招拍挂有关法律法规.ppt

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关于招拍挂主要法律法规,主要有以下几个方面的内容,1、涉及招拍挂几个主要法律法规文件2、对所涉及招拍挂主要法律文件简单介绍3、对招拍挂出让土地使用权概念的理解4、招拍挂出让程序5、应当招拍挂出让的范围6、对招拍挂法规几个基本点的理解,涉及招拍挂主要的法律法规规定,1、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定国土资发【2002】第11号2、物权法第十二章关于建设用地使用权的规定3、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）国土资发【2006】114号4、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定国土资源部第39号5、国有建设用地使用权出让合同示范文本的通知国土资发【2008】86号,涉及招拍挂主要的法律法规规定,涉及到招拍挂的有关通知及复函

（1）2003年，监察部和国土资源部联合下发了的通知；

（2）2004年，国土资源部关于继续开展经营业性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知；（3）关于加油站用地招标拍卖挂牌政策的复函国土资厅函【2005】485号（加油站属于经营性用地，需通过招拍挂出让方式取得）。

涉及招拍挂主要的法律法规规定,涉及到招拍挂的有关通知及复函（4）对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函国土资厅函【2005】608号（该复函主要是关于挂牌出让时报价问题回复）（5）2007年，国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知（6）2009年，国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知。

关于招拍挂主要法律法规简单介绍,1、11号令于2002年发布实施，全面确立了经营性土地使用权招拍挂出让制度，确立了市场配置土地资源的制度，其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人，被称为“第二次土地革命”。

11号令对“商业、旅游、娱乐、商品住宅”四类经营性用地必须实行招拍挂。

2、2006年国务院关于加强土地调控有关问题的通知，明确要求“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。

关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续一）,3、为了有效规范招拍挂出让行为，2006年国土资源部制定了国土资发【2006】114号关于印发（试行）和（试行）的通知。

规范主要招拍挂实施程序方面做了具体详细的规定。

关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续二）,4、2007年3月16日颁布的物权法中第十二章关于建设用地使用权的规定。

全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时对土地使用权出让提出了新的要求。

（1）扩大了土地使用权招拍挂的范围（137条）

（2）明确了建设用地使用权概念，扩大了建设用地使用权设立范围。

（136条规定：

“建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立”）,关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续三）,5、为了贯彻落实物权法，并结合11号实施以来出现的问题，对11号令中与物权法规定不一致的地方进行了修订，2007年9月21日，国土资源部制定发布了39号令；39号令进一步完善和发展了11号令的各项制度。

关于招拍挂主要法律法规简单介绍（续四）,6、根据物权法以及39号令的规定，重新发布了国有建设土地使用权出让合同示范文本。

该示范文本主要包括合同正文、附件、合同使用说明三大部分：

一是合同正文包括9章46条，包括了合同双方基本信息、总则、出让土地的交付与出让价款的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权的转让、出租、抵押、期限届满、不可抗力、违约责任、适用法律及争议解决、附则组成。

二是合同附件包括三个附件，即出让宗地平面地界图、出让宗地竖向界限以及市（县）规划管理部门确定的出让宗地的规划条件。

三是合同使用说明，在使用说明中对出让主体、出让客体、12个合同条款的填写以及合同解释权等作出了详细的说明。

关于对招拍挂出让土地使用权的理解,1、招标定义：

招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国有土地资源管理部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标，根据招标结果确定建设用地使用权人的行为。

从定义中可以看出以下几点

（1）出让主体：

市、县国土部门；

（2）出让方式：

邀请招标和公开招标；（3）投标主体：

自然人、法人和其他组织（联合主体）（4）确定依据：

招标结果（39号令第13条规定：

价高者得和综合评价最优者得）,关于对招拍挂出让土地使用权的理解（续一）,2、拍卖定义：

拍卖国有建设用地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞买，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

从从定义中可以看出以下几点

（1）出让主体：

市、县国土部门；

（2）出让方式：

公开竞价；（3）投标主体：

自然人、法人和其他组织（联合主体）（4）确定依据：

出价结果,关于对招拍挂出让土地使用权的理解（续二）,3、挂牌出让国有建设用地使用权是指出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

从以上定义中看出

（1）挂牌场所：

指定土地交易场所；

（2）出让方式：

根据竞买人的报价更新挂牌价格。

（3）确定依据：

挂牌期限截止时的出让结果或者现场竞价结果,招标拍卖挂牌出让程序,1、公布出让计划、确定供地方式；（土地预申请制度）2、编制、确定出让方案；3、土地评估、确定出让底价；4、编制出让文件；

（1）招标或拍卖或挂牌出让公告或投标邀请书；

（2）招拍挂出让须知；（3）标书（招标方式特有的）（4）投标（竞买）申请书；（5）挂牌竞买报价单（挂牌特有）；（6）宗地界址图；（7）宗地规划指标要求；（8）中标通知书（成交确认书）；（9）国有土地使用权出让合同（10）其他相关文件,招标拍卖挂牌出让程序（续一）,5、发布出让公告；6、申请和资格审查；

（1）境内人自然人、法人、其他组织；

（2）申请人可以单独，也可以联合；（3）联合申请的，签订联合竞买协议，明确权利义务，明确签订出让合同时受让人；（4）申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应当在申请书中明确出资构成、成立时间等内容。

出让人可以根据出让结果，先与竞得人签订出让合同，在竞得人办理完新公司注册登记后，再与新公司签订出让合同变更协议；也可以按照要求直接与新公司签订出让合同。

招标拍卖挂牌出让程序（续二）,7、招标拍卖挂牌活动实施；8、签订出让合同，公布出让结果；9、核发建设用地批准书，交付土地；10、办理土地登记；11、资料归档。

应当招拍挂出让的范围（六类情形和一个认定机制）,六种情形：

1、供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；2、其他土地供地计划公布后同一宗地上有两个或者两个以上意向用地者的；3、划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂的。

应当招拍挂出让的范围（续一）,4、划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂出让的；5、出让土地使用权改变用途、国有土地出让合同约定或者法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招拍挂出让的；6、其他情形,应当招拍挂出让的范围（续二）,一个认定机制：

在2006年招标拍卖出让国有土地使用权规范中，建立了国有土地出让的集体认定程序。

对不能确定是否符合上述六种出让范围的土地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定。

对招拍挂法律法规几个基本点的理解,1、名称变化11号令的”国有土地使用权“到物权法“建设用地使用权”，再到39号令“国有建设用地使用权”。

2、建设用地使用权设立范围变化物权法第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下设立。

对招拍挂法律法规几个基本点的理解（续一）,3、位置变为界址、空间范围39号令将原11号令中第6、9、15、17条的中“位置”表述修改为“界址、空间范围”。

4、招标出让的两种情形

（1）11号令第14条规定，明确了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种评标方式。

（2）39号令在13条中再次明确，如果按照价高者得的原则，可以不成立评标小组，由主持人根据开标结果，确定中标人。

对招拍挂法律法规几个基本点的理解（续二）,如果按照综合条件最佳者得的原则，评标工作由评标小组来做，评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法进行评审。

5、缴纳出让金和发放建设用地使用权证书关系11号令23条明确了“缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。

”39号令做了进一步明确“未按照合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按照出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

”,对招拍挂法律法规几个基本点的理解（续二）,对土地出让金缴纳方式可以一次性也可以分期缴纳。

6、投标、竞买保证金性质。

投标、竞买保证金的性质不是恒定的，不同阶段，性质不同。

在成交或中标前，投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件，是门槛，并不是定金；在成交或中标后，转作受让地块的定金；在出让合同签订后，转为土地成交价款一部分。