试论我国房地产的开发与工程管理Word格式.docx

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而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作预备不充分，尤其是对技术资料普遍把握不足。

可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。

由于没有把握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全沉没的情况。

也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清楚，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。

2、对有关施工许可的规定重视不够

开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求，实现收入。

在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。

也有开发企业打擦边球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业罚款等结果。

对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。

3、对工程验收及备案管理不到位

对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。

然而，开发企业往往在工程实施过程中对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。

假如实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。

二、房地产开发中工程管理的重要性

1、有效衔接，前置启动准备

要求工程必须前置项目的准备工作，加强与前期证照办理、开工手续准备、开盘条件准备、工程招标及发包等方面有效衔接，便于项目的管理组织及后续业务工作的连贯。

因此，加强与前期各部门的有效衔接，有序交接是顺利启动项目的基础。

2、读懂产品、提高设计还原度

　　房地产工程管理注重提供满意的产品，以及最大程度的提高设计的还原度。

在完成前期规划方案等基础上，施工图的深度和控制的好坏将直接影响到产品的效果以及功能的使用，因此图纸的会审与现场对图纸的熟悉是保证质量的关键。

提高工程对产品的认识，有助于产品的实现，必须加强对工程管理人员的技术方案及主要产品情况交底。

　　3、加强控制，做好资源整合

　　房地产工程建设阶段是资源整合集中度最高的阶段，政府监督、配套部门、消防、环保、城管、工程咨询、材料供应、施工承包等都将贯穿于项目建设全过程，内部的工程、技术、合约以及前期配套等环环相扣，工程进度、成本、质量、安全文明等目标管理更需要协同管理。

因此，如何更好的发挥工程管理的纽带作用较为重要，在组合资源、用好资源的基础上才能保证过程的执行力和控制力。

　　4、合理优化，减少实体成本

　　成本优势是房地产开发建设竞争的关键，工程建设阶段同样重要，采购比价、限额设计等都是控制成本的有效手段，但同样不能忽视工程技术的优化措施，如门窗材料的替代、空心楼盖地下的使用、新型墙体的使用等，一方面可以防止追求效果与成本投入过大的问题；

另一方面工程管理可以通过合理优化，降低成本等手段防止质量过剩。

　　5、提前策划，提供销售支持

　　房地产开盘时机是整个项目开发建设的关键，推盘时机的把握，工地现场形象包装等推盘条件的准备都将是项目成功上市的保障。

而售楼处、样板房、样板楼、入户大堂以及看房通道的建设都将会与正常的工程推进发生交叉，因此工程部门应提前策划，加强与销售等部门配合，通过预留、交错等平面管理手段实现销售道具的配合，尤其是外部周边道路及入口的组织更能突显现场工程协调管理能力。

　三、房地产开发中工程管理注意事项

　　1、重视前期准备工作

（1）制度准备是根本

　　“没有规矩不成方圆”。

在一个房地产项目开工之前,建立和健全工程管理办法和实施细则是做好工程建造管理的根本。

首先制定者须参与项目产品定位和设计工作,深度领会公司对工程项目的质量、进度目标、销售计划和经济技术指标要求。

内容要符合项目实际,针对性强,目标明确,程序严谨;

制度严格,奖惩分明,鼓励创新。

比如在管理办法中一定要载明质量最高目标。

质量目标是提高参建各方质量意识的基础。

（2）、技术标准准备要充分

　　参与程度要广:

施工、监理单位各专业工程师不但参加审核,施工单位项目经理、总工和监理的项目总监也必须参与进来。

作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的猜测和判定、资金运筹、策划和营销。

但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。

开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，要有具备相应经验的管理班子。

房地产开发企业工程总监应全面把握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。

目标不断创新:

图纸审核的内容不仅是传统意义上的发现和更改设计中的“错、缺、漏”,重要的是站在业主的角度,提出更经济、更适用、更美观的合理化建设,使施工工艺有所改进,使用功能更加符合人性化,以此可延展到敢于尝试改进现行工艺标准。

比如对空调主机预留板、厨卫管道井、门厅洞口尺寸等按市场需求来设置。

相信这部分行业标准的更改已为期不远。

组织做好监理规划和施工组织设计,监理规划必须有很强的指导性,,除监理规划外,还必须制订实施细则。

对于监理控制的内容,除按GB50319-2000要求为质量、进度、造价以外,根据当前建筑施工安全的严峻形式,须加入安全控制部分。

　　（3）充分做好现场准备

　　施工现场准备的重点主要是三通一平和场地划分。

三通一平是指施工场地在平整基础上达到通道路、上水、雨污水、电力、天然气、通讯、热力的条件。

在一个项目施工场地内,往往有多家施工单位施工,进行科学的划分显得尤为重要。

一方面场地划分不但对平面要进行合理布置,还要注意空间的分界,垂直运输机械设置位置要合理,尽量减少交叉作业。

另一方面是以环境保护的高度,要求施工单位做好场地上树木的保护;

以重复利用的便利性原则,设置水准点、城市坐标并加强保护。

　　2、切实保证产品建造质量

（1）重视质量意识的培养和教育

　　前述中已提到,在制度准备阶段,明确质量目标的作用之一就是提高参建各方的质量意识。

质量意识的培养和教育的对象除重点抓好参建各方的领导层外,还应该深入到作业队、工班组。

质量意识的培养和教育的组织必须是有计划、有素材、有实例、有重点。

质量意识培养和教育的范围是全过程、全方位。

主要是在开工前,各分部工程实施前,关键特殊工序交底时,质量问题处理时,质量月活动时,重要节假日放假前;

质量意识培养和教育的形式应多样化,如交底、评比、参观、学习、奖罚等。

（2）重视组织有效的检查和评比

　　在工程管理中,除工地上正常的施工单位的自检、互检、专检,监理单位的抽检、巡检、分项验收外,作为建设单位,控制工程质量,定期的和根据进度情况合适机的安排质量专项检查、评比会显著促进质量水平的提高。

组织检查评比的关键除不流于形式,还必须做到公正公平,奖罚分明。

（3）充分发挥监理作用

　　监理作用好比是交通警察,优秀交通警察能够迅速处理交通事故,疏导交通,而不是只知处罚,不去疏导。

充分发挥监理作用的前提是督促其参与项目管理的人员素质高、到位率高,总监代表常驻工地,现场旁站监理员业务熟练,品行端正,勇于负责。

充分发挥监理作用的关键是监理工程师通过丰富的经验,采取灵活的工作方法,严格执行监理程序,把控质量。

最重要的是能够在重要部位构件和复杂的工艺施工时,能够迅速提出解决方案,帮助和监督施工单位顺利展开施工。

　　（4）有效对参建各方进行协调

在工程建造全过程中,在需确定标准或变更事项时,建设单位工程师能够及时组织设计、监理单位进行协商、沟通,果断决策,否则会不同程度地影响施工进展。

努力做好总分包方的协调。

房地产开发项目考虑履行房屋买卖合同,疏解资金压力等因素,工期安排往往紧张。

工程主体施工完成后,剩余约45%的工作量是装饰、安装、电梯、门窗、消防、人防、暖气、弱电、天然气等项目,他们的成品质量状况直接影响产品功能的使用,影响到竣工验收和交付。

上述各项的质量的好坏很大程度取决于总分包方之间的配合水平和默契程度。

而总分包方间配合水平又决定于建设单位的协调能力。

对总分包方的协调除慎重选择分包队伍外,重点掌握的问题有:

　　①时间:

制作时间早,进场时机好。

在管理分包方时,建设单位要掌握该种产品在市场上的制作、运输周期,要求分包方尽早安排生产,确保按期到位。

进场时机尽量好,为避免互相干扰和影响,电梯、门、窗、天然气等项目的安装时机要充分考虑土建、抹灰、腻子、墙、地砖、收口等工序的完成时间,何时进场是一项难题。

比如户门开始安装是在每户内所有工作量完成后开始还是与装饰同时进行,收口工序是户门厂家负责,还是总包方负责等值得研究。

　　②靠前指挥、狠抓落实。

在管理程序上可与监理例会分开,必须定期（每周最少一次）组织召开协调会,及时解决现场问题。

在组织的检查中发现问题及时整改、专人负责检查整改的结果。

（5）重视成品保护工作

工程进入安装装饰阶段,任何一个分项工程都可视为成品。

成品保护公司的出现会对保证施工现场工程质量起到重要作用。

但关键是总包方要加强管理和培训,使每一名成品保护人员弄清保护的对象和每项成品保护的技术要求,否则就形同虚设。

3、重视市政工程建设和竣工验收

（1）市政配套设施建造

　　市政配套的实施,将附以主体工程以鲜活的生命,但自来水、雨污水、电力、采暖、天然气、绿化等市政工程的实施难度极大,体现为时间要求紧、作业场地小、互相影响大,垄断单位多等特点。

做好市政配套设施建造的关键一是及早准备,比如说天然气工程,目前其设计与楼体施工图设计脱节,但要在项目主体施工前完成天然气工程的设计及交底,可避免主体的二次破坏,防水隐患、成本增加等;

二是做好各专业间设计图纸的叠加,及时进行设计优化和加强对各专业的施工组织设计的审查;

三是对垄断专业队伍的选择慎之又慎。

引入竞争机制,在合同中明确其须承诺利用与专业管理部门的良好关系,按建设标准要求通过验收和接通。

（2）必须安排好竣工验收

做好竣工验收工作的基础除了保证各专业工程顺利完成,质量合格外,还必须在工程建造后期做好竣工验收计划,计划中明确工程竣工备案时间和要件要求,明细产品主体、电梯、消防、人防、环境、规划等验收和取证时间,明细由建设单位牵头,参建各方参加的工程验收小组,施工单位验收整改人员的安排等。

做好竣工验收的关键，首先是利用好公司培养的各种政府职能部门的社会资源;

二是要尽早安排,一般至少在产品主体完成后,院内市政配套开始施工时,就适时安排消防检测和联系规划验线;

三是保证申报验收的资料正确完整,因为政府的验收受理方式都采用了工作日制度,资料的错误肯定会延误验收的进度。

四、结语

在我国房地产开发的工程建设过程中,工程管理组织参与管理与协调工作是十分重要的。

作为管理者，一定要清楚工程管理在房地产开发中的重工性，做好各项管理工作，要注意工程管理中的关健事项，做好前期准备工作，做好工程质量的探制，更要重视工程建设和竣工验收工作等，以提高房产开中的工程管理水平。