试题库一Word格式.docx
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13、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入或净收益等应采用其（）
A.实际收益B.客观收益C.现时收益D.历史收益
14、收益法的理论依据是（）
A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.经济原理
15、甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700；
乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800。
报酬率均为6%，其他条件相同。
则两宗房地产的价格相比（）
A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定
16、从卖方的角度看，成本法理论依据为（）
A.成本费用价值论B.替代原理C.预期原理D.效用价值论
17、建筑物内部布局过时、设备落后引起的折旧属于（）
A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.无形折旧
A.的日期
18、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）
A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费
19、关于假设开发法的说法，错误的是（）
A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取
B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算
C.假设开发中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的价值
D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产市场价格作为开发完成后的价值
20、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时平均单价为2850元/m2，折现率为15%，开发完成后的房地产于建设初期的价值为（）万元。
A.572.21B.765.85C.791.24D.912.62
21、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值，最适用采用（）进行估价。
A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法
22、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（）
A.市场法B.收益法C.成本法D.推测法
23、某类房地产2008-2012年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2013年的价格为（）
年份
2008
2009
2010
2011
2012
房地产价格（元/m2）
3800
5000
6400
7800
9000
A.10300B.10400C.11165D.11265
24、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业日期为2010年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2011年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。
A.15B.16C.17D.20
二、多选题
1、房地产估价的基本要素主要包括（）
A.主体和客体B.时点C.估价作业时间D.原则、方法
2、土地使用权出让的方式有（）
A.招标B.挂牌C.拍卖D.协议出让
3、影响房地产价格的区域因素主要包括（）
A.环境和景观B.面积大小C.繁华程度D.城市规划限制
4、房地产价格的形成条件有（）
A.有用性B.有效需求C.稀缺性D.社会性
5、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（）
A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C.房地产估价人员可以假定估价时点
D.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
6、影响房地产价格的经济因素主要有（）
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
7、工业厂房的区位影响因素主要考虑（）
A.临街状况B.动力是否易于取得C.废料处理是否方便
D.接近大自然E.产品原料的获取方便程度
8、房地产区位是与其特定位置相联系的（）的总和
A.自然因素B.人文因素C.人口因素D.社会因素
E.其他因素
9、市场法中实物状况比较和调整的内容包括（）
A.环境B.地形地势C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修
10、收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。
它应根据建筑物的（）来确定
A.自然寿命B.经济寿命C.剩余经济寿命D.土地使用权期限
E.土地使用权剩余期限
11、收益法中确定报酬率的基本方法有（）
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法
12、成本法中的投资利息的计算基数包括（）
A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费
13、成本法的“开发利润”是指（）
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润
14、基本完好房的成新度可以是（）
A.九成B.八成C.七成D.六成E.五成
15、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）
A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费
C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金
16、某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告应用的有效期为1年。
该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。
下列说法正确的是（）
A.此估价报告使用期限为1年
B.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上
C.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估
D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估
E.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存15年
3、判断题
1、房地产估价是提供意见而不是作价格保证，说明房地产估价师和估价机构可以不负任何责任。
（）
2、甲乙两地块相邻，使用年限均为50年，甲地单价为1400元/m2，容积率为4，乙地单价为900元/m2，容积率为2.5，则投资甲地块较乙地块更经济。
3、在进行房地产估价时，对房地产市场情况的分析始终应针对估价时点时的状况。
（）
4、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住宅，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
5、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。
（）
6、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。
（）
7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。
8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况（）
9、设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，现某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，则卖方出售其房地产实得收入为2350元/m2，买方购买该房地产实际付出为2575元/m2。
10、交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。
11、现判定某可比实例房地产状况比估价对象差2%，则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。
12、收益法以预期原理为基础。
预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。
13、资金的时间价值是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。
14、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。
15、房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。
16、成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。
17、如果建筑物的有效年龄比实际年龄大，就会延长建筑物的剩余经济寿命，反之，就会缩短建筑物的剩余经济寿命。
18、假设开发法中，开发经营期可分为建设期和经营期。
19、开发经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。
20、经营期特别是销售期通常难以准确预测，在预测时要考虑未来房地产市场的景气状况。
21、现行城镇基准地价是在土地使用权出站和转让中形成的地价，而不是通过评估确定的地
价。
22、估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用，估价师也可以个人名义承揽做人业务。
四、名词解释
1、房地产
2、类似房地产
3、收益法
4、经济折旧
5、重置价格
五、简答题
1、房地产价格的特征
2、应用市场法进行房地产估价时选取可比实例的质量要求
六、问答题
1、李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，使用期限至2060年9月30日。
李某于2010年2月将该房屋改为商店并经营，于2011年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2011年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：
张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？
2、甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料：
七、计算题
1、为评估某商品住宅2007年10月1日的正常市场价格，在该住宅所在区域内调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下：
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
4800元/m2
4600元/m2
5100元/m2
成交日期
2007年1月1日
2007年6月1日
2007年8月1日
交易情况
+2%
-1%
+3%
区域因素
-2%
+1%
个别因素
在上表中，交易情况中的正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；
区域因素和个别因素的正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
该类商品住宅自2007年1月1日至2007年7月1日平均每月比上月房地产价格上升2%，自2007年7月1日至2007年10月1日价格基本保持不变。
试利用上述资料估算该商品住宅于2007年10月1日的正常市场价格。
2、某商业房地产建成于2003年年底，收益年限为50年；
从2004年年底至2006年年底每年获得净收益分别为120万元、105万元、125万元；
2007年年底获净收益130万元，预计从2008年年底起每年可获得净收益稳定在128万元。
购买该类房地产一般可得到银行70%的抵押贷款，抵押贷款年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。
试利用上述资料评估该房地产2004年年底的收益价格。
3、现需要对一建筑物进行评估，该建筑物于2000年6月竣工投入使用，砖混结构，建筑面积为5000m2，耐用年限为50年，当时建筑造价为每平方米建筑面积650元。
2008年6月对该建筑物进行实地勘察，估计该建筑物尚可使用40年，残值率为2%，现在建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积900元。
试根据上述资料采用成本法估计该建筑物在2008年6月的单价和总价。
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考试答题的技巧
拿到试卷之后，可以总体上浏览一下，根据以前积累的考试经验，大致估计一下试卷中每部分应该分配的时间。
安排答题顺序关于考试时答题顺序，一种策略是按照试卷从前到后的顺序答题，另外一种策略是按照自己总结出的答题顺序。
无论采取哪种策略，你必须非常清楚每部分应该使用的最少和最多的答题时间。
按照自己总结的答题顺序：
先做那些即使延长答题时间，也不见得会得分更多的题目，后做那些需要仔细思考和推敲的题目。
例如，数学先做会做的题目，再做难题，所谓难题，就是你思考了好几分钟仍然无法做出的题目。
再例如，英语和语文，你可以先把填空、选择、作文等题目做完，然后再做阅读题目。
数学处于高级阶段的贾甲在某次考试时，做到第5题时，实在做不出来，于是就先不做，继续往下做，到了第10题时，又做不出来了，心里有点着急，就暗自对自己说，“平静”、“平静”，于是隔过去往下做，到了第15题，又做不出来了。
于是就回头做第5题，想了几分钟后，仍然做不出来，于是就再做第10题，想了一会儿，突然想到了解题思路，于是就很快的做出来了，这时心情已经平静下来了，然后接着做第15题，想了一大会儿，只是想出了某一步骤，于是就把这一步骤写在试卷上，并猜了个答案写上，然后再回头做第5题，想了一会儿就做出来了。
然后，他用了几分钟检查了所有题目，发现没有大的错误后，他就再做第15题，他在脑子里把与这道题目相关的知识点和解题技巧逐一回忆，由于他已经形成了比较完整的知识体系，所以，回忆了几遍之后，他终于想出了第15题的解题思路，于是就很快的做出来了。
一、答题原则
大家拿到考卷后，先看是不是本科考试的试卷，再清点试卷页码是否齐全，检查试卷有无破损或漏印、重印、字迹模糊不清等情况。
如果发
答题时，一般遵循如下原则：
1．从前向后，先易后难。
通常试题的难易分布是按每一类题型从前向后，由易到难。
因此，解题顺序也宜按试卷题号从小到大，从前至后依
次解答。
当然，有时但也不能机械地按部就班。
中间有难题出现时，可先跳过去，到最后攻它或放弃它。
先把容易得到的分数拿到手，不要
“一条胡同走到黑”，总的原则是先易后难，先选择、填空题，后解答题。
2．规范答题，分分计较。
数学分I、II卷，第I卷客观性试题，用计算机阅读，一要严格按规定涂卡，二要认真选择答案。
第II卷为主观性试
题，一般情况下，除填空题外，大多解答题一题设若干小题，通常独立给分。
解答时要分步骤（层次）解答，争取步步得分。
解题中遇到困
难时，能做几步做几步，一分一分地争取，也可以跳过某一小题直接做下一小题。
3．得分优先、随机应变。
在答题时掌握的基本原则是“熟题细做，生题慢做”，保证能得分的地方绝不丢分，不易得分的地方争取得分，但
是要防止被难题耗时过多而影响总分。
4．填充实地，不留空白。
考试阅卷是连续性的流水作业，如果你在试卷上留下的空白太多，会给阅卷老师留下不好印象，会认为你确实不行
。
另外每道题都有若干采分点，触到采分点便可给分，未能触到采分点也没有倒扣分的规定。
因此只要时间允许，应尽量把试题提问下面的
空白处写上相应的公式或定理等有关结论。
5．观点正确，理性答卷。
不能因为答题过于求新，结果造成观点错误，逻辑不严密；
或在试卷上即兴发挥，涂写与试卷内容无关的字画，可
能会给自己带来意想不到的损失。
胡乱涂写可以认为是在试卷上做记号，而判作弊。
因此，要理性答卷。
6．字迹清晰，合理规划。
这对任何一科考试都很重要，尤其是对“精确度”较高的数理化，若字迹不清无法辨认极易造成阅卷老师的误判，
如填空题填写带圈的序号、数字等，如不清晰就可能使本来正确的失了分。
另外，卷面答题书写的位置和大小要计划好，尽量让卷面安排做
到“前紧后松”而不是“前松后紧”。
特别注意只能在规定位置答题，转页答题不予计分。
二、审题要点
审题包括浏览全卷和细读试题两个方面。
一是开考前浏览。
开考前5分钟开始发卷，大家利用发卷至开始答题这段有限的时间，通过答前浏览对全卷有大致的了解，初步估算试卷难度
和时间分配，据此统筹安排答题顺序，做到心中有数。
此时考生要做到“宠辱不惊”，也就是说，看到一道似曾相识的题时，心中不要窃喜
，而要提醒自己，“这道题做时不可轻敌，小心有什么陷阱，或者做的题目只是相似，稍微的不易觉察的改动都会引起答案的不同”。
碰到
一道从未见过，猛然没思路的题时，更不要受到干扰，相反，此时应开心，“我没做过，别人也没有。
这是我的机会。
”时刻提醒自己：
我
易人易，我不大意；
我难人难，我不畏难。
二是答题过程中的仔细审题。
这是关键步骤，要求不漏题，看准题，弄清题意，了解题目所给条件和要求回答的问题。
不同的题型，考察不
同的能力，具有不同的解题方法和策略，评分方式也不同，对不同的题型，审题时侧重点有所不同。
1．选择题是所占比例较大（40％）的客观性试题，考察的内容具体，知识点多，“双基”与能力并重。
对选择题的审题，要搞清楚是选择正
确陈述还是选择错误陈述，采用特殊什么方法求解等。
2．填空题属于客观性试题。
一般是中档题，但是由于没有中间解题过程，也就没有过程分，稍微出现点错误就和一点不会做结果相同，“后
果严重”。
审题时注意题目考查的知识点、方法和此类问题的易错点等。
3．解答题在试卷中所占分数较多（74分），不仅需要解出结果还要列出解题过程。
解答这种题目时，审题显得极其重要。
只有了解题目提供
的条件和隐含信息，联想相关题型的通性通法，寻找和确定具体的解题方法和步骤，问题才能解决。
三、时间分配
近几年，随着高考数学试题中的应用问题越来越多，阅读量逐渐增加，科学地使用时间，是临场发挥的一项重要内容。
分配答题时间的基本
原则就是保证在能得分的地方绝不丢分，不易得分的地方争取得分。
在心目
中应有“分数时间比”的概念，花10分钟去做一道分值为12分的中档大题无疑比用10分钟去攻克1道分值为4分的中档填空题更有价值。
有效
地利用最好的答题时间段，通常各时间段内的答题效率是不同的，一般情况下，最后10分钟左右多数考生心理上会发生变化，影响正常答卷
特别是那些还没有答完试卷的考生会分心、产生急躁心理，这个时间段效率要低于其它时间段。
在试卷发下来后，通过浏览全卷，大致了解试题的类型、数量、分值和难度，熟悉“题情”，进而初步确定各题目相应的作答时间。
通常一
般水平的考生，解答选择题（12个）不能超过40分钟，填空题（4个）不能超过15分钟，留下的时间给解答题（6个）和验算。
当然这个时间
安排还要因人而异。
在解答过程中，要注意原来的时间安排，譬如，1道题目计划用3分钟，但3分钟过后一点眉目也没有，则可以暂时跳过这道题；
但若已接近成
功，延长一点时间也是必要的。
需要说明的是，分配时间应服从于考试成功的目的，灵活掌握时间而不墨守最初安排。
时间安排只是大致的
整体调度，没有必要把时间精确到每1小题或是每1分钟。
更不要因为时间安排过紧，造成太大的心理压力，而影响正常答卷。
一般地，在时间安排上有必要留出5—10分钟的检查时间，但若题量很大，对自己作答的准确性又较为放心的话，检查的时间可以缩短或去除
但是需要注意的是，通常数学试卷的设计只有少数优秀考生才可能在规定时间内答完。
五、大题和难题
一张考卷必不可少地要有大题、难题以区分考生的知识和能力水平，以便拉开档次。
一般大题、难题分值都较高，遇到难题，要尽量放到最
后去攻克；
如果别的题目全部做完而且检查无误，而又有一定时间的话，就应想办法攻克难题。
不是每个人都能得150的，先把会的做完，也
可以给自己奠定心里优势。
六、各种题型的解答技巧
1．选择题的答题技巧
（1）掌握选择题应试的基本方法：
要抓住选择题的特点，充分地利用选择支提供的信息，决不能把所有的选择题都当作解答题来做。
首先，
看清试题的指导语，确认题型和要求。
二是审查分析题干，确定选择的范围与对象，要注意分析题干的内涵与外延规定。
三是辨析选项，排
误选正。
四是要正确标记和仔细核查。
（2）特值法。
在选择支中分别取特殊值进行验证或排除，对于方程或不等式求解、确定参数的取值范围等问题格外有效。
（3）反例法。
把选择题各选择项中错误的答案排除，余下的便是正确答案。
（4）猜测法。
因为数学选择题没有选错倒扣分的规定，实在解不出来，猜测可以为你创造更多的得分机会。
除须计算的题目外，一般不猜A
2．填空题答题技巧
（1）要求熟记的基本概念、基本事实、数据公式、原理，复习时要特别细心，注意记熟，做到临考前能准确无误、清晰回忆。
对那些起关键
作用的，或最容易混淆记错的概念、符号或图形要特别注意，因为考查的往往就是它们。
如区间的端点开还是闭、定义域和值域要用区间或
集合表示、单调区间误写成不等式或把两个单调区间取了并集等等。
（2）一般第4个填空题可能题意或题型较新，因而难度较大，可以酌情往后放。
3．解答题答
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