份造价信息8文档格式.docx

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"费用报销管理制度@#@——费用报销治理方法及实行细则@#@第一章总则@#@为规范公司各类开支费用报销及付款程序,增强公司财务治理,掌握成本,切实包管公司好处,根据《资金审批轨制》和《费用预算轨制》,特制订公司费用报销轨制及实行细则.@#@第二章关于报销的审批流程及原则@#@一、报销流程@#@1.一般的报销流程（预算规模之内或有经审批的费用）@#@经办人――本部分司理（或上级主管）——财务审核――副总司理——总司理审批——出纳付出@#@2.特别的报销流程（预算之外或没有经审批的费用）@#@原则上预算之外或没有经审批的费用是不予以报销付出的,如确属公司正常经营和成长须要而产生的开支,可按以下贱程报批：

@#@@#@经办人填制单据并补申请陈述――本部分司理（或上级主管）复核――财务审核——副总司理审批——总司理审核——董事长审批――出纳付出@#@二、审批原则@#@1、费用报销需经办人的主管引导赞成,不得自行赞成本身的报销费用.@#@2、不得超越流程,不得未经直接引导审批,直接提交公司总司理审批,不得未经财务人员审核直接提交公司总司理审批.@#@3、出纳必须凭由经总司理.财务负责人均签名后的报销单付出相干费用,一旦发明违规操纵,对@#@出纳传递批驳,如造成经济损掉,由出纳及相干人员承担连带义务.@#@三、报销.审批及审批的义务@#@经办人：

@#@因公筹划营业时应向对方索取响应的原始单据,经济营业产生后应实时精确的填写报销单@#@据,对经办的经济营业及供给的原始单据的真实性负有直接义务,并有义务实时向财务人员供给其审核所需的响应文件或材料.@#@部分负责人：

@#@对本部分产生的经济营业进行确认及对经办人供给的原始单据进行审核,对报销业@#@务负有直接审核义务,并有义务协助财务人员的审核工作.@#@财务人员：

@#@审核报销的经济营业是否相符响应的划定,审核报销所供给的原始单据是否相符响应的请求审核报单据中是否按请求填写响应的项目和内容.对不相符请求的报销单据.原始单据及填写不规范的行动提出响应的处理看法.@#@第三章报销原则@#@1、预算内的费用方可直接报销.@#@2、所有的报销均遵守“谁支出.谁报销”的原则,严禁假借他人的名义报销本身费用的行动.@#@3、严禁报销虚伪费用的行动.@#@4、无预算或预算外的费用报销须经副总司理签订看法.总司理或董事长赞成后方可列支.@#@5、每办一次营业,应当填写一张报销申请单.营业接待费用.物质倾销.餐费不管金额大小,一律每产生一次填写一张.笼统地在报销单上写上“×@#@月”的费用,或多次营业单据分不清的,财务部不予受理.@#@6、所有费用开支,应“先申请.后开支.再报销”的流程,财务人员应根据预算来审核和付出.@#@相干预算外费用在产生费用前,应当先书面请示副总司理.总司理得到赞成后才可以产生相干费用,果断杜绝“先斩后奏”的现象,事先申请以总司理签名的日期为准.总司理外出时,或本身出差在外遇紧迫情形时,应德律风或邮件通知总司理,得到允许后才可进行.过后应实时填补申请表,作为报销的根据.@#@7、关于报帐时限,当月的时代费用最迟在次月15日前报销,差盘费盘川用必须在停止后五个工作日@#@内报销.过期单据,财务部不再受理,由此造成的损掉,由报销人本身承担.因单据不合请求,被退回按划定可以从新报销的,应在5个工作日内处理,并在报销单的附件上解释“前次退回从新填列”,以差别在正常报销时限内的单据;@#@被退回不得从新报销的,下次拿回再报销的,一经发明,将严正处理.特别延期（如外埠出差时光较长）,需提出书面陈述,分公司由总司理签订看法后才可以报销.@#@8、跨年度的费用必须在次年1月30日之前填单报销,年关结算后不管何种原因均不得报销上年@#@度费用.@#@9、大额付出款子必须应用支票或其他银行结算方法,超出5000元而用现金付出的,报销时必须@#@具体解释原因,经财务部审核,无合法的来由,一律退回.@#@10、对于报销款出纳一律转入报销人银行卡,如从出纳处领取报销现款时,需报销人签名确认.@#@第四章供给原始凭证和报销单填写的请求@#@1、因公产生经济营业时,经办人员必须向对方索取原始单据.未取得原始单据或虚伪的原始单据@#@一律不予报销.@#@2、报销时供给的原始单据必须是由税务部分监制的发票或由财务部分监制的收条,以及预算报@#@告.专项申请等附件.原始单据必须真实.合法,与开支的内容一致.对于标有“客户/顾客（单位）名称”的发票务必由开票人填写响应公司名称,本身填补填写为无效发票,不予受理.无“客户/顾客名称”的发票,不需填写.另陈述.申请等附件必须是经权限人员签字赞成的纸质件.@#@3、各类类型的发票应当离开粘贴,并在粘贴单上标出共×@#@×@#@张,金额×@#@×@#@元.单子粘贴凌乱,不@#@注明张数.金额的单据一律退回.@#@4、原始单据遗掉的应尽量取得了出票单位的原单据复印件并盖上出票单位财务专用章,经财务部@#@签订看法后方可报销.@#@5、报销单上所有内容均需完全填写,严禁用圆珠笔填写报销单.严禁涂改,报销单的“经办人”@#@务必由本身亲笔签名,单据填写不齐备和涂改的,一律不予受理.@#@第五章重要费用治理划定@#@费用治理的把关工资财务人员,财务人员应遵守《资金审批权限》和《费用预算轨制》中的划定对每笔产生费用进行核查,并实时对一些费用进行归集汇总,供给精确的财务数据.@#@一、会议费@#@1.此会议费仅指会议场地租用费.交通费.物品费.餐费等费用.@#@2.经办人在报销会议费用时必须遵守真实完全的原则,在报销单中需注明以下信息：

@#@开会主题.@#@会议地址.物品清单,会议费用应按场租.餐费.物品费用.交通费.住宿等分类汇总,直接写会议费用×@#@×@#@元的不予报销.@#@3.在会议同时产生的运动费,嘉奖费用应单独填写报销单,按运动费用和嘉奖费用划定报销.@#@4.超预算或无预算举行会议,一律不予报销.@#@5.会议停止后一周内,会议主办方应实时筹划报销手续并筹划响应的还款手续.@#@二、接待费@#@1、经办人在报销接待费用时应附注明以下信息：

@#@接待时光,接待目标,接待人员,陪伴人员,招@#@待地点的解释.@#@2、接待费用产生一周内,经办人应实时筹划报销手续并筹划响应的还款手续.@#@三、市内交通费（不含四县一市）@#@1、倡导节省,外出处事,应尽量乘坐公司车辆.公交车或地铁,严厉掌握出租车费,若有特别情@#@况需乘坐的士,应事先获得主管引导赞成.@#@2、产生费用后,应填写月度市内交通费汇总表（见附件1）并附车票,填写报销单后于次月15@#@日前实行报销程序.@#@3、对于出租车票,原则上必须取得税控出租车票,其实取得不了可以用手撕票代替,但果断杜绝@#@多张连号或不是产生月份日期的发票.@#@4、项目司理/助理承担本市内项目实行时代,市内交通费按每人每日20元内限额报销.@#@5、已享受公司车辆补贴的人员市内处事不再报销交通费.@#@6、对于长距离（如跨城市）的出租车票,比较长途车的票价予以报销,多出不报.@#@四、差盘费盘川@#@1、差盘费盘川指因公必须出差到合肥市区以处理工作事宜而产生的交通费.生涯费.住宿费等.@#@2、因公出差必须填写公司同一格局的《出差申请单》（见附件2）一式二份,经主管引导赞成后方@#@可出差及报销,经主管引导审批赞成后的《出差申请单》作为考勤根据,交分解治理部存案（个中一份分解治理部签字确认作为报销根据）.@#@3、各项费用补贴限额尺度@#@分地区.分级别出差补贴限额表@#@单位：

@#@元@#@地区@#@住宿费（人/夜）@#@伙食补贴费（人/天）@#@市内交通费（人/天）@#@总监/部分司理@#@主管@#@员工@#@省会.直辖市@#@240@#@210@#@180@#@60@#@50@#@江.淅.粤地市及以下@#@210@#@180@#@160@#@50@#@40@#@其他地级市@#@180@#@150@#@130@#@40@#@30@#@县级及以下@#@150@#@120@#@100@#@30@#@20@#@备注：

@#@公司副总司理.总司理等高管人员出差时代可根据工作须要据实报销.@#@凡出差介入培训.会议,由主办方同一安插食宿的,按实报销,培训.会议时代不享受伙食补贴@#@4．员工同一地点出差时光超出15日,或月累计出差（同一地点距离3天以内）时光超出15日的,应在当地租住衡宇住宿,由出差人根据当地市场情形提出书面申请,交财务审核,经分担引导赞成后,连同《租房协定》.房产证复印件.房主身份证复印件等材料交财务审核存案.租赁期满或协定商定的阶段性房租到期,出差人持相干发票筹划租房费用报销,产生的市内交通费按限额20元/天内据实报销.@#@5．两位同性员工同业出差的,应同一安插住宿,并按照单人尺度的150%报销住宿费用.@#@6.住宿费应在限额内据实报销,超出尺度的,无合法来由的,超出部分由出差人员自理;@#@确因工作须要,由出差人提出书面申请,经公司总司理审批赞成后,赐与报销.@#@7.住宿必须安插在有正规发票的旅店住宿,且必须开据注明单位昂首的发票,发票开据日期必须与出差时光相符,取得机打发票艰苦的,手写或定额发票必须加盖章章并注明旅店德律风号以便核实.@#@8.出差时代产生的各项费用应填写出差行程及费用明细表（见附件3）,经主管引导审核后填的制费用报销单据报销.@#@9．公司司理及以下人员出差原则上必须乘坐长途汽车或硬坐火车,特别情形乘坐飞机或软席火车应经分担副总司理或总司理赞成.@#@五、文具.办公用品.低值易耗品.收集配件等办公费@#@文具.办公用品.低值易耗品.收集配件等物料用品一律由分解治理部分同一倾销,其他员工不得擅自倾销.报销时应附填写完全的倾销清单.电脑小票.供给商送货单,具体列明所购商品的明细,仓管.结算部分的验收证实才可报销.并做好各部分的领用存登记.如不克不及按划定供给附件的一律不予报销！

@#@@#@六、工程项目零碎倾销@#@1、工程项目产生的预算内的零碎配件.辅材确需现场倾销的,由项目司理提出书面申请（必须注明名称.数目.单价）经倾销商务部审核后.分担引导审批后方可购置.@#@2、报销时应附审批后的申请单及相符规范的货色发票方可筹划报销手续.@#@四、工程劳务费.搬运费等支出@#@1、对于已签订劳务合同的应按合同请求筹划付款手续.@#@2、对于暂时产生的劳务费.搬运费应附部分司理赞成的申请陈述方可筹划报销付出手续@#@第六章附则@#@七、本轨制由企业财务部负责制订.修订及解释.@#@八、本轨制自公司审议经由过程之日起履行.@#@附件1：

@#@市内交通费汇总表@#@年代市内交通费汇总表@#@部分：

@#@报销人：

@#@@#@序号@#@日期.时光@#@起点@#@终点@#@金额（元）@#@乘坐事由@#@1@#@2@#@3@#@4@#@5@#@6@#@9@#@10@#@主管引导：

@#@@#@附件2@#@员工出差申请表@#@填表日期：

@#@年代日@#@申请部分@#@申请人@#@出差地点@#@出差人数@#@出差时光@#@月日时@#@至月日时@#@交通对象@#@所需费用@#@出差事由@#@主管引导签字@#@分解治理部签字@#@附件3@#@出差行程及费用明细表@#@部分：

@#@出差日期：

@#@年代日---月日单位：

@#@元@#@日期@#@时光@#@摘要@#@起点@#@终点@#@长途车费（元）@#@市内交通费@#@住宿费@#@生涯补贴费尺度@#@现实产生@#@限额尺度@#@现实产生@#@限额尺度@#@小计@#@小计计@#@合计@#@主管引导：

@#@@#@出差人：

@#@@#@备注：

@#@长途车费及市内交通费应按日期.时光次序分离填写在长途车费栏及市内交通费现实产生栏;@#@每日填写完应鄙人面一行,填入今日小计,在今日小计行对应栏目分离填上市内交通费限额尺度.今日住宿费限额及现实产生数.生涯补贴费尺度;@#@最后一行填上对应栏目合计数.@#@";i:

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"房地产估价报告@#@致委托方函@#@致游珍女士：

@#@@#@受您的委托，我们对您持有的位于XX市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。

@#@@#@估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。

@#@@#@估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据@#@估价时点为2012年12月20日。

@#@@#@估价结果：

@#@估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规X和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。

@#@估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：

@#@人民币）：

@#@@#@建筑面积：

@#@55平方米@#@估价总价：

@#@515.0452万元@#@大写：

@#@伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元@#@估价单价：

@#@93645元/平方米@#@大写：

@#@玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米@#@XX钱程似锦房地产评估XX@#@2013年1月3日@#@估价师声明@#@我们X重声明：

@#@@#@1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；@#@@#@2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

@#@@#@3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

@#@@#@4、我们依照中华人民XX国国家标准《房地产估价规X》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

@#@@#@5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

@#@对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。

@#@@#@6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

@#@@#@7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

@#@未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

@#@@#@8、本评估报告由XX钱程似锦房地产评估XX负责解释。

@#@@#@估价师签名：

@#@@#@估价师注册号：

@#@***********@#@估价的假设和限制条件@#@一、估价的前提条件@#@1、对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。

@#@ @#@@#@2、对于房屋的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。

@#@ @#@@#@3、我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。

@#@ @#@@#@4、物业评估价格为市场价格，其中包含发生转让时应交的各项税费，这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。

@#@ @#@@#@5、本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。

@#@ @#@@#@6、本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。

@#@ @#@@#@必须说明，本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值做出评估，不对其它用途负责。

@#@ @#@@#@本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格，假设：

@#@ @#@@#@①自愿销售的卖主；@#@ @#@@#@②有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；@#@ @#@@#@③在此期间物业价值将保持稳定；@#@ @#@@#@④该物业可以在公开市场上自由转让；@#@ @#@@#@⑤不考虑特殊买家的额外出价。

@#@ @#@@#@二、估价结果和估价报告的使用@#@1、本报告自估价报告出具之日起12个月有效。

@#@@#@2、在本报告有效期内，当房地产市场价格变化幅度较大时，或政策等其他影响估价对象价格的因素变化较大时，估价结果需做相应的调整。

@#@@#@3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致的可能损失，由使用方负责。

@#@@#@4、本报告分为《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》两部分，估价方仅提供给委托方《房地产估价结果报告》，《房地产估价技术报告》留作备案存档及行业行政主管机关检查。

@#@估价的有关技术问题由XX钱程似锦房地产评估XX负责解释。

@#@@#@ @#@@#@房地产估价结果报告@#@一、委托估价方@#@：

@#@游珍@#@地址：

@#@**************@#@联系：

@#@*************@#@二、估价方@#@XX钱程似锦房地产评估XX@#@房地产估价机构资质等级：

@#@*级@#@法定代表人：

@#@***@#@联系人：

@#@***@#@联系：

@#@020-********@#@地址：

@#@XX市******@#@三、估价对象@#@1、房地产概况@#@五山街娇兰佳人商铺位于XX市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花为简单装修，电照线路暗设。

@#@@#@2、房地产利用状况：

@#@@#@委估房地产现作临街商铺，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为七通一平。

@#@@#@3、地产产权状况：

@#@@#@委估对象位于XX市天河区五山岳洲路，房地产权证（穗房地市字（****）第******号），权属游珍女士所有。

@#@由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。

@#@@#@商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期，故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限。

@#@@#@建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用25年，尚可使用25年；@#@委估宗地法定使用年限为50年（从1987年12月到2037年12月），即委估宗地剩余使用年限为25年。

@#@按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。

@#@@#@4、市政基础设施条件、周围环境@#@委估对象所处地理位置交通便捷，毗邻地铁三号线和华农大正门公交站，周围遍布临街商铺，繁华程度大，有很好的商业氛围。

@#@而且附近有华南农业大学和华南理工大学，学生市场需求量大，商机明显。

@#@@#@四、估价目的@#@为委托方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据@#@五、估价时点@#@2012年12月20日@#@六、价值定义@#@本次评估价值为估价对象截止估价时点2012年12月20日外部经济环境条件以及假设、限制条件下的公允市场价值。

@#@未考虑短期强制变现及他项权利存在对评估结论的影响。

@#@@#@七、估价依据@#@1、房地产估价规X（中华人民XX国国家标准GB/T50291-1999）@#@2、《中华人民XX国城市房地产管理法》@#@3、《中华人民XX国土地管理法》@#@4、《XX市房地产交易管理办法》@#@5、《城市房产交易价格管理暂行办法》@#@6、委托方提供的《房地产证》、房地产买卖契约、房地产买卖登记确认书、发票等产权证明文件及其他有关文件。

@#@@#@7、本公司现场勘察、核对的结果及搜集的有关资料。

@#@@#@八、估价原则@#@1、遵循合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价；@#@@#@2、遵循最高最佳使用原则，以估价对象的最高最佳使用方式——保持现状继续使用为前提估价；@#@@#@3、遵循替代原则，估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；@#@@#@4、遵循估价时点原则，估价结果是估价对象在估价时点的公开市场价值。

@#@@#@九、估价方法@#@估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取收益法作为本次估价的基本方法。

@#@这是由于同类房地产出租市场十分活跃，租金水平比较透明，所以采用收益法。

@#@@#@收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，将其累加后得出估价对象的公开市场价值。

@#@@#@收益法计算公式为：

@#@P=@#@P=待估房地产价值；@#@@#@=待估房地产未来第i年的净收益@#@R=资本化率@#@n=待估房地产未来可获收益的年限。

@#@@#@十、估价结果@#@根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在2012年12月20日的估价结果为：

@#@（币种：

@#@人民币）@#@建筑面积：

@#@55平方米@#@估价总价：

@#@515.0452万元@#@大写：

@#@伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元@#@估价单价：

@#@93645元/平方米@#@十一、估价人员@#@评估人员估价师注册号签章@#@麦文耀*******@#@ @#@@#@十二、估价作业日期@#@本次估价作业时间为2012年12月15日—2013年1月3日。

@#@@#@十三、评估报告应用的有效期@#@本评估报告应用的有效期为一年，即从2012年12月20日至2013年12月20日止。

@#@@#@ @#@@#@房地产估价技术报告@#@一、个别因素分析@#@1、估价对象状况@#@五山街娇兰佳人商铺位于XX市天河区五山岳洲路，建筑面积55m2,，建筑物为钢筋混合土结构，地面铺地板砖，内墙、天花简单装修，电照线路暗设。

@#@@#@2、房地产利用状况：

@#@@#@委估房地产现作临街商铺，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为七通一平。

@#@@#@3、权利状况：

@#@@#@委估对象位于XX市天河区五山岳洲路，房地产权证（穗房地市字（****）第******号），权属游珍女士所有。

@#@由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。

@#@@#@商铺的商业用地其土地使用权的最高使用年限为40年，而其土地使用权到期后可优先申请土地使用权的续期，故商铺的使用年限可看该建筑物的使用年限建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为50年，已使用25年，尚可使用25年；@#@委估宗地法定使用年限为50年（从1987年12月到2037年12月），即委估宗地剩余使用年限为25年。

@#@按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限25年计的市场价格。

@#@@#@二、区域因素分析@#@委估对象近邻五山花园、茶山小区等物业；@#@华南农业大学、华南理工大学近在咫尺，人流量大，市场需求量大，繁华程度高；@#@ @#@且有78、b10、218、41、197等巴士经过，邻近有地铁3号线五山站，交通较为便利。

@#@ @#@@#@三、市场背景分析@#@1、社会经济发展概况@#@2011年，XX市积极贯彻落实国家宏观调控政策，在世界经济复苏放缓、日本大地震和欧美主权债务危机加剧的国际背景下，以结构调整和经济增长方式转变为着力点，各项工作稳步推进，全市经济社会形势稳定，国民经济保持了平稳较快增长。

@#@@#@2、城市经济增长@#@XX市统计局《2011年XX市经济社会发展综述报告》显示，2011年XX市实现地区生产总值（GDP）12303.12亿元，同比增长11.0%。

@#@2011年XX经济总量位居中国大陆城市第三位，按常住人口计算，人均生产总值达到1.3万美元，达到中等发达国家和地区水平。

@#@@#@3、居民收入和物价水平@#@今年以来，面对全国X围的物价上升，XX市物价持续高位运行，市委、市政府切实采取一系列稳物价保民生的政策措施，居民消费价格水平过快上涨势头得到遏制、升幅有所回落。

@#@2011年，城市居民消费价格同比增长5.5%，升幅均比一季度和上半年提高0.1个百分点，比1-3季度回落0.3个百分点。

@#@其中消费品和服务项目价格分别上升6.6%和3.4%，升幅分别比1-3季度累计收窄0.2个和0.4个百分点。

@#@@#@2011年，我市城市居民人均可支配收入34438元，同比增长12.3%，增速低于全国（14.1%）；@#@其中工资性收入增长9.4%。

@#@农村居民人均纯收入14700元（预计数），同比增长16.0%，增速低于全国（17.9%）；@#@从2008年起，农村居民人均纯收入增速连续四年快于城市居民人均可支配收入。

@#@城乡居民人均收入比由上年的2.42︰1缩小为2.34︰1。

@#@@#@4、房地产政策@#@①XX在全国率先推出“限售”政策@#@9月24日，XX市国土房管局微博证实，为了使房地产企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促销，XX市房管局将对中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施。

@#@@#@②写字楼土地增值税预征率上调@#@自2012年7月1日起，XX写字楼（办公用房）的土地增值税预征率将由2%调整为3%。

@#@这是XX首次专门针对写字楼（办公用房）加强土地增值税征管，有调控商业地产市场的意图。

@#@@#@③二手房款拟强制监管@#@今年7月份，XX市各大中介收到市国土房管局等部门草拟的《关于全面开展存量房资金监管的通知（征求意见稿）》，提出XX计划建立二手房房款资金专用监管账户，强制要求所有二手房买卖资金要全额存入监管账户中，手续办妥才会将房款由监管账户转入卖家账号，但至今未强制实行。

@#@@#@④国务院楼市督察组空降XX@#@在地方政府一片微调声中，中央政府终于坐不住了，国务院派出8个督察组赴16个省市调研调控政策落实情况。

@#@最终调研结果来看，16个省市评价均积极，XX得到的评价为“限购限贷政策执行情况较好，楼市情况较为稳定。

@#@”@#@⑤从化告别购房入户@#@2012年伊始，从化依旧距离遥远，依旧没能撤市划区，但原有的购房入户政策却如约到期，失去这一法宝的从化楼市，在接下来的大半年时间里深陷泥潭，无法自拔。

@#@@#@5、房地产市场状况@#@2012年XX商铺市场租赁活跃，全年整体空置率均保持在较低水平，年末维持在3.7%，带动平均租金年增长7.7%。

@#@其中，以餐饮业租金年升幅最为强劲，高于主力租户及一般零售行业，达12.3%。

@#@@#@天河商圈继续引领高端市场。

@#@全市主要的租赁活动仍集中在天河商圈，尤其是本年新开业的太古汇，新进驻的国际品牌包括普拉达、路易·@#@威登、香奈儿、MiuMiu、爱玛仕、迪奥、万宝龙及蒂芙尼，无论从品牌及硬件均给XX高端零售市场带来惊喜，巩固了天河商圈的核心地位。

@#@@#@四、最高最佳使用分析@#@最高最佳使用原则是指估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行并使价值达到最大化的使用方式被使用。

@#@房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。

@#@估价对象实际用途为居住用房，根据估价对象所处的位置和所在区域土地利用方向的具体情况，此次估价以现状用途下估价对象的最高最佳使用条件为前提。

@#@@#@五、估价方法选用@#@根据评估对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区居住用房市场状况的调查和对估价对象的实地勘查、并遵循房地产市场价格评估的确定原则以及估价目的，选取收益法进行评估。

@#@@#@估价对象同类物业租赁市场活跃，成交租金透明，因此，选用收益法计算估价对象的收益价格。

@#@@#@六、估价测算过程@#@1、有效毛收入@#@租金：

@#@估价人员通过走访调查，了解到估价对象所在区域周边类似商铺租金每月在为750元/m2。

@#@所以估价对象取月租金客观收益为750×@#@55＝41250元。

@#@@#@2、空置期@#@根据市场调查，周边同类物业目前一般出租率可达100%，按照一般的操作方式，全年按12个月计算租金收入。

@#@@#@估价对象年有效毛收入计算过程如下：

@#@@#@年有效毛收入=月租金×@#@年月份数=41250×@#@12=495000元@#@3、年运营费用@#@根据房地产估价规X和有关政策，出租物业的运营费用主要包括维修费、保险费、管理费用和相关税费等。

@#@计算公式如下@#@①营业税=年租金×@#@5%=495000×@#@5%=24750元@#@②教育费附加=营业税×@#@1%=24750×@#@1%=2475元@#@③城市建设维护税=营业税×@#@1%=24750×@#@1%=2475元@#@④印花税=年租金×@#@0.1%=495000×@#@0.1%=495元@#@⑤租赁管理费=年租金×@#@2%=495000×@#@2%=9900元@#@⑥维修费=年租金×@#@1%=49500×@#@1%=4950元@#@年运营费用=①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥=45045元@#@4、年净收益@#@净收益为有效毛收入减去运营费用，则估价对象年净收益为：

@#@@#@年净收益=年有效毛收入-年运营费用=495000-45045=449955元@#@5、确定资本化率@#@资本化率采用复合投资收益率法求取，其公式为@#@R=M×@#@RM+（1-M）×@#@RE@#@R——资本化率@#@M——贷款比率，指抵押贷款额占不动产价格的比率，这里取70%@#@RM——抵押贷款资本化率（%），即抵押贷款利率，查询得银行一年期的贷款利率为6%@#@RE——自有资金要求的正常收益率，这里取10%@#@资本化率=70%×@#@6%+30%×@#@10%=7.2%@#@6.确定收益年限@#@该房地产的收益年限取25年。

@#@@#@7、计算房地产的价格@#@P=@#@，这里取商铺每年的净收益值相同都为a，则@#@P=@#@=@#@=5150452.79元@#@取整为5150452元@#@商铺面积：

@#@55m2@#@商铺单价=@#@=93645元@#@七、估价结果@#@房地产价格及单价：

@#@@#@房地产正常价格（小写）:

@#@5150452元@#@房地产正常单价（小写）:

@#@93645元/m2@#@房地产正常价格（大写）:

@#@伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元@#@房地产正常单价（大写）:

@#@玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米@#@ @#@@#@附件@#@1、估价对象现状照片@#@ @#@@#@2、估价对象位置示意图@#@3、《房屋所有权证》【穗房地市字（****）第******号】复印件@#@4、委托方XX复印件@#@5、产权人XX复印件@#@6、评估机构营业执照复印件@#@7、评估机构资质证书复印件@#@8、估价师注册证书复印件@#@";i:

2;s:

10922:

"畜产品市场@#@第3章畜牧业经营预测与决策@#@任务一：

@#@畜产品市场@#@1、畜产品市场的概念和功能@#@

（1）畜产品市场的概念@#@1.狭义市场：

@#@是指畜产品交换或商品流通的场所。

@#@@#@2.广义是指一切畜产品商品交换关系的总和，包括畜产品生产者之间、生产者与经营者之间、生产者与消费者之间、经营者与消费者之间所发生的全部关系总和。

@#@@#@3.畜产品市场四要素：

@#@商品、消费者、购买力、购买欲望@#@

（2）畜产品市场功能@#@1.交换功能：

@#@交换功能是商品的根本属性，借助市场，各取所需@#@2.竞争功能：

@#@竞争是市场本质属性，表现为质量、价格和服务竞争@#@3.供给功能;@#@畜产品市场就是为人们提供畜产品的地方@#@4.导向功能:

@#@通过市场供求关系变化和价格杠杆来引导生产和消费@#@5.价值增值功能:

@#@商品运输，储存和加工实现商品价值的增值@#@6.调节功能:

@#@畜产品市场是实现畜产品供应的调节器@#@（3）畜产品市场调节功能的局限性:

@#@@#@1.市场调节在完全竞争的条件下才能得到发挥,垄断条件下价格不能自由波动，市场无法通过供求与价格变动调节市场@#@2.市场调节生产具有滞后性和盲目性,市场价格波动对于需求量的作用是迅速的，而市场价格调节供给量的重新形成，需要有一段时间@#@3.市场调节主要在微观经济领域,市场对于畜牧业发展的方向和整个国民经济发展水平的调节作用却极其有限@#@2、畜产品市场的分类@#@

（一）按市场组成结构分类@#@1.按商品类别分：

@#@肉类市场、蛋类市场、奶类市场等@#@2.按地理位置：

@#@城市市场、农村市场、国内市场、国际市场@#@3.按人文特点等：

@#@儿童市场、妇女市场、老年市场@#@4.按职业收入分：

@#@工薪阶层、高收入群体@#@

（二）按市场形成特点分类@#@1.畜产品产地市场：

@#@畜产品产地直接收集或收购@#@2.畜产品中心集散市场：

@#@分布在大的集中产区、消费区、加工区或交通枢纽区@#@3.畜产品消费地市场：

@#@大中城市、工矿区和人口密集区@#@3、畜产品市场供给、需求与供求平衡@#@

（1）畜产品市场供给@#@1.畜产品供给概念：

@#@卖者或生产者在一定时间内，按各种可能的市场价格水平，愿意并且能够提供给市场出售的畜产品数量@#@2.畜产品供给特点：

@#@@#@

（1）不稳定性@#@

（2）季节性@#@（3）地区性@#@（4）小规模与分散性@#@（5）时效性@#@（6）二重性@#@3.影响畜产品供给的因素@#@

（1）生产因素@#@

（2）价格因素@#@（3）畜产品进出口贸易量@#@（4）畜产品商品率@#@（5）畜产品储备能力@#@4.畜产品供给弹性：

@#@畜产品供给量对影响其变动的各种因素的反应程度，一般指供给价格弹性@#@

（2）畜产品市场需求@#@1.畜产品需求概念：

@#@@#@

（1）生产需求：

@#@生产过程中物化劳动和活劳动的消耗@#@

（2）生活需求：

@#@为了满足个人生活需要而对各种物质和精神产品的消费，畜产品是人们必不可少的消费资料@#@（3）畜产品市场需求：

@#@人们在一定时期，按不同市场价格水平购买某种畜产品的能力，可分为潜在需求和现实需求@#@2.畜产品需求特点@#@

（1）普遍性与大量性：

@#@消费者对畜产品存在普遍需求与大量需求的要求@#@

（2）连续性与季节性：

@#@畜产品是生活必需品，供给必须连续，在节假日需求还会增加@#@（3）多样性与替代性：

@#@消费者对畜产品（牛、羊、猪等）有不同爱好，当价格变动时还会选择另一种来替代@#@（4）层次性与发展性：

@#@收入水平不同对畜产品质量要求不同，随着社会发展人们对畜产品需求也发生变化@#@（5）地域性和诱导性;@#@不同地区对畜产品的需求不同，畜产品的需求可以通过广告等诱导消费者消费习惯@#@3.影响市场供给因素@#@

（1）生产:

@#@是供给的源泉和物质基础@#@

（2）价格:

@#@畜产品购销价格；@#@成本价格，特别是饲料价格@#@（3）进出口贸易量:

@#@生产大于消费，出口增加有利于缓和市场供求矛盾，增加出口创汇@#@（4）商品率：

@#@（1-生产单位生产消费+生活消费）/畜产品生产总量@#@（5）储备能力；@#@饲料、肉类、羊毛等实物储备量；@#@贮备金@#@4.畜产品供给弹性@#@

（1）弹性供给：

@#@畜产品的供给量对影响其变动的各种因素变化的反应程度@#@

（2）@#@@#@Es:

@#@畜产品供给价格弹性系数；@#@Q：

@#@供给量；@#@P：

@#@价格；@#@Qs1：

@#@变化前的供给量；@#@Qs2：

@#@变化后的供给量；@#@P1：

@#@变化前的价格；@#@P2：

@#@变化后价格；@#@△Qs:

@#@供给量的增量；@#@△P：

@#@价格增量@#@（3）弹性系数意义;@#@@#@|Es|>@#@1富有弹性，|Es|<@#@1缺乏弹性，|Es|=0无弹性，|Es|=∞为完全弹性@#@（3）畜产品市场供求平衡@#@1.畜产品市场供求关系:

@#@畜产品的一般供求关系;@#@畜产品供求矛盾的运动形式：

@#@供过于求，供不应求，供求平衡;@#@畜产品的供求规律：

@#@畜产品的供求运动总是朝着总体平衡的方向发展@#@2.均衡价格:

@#@均衡价格：

@#@商品需求量与供给量相等时的价格，这时商品的需求价格与供给价格相等@#@ @#@@#@任务二：

@#@市场调查@#@1、市场调查的概念和意义@#@

（1）市场调查的概念@#@1.定义：

@#@是根据一定的原则并运用科学的方法，有目的、有计划、有步骤地系统收集、记录、整理和分析市场信息资料的过程。

@#@@#@2.含义：

@#@@#@

（1）市场调查是一种有目的、有意识地认识市场的活动@#@

（2）市场调查的具体对象是市场体系：

@#@市场主体（个人、政府、企业）、市场客体（消费品、生产要素）、市场媒体（价格、货币、信息）@#@（3）市场调查要借助一套科学方法，其中包括观察调查法、询问调查、问卷设计、实验设计等@#@（4）市场调查是为企业的市场预测和经营决策服务@#@（5）市场调查的任务就是收集、记录市场信息@#@

（2）市场调查的意义@#@1.经营决策的重要依据@#@企业管理者做出正确的决策，需要掌握大量的市场信息资料，否则可能是盲目的甚至是错误的，市场调查是企业经营决策的前提条件和基础。

@#@@#@2.提高企业竞争力保证@#@企业的竞争力取决于其产品的市场占有率，产品销售已经成为企业存亡关键，只有了解消费者的各种需求和潜在需求，制定供销对路的产品才能提高企业竞争力@#@3.安提高企业经济效益@#@市场调查是市场销售活动的出发点，企业通过市场调查，掌握市场动向，才能从实际出发，制定正确的营销计划和营销策略@#@2、市场调查的原则、内容、程序@#@

（1）市场调查的原则@#@1.客观性原则：

@#@市场收集到的市场信息和有关资料必须真实准确地反映市场现象和市场经济活动@#@2.针对性原则：

@#@主要围绕企业经营性活动中存在的问题@#@3.科学性原则：

@#@要以科学的知识理论为基础，要应用科学方法@#@4.全面性原则：

@#@全面系统收集企业生产营销活动有关的市场现象的信息资料，市场不是孤立、静止存在的@#@5.经济性原则：

@#@市场调查工作必须考虑到经济效果@#@

（2）市场调查的内容@#@1.市场环境调查：

@#@宏观环境：

@#@政治、法律、经济、社会文化、科技、地理、气候；@#@微观环境：

@#@市场需求、消费者人口状况、消费者购买动机和行为，市场供给及营销@#@2.消费需求调查：

@#@服务对象人口数量、结构、购买水平和规律、消费结构及变化趋势、购买习惯及潜在需求@#@3.生产供应调查：

@#@侧重于本行业有关有关的社会商品资源情况及其构成情况@#@4.销售渠道调查;@#@了解产品销售渠道的过去与现在，商品价值运动和实体运动@#@5.产品调查:

@#@了解消费者对畜产品的价格、产品状况、服务效果、使用效率、接受程度和评价意见@#@6.市场竞争情况:

@#@市场调查工了解同行业或相近行业的各企业的经济实力，技术和管理方面进步情况@#@（3）市场调查的程序@#@1.调查准备阶段:

@#@@#@

（1）确定调查的问题和目标（调查目标：

@#@试探性、描述性、因果性@#@

（2）拟定调查方案（负责人、调查的目的与内容、调查对象、调查时间和地点、选择调查方法及资料收集方法、调查经费、进度安排、调查人员）@#@（3）培训调查人员（培训）@#@2.正式调查:

@#@@#@

（1）准备调查用具和材料，设计调查表格@#@

（2）核实调查对象、地点与路线@#@（3）实施调查@#@（4）对信息资料进行收集和分类@#@3.调查结果处理:

@#@@#@

（1）整理分析资料：

@#@对现场实施调查所获得的资料进行筛选、分类、统计和分析@#@

（2）撰写调查报告：

@#@调查过程概述、调查目的、调查资料的来源和收集方法、调查的结论和建议@#@3、市场调查的方法@#@1.按调查范围分类：

@#@@#@

（1）全面调查法：

@#@对所有要素进行全面调查@#@

（2）重点调查法：

@#@选择重点对象进行调查@#@（3）个案调查法：

@#@对消费者个体调查@#@（4）典型调查法：

@#@选择典型进行调查@#@（5）抽样调查法：

@#@几种随机抽样方法@#@机械随即抽样：

@#@将总体中每个个体编号，再按抽样的个数计算样本间隔，最后抽取样本@#@分层随即抽样：

@#@将被调查总体按一定标准进行分层，在每层中随机抽取样本@#@分群随即抽样：

@#@将被调查总体按一定标准进行分群，在每层中随机抽取样本@#@④配额抽样：

@#@按一定标准规定抽样，调查人在标准规定抽样中抽出样本的方法@#@⑤判断抽样：

@#@按照调查者主管判断确定样本的方法@#@⑥固定样本连续调查：

@#@对选择的调查对象进行连续性调查@#@（6）专家调查法：

@#@召开专家会议或函调听取专家意见@#@2.按调查基本操作方法分类@#@

（1）询问法：

@#@访谈调查；@#@信函调查；@#@电话调查；@#@网上调查@#@

（2）观察法：

@#@公开观察和隐蔽观察；@#@结构性观察和非结构性观察；@#@设备观察和人工观察@#@实验法：

@#@将一两个实验因素，将它们至于一定的市场条件下进行小规模实验【下载本文档，可以自由复制内容或自由编辑修改内容，更多精彩文章，期待你的好评和关注，我将一如既往为您服务】@#@（3）@#@";i:

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