广州市城市更新安置房管理办法征求意见稿.docx
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广州市城市更新安置房管理办法征求意见稿
广州市城市更新安置房管理办法
（征求意见稿）
第一章
总则
第二章
筹集与建设
第三章
产权管理
第四章
申请和分配
第五章
日常管理和维护
第六章
法律责任
第七章
附则
第一章总则
第一条
目的与依据
为规范我市城市更新安置房的建设与管理，促进城市更新安
置房高效利用，保障房屋所有权人及相关权利人的合法权益，加快推进城市更新项目实施，根据《广东省公有房产管理办法》、《广州市城市更新办法》的有关规定，制定本办法。
说明：
本条是关于本办法制定依据的规定。
建设储备城市更新安置房可以解决目前在城市更新工作中安置房源紧缺、安置成本高的问题，有利于降低土地整理成本，便于后续项目滚动开发，形成城市更新良性循环。
根据?
广州市城市更新办法?
第十一条：
?
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门⋯⋯统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监管，加强城市更新项目实施监督和考评?
；第五十一条：
?
城市更新项目涉及房屋拆迁安置的，应当坚持先安置、后拆迁的原则。
?
?
广州市旧城镇更新实施办法?
第十三条的规定：
?
市城市更新部门应当统筹使用好各种政府安置房源，将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁补偿安置。
?
城
市更新管理部门的职责之一是统筹城市更新政府安置房的管理，结合广州市危改安置房管理的实际情况，参考各相关的法律法规及政策，如?
广东
省公有房产管理规定?
、?
广州市城市更新办法?
?
广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法?
、?
广州市公共租赁住房保障办法?
，起草本规定。
第二条适用范围本办法所称城市更新安置房，是指由城市更新部门管理，可用于城市更新项目（含危、破、旧房改造）安置的公有房屋。
本市行政区域内城市更新安置房的筹集、建设、产权及使用等管理，适用本办法。
说明：
本条界定了城市更新安置房的概念，并规定了城市更新安置房的适用范围。
?
中华人民共和国宪法?
第六条规定?
中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
?
本条所说的公有房屋，包括全民所有制房产和集体
所有制房产，即国有土地房产和集体土地房产。
第三条管理原则城市更新安置房管理应当兼顾社会公共利益和经济效益，尊重和保障相关权利人的权益，促进国有资产的保值、增值。
遵循规范化、高效化、信息化原则加强管理，产权清晰、权责明确，确保公开、公平、公正。
说明：
本条是关于城市更新安置房管理基本原则的规定。
城市更新安置房的管理涉及公共利益及房屋权利人权益，应当规范化管理，不断提高安置房的使用效益，实施信息化管理，同时兼顾社会效益和经济效益，促进国有资产的保值、增值。
?
广州市城市更新办法?
第九条规定：
?
城市更新应当统筹兼顾各方利益，建立健全土地增值收益共享机制，尊重和保障土地权利人的权益，合理调节村集体、村民、原权属人、市场参与主体的利益和政府公共利益，确保国有、集体资产保值、增值?
。
城市更新安置房管理的最终目标在于保证公民的居住安全和居住舒适，更新改造应保证公民能够得到合理的安置，确保公开、公平、公正，接受社会监督。
第四条分类使用城市更新安置房优先用于城市更新项目范围内房屋所有权人的房屋产权交换、房屋所有权人及使用人的临时安置、原政府公房租户和危、破、旧房改造中公房租户的房屋租赁安置。
说明：
本条是结合原?
三旧?
改造和危房改造的实际情况，对城市更新安置房的使用用途和类型作了明确规定。
依据?
广州市旧城镇更新实施办法?
第十三条：
?
市城市更新部门应当统筹使用好各种政府安置房源，将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁补偿安置。
?
第五条资金管理市、区城市更新资金每年可安排一定资金用于城市更新安置房项目的建设；
城市更新安置房租赁收入扣除相关税费后上缴财政，按照“收支两条线”进行管理，城市更新安置房的检查、维修、改造、评估、测量等业务经费和日常管理经费纳入部门专项资金计划，由市、区财政安排资金。
说明：
本条是关于城市更新安置房管理资金来源的规定。
依据?
广东
省公有房产管理办法?
第五条：
?
公房管理工作，应坚持以租养房，充分利用，加强维修，逐步改造以及为生产和人民生活服务。
?
第二十三条：
?
公房的租金使用，应贯彻以租养房、专款专用的原则，主要用于房屋的维修，不准挪作他用。
?
?
广州市城市更新办法?
第四十二条第
（一）项：
?
城市更新可多渠道筹集更新资金来源，包括市、区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费。
?
第四十三条：
?
市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的日常工作经费，加大财政对于更新改造资金支持力度。
市、区政府应当安排城市更新资金，城市更新资金来源主要包括市、区土地出让收入和财政一般公共预算。
?
等相关
规定
第六条职责分工
市城市更新部门负责统筹全市城市更新安置房的筹集、分配、审核与资金安排,指导和监督城市更新安置房的建设；
市城市更新项目建设管理办公室负责市属产权城市更新安置房管理的具体工作，包括安置房的建设、产权、使用、维护和物业管理等,负责安置房信息系统建设与维护工作；
各区城市更新部门或区政府指定的机构负责本辖区内区属产权城市更新安置房的建设和管理，并定期向市城市更新部门报备区属产权城市更新安置房的相关情况；
发改、财政、国土规划、住房和城乡建设等职能部门按照各自的职责协同做好城市更新安置房建设及管理工作。
说明：
本条主要规定了各级城市更新管理部门及有关部门的具体职能和分工，参考?
广州市城市更新办法?
第十一条、第十二条的规定及城市更新相关部门新的三定职能、市编办?
关于市危房改造建设管理所更名等问题的批复?
（穗编字〔2016〕101号）?
负责市一级财政投资立项的城市更新重点项目的具体实施；负责城市安置房的使用、维护和物业监管工作?
而设定。
第二章筹集与建设
第七条城市更新安置房的筹集城市更新安置房可通过以下方式筹集：
（一）市、区政府部门立项建设的城市更新安置房；
（二）市、区城市更新部门在政府收储类城市更新项目中建设（含配建）的城市更新安置房；
（三）政府主导的城市更新项目中由项目实施主体配套建设并移交政府的安置房；
（四）城市更新项目经审定的建筑节余量中属于政府分成或无偿移交政府的部分；
（五）市、区城市更新部门与其他市场主体、土地或房屋权属人合作建设的城市更新安置房中属于政府分成的部分；
（六）根据项目安置需要，经市、区政府批准购买的安置房；
（七）原用于城市危、破、旧房改造周转安置房，具备条件的调整为城市更新安置房；
（八）其他可用于城市更新安置的公有房源。
说明：
本条是对城市更新安置房筹集的规定。
依据?
广州市城市更新办法?
第十一条：
?
市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责全市低效存量建设用地的盘活利用和城市危破旧房的更新盘活，统筹协调全市城市更新工作统筹城市更新政府安置房的管理和复建安置资金监
管，加强城市更新项目实施监督和考评。
?
第五十一条：
?
市城市更新部
门在城市更新项目中，组织筹建城市更新政府统筹安置房。
?
?
广州市旧村庄更新实施办法?
第三十七条：
?
旧村庄更新改造项目，经审定的项目实施方案确定的建筑面积（用地）与规划的建筑面积（用地）相较有节余的，按照4:
3:
3的比例由市政府、区政府、村集体进行分配；市、区政府用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安置房，村集体用于改造项目的统筹安排。
?
?
广州市旧城镇更新实施办法?
第十二条：
?
市、区城市更新部门应当结合城市规划和旧厂、旧村改造，选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安置社区，加快配套安置房建设；同步推进异地安置房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安置居民的后顾之忧。
异地安置房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。
市、区国土规划部门应当落实安置房用地，纳入土地供应年度计划优先保障。
鼓励企业、村集体提供存量土地建设就近安置房。
闲置土地、‘烂尾地'、前置审批用地、划拨用地等存量土地（纳入全市?
退
二进三?
计划的用地除外）的用地单位愿意配合建设就近安置房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度。
?
等相关规定，并结合原危改安置房的实际情况，归类出房屋筹集来源的几种方式。
为保证全市更新项目的开展，在储备安置用房无法满足更新项目需要的情况下，报市政府批准同意后，可向市级房屋管理部门借用房屋用于更新项目安置周转使用。
第八条城市更新安置房的建设
市城市更新部门每年应向发改部门报送城市更新安置房建设计划量和项目年度投资计划。
城市更新安置房年度建设计划抄送市住房城乡建设委，符合城市棚户区改造的项目要纳入全市城市棚户区统计。
由市级财政投资建设的城市更新安置房建设项目列入城市更新项目和资金年度计划，一并报市城市更新领导机构审议；审议通过后，作为市发改部门调整市政府投资项目年度投资计划、市财政部门调整项目年度投资计划的依据。
相关建设管理工作由市城市更新项目建设管理办公室负责。
区级政府部门立项或市城市更新部门与其他市场主体、土地或房屋权属人合作建设的更新项目，由立项实施主体负责安置房建设。
说明：
本条是关于城市更新安置房建设的规定。
主要根据城市更新实际工作情况设定。
第九条城市更新安置房建设相关税费
城市更新安置房建设依据“三旧”改造、棚户区改造政策开发建设，安置房用地移交政府的，须统一转为国有建设用地，以划拨方式供应，其中配套的经营性设施用地按市场价有偿使用。
对城市更新安置房项目，按照安置复建面积“建一免一”的原则，减免城市基础设施配套费，并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。
说明：
本条是关于城市更新安置房建设相关税费政策的规定。
依据?
广州市城市更新办法?
第四十七条：
?
符合条件的城市更新安置复建房项目，依据棚户区改造政策，按照安置复建面积‘建一免一'的原则，减免城市基础设施配套费，并可在本市权限范围内依法减免其他行政事业性收费和政府性基金。
?
市政府办公厅?
关于土地节约集约利用的实施意见?
（穗府办〔2014〕12号）第二十四条：
?
明确划拨供地范围。
凡列入国土资源部?
划拨用地目录?
的建设用地项目，无论使用原有建设用地或新增建设用地，均可按划拨方式供地。
?
第二十五条：
?
明确划拨供地土地价款标准。
划拨用地不涉及计收土地出让金。
?
国务院?
关于加快棚户区改造工作的意见?
（国发〔2013〕25号）第三条第
（二）款：
?
确保建设用地供应。
棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。
安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。
?
第（三）款：
?
落实税费减免政策。
对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
?
?
关于加快棚户区改造工作的实施意见?
（粤府〔2014〕2号）第五条第
（一）项：
?
确保土地供应到位。
棚户区改造安置住房用地要纳入各地年度土地供应计划，优先安排棚户区改造项目位于?
三旧?
改造
范围内的，可执行?
三旧?
改造相关优惠政策棚户区改造范围内涉
及集体所有土地的，应抓紧依法办理农用地转用和土地征收手续，及时提供用地。
?
第
（二）项：
?
落实税费减免政策。
对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
对棚户区改造涉及的营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等，按照国家有关规定予以减免棚户区改造安置小区的有线电视、供水、
供电、供气、排水、通讯、光纤、道路等市政公用设施由当地政府或相关单位出资配套建设，入网、管网增容等经营性收费项目按低限减半征收。
?
市财政局?
关于减免有关行政事业性收费和政府性基金等问题的复函?
（穗
财综〔2007〕157号）?
同意从国发〔2007〕24号文发布之日起，免收廉租房、经济适用房和新社区建设过程中涉及的行政事业性收费和政府性基金；免收廉租房、经济适用房和新社区建设过程中涉及市政府设定项目的收费（如建筑垃圾处置费或余泥排放费、招标场地费等），已经缴纳的可予全额退款。
?
第三章产权管理
第十条市城市更新部门立项建设的城市更新安置房，由土地使用权人向不动产登记部门申请办理不动产登记。
说明：
本条是对市城市更新部门立项建设的安置房的不动产登记手续的规定。
产权产籍管理是城市更新安置房管理的基础。
为推进城市更新安置房产权登记工作，确保更新安置房产权清晰、管理规范，必须明确规定安置房产权登记的主体、前提及移交手续。
依据?
中华人民共和国物权法?
第九条：
?
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
?
并结合?
不动产登记暂行条例?
第十四条、?
广东省城镇房地产权登记条例?
第六条、?
广州市城镇房地产登记办法?
以及不动产登记部门的有关规定制定本条款。
第十一条区级政府部门立项的城市更新安置房，由土地使用权人向不动产登记部门申请办理不动产首次登记。
属于市分成部分经同级财政部门批准无偿划拨并完善纳（免）税后，可由划拨取得土地使用权人申请办理转移登记。
说明：
本条是对由市城市更新部门出资、区级政府部门立项建设的安置房的不动产登记手续的规定。
结合该类安置房的特点，本条特别明确了由区级政府部门办理大确权手续，经财政部门批准后，由划拨取得土地使用权人申请办理转移登记。
依据?
不动产登记暂行条例?
第三条、第五条、第十四条、?
不动产登记暂行条例实施细则?
第二十四条、第二十七条、?
广州市属行政事业单位国有资产处置办法?
第五条、?
广州市城镇房地产登记办法?
及不动产登记部门的有关规定，并结合实际工作情况制定本条款。
第十二条合作建设或配套建设的城市更新安置房，由土地使用权人向不动产登记部门申请办理不动产首次登记。
属于市政
府分成的部分，经同级财政部门批准无偿划拨并完善纳（免）税后，可由划拨取得土地使用权人申请办理转移登记。
说明：
本条是对合作建设或配套建设的城市更新安置房不动产登记手续的规定。
结合该类安置房的特点，本条特别明确了由立项主体根据签定的分配协议，向不动产登记部门申请办理不动产登记手续。
依据?
不动产登记暂行条例?
第三条、第五条、第十四条、?
不动产登记暂行条例实施细则?
第二十四条、第二十七条、?
广东省城镇房地产登记条例?
第六条、?
广州市城镇房地产登记办法?
及不动产登记部门的有关规定，并结合实际工作经验制定本条款。
第十三条经市政府批准购买的城市更新安置房，根据不动产登记有关规定办理房屋登记手续。
说明：
本条是对在市场上购买的城市更新安置房不动产登记手续的规定。
依据?
不动产登记暂行条例?
第十四条、?
广东省城镇房地产登记条例?
第六条、?
广州市城镇房地产登记办法?
及不动产登记部门的有关规定，并结合实际工作经验制定本条款。
第四章申请和分配
第十四条申请条件以下情形可以申请使用（包括产权调换、租赁等）城市更新安置房：
（一）政府投资的城市更新项目需要使用城市更新安置房的；
（二）城市更新片区范围内因土地整备需要使用城市更新安置房的；
（三）城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造需要安置公房租户的；
（四）市、区政府批准其他用途的。
说明：
本条规定了城市更新安置房的准入条件，目的是规范城市更新安置房的准入门槛和适用对象。
主要根据原?
三旧?
改造和危房改造的实际情况而设定。
第十五条申请主体城市更新项目或土地整备需使用城市更新安置房的，由项目实施主体或城市更新土地整备机构在城市更新片区策划方案或项目改造方案报批时同步申报。
城市更新范围内原政府公房改造和危、破、旧房改造的公房租户需承租城市更新安置房的，由租户向市、区城市更新部门或区政府指定机构提出申请。
说明：
本条是关于城市更新安置房申请主体的规定。
主要根据原旧?
改造和危房改造的实际工作情况设定，按照房屋申请使用的类型、期限和安置的对象进行划分。
第十六条审核程序市、区城市更新部门或区政府指定机构依照管理权限，对城市更新项目实施主体或城市更新土地整备机构提交的城市更新安置房使用方案进行审核。
其中涉及以产权调换方式申请城市更新安置房的，需附房屋价格结算报告，结算方法参照《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府【2014】38号）执行。
经审核符合条件的，在项目改造方案中一并批复。
市、区城市更新部门或区政府指定机构对原公房租户提交的安置房租赁申请进行审核，符合条件的，通知其签订《城市更新安置房租赁协议》。
说明：
本条是关于城市更新安置房审核程序的规定。
主要根据城市更新和危破旧房改造的实际工作情况设定。
第十七条拨付和分配项目实施主体或城市更新土地整备机构以产权调换方式申请使用城市更新安置房的，由项目实施主体或城市更新土地整备机构依据经批准的城市更新安置房使用方案，与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订《城市更新安置房拨付协议》，办理房屋交接手续后，与被安置人办理房屋产权调换。
项目实施主体或城市更新土地整备机构以租赁方式申请使用城市更新安置房的，由项目实施主体或城市更新土地整备机构依据经批准的城市更新安置房使用方案，与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订《城市更新安置房拨付协议》，办理房屋交接手续后，与被安置人办理房屋租赁手续，并统一纳入安置房租赁管理。
租金标准由城市更新部门委托评估机构评估确定。
原公房租户申请使用城市更新安置房符合条件的，依据与市、区城市更新部门或区政府指定机构签订的《城市更新安置房租赁协议》办理房屋交接手续，并纳入安置房租赁管理。
住宅租金按照广州市公有房产有关规定的标准收取；非住宅首次租赁需由市城市更新部门委托的评估机构评估确定租金标准。
说明：
本条是对城市更新安置房拨付的规定。
根据?
广州市旧城镇更新实施办法?
第十三条：
?
市城市更新部门应当统筹使用好各种政府安置房源，将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁安置。
?
市城市更新部门有统筹政府安置房源，并将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁安置的责任。
在此基础之上，结合多年来在危房改造工作中积累的经验及实际工作情况来考虑制定本条款。
第十八条盘活存量
城市更新安置房应优先保障城市更新项目安置周转使用。
在核定合理的用房存量后，报经政府同意，对确实可盘活的空置城市更新安置房，按照公开、公平、公正的要求实行公开招租，确定承租人。
因特殊情况不适宜公开招租的，经市政府批准可协议
出租
租赁非住宅类城市更新安置房，用作社区服务、教育、卫生、养老等公益用途的，按照市房屋管理部门规定的标准计算租金；用作行政、事业单位办公的，由相关单位申请办理划拨无偿使用手续。
说明：
本条是用好存量城市更新安置房的规定。
市财政局?
关于印发,广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法?
的通知?
（穗财经“2011”14号）第三条?
市属行政事业单位（含下属行政事业单位）国有资产转让、出租，按规定经有权审批机关批准后，必须在经市政府批准依法设立的产权交易机构进行公开交易。
?
第九条?
对于特殊情况不适宜进场交易的国有资产和公共资源，经市政府批准可直接协议交易。
?
?
关于印发,关于进一步盘活市本级行政事业单位和国有企业国有资产的意见?
和,关于进一步夯实国有资产基础强化国有资产管理的意见?
的通知?
（穗财资“2015”178号）第三点第（五）款：
?
市本级纯公产非住宅物业，由市政府确定的主管部门对所属广州市危房改造建设管理所和广州市房屋安全管理所管理的危改、历史文化街区等改造项目储备安置用房，核定合理的用房存量，对确实可盘活的物业通过公开转让的方式提出具体处理方案，其他商铺和非单位办公场所使用的车位统一实行公开转让处置。
?
第五章日常管理和维护
第十九条租赁管理
城市更新安置房租赁合同的期限原则不超过五年。
住宅类城市更新安置房租赁期满前3个月承租人提出书面续租申请，经审核符合租赁条件的，可重新签订租赁合同。
租赁期间，房屋承租人、房屋使用人按法律、法规承担相应的安全管理责任。
说明：
本条是关于城市更新安置房租赁管理的规定。
城市更新安置房是公有房屋，租赁管理参照公房有关规定执行，包括：
?
城市公有房屋管理规定?
、?
广东省公有房产管理办法?
、?
广东省城镇房屋租赁条例?
（2010年修正本）、?
广州市房屋租赁管理规定?
等。
?
广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法?
第三十四条?
行政事业单位国有资产出租、出借，属于房产的（不含办公用房），同一物业建筑面积30平方米（含30平方米）以下或出租出借期限6个月以内（含6个月）的，由主管部门按照本章有关规定进行审批；同一物业建筑面积30平方米以上且出租出借期限6个月以上的，经主管部门审核后报市财政部门审批。
?
第三十七条?
行政事业单位资产出租，由产权单位委托有资质的社会中介机构进行评估，该评估价格作为公开招租的标底价；因特殊情况不适宜公开招租的资产，经市政府批准可直接协议出租。
?
第三十八条?
租赁合同的期限原则不超过五年?
。
原市国土房管局?
关于调整街道居委会承租直管房租金的通知?
（穗国房字“2010”541号）?
对街道承租作社区居委会办公用途的直管房租金计算标准为建筑面积在100平方米（含100平方米）以内的，按5元/平方米计算租金，建筑面积超过100平方米或改作其他用途的部分，按?
关于公布2005年广州市房屋租金参考价的通知?
（穗国房字“2006”81号）执行。
?
第二十条腾退以下情形，应当腾退城市更新安置房：
（一）租赁或者使用期限届满的；
（二）租赁期内承租人申请终止租赁关系的；
（三）承租人存在以欺诈手段获取承租资格、不按协议使用房屋、故意毁损房屋或者其它违约行为的；
（四）租赁合同规定的其他应当腾退的情形。
出租人发现上述情形的，应当予以清退。
腾退城市更新安置房的，应当清缴房屋费用，办理房屋移交接收手续。
未与出租人达成续租协议或者未经出租人同意逾期不腾退的，应当承担相应法律责任；造成出租人损失的，承担赔偿责任。
说明：
本条是关于城市更新安置房退出机制的规定。
目的是规范房屋使用要求，根据城市更新项目情况及原危房改造安置周转房的使用情况，完善房屋准入、准出管理机制，加强对房屋使用时限的管理，杜绝违规用房。
依据?
广州市城市更新管理办法?
第六章第五十条：
?
建立城市更新项目退出机制。
加强对城市更新项目的时限管理，城市更新项目实施主体未按时限完成拆迁安置或办理土地出让手续或完成移交土地的，项目实施方案需报市城市更新领导机构重新审定?
。
?
深圳经济特区房屋租赁条例?
（2013年修正版，已于2015年废止）第四十二条：
?
租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十八条规定，未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应当加倍向出租人交付租金；造成出租人损失的，应当负赔偿责任。
?
第二十一条巡查管理市城市更新项目建设管理办公室负责建立市属城市更新安置房巡查制度，开展日常巡查工作。
发现违规
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