中牟县房地产开发可行性研究报告Word文档格式.docx

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在国际转型完毕前，房地产以及其下游行业仍然是支撑国家经济的主要产业

对于房价走势各地情况均有不同，但在整体市场肃清的情况下不存在大幅度上涨空间

从国内环境来看，中国房地产还有20年以上的好景 

　　2015年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。

与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。

共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。

　　“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。

在2016年中国GDP增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。

　　中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。

　　1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。

　　2016年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。

而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。

　　据估计，2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，比XX年将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。

” 

市场需求调查

1，政府出台房改政策，取消福利分房 

　2，自2015年底中牟县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。

同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

　3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。

　　中牟县东临八朝古都开封市，西邻河南省省会郑州，中牟县自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来中牟投资经商。

另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为中牟县的商品房消费市场增添了新的主力军。

　4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。

　5，2015年中牟县城镇居民人均可支配收入5093元，上年增长7.4%。

人均消费支出2400元，增长3.3%；

2015年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。

（摘自：

《中牟纵横》之《中牟县经济运行特点、问题及对策》） 

　6，2014年中牟县完成生产总值398亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入5000元，比上年增长7．2％；

农民人均纯收入2002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省县级市第一位，增加绝对额居全省第二位。

以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。

　7，近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。

电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。

公共基础设施概况

本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。

小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设 

小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。

建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。

中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。

次入口设置相应的管理用房和停车场地。

　　小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。

顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。

整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

　　规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

　　设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。

　　根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。

各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。

　　保证植被的多样性和色彩性。

整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。

另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。

　　小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。

优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。

　　本项目聘请河南省知名物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。

该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。

　　本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。

　　小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。

　　此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；

园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；

消防设施的保护；

公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。

想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生

地址选择

该项目选址定在中牟县郑开大道所经区域附近，交通十分便利。

中牟县，河南省郑州市辖县，地处中原地区。

位于河南省中部，东接古都开封，西邻省会郑州，北濒黄河，地处黄河下游，郑汴之间，土地总面积1416.6平方公里，总人口710,568人（2012年），辖15镇、1乡、3个街道办事处，419个行政村，是中原经济区、郑州都市区、郑州航空港经济综合实验区三区叠加的中心区域，是郑汴融城战略和郑汴产业带核心区，各类交通里程近3000公里，路网密度200公里/百平方公里，全省县级市位列第一。

中牟县西连京广铁路、国道107线，东接京九铁路、国道106线，东连霍高速、郑开大道、国道220线、陇海铁路、郑民高速横贯东西，省道223线、新国道107线纵穿南北，县城南距郑州国际机场25公里。

京港澳高速、连霍高速、郑民高速等多条高速在县域西部交汇，素有“一肩挑两市、一路通三城”之说。

中牟县地理区位优势十分明显，随着郑州开封两市融城的持续开展，中牟县的发展将会更加快速和强劲。

项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。

其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积3000平方米。

　　本项目为该小区的二期待建工程，目前已列入中牟县2015年度房地产开发计划。

用地面积52064.24平方米，总建筑面积8200平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。

总套数为636套，入住人口约3000人。

环境影响评估

房地产开发项目属于非工业建设项目，它的开发项目既是污染源又是被保护的对象，其对环境的影响具有两重性。

国家政府以及开发商应该要再开发房地产项目的时候注重房地产开发工程的污染源分析、区域环境、现状以及建设场地环境调查评价，尽可能地通过分析房地产开发项目对空气质量、施工环境等方面的情况减少项目开发对城市生态环境的影响。

全面、综合的考虑分析房地产开发对城市生态环境所带来的主要影响，在维持房地产开发项目的建设稳定发展的同时，减少或避免了城市生态环境的污染纠纷，使到环境和经济和谐发展。

房地产开发施工主要造成的污染有：

光污染，水污染，噪音污染，空气污染以及生态污染等。

为了避免和减少上述污染的发生，本项目施工遵循以下原则

首先坚持以人为本的原则进行开发，其次，在房地产的选址中考虑慎重，顾及房地产的发展与人口发展、环境发展、资源利用相协调。

在施工的过程中，不轻视地下水的污水处理以及地下停车库的废气净化。

在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。

房地产的开发要注重减少对空气质量的污染，避免固体颗粒、粉尘的增加，造成人体健康问题。

生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。

在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。

避免光遮挡和光污染，制造良好的办公分文。

坚持可持续发展的开发原则，使到房地产开发的经济增长与城市生态环境的保护相协调发展。

营造在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远的美好社会氛围

改项目除了与周围环境相适应保证绿色环保的建筑施工外，其内部环境也是考虑的重点因素。

该小区整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。

　　规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有

基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。

劳动安全消防

一切的人类活动安全都是放在第一位的，所以为了保证施工的安全顺利的进行，该项目制定了以下安全防护措施和规范。

一．安全用电技术措施

1.所有电气机械，电气设备，均采用保护接零，专用“PE”保护接线与现场接地装置可靠连接。

保护接零“PE”线面积总箱至分箱不少于10mm2，分箱至设备不少于2.5mm2,铜芯线多股绝缘线。

2.施工现场用电系统采用“TN-S”达到三级配电两级保护的安全要求，总配电箱没有符合要求的漏电保护器动作电流150mA/S，设备开关箱装置设动作电流小于30mA/S,设备开关箱装设动作电流小于30mA/S保安器。

3.所有配电，用电开关箱用电开关箱，五芯电缆均采用推荐产品。

4.所有电气设备线路的安装调试，维修均有电工负责。

5.建立安全检查评估制度，定期由企业主管部门对施工队现场用电安全情况进行检查评估。

6.建立安全用电责任制，对临时用电部位的操作，监护、维修分别。

7.详细到操作机械人员对开关箱内的螺帽保护盖，保险丝，不丢失、不损坏、随时保持正确完好。

8.建立安全教育培训制度，安全技术交底制度，定期对专业电工和各用电作业操作人员进行安全用电培训教育。

考核合格者，持证上岗，三次考核不合格者，调离工作岗位。

二、起重吊装安全技术措施

1.进行吊装作业人员，必须戴好安全帽，高处作业系好安全带，严禁酒后作业。

2.做好班前安全技术交底，详细制定施工方案和施工顺序，并告诉所有参加作业人员，明了自己的作业内容及安全区域，专人监督安全生产，非作业人员严禁进入作业区域。

3.检查索具，工具符合安全技术要求，统一指挥信号，划分安全区域，专人监督安全生产，非作业人员严禁进入作业区域。

4.作业时，机械操作人员必须按设备性能，起重大小，多少进行试吊，确定吊点中心，保证平衡起吊就位，严禁超重吊装，对不明重量物体应查清重量并向有关指挥人员汇报批准方准按预定方案作业。

5.起吊时，吊臂下和吊件吊及吊臂的回转范围内严禁无关人员停留或通过。

上下交叉作业时，中间必须设置防护隔离措施。

6.多吊点吊装时，必须防止吊件受力不均匀遭受破坏。

应根据吊装工艺及吊装措施进行吊装。

7.起吊时，吊件上禁止放置或悬挂零星物件。

8.吊装期间遇有大风、大雪、大雨禁止进行吊装工作，，夜间施工时，必须有足够的照明。

9.严禁将重物长时间悬吊空中，当作业中休息或离开应将吊物落到地面。

10.当施工现场有多台吊装设备同时作业时应制定防碰撞措施。

三、安全防火安全技术措施

1.电气防火：

⑴合理配置、整定，更换各种保护电器，对电路和设备的过载，失压，漏电、短路故障进行可靠保护。

⑵.电气装置和线路周围不准堆放易燃易爆和强腐蚀介质，不得随便使用火源。

⑶在电器装置相对集中的地点，如变电所，配电室、发电机室等配置相应的灭火器材并禁止烟火。

⑷加强电气设备相间和极地间绝缘，防止闪烁。

⑸设置合理的防雷，避雷措施。

⑹严禁带负荷停，送电。

⑺在易燃易爆场所选用防爆电气设备。

2.施工现场防火

⑴划分重点防火区域，专人负责重点部位，在木工棚内配置不少于二台泡沫灭火器，0.5立方沙池，1立方水池和消防桶铣。

消防器材不准挪作他用。

⑵木工棚每天产生的锯末，刨化安排专人清运，保持清洁。

⑶悬挂禁止烟火标志和防火责任制标牌。

⑷木材烘干炉池建在指定位置，远离火源，并安排专人值班、监督。

⑸现场设吸烟室，不准在现场防火区域吸烟动火。

3.仓库防火

⑴宿舍内严禁任何人在床铺上吸烟，宿舍内设专人负责监管防火。

⑵宿舍内不得安装大于60W的照明灯具，不准使用电炉，生火做饭，不得使用钨灯照明。

⑶使用电褥子和电风扇有专门电工安装插座。

4.电气焊作业

⑴割焊作业地点要制定安全防火措施，配备有消防器材，专人监督，严格按审批动火手续。

⑵作业地点下方或周围有易燃物品，先清理干净或采取隔离措施后作业。

四、防物体打击安全技术措施

1.进入施工现场人员必须戴安全帽，非工作人员不得进入。

2.上下交叉作业设置双层防护隔板。

3.对下方有行人通过的门口，通道搭设安全通道防护棚。

4.上下物品须用绳或专门容器拉上送下，不得扔掷。

5.楼层内清理的垃圾要装袋运下。

6.楼板拉缝部位用砖或木板封严密，防止落物伤人。

五、防高处坠落安全技术措施

1.高处作业必须系好安全带，做到高挂低用。

2.主体砌筑首层设置防坠落平网，以后每隔二层设置一道外用立网进行全封闭。

3.施工预留洞口，现浇楼板补空处，及时用木板盖严，支牢。

4.通往阳台未浇注砼栏板前，在门口处设置固定钢筋或木制栏阻门。

5.电梯井门设置钢制或木质固定栅栏，电梯井每隔二层设置防坠落安全网，作业施工层设防护平台用板铺严封牢。

6.楼梯在未焊正式栏杆前，用直径45钢管搭设防护栏杆，张挂安全网封闭。

7.檐子、临边作业采用全封闭，防护架比作业层高出一步架。

8.框架工程楼层周边钢管搭设二道防护栏杆，用立网封闭。

9.卸料平台外围高度不小于1.3米搭设护栏，用立网封闭。

10.所有用于施工现场的防护设施未经主管人员同意不得拆除，挪用。

六、防机械伤害安全技术措施

1.施工现场机械做到转动，传动部位要有符合规定要求的防护罩。

2.电锯要用双层钢丝网保险，防护挡板。

锯片后离齿10-15mm处安装齿形楔刀。

电锯不用时用防护罩盖好。

3.电刨子，防护罩不得小于刨刀宽度。

4.卷扬机卷筒要有防钢丝绳滑脱装置，女工操作机械不准留长发，钢丝绳不得拖地，过路时要有保护。

项目实施进度

该项目应业主要求，工期暂定为一年，根据公司相关计划安排，计划实际工期提前一个月完成，在雨雪天气，汛期等不利于工程施工的情况下进行停工整顿

根据本合同项目的工程内容、工程量以及各控制节点工期要求，工程总体按施工准备期、主体工程施工期及尾工完工三期进行安排。

（1）施工准备期：

由于本工程前期工期安排紧张，考虑收到中标通知后，提前进行施工准备，以保证2016年12月1日正式开工，2016年12月20日具备主体工程开始施工条件。

（2）主体工程施工期：

2016年12月底～2017年6月底。

按照各个分项工程控制节点工期要求，逐步完成主体工程施工。

（3）尾工处理及完工验收尾工处理及完工验收期：

2017年8月底～11月底

投资估算

该项目计划总投资为两亿元人民币，由中国建设银行提供贷款，三年内还清，小区规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。

经济评价

本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在中牟县的几大开发区中格外引人注目。

在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增，恰逢现阶段中牟房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区，大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好，具有十分良好的经济效益。

社会评价

该项目位于郑州市和开封市中间，连接着两市交通的必经之路，区位优势明显，未来发现前景十分可观，因此这里是许多购房者热门地区，受到许多年轻人的亲赖和追捧。

该项目的开发也促进当地经济的发展，与当地互适程度比较高，由于河南省提出郑开融城计划，而中牟恰恰位于两市之间，其日后的经济地位可见一斑，因此投资风险相对较低。

综合评价

综合以上分析，该项目拥有以下可行性优势

1、地段环境优越 

　　本项目位于中牟城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。

北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；

西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计2017年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

　　2、周边生活配套完善 

　　本项目周边的生活配套包括：

新风超市、金丰园超市、明珠超市；

新风菜场、金丰园菜场；

农业银行、工商银行；

胸科医院、二医院、中牟县中心医院；

以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。

　　3、园林景观设计突出 

　　本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。

　　4、教育配套优势显著 

　　自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。

现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。

目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。

　　本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。

随着各个大学的入住，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。

　　5、建筑施工品质过硬 

　　本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一，信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。

　　一期现房达到了卓越的半装修房品质：

独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。

　　施工方在施工建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把小区建造成中牟县位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。

　　6、市场供求关系良好 

　　本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。

作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。

宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。

　　7、开发区的升值潜力巨大 

　　本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地，大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在中牟县的几大开发区中格外引人注目。

在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。

附件

小区总平面图

小区区位地图