沈阳市房地产开发项目部分收费明细表Word文件下载.docx
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市文物局
文物部门勘测费
元/㎡[老城区]元/㎡[其它区]
国家文物局物价局
248
文物保护区内按占地面积
9
投资咨询单位
项目核准申请
具体按投资额取费
国家计委计价格[1999]1283
此文件为可研报告编制取费标准
10
环保科研所
环评报告委托
国家计委计价格[2002]125
城市占道费
详见沈文城发[1993]8号
沈文城发[1993]8号
11
市城建局
城市道路挖掘
详见沈建发[2000]150号
沈建发[2000]150号
道路绿地补偿
详见沈政发[1993]4号
沈政发[1993]4号
垃圾排放管理费
1元/吨
辽价发[1992]197号
12
市区自来水公司
临时用水
按表计量
13
市区电业局
临时用电
14
废弃排污费
元/污染当量
排污费征收管理办法
市区环保局
噪音超标
350-11200元/月
15
审图单位
施工图设计审查
‰[建安费]
辽价发[2001]99号
16
市建筑交易中心
建设工程交易服务费
‰～‰[合同价甲乙方各付1/2]
沈价发[2003]52号
17
市造价站
定额测定费
‰建安费[乙方支付]
辽政发[2001]15号
18
市质量监督站
质量监督委托
‰[建安费]砖混元/㎡框架元/㎡
辽价发[2002]62号
按中标合同
19
市气象局
防雷设计审核
按建筑物基础占地面积
辽价发[2003]126号
具体由气象局核定
20
市劳动局
施工许可证
建设施工单位各预交1%[合同价款]
沈劳社发[2006]59号
[农民工资保证金]竣工后返还
21
市电业局
电配套费
住宅90元/㎡公建100元/㎡
辽价发[2006]55号
办理正式电时交纳
22
市煤气公司
煤气集资费
1600元/户
辽财综[2003]56号
先代用户交纳
23
热力供暖公司
供暖挂网
40元/㎡～100元/㎡
沈财办发[2003]50号
24
25
市工商局
市房产测绘大队
广告审批
产权面积测绘
20元/件
公建:
元/㎡住宅元/㎡
国测财字[2002]3号
26
市房产交易中心
交易费
非住宅‰
合同备案
3元/㎡
27
市房产信息中心
网上备案
28
消防检测中心
竣工消防检测
29
市动迁办
动迁管理费
‰
国计价格[2001]585号
30
区动迁办
25元/㎡
辽价发[2001]83号
郑重声明：
1、《沈阳市房地产开发项目审批流程图》和《沈阳市房地产开发项目部分收费明细表》均由中房公司整理编制；
2、上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善；
3、上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任
中房集团辽宁置业有限公司编制
二○○七年三月二十六日
以财务分析法为例。
比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。
1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。
这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。
2、前期费用。
包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。
一般标准为120—400元/平方
米左右。
其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。
3、基础设施费。
包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350—500元/平方米。
该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。
4、建安工程费。
包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为2000—2500元/平方米左右。
其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。
120—160元/平方米
5、公共建筑建安工程费。
包括会所建安工程和公建建安工程成本。
这块费用也可以归并到建安工程费用上面。
一般为6、公建配套费。
包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。
7、开发间接费。
这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的%—%来核算，一般为300—400元/平方米。
8、税费。
如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。
如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。
9、财务成本。
主要为银行利息及其他融资成本。
一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到1000—1500元/平方米。
也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。
房地产开发企业收费及成本构成明细表
商都智库整理
类别
序
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
索引
（一）
土地
征用
楼面地价
85-450元／
㎡
地级：
10、9、8、7、6、5、4、3、2、1
危改按50%计
取
市规划局、物价局规国地
字（2002）654号
续四P31
及拆迁安置补偿阶段
楼面价：
征地管理费
征地费总额
—4％
全包方式：
包工作、包时间、包费用。
1000亩以上3%，1000亩以下4%
津价房地字（1993）第132号
指南
P159
半包方式：
包工作、包时间、不包费用。
1000亩以上2%，1000亩以下%
单包方式：
限时间、不包费用。
1000亩以上%，1000亩以下2%
1/500、1/2000
现状地形图
按幅收取（每
幅为250×
200㎡）
1/500：
一般2000元困难4000元
危改及经济房
按50%收取
津价房地（2001）385号
续四P41
1/2000：
一般4000元困难8000元复制费50元/幅
界址点坐标图
约1—2元/㎡
与点的数量及测绘方式密切相关
拆迁安置补偿
产权调换、作
公有住宅：
市场评估价×
90%×
建筑面积
费
价补偿、货币
还迁
（计租面积×
系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励）
市政府114号令
续二
P401
私有住宅：
建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励
津政发（1998）44号
P515
非住宅：
按市场评估价。
属市政基础设施建设项目的按1000元／㎡补
偿
津政发（2004）70号
注：
系数通常为，楼房为—
人民政府令93号
续四
P554
拆迁管理费
%
按拆迁安置补偿费总额的%
津价房地（1994）第154号
P351
津价房地（1998）第608号
续二P81
津价费（1998）第43号
P164
临时过渡补助
80元/户·
月
具体测算时可以按容积率,每户15㎡再乘周转期近似计算
房拆（1999）150号
续三
费P161
公厕补建费
12—20万元/座
繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算
危改按50%收取
津价费字（1994）第93号
指南P417
树木砍伐及绿地
补建费
见文件
按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按15—20根/公顷计算
不执行“砍一补
三”“占一补五”
的规定
津价费字（1994）第94号
指南P408
（胸径约35—40cm）
（1990）市园林绿字29号
渣土清运费
12元/吨
此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括2元/吨
津价费字（1999）第352号
续三P215
渣土费）。
前期测算可按20—25吨/间计算污土量。
征占用林地收费
征占用林地补偿1000—1500元/亩，征占用林木补偿3000—6000元/亩。
津政发（1994）43号
汇编二
P171
特殊林木按此标准的3—4倍计征。
征集集体所有土
地补偿费
①地上附着物按拆迁法执行②土地补偿按前三年平均产值的3—6倍计算
天津土地管理条例
汇编95
年P78
③青苗费按前三年平均产值的1—3倍计取
④人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。
委托拆迁服务费
外环线以内：
1—50户按3000—4000元/户，51—100按2500—3000元/户
津价房地（2001）52号
续三P162
101—500户按2000—2500元/户，501—1000户按1500—2000元/户
1001户以上按1000—1500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。
三通一平
按施工组织设
计要求计算
①工程用电多层可按8W/㎡，中高层按10—12W/㎡计取
②400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，
12—24个月退75—50%,36个月退25%,超过36个月不再退
津电用（2000）29号
续三P132
津价商（2004）6号
续五P262
③11／2管径工程用水约1000—2000元/苗，临时路10—40元/㎡
土地交易手续费
按2‰—‰
按土地交易额的2‰—‰计取
津价房第（1995）第176号
续一P17
代办代理服务费
按4‰—10‰
按代办代理标底总额的4‰—10‰收取（属中介服务）
津价房第（1995）第177号
续一P18
土地价格和基准
地价评估费
土地价格评估费按评估总额的‰—4‰收取
津价房第（1996）第4号
续一P20
基准地价评估费按每平方公里级差4—40万元收取
（二）前
期工作阶
段
建设工程规划执
照费
按建安造价
的‰～‰
住宅：
砖砼600元/㎡框轻800元/㎡框架1000元/㎡
津政发（2000）40号
续三P75
公建：
砖砼700元/㎡框轻950元/㎡框架1200元/㎡
造价在：
3000万元以上按‰，3000万元以下按‰。
办理《建设用地规划许可证》时交40%，办理《建设工程规划许可证》时交齐。
城市规划设计费
85元/工日
按规划定额计取。
地形复杂可乘1—系数，前期测算依用地大小，可
按200—250工日/公顷估算
国家物价局、建设部
（1993）价费字168号
P331
地质勘查
根据设计要求及勘察方案具体计算。
参数：
多层200—250元/点。
中高层：
2000—4000元/点。
工程勘察设计费
按建安工程
高级别墅、公寓%，多层住宅%，高层住宅%
津价房第（1993）第190
造价的
P339
津价房第（2002）第88号
续四P45
图纸审查费
—元/㎡
砖混元/㎡；
7—12层元/㎡；
13—20层2元/㎡；
20层以上元/㎡；
公建24米以下元/㎡
人防工程易地建
设费
80—100元/
按规划建筑面积，应满足4—5%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程2000元/㎡交纳易地建设费。
危改优惠50%
津政发（2000）61号
续三P79
津政发（2004）39号
续五
P255
津价房地（2004）389号
P295
人防工程档案委
托编制费
10元/㎡
按人防面积，10元/㎡收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续
后全部退还。
津价房地（2000）110号
续三P86
人防监督费
六级人防按人防面积元/㎡；
五级人防按人防面积元/㎡
危改优惠50%津政办发（1992）1号指南P322
墙改基金8元/㎡砖砼结构8元/㎡，新型建材占25%以上的减半收取
散装水泥专项
资金
—元/㎡
砖混的元/㎡；
框架的元/㎡；
钢结构元/㎡；
钢混元/㎡
津政发（2002）41号
续四P172
工程档案保证
金
1—%
地下管线工程按造价的%，其它工程按建安造价的1%，最高不超过12万最
低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。
津政发（1995）13号
续一P43
招标服务费
—%
工程监理：
按投资额%。
建安工程按中标价的%
津价房地（2001）115号
续三P174
设计招标：
按投资额的%。
以上费用招标方60%，中标方40%。
建安设备：
工程合同审查
中标价的‰，发、中标单位各50%。
（仅施工合同审查）
津价房地字（1994）156号
指南P371
津价房地（2001）481号
续四P140
招投标代理服
务费
受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标
后协议起草工程合同及文件。
（一般包括标的编制的为标的的2‰、否则为
1‰）
津价房地（1998）488号
续二P61
津价房地（2002）496号
续四P55
工程建设监理
①按工程概（预）算—%收费②按参与监理工程年度平均人数—5万元/人·
年
国家物价局、建设部价费字
续一P124
计取。
以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。
（1992）479号
市政大配套工
程费
165元/㎡；
公建：
200—
280元/㎡
住宅按建筑面积165元/㎡，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积
200—280元/㎡计取。
外环线内56片及外环线外5公里以内按190元/㎡收取。
危改按70%计取
同时可分三次交
纳
津价房地字（1996）312号
续一P50
津价房地字（2004）234号
续五P291
津价房地字（2004）279号
续五P308
非经营性公建
建设费
70元/㎡
用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市
政公用设施、社区服务设施（地名标志费元/㎡应减除）
危改项目凡用于
还建原地居民的建筑面积免除费经营性建设费
津价房地（1997）96号
续一P65
地名标志公告
4000元/处
按小区每处（每个地名）4000元/处计收
物业招标服务
小于50万㎡，元/㎡；
50—100万㎡，元/㎡；
大于100万㎡，元/㎡
津价房地（2006）10号
投资担保
应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：
最低标按标价的15%记取收费基数；
建市（2004）137号
百分评标的按标价的10%记取收费基数。
合同标的在100万以下的按基数×
%/年；
100万—500万的按基数×
2—%/年；
500万—1000万的按基数×
—%/年；
1000万—1500万的按基数×
—%/年；
1500万以上的按基数×
—%/年。
（三）工
程及配套施工阶段
38
自来水工程建
属小区配套设施：
商品住宅25元/㎡，经济房21元/㎡，危改20元/㎡市
政府确定11片20元/㎡，独立大型公建27元/㎡（含源头建设费）
危改及经济适用房按20元/㎡，
21元/㎡
津价房地（2000）448号
续三P90
39
排水工程建设
属小区配套建设：
商住（含危改）雨水12元/㎡，污水17元/㎡。
别墅雨水15元/㎡，污水20元/㎡。
公建按定额及工程量测定收取。
津价房地（2000）705号
续三P98
40
燃气基础设施
普通住宅（含危改）28元/㎡，别墅公寓40元/㎡公建按设计用气量按定额测定计收
津价房地（1998）103号
续二P65
41
煤气发展基金
住宅按20元/㎡计收，公建按设计用气量600元/㎡计收
危改按50%计收
市建委、物价局（1991）
P421
天燃气按600元/㎡的倍，液化气按3倍计收
津价重字第160号
42
供热工程费
锅炉房建设费40元/㎡，不包括锅炉房征地费（约13—17元/㎡），
津价管字（1994）81号
升级会员 