工商企业管理毕业答辩论文样本Word格式.docx
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在过去的数十年间，中国很多财富神话都是从房地产行业中诞生的，几大财富排行榜里地产界的富人数量超过了任何一个行业。
然而当下，房地产行业暴利的历史结束，辉煌的过去已不复存在，整个行业面临着“增收不增利”的尴尬局面。
国务院于2014年12月22日签署通过了《不动产登记暂行条例》，并从2015年3月1日起实施，这意味着征收房产税的步伐也将加快，新房和二手房的成交量都双双下降，很多购房者选择观望，房地产行业在各种复杂的情况下举步维艰。
很多房地产企业选择在这样的换挡期进行企业内部整顿和管理提升，项目的成本管理就是其中很重要的一项内容。
本文运用观察法、调查法、文献法等方法，查阅国内、外专家学者对于房地产企业开发项目的成本管理研宄、控制等方面的文献，简要介绍了房地产企业开发项目各个阶段（包括项目投资决策阶段、项目规划设计阶段、项目招标阶段、项目实施阶段和合约规划）的工作内容及其对成本的影响和可采取的措施，进一步分析该项目开发各个阶段的工作和成本管理方法，提出在房地产开发项目成本管理方面的总结和建议：
重视设计方案的选择，合理使用限额设计，重视招标阶段和实施阶段的工作。
关键词:
房地产企业；
开发项目；
成本管理；
造价控制
Abstract
Overthepastfewdecades,manyofChina'
swealthmythswerebornfromtherealestateindustry,thenumberofwealthypeopleintherealestatesectorhasmorethananyindustry.However,themoment,thehistoryoftherealestateindustryprofitsend,gloriouspastnolongerexists,theentireindustryisfacedwiththeembarrassingsituationofincomedoesnotincreaseprofits.TheStateCouncilon22December2014signedthroughtheRealEstateRegistrationInterimRegulationson,andimplementedfromMarch1,2015,whichmeansthatthepaceofpropertytaxwillalsobeacceleratedandnewhousesandsecond-handhousingturnoverbothdeclined,manybuyerschoosetowaitandsee,therealestateindustryinavarietyofcomplexdifficult.Manyrealestatecompanieschoosetocarryoutsuchashiftintheinternalreorganizationandmanagement,projectcostmanagementisoneoftheveryimportantcontent.
Thispaperusesobservation,surveymethod,literaturemethod,accesstothedomesticandforeignexpertsandscholarsofcostmanagementforrealestateenterprisedevelopmentprojectoftheresearchonthecontrolandotheraspectsoftheliterature,brieflyintroducesthevariousstagesofrealestatedevelopmentproject（includingstage,theprojectinvestmentdecision-makingstage,projectbidding,projectplanninganddesigntheimplementationphaseoftheprojectandcontractplanning）workanditsimpactonthecostandthemeasurestobetaken,furtheranalysisandcostmanagementmethodsofthevariousstagesoftheprojectdevelopment,putforwardintherealestatedevelopmentprojectcostmanagementoftheconclusionsandrecommendations:
payattentiontothechoiceofdesign,rationaluseofquotadesign,payattentiontothetenderstageandtheimplementationphaseofthework.
Keywords:
realestateenterprise;
developmentproject;
costmanagement;
costcontrol
第一章绪论
随着我国城市化进程的推进，尤其是在2008年底出台的各项购房的消费政策的刺激和支持下，我国的房地产业从平稳期进入到了一个快速增长的发展期。
消费者通宵排队、托人找关系买房的想象屡见不鲜。
但是机遇与挑战并存，房地产市场的竞争也变得越来越激烈。
大型、标杆房企的强势入驻，其他行业企业因势利导将目光转向房地产业，使得本土房地产企业必须不断自我提升，在夹缝中寻找机会。
从2009年下半年开始，针对房地产业的扶持和救市政策逐步被宏观调控政策取代。
2010年，规定限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等最严厉的《国十条》的颁布，对各地房地产市场交易打击严重，成交量明显下滑，从此，房地产业进入了严密调控期。
虽然近期因限购放松、限贷放松等政策的积极影响，部分改善性需求得到释放，但人口老龄化、利率市场化、房产税及不动产登记制度等预期将使房价下行的压力增大，因此房价继续进行调整的趋势难以根本改变，对房地产企业来说，如何保证甚至增加利润仍然是一个很大的难题。
“企业家就是做两件事，一是经营，二是削减成本，其他都可以不做”，可见成本的管理是多么重要。
而房地产行业中，成本的管理几乎贯穿于了项目的整个阶段：
项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段以及实施阶段，甚至后期的销售、物业等阶段。
：
因此，加强项目各阶段的成本管理，提高投资收益成为房地产企业追求的目标。
在房地产行业中，项目的成本管理是直接影响企业盈亏的重要因素之一，它在整个项目的管理、实施中都具有不可忽视的地位。
面对复杂的市场环境、有限的价格上升空间、不断上涨的建筑原材料价格及人工费、稀缺的土地资源等，房地产企业必须加强对工程项目的管理，尤其是对项目成本的管理，以节约投资，提高利润空间。
同时，在“现金为王”的形势下，现金流对房地产企业来说特别重要，它基本能决定企业能否在激烈的市场竞争中生存下去。
现金流是否良好的一个重要因素就是房地产开发项目的成本控制的是否良好。
如果成本管理控制做的好，则盈利的几率就更大。
在总结目前国内外学者关于项目成本管理的研究成果上，以成本管理理论为基础，根据房地产企业面临的市场环境及项目施工现状，结合实际的开发项目，对房地产企业的开发项目成本管理及控制进行深入的分析研究，总结企业成本管理的经验，在实践中落实成本管理方法，提高项目的盈利能力，实现成本管理价值的最大化。
对此本文依据时间先后顺序对幵发项目的主要几个阶段分别进行分析研宄，论文基本思路与框架如下：
第一部分为绪论，主要简要分析当前市场环境，提出研究的内容、意义及目的。
第二部分对项目成本管理的相关理论进行介绍，包括国内外的研究现状及房地产项目的成本管理模式、成本构成、项目管理的基本理论等。
第三部分主要通过房地产开发项目中的主要阶段一一项目投资决策阶段、项目规划设计阶段、项目招投标阶段、项目实施阶段进行详细的阐述，根据房地产幵发项目各阶段的工作内容、对成本管理的影响，提出了相应的管理措施。
第2章理论综述
国外对项目管理领域的研宄较早，从20世纪40年代开始就逐步将其应用在了军事工程和建设项目上。
此时的项目管理主要是项目的规划、预算和一些运营管理办法。
到20世纪80年代，由于竞争日益激烈，项目的数量和规模都不断加大，企业和政府机构等投入大量的人力物力财力去研宄和认识项目管理，从而总结更为实用的项目管理方法，其中项目成本管理的理论和方法更是受到高度重视并得以发展，进而出现了专门从事项目成本管理和研宄旳组织机构，例如：
日本建筑学会的成本计划分会、美国的成本工程师协会、英国的造价师协会等。
目前国外项目成本管理主要成果如下：
起源于20世纪80年代，由美国的罗宾·库帕（）和罗伯特·卡普兰（）两位教授提出，到90年代，作业成本管理理论在美国、英国、加拿大等西方发达国家得到了大力发展和广泛应用。
其基本思想就是一个项目的完成是各种作业的共同体现，在进行作业的同时会发生成本消耗，但并不是所有作业都会有价值产生，因此，需要将成本管理深入到每一个作业，对每一个作业产生的成本进行合理预算及及有效管理，采用动态追踪的方法，及时反馈，最大限度地实现预定的成本目标，尽可能消除或减少无价值的部分，防止资源的浪费。
起源于20世纪80年代，最早由英国学者肯尼斯西蒙兹（Kennethsimmonds）提出，后在美英等国管理会计学者的倡导和研究下逐步形成。
战略成本管理简单来说即是运用成本管理的方法从战略的高度，对企业及关联企业的投资立项、研究开发、设计管控、生产和销售等各环节进行全方位了解、分析和控制，使企业在进行战略决策的同时降低企业成本，从而拥有更为持久的竞争优势。
起源于20世纪60年代，美国军方为了有效管理国防经费，减少浪费，在国防物资的采购及后期使用上进行一定的成本管理，经过实践，进而产生了产品生命周期成本理论。
产品生命周期成本管理就是对产品策划、设计、生产、采购、使用、维修保养及废弃处置等全生命周期内的各项成本进行统筹管理和控制。
受经济形势的影响，我国的项目管理研究相对较晚，其研究主要成果如下：
即对项目建设的前期策划、设计、施工、销售等全过程的成本进行管理和控制，包括事前控制、事中控制和事后控制。
事前控制以目标成本的编制为主，提前做好市场调研、资金及时间的规划等工作：
事中控制主要是设计阶段和施工阶段的成本控制，包括预算管理、招投标管理、合同管理、签证变更管理等：
事后控制以施工完成后的结算为主，做好工程造价结算，并结合其他己完项目的成本数据进行比较分析。
我国的项目成本管理中运用较多的就是这种方法。
以往的工程项目成本管理模式中，由于缺乏对项目成本的动态跟踪管理及有效的全面管理手段，使得各项成本管理职能不能很好地实现。
因此在工程项目全面成本管理中引入了制度成本的理念，从项目全面成本管理的职能机构、要素、过程和信息化集成等方面构建了工程项目全面成本管理体系，明确了该体系运行的原则，动态地分析工程项目全面成本管理体系的运行过程。
是目标管理和成本管理的双讳纬度管理。
目标成本管理强调在项目开始之前就要开始进行成本规划、管理，而并非等到项目实际幵始时才进行，因此目标成本管理在应由确立和达成两个阶段构成。
确立阶段主要指通过综合分析市场环境，确定目标成本：
达成阶段主要指在实施过程中通过对目标成本进行分解和分析，从而达到控制成本的目的。
对比国内外研宄现状，项目成本管理的方法和理论有多种，并且在实际的项目管理中也在不断完善，面对具体的问题我们要选择合适的方法来解决。
项目成本管理涉及到企业生产、经营、管理的全过程，最终的目标是确保项目的成本目标得到最大限度的实现，但并不表示需要靠不断降低成本来实现，项目的成本管理必须要与项目管理知识体系中的其他部分进行全面综合的考虑，不能为了降低成本而忽视了质量、时间、风险等因素的管理与控制，使项目不能按时、按质、经济高效的完成。
因此在对成本的管理过程中，还有许多环节需要考虑。
，全员参与项目进展过程中很多环节都涉及费用，因此成本管理是项目管理活动的重点工作之一。
在管理过程中，需要各阶层、各部门的领导起好带头作用，全员参与，树立节约成本的理念，并在管理活动中切实实施。
好的管理离不开健全的制度依据，企业必须根据项目实施过程中所发生的各种费用建立相应的标准、制度。
成本管理制度是各项成本管理、控制的依据，具有严格性，实际性，可实施性。
、权、利相结合
，制度的执行，就必须落实责任、权利和利益的结合。
在项目进行过程中，赋予部门、责任人相应的成本控制权利，并承担相应的责任。
同时，结合员工切身利益，制定相应的一些激励措施，使项目成本管理落实到实处。
在进行成本管理时，要有轻重之分，既要着重抓住核心环节和关键环节，防止不必要的财力、劳力和人力投入，又要着眼于大局，全面考虑成本形成的每个影响因素，不能出现中断或疏漏。
项目成本管理由以下四个部分组成：
项目资源是完成项目所需要投入的各项资源的总称，包括人、材、机、料、资金等：
项目资源计划就是通过对项目资源的种类、数量、需求时间等进行归类、分析、和识别，结合项目实际情况制定出科学合理、切实可行的资源供应计划的管理活动。
项目成本估算即依据项目资源的需求计划，计算出项目完成所需的费用。
对项目而言，成本估算实际上是在进行项目的成本决策，也是进行项目成本预算和控制的基础。
包括成本估算的依据、成本估算的方法以及项目成本的调整。
项目成本预算即是将项目的成本估算根据进度、计划分配到各项具体的工作中，通过建立基准成本来确认项目的执行情况。
包括成本预算依据、方法、工具以及预算结果。
项目成本控制即采用一定的方法，对项目实施过程中所涉各项费用的实际支出与预算或已制定的标准，进行定期和经常性的监督、核对、比较、分析，并在发现偏差时采取措施进行及时纠正，以便最大限度实现使项目的成本目标。
工程项目成本的发生贯穿于房地产项目开发的各个阶段，且每个阶段会有不同的费用产生，下面简单分析房地产项目的主要成本构成。
土地成本主要包含土地取得费（含招、拍、挂）、土地交易服务费（拍卖佣金）、拆迁安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、税费（含耕地占用税、土地管理费及土地登记费、耕地开垦费）、土地开发费、地形测量费、变更土地用途费用等。
开发前期工程费主要包含规划设计费、勘察费、沉降观测费、环境评估费、日照测试费、防雷检测费、施工放线费、地下管网探测费、建筑面积丈量费、报建审查费、行政规费、三通一平工程费（施工用电接入费用、施工用水接入费用、场地平整）、招标服务费、临时设施费等。
建筑安装费包括基础工程费、主体工程费、二次装修工程费（商业外装费、架空层装饰费、电梯厅装饰费等）、主体设备及安装费等。
基础配套设施费包括区外市政基础设施费、区内基础配套费、小区内功能配套设施等。
不可预见成本指项目实施过程中，由于人工费、材料费、机械费发生涨价，或政府的政策调整及银行利率发生变化等因素导致增加的费用。
管理费用包括薪资福利、办公费、差旅交通费、业务接待费、会务费、劳保费、培训费、法务费、咨询费、资产评估费、审计费、招聘费等。
除了以上成本支出外，还有各种规费、税费、销售费用、金融机构手续费、贷款利息、存款利息、融资费用、汇兑损益、设备维修费等。
第3章房地产开发关键环节的成本控制
投资决策阶段主要是对房地产项目进行前期成本控制，作用重大、意义深远。
它对项目的建设作出判断和决策，对项目的收益产生直接且重大的影响，是整个项目成本管理工作的基石。
该阶段主要解决的问题就是是否投资，如何投资，何时投资，在哪投资，投资什么等问题。
具体程序及内容如下：
项目建议书，又称项目立项申请报告或项目立项申请书，是企业是对拟建、新建或扩建的房地产项目的框架性、全局性的总体布局和设想，是对项目建设的必要性和可行性的初步论述，并给出投资建议。
它是一个项目的起始点。
项目建议书的主要内容有：
项目建设内容、项目规模、项目类型、项目选址、项目资源、投资方式、融资方式、项目大体进度，并对项目产生的财务效益、经济效益和社会效益进行初步估计。
项目建议书通过后，企业将会对该项目进行更加可靠、全面和系统的可行性研究，主要从技术、财务、组织、经济和社会的可行性，及投资必要性、风险因素及对策等几方面为项目的建立提供更加科学的依据。
房产项目的可行性研究报告主要构成为：
（1）项目概况，包括项目名称、项目地点、建设内容、规模、目标等：
（2）项目可行性研究主要结论，包括市场分析情况、原材料及劳动力市场情况、政策、资金、组织、技术等保障性问题、财务效益情况、社会效益情况等：
（3）主要的技术经济指标，包括项目设计方案、建设方案、劳动定员等。
又称为建设项目设计任务书，是可行性研究报告确定后对该项目的建设规模、建设进度等主要建设内容的明确性文件，也是项目规划设计阶段的重要依据。
项目评价包括项目前评价、项目中评价和项目后评价，其中最重要的部分就是项目前评价。
项目前评价是从整个项目的角度，结合项目计划任务书和可行性研究报告，对项目进行客观公正、系统规范的审查、计算和核实，对项目的幵展与否决定性作用。
按照前面的程序完成后，房产企业决策层会根据项目的可行性报告、计划任务书和评价报告对拟建项目进一步审核。
项目获得审批意味着项目决策的基本确定。
在决策阶段，根据全面的调查、评估、预测与研宄，会确定项目建设的业态、规模、地址、大体进度计划、建设条件、技术要求等内容，这些都会决定项目成本的构成，比如根据确定的建设业态、规模地址等，可以确定该项目档次定位，从而确定使用什么建筑材料。
根据项目的进度安排、建设条件等，可以确定项目技术工艺、人工构成情况、使用的建筑设备等。
房地产企业基于投资决策阶段进行各项市场调查，综合考虑企业自身的经营计划，同时结合项目预期售价、目标利润等，预先制定项目成本目标，并在实施过程中努力实现。
这也很多企业的成本管理宗旨一一形成行业成本优势，并以最经济合理的成本来提升产品的竞争力。
因此决策阶段的工作完成是否精细将决定项目成本目标的制定是否精确。
投资决策阶段对项目成本的影响占75%~95%，同时项目成本又是决定项目是否能投资、是否能获利的重要因素之一，因此该阶段应该重视对成本的管理。
重视市场调查是该阶段的最基础也是最重要的工作，调查结果对项目的影响非常大，比如该阶段将初步决定项目的产品定位及建设业态，这其实对项目的成本也定下了基调。
因此市场调查必须认真进行，才能获取真实、可靠、有效的市场信息，以便为投资决策提供政策的分析依据。
市场调查须遵循客观、公正、科学、全面、及时、有效、原则，选择恰当的调查方法、调查对象，对收集的信息也要进行合理的蹄选，选出具有真实可靠的信息加以科学的分析，这样才能保证决策层在后续工作中做出正确的决策，使项目有准确的市场定位，使设计、资源配置等能合理高效。
由于项目投资决策的每个阶段的角度不相同，并且是逐步深化和修订，所以项目投资估算在各个阶段的精确度是不一样的。
项目建议书阶段的投资估算误差较大，约为30%：
在可行性研究阶段中，最初的可行性研究阶段对项目投资估算的误差需控制在20%以内，而详细可行性研究阶段产生的投资估算误差不到10%。
在整个项目建设过程中，成本的管理会形成投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、合同价、工程结算价和项目竣工价。
项目的规划设计需要保持产品的整体性、合理性、实用性，通常指方案设计、初设和施工图设计三个阶段：
这是项目规划设计中最重要的一个环节，是总体设计。
方案设计的重点为设计说明书和设计图纸。
初步设计是对方案设计的细化，是编制施工图设计文件的前提。
该阶段主要成果文件是项目设计说明书、工程预算书及总平面设计、工艺设计、建筑设计等专业设计图纸。
施工图设计图纸是项目招标、施工的指导性文件，它将项目需达到的功能及所有设计结果进行详细表达。
施工图设计阶段的主要成果文件包括图纸总封面、项目所涉的所有专业的设计图纸（含图纸目录、说明和必要的设备、材料表）和工程预算书等。
另外对于方案设计后没有经过初步设计，直接进行施工图设计的项目，如果合同中没有要求编制工程预算书，那么施工图设计文件中应该要包括工程概算书。
施工图设计完成后，相关单位或部门将共同对图纸进行会审，通过对技术、意图等方面的交流，对不符合要求和有误的地方进行修正。
同时在后期工作中，也会不断检验图纸的正确性，解决遇到的各种技术问题。
设计概算的编制与审查
项目的设计概算是在项目初步设计或扩大初步设计阶段，设计单位在投资估算的控制下，依据该阶段的图纸及说明，利用国家或地区发布的概算指标、定额、材料预算价、设备预算价等资料，计算项目成本造价。
项目施工预算的编制与审查
项目施工预算即在施工图完成且施工方案己确定后，在目前的预算定额、费用定额和项目完成所必须的各种资源价格（如人工费、材料费等）的基础上，依据审核后的图纸及方案，按规定计算直接工程费、措施费、间接费、利润、税金等。
施工预算必须在项目开工前完成。
审查的对象即项目的工程量，项目所涉材料设备的预算价格，预算价格的计算方式以及有关费用。
在项目规划设计阶段对成本进行管理，其效果比较显著，通常情况下，在该阶段中，方案设计对成本管理的影响高达75%—95%，初步设计阶段为10%—35%，施工图设计阶段为10%以下。
正确的的对项目进行规划和设计评价是保证合理管理成本的前提。
规划设计阶段可以从以下几方面对成本进行管理；
通常情况下选择设计单位是采取委托或招标的形式，但不管采用哪种方式，都应重视设计单位的资质与业绩，进而选择最优单位。
设计方案的选择是最为关键的。
首先不能盲目地对项目进行规划设计，应该符合市场需要，有卖点，要保证经济收益。
比如若需要在建安成本的基础上每平米要加300元以促进品质的提升，那么就要将这笔费用花在最能吸引客户的地方，如绿化、门窗、大堂装饰等，尤其是围墙，因为围墙是在销售期就能很好展示品质的地方，有较强的广告效应。
重视土地的利用率，可以通过适当压缩建筑间距、确定合理的建筑层数、提高建筑密度、合理布局公共建筑及道路等方法来提高土地的使用率。
最后，应兼顾近期与远期的要求，同时要满足使用需求，避免出现浪费或因无法满足需要而需重建的情况。
总之，要采取科学的方法对各个方案进行评价比较，选出最优方案。
在项目规划设计阶段，限额设计是目前普遍使用的成本管理方式，其核心内容就是对工程量进行控制并对成本进行分解，进而将成本控制在相应范围中。
限额设计就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。
因为施工阶段会面临各种不可预见的问题，如工程量增减、设计错漏、客户要求变更、市场需求变化等，所以设
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