村投资24124亿元，增长21.5%。
图22004－2008年固定资产投资及其增长速度
2008年全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。
商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。
表12008年房地产开发和销售主要指标完成情况
指标
单位
绝对数
比上年增长%
投资完成额
亿元
30580
20.9
其中：
住宅
亿元
22081
22.6
其中：
90平方米以下住宅
亿元
6416
50.7
其中：
经济适用房
亿元
983
19.7
房屋施工面积
万平方米
274149
16.0
其中：
住宅
万平方米
216671
16.0
房屋新开工面积
万平方米
97574
2.3
其中：
住宅
万平方米
79889
1.4
房屋竣工面积
万平方米
58502
-3.5
其中：
住宅
万平方米
47750
-4.2
商品房销售面积
万平方米
62089
-19.7
其中：
住宅
万平方米
55886
-20.3
本年资金来源
亿元
38146
1.8
其中：
国内贷款
亿元
7257
3.4
其中：
个人按揭贷款
亿元
3573
-29.7
本年购置土地面积
万平方米
36785
-8.6
完成开发土地面积
万平方米
26033
-5.6
土地购置费
亿元
5795
10.9
2.1.3、居民收入不断提高，生活水平明显改善
2005年城镇居民人均可支配收入达10493元，比2000年实际增长58.3%，年均增长9.6%，比“九五”平均增长速度快3.9个百分点，是改革开放以来历次五年计划期增长速度最快的；农村居民家庭人均纯收入达3255元，扣除价格因素，比2000年实际增长29.2%，年均增长5.3%，比“九五”平均增长速度快0.6个百分点。
2006年全年城镇居民人均可支配收入11759元，实际增长10.4%。
农村居民人均纯收入3587元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.4%。
2008年全年农村居民人均纯收入4761元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长8.0%；城镇居民人均可支配收入15781元，实际增长8.4%。
农村居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重为43.7%，城镇居民家庭为37.9%。
图32004－2008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度
居民消费结构明显改善，生活质量继续提高。
2006年城镇居民家庭恩格尔系数为35.8%，农村居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为43%，分别比2000年降低2.7和3.6个百分点。
2008年城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%，农村居民家庭恩格尔系数为43.7%。
城镇居民人均住房使用面积由2000年末的18平方米扩大到2005年末的21.3平方米；农村居民人均住房面积则由24.8平方米扩大到29.7平方米。
储蓄规模得到继续扩大，到2008年底，城乡居民人民币储蓄存款余额达21.79万亿元，比2002年末增加了约13.10万亿元。
表2：
2001-2008年城乡居民生活改善情况单位：
元
序号
指标
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006
2007
2008
1
城镇居民人均可支配收入
6860
7703
8472
9422
10493
11759
13786
15781
2
农村居民人均纯收入
2366
2476
2622
2936
3255
3587
4140
4761
3
城镇居民家庭恩格尔系数%
38.2
37.7
37.1
37.7
36.7
35．8
37.9
4
农村居民家庭恩格尔系数%
47.7
46.2
45.6
47.2
45.5
43
43.7
图42004－2008年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度
2.2、全球金融风暴后的中国经济及房地产形势分析
2.2.1、中国经济受全球金融风暴的迅速蔓延逐步下滑
2008年，全球经济由于突如其来的美国金融海啸面临大考。
美国次贷危机引发的金融风暴，已从金融等虚拟经济开始蔓延到实体经济（首先受冲击的是能源、汽车等行业及巨头，继而冲击房地产、商业消费等领域），殃及全球，波及中国，出现股市大调整,政策调控、银根紧缩、市场观望、资金链紧张等一系列问题的困扰。
2008年，在外部环境恶化、国内结构性政策调整以及经济内在周期的三重压力下，中国“出口——投资导向型增长模式”的内在矛盾全面激化，总供给与总需求关系出现逆转，宏观经济急转直下，开始步入深度下滑的下行区间。
2009年，由于世界经济周期与中国经济周期、实体投资调整周期与金融资本调整周期、结构转型力量与周期性调整力量、房地产调整周期与制造业调整周期等多重因素的叠加，结构联动性和刚性的约束，中国宏观经济将出现超预期下滑的局面。
最近几个月来国家出台了一系列扩大内需的经济刺激政策，将会减缓这种下滑的速度和程度，但效果如何，要看世界经济受金融风暴蔓延恶化的程度，况且扩大内需的刺激政策主要靠基础建设的投资拉动消费的，其成效要到2009年第3季度后才逐步呈现。
中国总需求存在两大联动机制：
一是“出口—投资联动机制”；二是“出口—收入—消费联动机制”。
2008年，中国的出口增长速度下滑4.7个百分点，2009年预计下滑6.9个百分点，必定会透过“出口预期”和“滞后效应”对2009年投资带来巨大冲击。
对于“出口收入-消费联动机制”而言，它主要体现在外向型经济的大幅度下滑将导致大量企业利润的下滑，导致工人失业和工资水平的下滑。
由于中国大量农民工在外向型部门就业，出口的下滑对于该群体的收入影响最为明显，而该群体的收入边际消费倾向最高。
因此，出口的下滑将带来消费明显的变化。
中国名义消费增速和实际消费增速“双提升”的局面将在2009年消失。
在收入下滑、消费信心收缩以及消费支柱消失等多重因素的作用下，消费增速的回落将成定局。
消费力减弱，尤其是中等阶层及其收入的减少，加上金融证券资产收入缩水将导致购房市场的萎缩和住房购买力的减弱。
总之，中国2009年的整体经济形势不容乐观，为了解决国民经济面临前所未有的多重困难，中国政府再次将“发展”和“保增长”提到了事关全局的高度。
实行“积极的财政政策+稳健的货币政策”，保持国家宏观经济平稳较快增长、扩大内需已成为2009年政府的首要任务，2009年经济增长的目标锁定在8％。
为实现这一目标，将主要由中央和地方财政投资（两年四万亿元）来拉动，财政上加大投资水库、铁路、地铁、城市基础设施，大力建设廉租房、农业基础设施等。
大幅提高出口退税，减缓人民币兑美元升值的步伐，同时对房地产交易税收实施减免，大幅降低银行存贷款利息，鼓励银行出台住房按揭的利率优惠，放宽对贷款条件的要求，并着力于扩大国内需求特别是消费需求，包括房地产消费需求，加大对低收入者和贫困群体的保护和生活补贴，以稳定经济、稳定社会情绪。
2.2.2、受宏观经济调整、全球金融风暴的蔓延和国内经济的下滑和居民收入的减少、观望情绪主导的购买信心的危机等多种因素的联动影响，房地产市场萎缩，市场价格、成交量均进入下行通道。
1、2007年7月开始实行房地产调控政策，2008年房地产行业已开始了调整局面。
2008年是极不平凡的一年。
中国为应对国内外各种不利因素的挑战，宏观经济政策作了三次重大调整，保持了国民经济的健康稳定运行。
随着国家对房地产宏观调控政策的进一步加大，美国金融海啸来临之前，截至8月，2008年全国房地产市场都出现了量价齐缩的调整局面，尤其是商品房成交量同比出现较大幅度下滑，全国商品房全年累计成交量同比下降幅度达14.7%。
行业调整将给房地产行业带来划时代的改变，非理性需求推动的房地产行业摊大饼式增长时代面临终结，未来推动行业增长的新动力将是——外部扩张下的内部整合力
2、全球金融风暴的突如其来，使中国房地产面临着从峰巅到谷底的转变。
中国楼市成交量、价格持续走低，由观望情绪主导的“信心危机”已成为中国楼市不能承受之痛。
2008年，房地产行业在经历了2007年房价过快上涨之后，信贷收紧和需求严重萎缩导致一路高歌猛进的市场嘎然而止，加上全球金融风暴对国内经济的冲击，全国商品房的销售量同比出现大幅下滑，行业步入深度调整期。
全国商品房销售面积62089万㎡，同比下降19.7%；商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%。
其中：
一线城市降幅尤其明显。
1-10月，北京与深圳的降幅分别达到54.2%、49.1%；1-11月，北京和上海的降幅分别为48.6%和40.9%。
由于开发商调低商品房开工和竣工计划，2008年6月全国房地产投资增速开始出现急剧下降，2008年全国完成房地产开发投资30580亿元，同比增长20.9%，其中，商品住宅完成投资22081亿元，同比增长22.6%。
由于2008年全国土地购置金额增速明显放缓以及新开工面积出现大幅下滑，2009年全国房地产开发投资增速将继续大幅走低，综合考虑2800亿元保障性住房建设计划，预计2009年房地产开发投资增速将在4%左右。
由于房地产投资的大幅缩减，房地产投资增速将继续走低，开发商开发资金收紧、土地购置热情不再。
2008年各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速。
来自中国指数研究院的相关数据显示，目前中国房地产市场确实无论是价格还是成交量都已经进入了下行通道。
3、国家最近出台一系列的救市政策将大大减缓本轮房地产调整的周期和深度。
2009年房地产行业将面临着低利率政策环境。
2008年9月16日，央行首次降低了贷款利率和调低存款准备金率，表明央行的货币政策已由“控物价”转向“保增长”。
11月9日，国务院常务会议宣布对宏观经济政策进行重点调整，财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。
11月26日，央行大幅降息108个基点，接着在12月23日，央行宣布存贷款率各降27个基点，这是央行在100天内的第五次降息。
在零利息的国际金融政策背景下，降息的空间也很大，预计2009年中期利率可能将至5.5%,房贷实际利率在3.7%左右,针对购房人负担累计减轻21.7%，相当于房价下降21%。
本轮房地产调整周期将维持2年多，由于2009年国内实体经济受全球金融风暴的蔓延而拖累的程度难以预料，今年实际房价可能还有20%的下调空间。
通过国际横向比较，经济增长与房价走势基本呈现出一种正相关关系，房地产长周期调整往往发生在宏观经济严重衰退期。
我国房地产行业自2007年10月开始进入调整期，已有一年多时间。
如果我国宏观经济2009、2010年不陷入严重衰退之中，GDP能够保持8%以上的增长率，本轮调整应是一轮中期调整。
根据全国主要一、二线城市2008年以来房地产市场成交量的情况看，主要城市的房地产市场成交量低迷，市场观望情绪较浓，其主要是成交量持续萎缩而非价格的大幅度下降，房地产新政的首付及房贷利息的持续降低及各种税费减免等政策，将避免房价的大幅度降低，预计这轮调整期为2年多。
温家宝总理在今年的“两会”中作的《政府工作报告》已经明确提出，2009年要促进房地产市场稳定健康发展，采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。
2009年政府将会对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。
促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。
并已经明确提出要加快发展二手房市场和住房租赁市场。
鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。
这将对房地产市场的流转是一个非常好的利好。
今年，政府将加大对限价房、经济适用房、廉租房的投入力度，把解决中低收入老百姓的住房问题列为考察领导政绩的最重要指标。
与此同时，高收入人群的住房将由市场调节，充分反映了政府继续推进房地产市场化的趋势和信心。
2.3、海南及三亚酒店业的发展拥有充足、旺盛的客源市场基础。
2.3.1、中国旅游发展的市场规模巨大，并保持旺盛的增长趋势
中国旅游业以高居世界前列和超前于国民经济的发展，经过二
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