物业管理的法律知识.ppt

物业管理的法律知识.ppt

《物业管理的法律知识.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理的法律知识.ppt（57页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

物业管理的法律知识,社会主义市场经济是法制经济。

物业管理离不开一个既有竞争又有秩序、并日趋成熟的物业管理市场。

市场的良好的运作取决于市场规则的完善和制度建立。

现代房地产物业管理远程教育,2,一、物业管理立法的重要性,1、只有通过立法，才能从根本上保证业主的利益根据产权理论，业主是物业的所有人，业主有使用权和处置权，由业主（使用人）成立的业主委员会是代表全体业主的利益的决策机构。

现在是许多住宅小区还未成立业主委员会或成立以后但未认真履行职权，造成物管企业与业主委员会的对立，致使服务质量下降。

这主要是没有立法所带来的结果。

一旦立法确定了业主、物业管理企业的各自的权利义务，这样便可保证业主的正当权利。

现代房地产物业管理远程教育,3,一、物业管理立法的重要性,2、只有通过立法，才能管理好物业管理市场物业管理这一新生事物在我国诞生以后，大量的物业管理公司应运而生，而且越来越多。

出现了社会办、企事业办、房管所转制办、街道办、开发公司办等状况。

由于物业管理市场还未建立起来，各个物业管理公司各行其是，自立一套。

所以需要尽快建立各项法律法规，建立完善的物业管理市场。

现代房地产物业管理远程教育,4,一、物业管理立法的重要性,3、物业管理的行为需要有法可依由于物业管理是市场经济的新型服务行业，一些旧法律、法规已不适用，新法规还没建立好。

因此发生在物业管理公司与业主之间围绕着物业管理与服务而产生的矛盾较难解决。

例如，质量标准问题，收费标准问题等等。

现代房地产物业管理远程教育,5,一、物业管理立法的重要性,4、只有通过立法,才能强化开发商的物业管理责任物业管理并不是孤立于房地产之外的一个行业，恰恰相反，它与房地产开发的各个环节有着紧密的联系。

而房地产商往往只注意开发利润，对未来物业管理的开展考虑的少，投入的少，所以只有通过立法强化房地产开发商对物业管理的责任，保证今后物业管理顺利地开展。

现代房地产物业管理远程教育,6,二、物业管理的法律关系,1、物业管理法律关系概念法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊的社会关系法律上的权利和义务的关系。

物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们在物业管理社会关系和社会行为过程中形成的法律上的权利、义务关系。

现代房地产物业管理远程教育,7,二、物业管理的法律关系,2、物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的自身特征主要有：

（1）物业管理法律关系性质的多重性物业区分所有关系和物业管理业务内容的复杂性决定了物业管理法律关系的复杂性和复合性，使其在性质上体现出多重性特征。

现代房地产物业管理远程教育,8,二、物业管理的法律关系,物业管理法律关系既包括横向的平等主体之间在物业委托管理和特约服务过程中发生的物权、债权等民事法律关系，又有纵向的法律地位不平等主体之间（即：

国家行政职能机关同业主、业主团体、物业使用人、物业管理公司、物业开发建设单位建设之间所发生的行政管理关系、经济法律关系）。

现代房地产物业管理远程教育,9,二、物业管理的法律关系,

（2）物业管理法律关系基本主体的特定性物业管理法律关系的基本主体是享有物业所有权的业主及其团体和合法取得物业管理权的物业管理企业。

他们之间是平等的民事主体的关系，他们是通过物业管理委托合同建立有偿的管理服务关系。

现代房地产物业管理远程教育,10,二、物业管理的法律关系,（3）物业管理法律关系中业主居于主导地位。

根据“产权理论”业主基于物业的财产权而享有自治权。

物业管理企业的聘用和辞退应由业主依法抉择，重大住宅小区物业管理措施出台、变更和废止也由业主民主决策。

受托开展物业管理服务的企业应依其业主及其业主团体（业主委员会）合意的合同和物业管理规约从事自己受托事务活动，接受业主的民主监督。

当然业主主导权的行使或者说业主自治权的行使不得违反物业管理法规及有关法律和行政法规的约束性规定，不得滥用其自治权。

现代房地产物业管理远程教育,11,二、物业管理的法律关系,（4）物业管理法律关系的客体有特殊性物业管理法律关系的客体是物业和基于物业派生出来的服务。

物业虽属物的范畴，但不同于传统法律规定的房地产之物。

现代意义上的物业更突出围括的空间和环境，保护业主（使用人）共有共用空间权利和共享环境权是现代物业管理法规的重点任务之一。

现代房地产物业管理远程教育,12,二、物业管理的法律关系,（5）物业管理法律关系的国家干预程度比较大物业的价值、物业周界的人居环境对业主、对城市风貌、城市管理都有很大的影响。

物业占用土地所用权属于国家，土地用途受国家管制。

物业建设与配套与城市管理紧密相连，因此国家为保护购房者（业主）利益，为促进人居环境的改善，为强化城市管理，以及城市可持续发展，必然要通过法规政策对物业管理市场、对物业管理企业资质管理、对物业管理一些运作环节及行为进行必要的干预性调控。

现代房地产物业管理远程教育,13,二、物业管理的法律关系,例如物业管理招标投标应遵循公平、公开、公正原则；业主委员会实行登记确认制度；政府物业管理主管理部门还对选举产生业主委员会，对业主公约、委托物业管理服务合同实行备案公示制度等等；,现代房地产物业管理远程教育,14,二、物业管理的法律关系,3、物业管理法律关系的构成物业管理法律关系主要由法律主体、内容、客体三要素构成。

（1）物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体就是法律所规定的物业法律关系的参与者，具体说物业管理者、物业所有者或使用者、政府业务主管部门及相关单位、个人等。

现代房地产物业管理远程教育,15,二、物业管理的法律关系,

（2）物业法律关系的内容物业法律关系的内容是指物业法律关系的主体之间依据法律、合同而享有的权利和所承担的义务。

物业管理权利是指物业管理公司或物业的所有者、使用者依照法律规范或物业管理合同所规定的主体所享有的、做出某种行为的可能性。

现代房地产物业管理远程教育,16,二、物业管理的法律关系,如：

可以表现为享有权利的人有权自己做出一定的行为。

例如：

物业所有人或使用人可以合法使用物业及其附属的公共配套设备设施。

又如，可以表现为享有权利的人有权要求他人做出或不做一些行为。

例如：

物业所有人或使用人要求物业管理企业不得在休息时间视差房屋、维修房屋；同样物业管理企业有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员合理入户巡查等。

现代房地产物业管理远程教育,17,二、物业管理的法律关系,物业管理义务是指物业管理公司或物业所有者、使用者依照法律法规或合同约定的主体所必须承担的某种行为的必要性或责任。

如，按时缴纳物业管理费；又如，纠正违章搭建并赔偿已造成的损失等,现代房地产物业管理远程教育,18,二、物业管理的法律关系,（3）物业法律关系的客体物业法律关系的客体是指物业法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象，即物（物业含房屋及其他附属设备、公共配套设施）和行为。

现代房地产物业管理远程教育,19,二、物业管理的法律关系,4、物业管理公司与业主委员会的法律地位1）物业管理公司的法律地位物业管理公司的法律地位表现为以下几个方面：

（1）物业管理公司是合法的企业法人根据我国法律规定，企业法人要有独立的财产、有办公的地点、有自己的名称、并有明确的经营宗旨以及有相应的管理机构和人员，能以自己的名义享有民事权利、承担民事责任和经济法律责任等。

现代房地产物业管理远程教育,20,二、物业管理的法律关系,

（2）物业管理公司属于第三产业的服务性企业物业管理企业通过自己的管理人员的辛勤服务把物业管理好，把业主（使用人）服务好，是寓管理、服务、经营为一体的服务性企业，属于第三产业。

（3）物业管理是一个特殊的服务性行业物业管理不仅仅是一个企业的商品行为，它是现代化城市建设和管理的重要组成部分，它反应了一个城市的文明程度。

它牵涉到千家万户老百姓的切身利益，所以它是一个特殊的服务性行业。

现代房地产物业管理远程教育,21,二、物业管理的法律关系,2）业主委员会的法律地位业主委员会是业主自治管理的体现和结果。

根据产权理论及物权法，业主委员会在物业管理中可以履行以下职责：

（1）召集和主持业主大会；

（2）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案，并报业主大会通过；（3）选聘或解聘物业管理企业；,现代房地产物业管理远程教育,22,二、物业管理的法律关系,（4）审定物业管理企业的年度工作计划；（5）听取业主（使用人）的意见和建议，监督物业管理企业的服务活动，帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；（6）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；（7）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；,现代房地产物业管理远程教育,23,二、物业管理的法律关系,3）确立新型物业管理法律关系根据我国物业管理现实情况和条件，新型物业管理法律关系主要有：

（1）业主与物业管理公司之间的民事法律关系这种法律关系是以民法中的委托制、雇佣制为核心的，业主委员会是委托人，物业管理公司是受托人，两者依据委托制、雇佣制的法律原则缔结关系，设定双方的权利、义务。

现代房地产物业管理远程教育,24,二、物业管理的法律关系,

（2）物业管理公司与政府有关部门的行业管理法律关系这种法律关系是政府有关部门对相关行业的企业实施宏观管理的关系，也就是政府主管部门依据有关法律法规按分工负责的原则，对物业管理公司进行宏观管理。

现代房地产物业管理远程教育,25,二、物业管理的法律关系,（3）业主、业主大会与业主委员会的民事法律关系业主是物业的产权人、使用人，是物业管理企业直接服务的对象、受益人。

业主大会是由所有业主组成，是业主的最高权力、决策机构。

业主委员会由选举产生的业主代表组成，是业主大会常设的执行机构。

业主、业主大会与业主委员会三者是一种社团性质的民事法律关系，应该参考社团法的一些原则行事。

现代房地产物业管理远程教育,26,三、物业管理法律规范形式与责任,1、物业管理公共契约1）基本概念物业管理的公共契约是指一定物业管理区域内，由管理部门主持，全体业主（使用人）同物业管理公司共同签订的，明确物业管理人与业主（使用人）之间的权力、义务关系的合同。

现代房地产物业管理远程教育,27,三、物业管理法律规范形式与责任,2）公约（契约）性质公约（契约）性质是指公民之间或公民与法人之间共同约定，相互制约，共同遵守的行为准则。

现代房地产物业管理远程教育,28,三、物业管理法律规范形式与责任,3）推行公共契约的四点好处：

（1）具有对物业管理法律规范的补充作用；

（2）在管理过程中可以减少大量的矛盾冲突；（3）体现了公平原则；（4）通过自我约束机制，可达到公民自我文明教育目的；,现代房地产物业管理远程教育,29,三、物业管理法律规范形式与责任,2、物业管理的法律责任物业管理的法律责任是指由于违反物业管理法律法规行为而应当承受的法律后果。

违法行为是法律责任的前提，法律制裁是法律责任的必然后果。

任何人具备了违法行为的构成要件，就要受到相应的法律制裁。

现代房地产物业管理远程教育,30,三、物业管理法律规范形式与责任,物业管理违法行为的构成要件是：

1）违法性物业管理主管部门工作人员、物业管理公司、物业所有人或使用人在进行物管服务、使用物业活动中，必须遵守法律法规。

若因故意或过失违反物业管理法律法规就属于违法行为。

例如：

违章搭建、损坏公共设施等。

现代房地产物业管理远程教育,31,三、物业管理法律规范形式与责任,2）危害性危害性是指违法行为人的行动对国家、集体或公民的合法权益造成的损害，具备了法律规定的危害后果。

例如：

违章装修、私搭乱建、损害房屋结构造成房屋质量破坏，对公民的生活与安全带来了隐患。

现代房地产物业管理远程教育,32,三、物业管理法律规范形式与责任,3）可罚性可罚性即行为人的违法行为符合法律规范规定的制裁条件。

以上物业管理违法行为的构成要件缺一不可，只有同时具备，才能由当事人承担法律责任。

现代房地产物业管理远程教育,33,三、物业管理法律规范形式与责任,3、物业管理法律责任的种类根据物业管理违法行为的性质、程序不同，并按照我国制定的法律规范，法律责任可分为民事责任、行政责任和刑事责任三种。

现代房地产物业管理远程教育,34,三、物业管理法律规范形式与责任,1）物业管理民事法律责任根据法律规定物业管理民事法律责任方式主要有：

（1）停止侵害（停止违法、违章行为）

（2）消除危害（排除险情或隐患）（3）排除妨碍（拆除违章建筑等）（4）恢复原状（进行必要的修复或保护）（5）赔偿损失（对受害人的物质损失和精神损失予以赔偿）（6）赔礼道歉,现代房地产物业管理远程教育,35,三、物业管理法律规范形式与责任,2）物业管理行政法律责任

（1）中止营业或吊销执照（对物业管理公司等服务单位）

（2）罚款（对物业管理公司等服务单位或公民）（3）公开检讨或通报批评（对物业管理公司等服务单位或公民）（4）行政纪律处分（对管理人员）（5）行政拘留（对管理单位责任人员或公民）,现代房地产物业管理远程教育,36,三、物业管理法律规范形式与责任,3）对物业管理刑事法律责任对于严重违反物业管理法律规定，给国家、集体、公民财产或生命健康造成严重损害，情节严重，触及刑事法律规定的，由司法机关依法追究其刑事责任。

现代房地产物业管理远程教育,37,三、物业管理法律规范形式与责任,4、物业管理违约行为及其处理1）物业管理违约行为在物业管理过程中，业主（使用人）之间，业主（使用人）与物业管理公司之间，会产生各种矛盾和纠纷，通常都属于一般违约行为。

现代房地产物业管理远程教育,38,三、物业管理法律规范形式与责任,

（1）邻里之间的违约行为通常是指房屋使用过程中业主及使用人之间围绕着共有部位使用而发生的各种纠纷。

因为共有部位，无法分割界定其归属，所以任何一个业主过多占用都会引起矛盾纠纷。

现代房地产物业管理远程教育,39,三、物业管理法律规范形式与责任,

（2）物业管理公司同业主（使用人）之间的违约行为业主（使用人）与物业管理公司之间是委托与被委托关系，两者之间往往会出现意见不一致，特别是在执行住宅小区（大厦）物业管理规定时，由于对管理规定的理解不同产生矛盾、出现争执。

作为物业管理企业主要是服务不到位，或收费过高等等；作为业主（使用人）主要是私搭乱建、拖交、拒交物业管理费用等等。

现代房地产物业管理远程教育,40,三、物业管理法律规范形式与责任,2）处理违约行为的几种方法为了确保双方利益和物业管理工作的开展，对违约行为应给予及时妥善的处理。

（1）协商解决对邻里之间纠纷，物业管理公司与业主（使用人）或业主委员会之间的一般违约行为，首先双方当事人协商解决。

现代房地产物业管理远程教育,41,三、物业管理法律规范形式与责任,

（2）调解对发生的各类违约行为，当事人双方协商无法解决，可由第三方调节或裁决。

（3）仲裁或诉讼违约行为发生后，当事人不愿意通过协商调解来解决或调解不成，当事人可采取仲裁或诉讼两种最终解决方式的一种方法。

现代房地产物业管理远程教育,42,1.业主（使用人）的权利与义务业主是物业的所有人，即房屋的所有权人和土地使用权人，是所拥有物业的主人。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,43,1）业主的权利依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理，要求物业管理企业依据物业管理委托合同提供管理与服务的权利。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,44,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,前者包括：

（1）依法对物业自用部位（专有部分）享有占有、使用、经营、处置等基本权利；

（2）依法使用公共设施、设备、共用部位、共用场地的权利；（3）拥有对物业重大管理决策的表决权；,现代房地产物业管理远程教育,45,后者对物业管理企业具有5种权利即：

监督、选择、批评、咨询、投诉的权利,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,46,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,2）业主的义务

（1）遵守物业管理的法律、法规和规章；

（2）遵守业主公约；（3）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；（4）按照合同约定交纳物业管理服务费；（5）按照国家和省有关规定交纳维修基金；（6）法律、法规规定的其他义务。

现代房地产物业管理远程教育,47,3）业主在物业管理中的法律地位,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,开发商,业主,业权,转移,物业管理企业,物业管理企业,聘用,续聘,改聘,（业主委员会聘用、监督）,（甲）,（乙）,现代房地产物业管理远程教育,48,2.业主大会作为产权人，业主有权对自己拥有的房产使用、经营和管理工作做出决策，这就是业主自治，这种自治是通过业主大会实现的。

业主大会是由全体业主构成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,49,

（1）业主大会的召开第一次业主大会召开第一次业主大会召开是在物业交付使用且入住率超过50时由政府物业管理行政主管部门指导，由房地产开发企业或受委托的物业管理企业组织。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,50,业主大会的年度会议业主委员会成立以后，每年至少召开一次会议，称之为年度会议。

业主大会特别会议经持有10%以上投票人提议，业主委员会接到提案后14天内召开会议,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,51,召开业主大会的法定人数业主大会要有入住率超过50以上的投票权的业主出席才能举行；召开业主大会的公告业主委员会应在召开业主大会7天前，将会议地点、时间、内容、方式及有关事项预先公告。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,52,

（2）业主大会的内容审议、修订业主公约和业主大会章程；选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；选聘或者解聘物业管理企业；审议维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；听取和审议物业管理工作报告；制定、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,53,（3）业主大会决定问题的程序为了使业主大会所通过的决定受到大家的遵守与执行，需要对有关问题进行严格的程序化。

业主大会事先决定是否采取无记名投票还是举手表决形式；业主亲自出席大会并投票；或委托他人出席投票，否则视为弃权，但必须服从大会做出的决定；,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,54,该物业由两人或两人以上共同拥有，该物业的投票权由共有业主授权，或由各业主中的第一位排序代表；会议表决时，达到规定参加人数，则过半数通过有效，若与反对票、赞成票相等时，由会议主持者再投一票决定（赞成或反对），此规定不适用于对其本人有利害关系的事情。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,55,四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,3.业主委员会1）业主委员会的法律地位业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会由业主大会选举产生，经政府行政主管部门批准备案，代表全体业主合法权益的社团组织，其合法权益受到国家法律保护。

现代房地产物业管理远程教育,56,2）业主委员会权利

（1）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（2）审核物业管理企业测算的各种费用；（3）监督业主遵守业主公约；修订业主公约、业主委员会章程；（4）审议物业管理企业年度管理工作计划；

（1）审批物业维修基金使用计划；（5）完成业主大会赋予的其他职责。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,现代房地产物业管理远程教育,57,3）业主委员会的义务

（1）执行业主大会通过的各种决议，接受广大业主监督

（2）贯彻执行并督促业主遵守物业管理委托合同及其他相关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作；（3）接受政府行业行政主管部门及广大业主监督；（4）业主委员会所做出的决定不得违反法律、法规，不得损害广大业主的公共利益。

四、业主、业主大会、业主委员会的权利与义务,