物业维修年度工作总结报告Word格式文档下载.docx
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物业维修总结报告2
时间如梭,转眼间,又跨过一个年度之坎。
回想过去的一年工作,在综合管理科直接指导下,在全组成员的共努力下全市场水电、播送、监控等设备正常平安地运行,圆满地完成了本年度的工作任务,简要总结如下:
一、精诚团结,攻坚克难,市场供电网改造顺利完成。
1、随着市场开展今年供电改造工作的重中之重。
全组成员配合科室经过艰辛努力,于年初完成新增1000KVA厢式变压器1台;
新建与改造10KV线路2.412千米,低压工程新建与改造线路12.832千米,铺设上下压铜芯电缆270米;
新架钢杆6根。
同时完成市场东西配电房高温酷暑期降温配套设施(屋面隔热层、喷水降温)建立,确保供电设备平稳运行。
2、由于市场开展繁荣,在夏季高温用电顶峰期时经营户申请安装空调剧增,全组人员不顾休息和早晚完成了各组团的空调主线路的增设,安装了167台空调进户线。
3、确保全市场路灯系统、监控和播送系统正常运行,及时调整和安装肓区路灯。
调整晚间监控光源控制,图像到达料想效果。
4、协助施工单位对浙南鞋料市场线路改造;
对国、地税,提升办等有关单位发生线路,电器设备故障及时处理。
二、落实责任。
1、科室指导把平安消费放在第一位,每天晨会王科长重复叮嘱。
特别对各种消费工具王科长和叶工程师亲自检查和监视,发现严重缺陷、破损的工具及时消毁。
全年里未发生人身、电网、设备、火灾等一切事故。
2、在6—九月中,为确保高温顶峰期市场平安用电及用电质量,科室安排东西配电房、厢式配电室专人值班制,及时排除设备故障并每一小时做好设备运行记录,确保各回路运行可靠。
三、认真开展检查工作。
1、每天对市场的水电常规巡视,发现情况及时处理。
在市场日常维修派出870余次。
2、配合综合管理科每月白天和晚上对市场消费、平安大检查工作。
对检查出水电方面有隐患的事项及时整改。
3、配合管理一科、二科对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。
整改了无电表箱、电表箱缺盖将约400户,有效防止因电表、设备、电线老化而产生的平安隐患。
4、每星期五定期对市场定时断电控制系统、路灯、播送监控系统检查,并作好检查记录。
发现异常情况随时调整处理疑难的及时向科室指导汇报。
5、定期对市场内给水管网检测,对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓及管道破裂及时抢修,杜绝市场内滴、漏现象。
配合科室对消防管道的压力测试。
6、在每次台风降临之前对市场内供电线路网、电线杆及拉线等用电设备,户外、电动卷门、排水管道、等全面检查,做到未雨绸缪。
四、全力配合设备修试,加强设备维护保养
1、为适应市场开展的需求,中心投入巨资增设1000KVA厢式变压器,六月9号正式投入使用,在使用的过程中对存在的缺陷(电压偏低、接地线电阻偏向、线路调整分流等)给予相应的整改使其使用到达最正确性能。
2、结合市场用电低谷期时机,克制困难分路拉电,十一月中旬对所有设备进展了轮换检修、预试及消缺等工作。
东西配电房设备检修与施工人员亲密配合,完成了停送电设备的倒闸操作、平安措施布置、现场平安监视管理。
其中对3台主变更换已老化的高压耐油密封圈,低压端导电管,绝缘瓷瓶等对东西配电房低压柜更换隔分开关(600A)8组,主柜DW10断路器(2000A)1组,轴流风机5台,电容切换接触器5只,零星小配件等。
同时,对高压房部分锈蚀设备的底座、拉杆、箱面等部位进展了防腐处理。
检修中对单一设备的操作、电源投切和清扫维护,检修后设备的验收等工作。
五、做好全组本职工作,建立水电、播送、监控档案。
1、今年七月份在科室的指导下,水电组对整个市场的水、电表进展彻底查看,更换坏表、死表198户,要求对市场用电(水)大户每月抄度一次,并对每户的电表的容量、表号、每次的抄度录入档案。
2、每月对市场的13处总水表,东西配电房、厢变有功无功电表抄度,每次的数据登记归档。
3、做好供电设备维修、年检报表。
建立主要设备专户对每次维修的工程,更换设备材料的型号、数量和检修后设备运行情况记录存案。
4、管理好电工仓库工作。
定期做一次耗用报单及物品进出库存放表,对常用的备品、备件应保证一定的库存,对出库的材料,用在的地点做好登记。
六、存在的缺乏
1、需加强平安意识(特别是自身平安)。
2、加强本职工作的责任心。
3、加强对专业知识的学习。
新来的成员对配电房操作规程不够纯熟,对市场场貌不够熟悉,特别是支线路的分布情况还不理解及日常维护中缺乏。
4、加强常用工具及材料的管理。
以上是电工组全年的工作总结,即将迎来新的一年里,望大家对我们电工组提一些珍贵的建议,让我们电工组在今后的开展中不段的完善自已,为市场开展作出一些奉献。
物业维修总结报告3
今年我公司成立后围绕全局的消费,尽心竭力保障后勤,方便职工的生活,诚信效劳送惠上门,努力完成各项工作。
为了发扬成绩,推进后勤效劳,找出差距及时弥补缺乏,我们将全年的工作予以归纳汇报,总结经历,汲取教训,以求物业公司不断自我完善和开展。
一、深化内部改革,管理提效,创新开展
为了适应公司后勤经营专业化开展的战略要求,实现电力后勤的体制性改革,物业公司在今年年初以建立现代企业制度为目的,进展了初步的公司制改组,树立了管理标准化、效劳标准化、经营社会化的主题工作思路,重新划分了部门,设立了综合部、财务部、工程部、维修部、保洁部、效劳部、餐饮部和宾馆八个部门,理顺了运作机制,实现了对内对外的商业化运营。
并且实行统一财务核算,内部分帐,逐步建立起自主经营、自负盈亏、自我约束、自我开展的现代企业制度。
立足于强化管理,加强物业管理制度建立,夯实管理根底。
管理出效益,管理出消费力,管理树形象,强化管理是任何企业生存的根本。
我们先后修订完善了管理标准、工作标准49项共六万多字,制定了物业管理规章制度以及各部门各岗位的考核标准,加强了财务、物资的集中管理,降低了本钱,压缩了不必要的开支,堵塞了破绽。
设备和现场管理完全按照发供电企业创一流的标准,施行星级工程、形象工程,严格考核标准,实行承诺效劳,加大了对于值班“6226〞的管理力度,实行24小时值班制度,有效地进步了效劳程度和效劳质量。
加强了效劳标准化、标准化建立,不定期开展效劳质量检查和抽查,及时发现工作质量上存在的问题,催促整改。
二、加强物业管理,进步优质效劳程度
我们树立以物业管理为主、生活后勤为辅的工作思路,本着“有效性原那么〞,轻过程,重结果,轻数量,重质量,坚持以优质效劳为宗旨,以经济效益为中心,重点抓好一个效劳、两个打破、三个进步。
一个效劳是强化内部管理,努力做到“无微不至〞地为主业提供全方位优质效劳。
两个打破就是以物业管理为龙头,实现后勤改革体制打破;
广开思路,引入竞争机制,实现用人机制上的打破。
三个进步就是进步效劳质量和效率,进步队伍素质,进步经营效益。
从建立物业公司以来,我们对公司各办公区进展综合规划治理,收效显著,保持了公司大院“示范办公区〞称号,同时加大了对河西、南城办公场所的物业管理,争创示范办公区。
配合太原市政府“六项整治〞工作,完成了局大院楼体立面15000平米的粉刷工作,并对于各个消费区的治理工作以大力配合。
完善和改
物业维修总结报告4
20__年是我们物业公司起步与开展的一年。
这一年里,在公司指导的关心、支持下,我们始终贯彻业主至上的精神,根据我公司的实际情况,在搞好效劳的同时进一步理顺并完善管理工作,按照“工程程序化、工作标准化、效劳优质化、管理科学化〞的要求,使公司管理工作逐步走上了标准化的轨道,物业管理工作获得了一定成绩,收到广阔职工的好评,现将今年的工作总结如下:
1、上下水内处网的管理:
上下水管道是小区的命脉,它直接关系业主的正常生活,为了搞好此项工作,我们对管线进展了通水、打压、单体楼逐个通水试验,闭水试验,通球试验等。
并制定了详细的管理方案,责任到人定期检查,以保证上下水管畅通,满足业主的需求。
2、公共设施、设备的管理:
为了保证小区广阔住户的正常生活,在公共设施、设备的管理方面,我们制定了完善的维护、保养方案和应急方案,做到日常检查有登记,小型维护有记录,开通维修热线,根本到达了养护设施、设备到位,维修及时,正常进展的管理要求。
公共设施、设备的完好率到达95%以上。
3、平安防范工作:
平安防范工作是物业管理中的重中之重。
为给业主提供一个平安舒适的居住环境,我们对社区的消防管线进展严格的打压检验。
对强电线路、设施、设备的合格率严格按照程序进展。
4、加强管理效劳工作:
进步效劳质量,搞好维修效劳工作。
维修效劳工作是物业管理的一个重要环节,为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率,定期对各种设施进展保养、检查,发现问题及时维修,及时处理,保证业主的正常使用。
在我们的监视下,工程方处理各个楼宇屋面防水面积达2000㎡。
全年完成小型维修67次,应急维修12次,更换下水管道100多米。
5、努力进步管理程度,促进物业管理上档次。
首先对员工进展职业道德与技能培训,进步员工的业务素质。
员工的综合素质与物业管理的效劳质量、程度是亲密相关的。
根据这种情况,并结合本部门员工的实际情况,制定了详细的培训方案和考核,定期对员工进展职业道德和业务程度的教育培训,并定期进展业务技能培训,使员工在思想上得到充实,业务技能上得到进步,今年组织人员培训共计8次。
6、存在的问题:
虽然,我们在一年的工作中获得了一定成绩,但还存在很多缺乏,有很多需要完善与加强的地方。
详细表如今:
首先员工整体素质有待于进一步进步。
二是与业主的沟通不够,理解缺乏。
三是对公用设备、设施的管理力度还需加强。
针对获得的成绩与存在的问题,我们要加强员工的职业素质养成教育,努力进步员工的业务技能,结实树立“效劳于企业,效劳于业主〞的职业理念,把工作做得更好,不断进步自身物业管理程度,不断完善小区各项管理效劳工作,为公司和谐、为业主安居乐业作出我们应有的奉献。
物业维修总结报告5
在、人为及时间因素的共同作用下,居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏,直接影响居民的安居乐业,因此,物业维修是一项常规性的管理工作。
由于“三分建、七分管〞,“小洞不补,大洞吃苦〞,所以在居住物业的维修管理中,日常养护管理(又称便民小修效劳、小修养护效劳、窗口报修效劳等)又成为根底性的工作。
物业维修工作总结就居住物业的日常养护管理(简称“养护管理〞)进展讨论,以求抛砖引玉,认识深化。
一、养护管理的涵义及其关键
早在1985年一月1日,城乡建立环境保护部(后改名建立部)颁发了《《房屋修缮范围和标准》》,对物业维修工程进展了分类,其中“凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程〞,其“综合年均费用控制在现时造价的1%以下〞。
这里所称的养护管理,便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能,其主要环节包括报修、查勘、派工、方案、组织、验收、抽查、结算、回访等。
养护管理是物业公司经常性、持久性的根底工作。
为了恢复和确保居住物业正常的使用功能,管理人员和维修人员必须采取各种手段,及时修复已经出现的各类小损小坏,有效防止小损小坏的开展及可能发生的后果,以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境,维修费用控制(包干)在现时造价的1%以下。
进而言之,不管物业原有的质量等级如何,不管完好房、根本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房,在整个物业寿命期限(屋龄)中,只要物业零部件因损坏而功能失常,在居民报修之后(如突然断电断水等),或因公共部位无人报修(如走道窗玻璃破碎等),物业公司都要及时进展预检修复。
修复之后房屋原来的完损等级不变。
在这里,“及时修复房屋的小损小坏〞,成为养护管理的根本要求和关键词语。
为了“及时修复〞,就要强调“养护及时率〞与“质量合格率〞,并要求物业公司防患于未然,对物业进展方案性、制度性和季节性的主动检修。
二、养护管理的特点及其意义
养护管理具有以下四个特点:
1、养护任务,面广量大
居住物业(物业区域)构成要素的复杂性,了每一幢不同类型、不同构造的房屋,每一幢房屋的不同区域和不同部位,每一幢房屋的不同业户,都会产生因物业功能失常而引发的诉求,因此,养护任务面广量大,地点时点分散,不如大修、中修工地相对固定,也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。
根据传统房屋管理的经历总结,以及房地产部门历来的有关规定,养护范围包括:
1)屋面筑漏,修补屋面、泛水、屋脊等;
2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等;
3)修补楼地面面层,抽换个别楞木等;
4)修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等;
5)拆砌挖补部分墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等;
6)抽换个别檩条,接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等;
7)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等;
8)下水管道、窨井的疏通,修补明沟、散水、落水管等;
9)房屋检查发现的危险构件临时加固维修。
从上可见,居住物业日常养护的内容林林总总,点多面广,具有分散性。
养护工人经常是“打一枪换一个地方〞,流动性强,在管理上较难控制。
2、技术工种,复杂多样
居住物业构造、、设备设施及其构成零部件的多样性,决定了损坏工程和技术工种的复杂多样。
因此,虽然某些工程技术比拟简单,却非常强调不同工种之间的亲密配合。
例如:
水电工在调换管道时,常会遇到泥工的活计;
沟路工在施工时,常需绿化工的协助;
油漆工在油漆门窗时,少不了钢窗工或的配合等。
为此,养护管理对养护工人提出了技术全面(多面手)的要求,需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。
3、施工现场,条件较差
居住物业小修工程在施工时,不管在室内室外,均易受到季节、气候和环境的影响。
有时现场施工条件较差,周转不便,去除建筑垃圾不易,还必须承受来自于业户的直接监视,因此,对养护工程质量(合格率)和效劳者的综合素质(包括应知应会、适应才能、效劳态度、劳动纪律等)提出了更高的要求。
4、报修业户,要求较高
从居民报修的工程看来,虽然都是“小事〞,但直接影响使用功能,其中不少工程还具有应急的性质,关系到“水〞与“电〞的正常供应,称为“水电急修工程〞,如:
室内线路故障的停电、漏电,电梯运行时突发故障等等,不及时修复就会中断居民的正常生活。
又如阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动,具有一定的危险性,不修复很可能发生意外。
有些非属应急工程,但也不能掉以轻心,上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换,进入,天冷冰冻,造成某业主滑倒而的案例。
因此居民报修时常抱有急躁的心情,常会因缺乏理解(或效劳者缺乏耐心)而发生抵牾。
在报修时,居民不仅讲究实际效果,要求效劳者具有较高的技能,而且讲究时空效果,要求省力、省时、省费事,提供礼貌效劳和微笑效劳。
上述四个特点充分说明:
养护管理虽然所需工时、费用较少,实属“小修〞之列,但却不能等闲视之。
“百姓利益无小事〞,进一步加强城市管理,推进城市精神文明建立,必须从细微处入手。
细微处即管理中的“小事〞。
“管理无小事〞,“细节决定成败〞,那是微
观管理学上经常强调的名言,而物业管理那么是典型的微观管理。
因为“小事〞的放大效应、叠加效应或连锁效应,将会换来管理上的遗憾。
养护管理既能保证居民的安居乐业,使物业公司争取到更多的满意率,从而改善与提升企业形象,又能减轻大中修的压力,延缓修房周期,延长物业的使用年限,还能为大中修和综合维修提供勘察、施工的资料根据。
因此,它是最经常、最直接的为民、便民、利民效劳,也是效劳性最强的“窗口〞效劳。
这正是小修效劳经常成为社会的原因,也正是党和政府各级指导经常在不同场合强调养护效劳必须“叫得应、修得及时、修得好〞的由来。
养护管理在物业管理中的根底性是不容置疑的。
三、养护管理的类型及其要求
养护管理的类型包括:
1、零星养护
零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修,或在主动检修中结合实际情况确定的小修。
零星养护的修理范围很广,工程技术简单,突发性强,时间紧迫。
其中养护任务(单)的获得,一是被动式的窗口报修、报修、报修箱;
二是主动性的管理人员走访,或定点设摊,使养护工作走在居民报修之前。
在管理中必须贯彻报修先行原那么,业户先报先做,保证养护单不积压。
历来房地产行政管理部门规定,养护管理必须做到:
“受理有登记,办理有专人,完成有时限,工作有标准,投诉有答复,结果有记载〞。
为了保证报修及时率,还提出:
急修工程不过夜,一般工程不过三(天)。
后来又补充规定:
水电急修2小时内赶到现场,24小时内修复,如不能修复须作出限时承诺。
2、方案养护
为了理论物业管理的宗旨——物业保值增值,物业公司既要“有求必应〞,又要“找米下锅〞。
方案养护是指在零星养护任务完成的根底上,确定科学的定期保养周期,科学设计楼宇保养周期表及设备设施更新周期表,制定房屋构部件的各类保养制度,如:
下水道、窨井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定期检查制度、电梯常规(年、半年、周保)保养制度、水箱每年两次清洗制度等等;
或按房屋单元(户幢、组团),或按工种,或按季节,进展循环检查和维修养护。
例如根据季节特点安排不同的方案任务,如冬季降临前的水管包扎防冻、梅雨台汛降临前的筑漏普查等。
方案养护具有预检性,有时被称为“预检维修〞,在预检中应修尽修,人工费用较少,以区别于中修或大修。
零星养护与方案养护的主要区别是:
前者具有突发性和一次性,后者具有方案性和循环性。
两者都要求主动效劳,但方案养护的主动性更强,物业管理的含金量更高。
四、进一步改善养护管理的假设干建议
“物业管理无小事〞,一旦放松了日常管理,极易出现“一年新、二年旧、三年乱、四年面目全非〞的后果。
在考察中发现,管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发生,部分管理人员理念缺失,行动缓慢,习惯于自上而下的运动式整治,而不擅长制度化、标准化的长效式管理。
尽管政府有关部门从民生出发,对物业管理行业进展了连续不断的调控,大部分物业公司已经达标或创优,整体程度不断进步,但“三差〞现象仍有所见,管理成果存在反复。
小修养护根本处于“你报我修,不报不修〞的状态,主动性的方案养护成为薄弱环节,致使许多小损小坏工程,如刚窗锈蚀、粉刷脱落等,已经变成了大损大坏。
报载甚至有屋漏报修18次仍然如故的案例,有的小区“不报我休〞,甚至消极等待政府的“实事工程〞。
因此,亟需引起有关方面的进一步重视。
1、完善居住物业日常养护管理的考核指标
“及时修复房屋的小损小坏〞的要害,是养护及时率和质量合格率。
因此,养护管理最根本的的考核指标是“两率〞。
在理论中影响“两率〞的因素是多方面的,比方:
缺少相关工种技术人员;
效劳者责任性不强,敷衍了事;
有关人员因病假、事假、读书、开会而调休;
暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手;
相关工种整体配合较差;
操作工人技术不过硬;
缺少维修技术通才(多面手)等。
因此,要经常分析影响“两率〞的相关因素,总结其规律,既要采取一般性措施,又要采取针对性措施,提倡求真务实,“有诺必践〞,将考核落到实处。
在影响“两率〞的因素中,关键是“管理〞及操作人员“综合素质〞。
目前的物业维修工大多是农民工,普遍缺少维修技能和效劳理念的培训,且流动性大。
故为了进步养护队伍内在综合素质,应稳定队伍,探究内涵型开展道路,制订应知应会的培训方案,开展技术比武,奖励敬业爱岗,而非动辄“炒鱿鱼〞了事。
最终还要考核住户满意率。
住户满意率包含“硬〞与“软〞两个方面,它既是居民对工程质量(是否平整、结实、平安、和顺、可以使用)的总体评价,也是居民对养护效劳态度(是否及时、方便、诚恳、和气)的心理感受。
养护及时率和质量合格率当然包含在住户满意率中。
“顾客就是皇帝〞,居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目的。
2、完善居住物业日常养护管理的主要环节
1)报修:
固定接待窗口、报修箱、特设地点;
建立夜间值班制度,实行365天全天候效劳;
张贴小修工程收费标准;
公布物业公司的有关承诺;
报修填单不漏项,登记后发放凭证、集中编号;
2)查勘:
由查验员查勘后估料派工。
当日或三天内可以及时解决的,可直接派工,此外的预先查勘,明确损坏部位及范围、修理工程及工程数量、工时及材料定额、平安设施及工具要求,并负责向住户预约修理日期,以便根据轻重缓急组织平衡消费,防止任务单人为积压,有利于定额松紧及道路远近合理组合,落实修理责任;
3)修理:
修理工按约定时间上门修理,佩带胸卡,说明身份,说明来意,文明施工,并落实带修、转修的工程。
完工后由报修人验收、签字;
4)验收:
检查填单是否有误项漏项,养护人是否按(查勘)要求施工,是否存在应做未做或扩大范围,工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求,住户对养护人的效劳态度和效劳纪律是否满意,工程修理数量是否符合套用定额。
不合格修理工程及时补开返工单。
根据修理标准和工程量结算修理费用;
5)监视:
外部措施有监视、投诉接待、热线、发放联络卡、发放征询表、走访居委会等;
内部措施有建立回访制度,抽查制度,制订考核方法、奖惩方法,对不及时、不合格工程进展会诊,根据保修规定及时返工。
3、梳理并修订物业维修管理的有关文件
传统房屋维修管理经过长期而广泛的理论,已经具备一整套的做法,某些方面已形成相对稳定的经历,但当前对其精华深化研究、继承、推广似缺乏。
以进步房屋完好率为目的的维修已不复存在,19__年九月1日曾在普陀区试行的《《上海市成套职工住宅