酒店行业分析报告Word文档格式.docx
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当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。
北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下
两个原因
其一，委托经营，省去麻烦。
产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。
这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。
其二，提供包租，收益稳定。
不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。
业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。
另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。
五、产权式酒店定价依据及成本分析
1、定价依据：
以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为：
一间客房的年毛收入=房价×
开房率×
每年天数（365）]，管理公司毛收益和业主回报按照7：
3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）[计算公式为：
管理公司毛收益=一间客房的年收益×
0.7，业主回报金额=一间客房的年收益×
0.3]，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格[计算公式为：
单位销售价格=每年可回报业主金额÷
（0.08×
40）]。
例如：
假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；
则平均每一间40㎡的客房年收入为180×
0.6×
365=39420元；
按照7：
3分摊，酒店管理公司毛收益为：
39420×
0.7=27594元，可回报给业主的金额为39420×
0.3=11826元；
按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：
11826÷
0.08=147825元
单位销售价格为：
147825÷
40=3696元。
酒店经营状况与定价分析表
建筑
面积
收益
收益分摊
可销售价格
计算
方式
（经营状况）
房间
牌价
折扣
（折后价）
住房率
毛收益
管理公司毛收益
（占70%）
回报
业主
（占30%）
总额
单位售价
40㎡（按50%分摊计算）
基本
状态
250
0.8
（200）
65%
47450
33215
14235
177937.5
4448.44
50%
36500
25550
10950
136875
3421.88
中间
0.7
（180）
60%
39420
27594
11826
147825
3696
52%
34133.33
23893.33
10240
128000
3200
保守
0.65
（160）
35040
24528
10512
131400
3285
35%
20761.2
14533
6228
77850
1946.25
上述六种状态的平均单位销售价格为：
3333元/㎡；
按160元/天、开房率60%计算，则平均销售单价为：
3285元/㎡；
按180元/天，开房率52%计算，则平均销售单价为：
3200元/㎡。
根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/㎡，即2840~3340元/㎡之间（6层起价2840元/㎡，每高一层加20元/㎡，包括装修费用）。
我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。
这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表）。
2、成本与收益分析：
1）面积：
每层800㎡，6~30层共计20000㎡
2）成本预计：
①建安成本：
1500元/㎡；
②精装修：
300元/㎡；
③广告推广成本：
50元/㎡（总计500万元÷
10万㎡）；
④管理成本：
100元/㎡；
⑤税收：
155元/㎡（销售单价×
5%，即3100×
5%=155）；
⑥不可预见费用：
以上共计为：
2205元/㎡。
3）预计利润为：
（销售单价－成本单价）×
总建筑面积
（3100－2205）×
20000=17900000元
五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）
目前产权式酒店的经营模式主要有：
1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：
☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。
☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。
住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。
例：
本项目的操作方式：
（见投资收益例表）
投资收益例表
面积
楼层
单价
总房价
年收入
实际收入
固定回报率
实际回报率
固定回报
住房卡
40㎡
20
3100
124000
10540
4960
15500
8.5%
12.5%
12
2960
118400
10064
4736
14800
注：
因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。
2、利润共享型：
☆获得年度客房利润分红。
☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。
即：
业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷
该套型当日全部待租客房数
业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和
业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。
☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。
☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用x元/天，其中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。
3、完全自用型
目标客户：
企业（中、小型为主）
酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。
业主须按月交纳物业管理费。
物来管理费按5元/㎡·
月计收（水、电耗费按量计收）。
附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计
酒店
客房数
平均房价（ADR）
平均出租率（OP）
平均每间客房收益（RevPAR）
名称
星级
城市层级
湖滨金陵
5
二线A类
3716
574.5
89.00%
511
晶元金陵
4
437.7
86.20%
377.1
无锡金陵
5096
588.8
61.80%
363.8
扬州金陵
二线B类
6099
517.2
66.90%
346.1
驿都金陵
7257
489.5
70.40%
344.4
华芳金陵
三线
4906
616.5
55.70%
343.2
金陵能达
2450
436.7
78.30%
341.7
金陵丹阳
3216
377.5
77.20%
291.2
金陵金马
11263
454.8
60.80%
276.5
金陵水城
2935
431.5
63.00%
271.8
南湖宾馆
2790
330.6
82.10%
271.3
紫金山庄
3345
657.2
40.70%
267.6
金陵花园
5130
394.6
65.90%
260
方源金陵
3993
373.3
69.60%
259.9
金陵江滨
4154
490.8
52.00%
255.2
金陵观园
2426
451.8
55.10%
248.9
金陵皖西
4737
388
63.90%
248
国睿金陵
3126
394
62.80%
247.3
金陵溧阳
5871
366
66.00%
241.6
金陵口子
5057
434.2
54.00%
234.5
金陵山水
2867
451.9
51.30%
231.7
金陵润扬
2560
470.3
49.00%
230.2
金陵金源
3132
353
65.00%
229.5
泓瑞金陵
7027
348.7
178.8
金陵天铭
4647
364.4
48.00%
175
金陵华侨
2970
296.4
54.40%
161.3
盐城迎宾馆
4038
347.2
39.60%
137.5
金陵大厦
3
2566
191.1
67.60%
129.1
常熟国际
3735
339
35.90%
121.6
金陵黟县
1287
186.4
24.50%
45.7
合计
125681
418.4
60.30%
254.7
六、国内发展情况
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。
没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。
北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。
可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。
然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。
2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。
作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。
如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。
据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。
4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。
浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。
6月初，产权式酒店落户大理。
由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村（下关温泉）开工建设。
大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。
七、产权式酒店的类型
1、养老型酒店
养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。
委托管理期间，将获取一定的投资回报。
一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
2、有限自用投资型酒店
有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。
八、我的观点
我觉得在将来养老型酒店会有很大的发展空间，不管是站在投资的角度，还是在养老的角度。
不仅可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升带来的收益，还可以享受每年一定期限的免费住宿旅游。
养老型产权式酒店的选址定是在一个风景秀丽空气清新的地方，无疑是自己养老的好去处。
很适合以后的年轻一代人的生活观念。
据我了解有很多酒店其实并不怎么赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒店行业呢！
那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。
特别是政府想开发郊区旅游资源时，投资者以很低的价格买入地皮，在投资建设期间，政府的相应的配套设施例如道路、旅游景点的开发和相应的规划都会上马。
当酒店建设完成时，那些基础设施也差不多完成了，而酒店周边也将成为新热点，其价值自然大大上升。
有时只要酒店运营不亏损，投资者也是赚钱的。
2012年2月1日起，海口市正式实施《产权式酒店管理暂行办法》（下称《办法》）。
这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。
据介绍，《办法》出炉前，产权式酒店在中国各地长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。
另一位业内人士则直言，海口推出《办法》的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。
事实是一种变相救市政策，虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有明显的作用，但是这对房地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。
综上所述，产权式酒店在未来的发展空间还是很大的，它还处在朝阳产业阶段。
随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。
旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的发展带来了更好的契机。
九、上市公司财务报表分析（以东方宾馆和金陵饭店为例）
一、东方宾馆资产负债表
水平分析
资产负债表单位：
元
日期
2010-12-31
2009-12-31
报表来源
年报
变动额
变动率
资产
流动资产
货币资金
64727737
50212212
14515525
28.91%
交易性金融资产
973620
1182760
-209140
-17.68%
其他货币资金
坏账准备
应收账款净额
14416514
12212655
2203859
18.05%
其他应收款净额
1593590
3049011
-1455421
-47.73%
预付账款
59234
125633
-66399
-52.85%
应收补贴款
存货跌价准备
存货（净额）
4861528
3708332
1153196
31.10%
待摊费用
工程施工
其他流动资产
671036
900610
-229574
-25.49%
流动资产合计
87303259
71391214
15912045
22.29%
长期投资
可供出售金融资产
122536473
142694969
-20158496
-14.13%
股权分置流通权
持有至到期投资
投资性房地产
长期应收款
201706
-201706
-100.00%
长期投资减值准备
长期股权投资净额
5229585
-5229585
其他长期投资净额
固定资产
固定资产减值准备
固定资产净额
447670794
487595293
-39924499
-8.19%
工程物资
在建工程
530767
-530767
固定资产清理
待处理固定资产净损失
固定资产合计
488126060
-40455266
-8.29%
无形资产及其他资产
无形资产
38125662
40301087
-2175425
-5.40%
开发支出
商誉
开办费
递延资产
长期待摊费用
19565584
35457439
-15891855
-44.82%
其他长期资产
无形资产及其他资产合计
递延税项
递延所得税资产
21891120
25011048
-3119928
-12.47%
其他非流动资产
影响非流动资产其他科目
非流动资产合计
649789633
737021893
-87232260
-11.84%
资产总计
737092892
808413107
-71320215
-8.82%
负债及股东权益
流动负债
短期借款
45000000
-45000000
交易性金融负债
应付票据
应付账款
15356005
19459789
-4103784
-21.09%
预收账款
14784535
992370
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