成都农产品中心批发市场冷库可行性分析报告文档格式.docx
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（五）项目投资估算……………………………………………………………………………28
（六）资金筹措………………………………………………………………………………28
（七）投资估算………………………………………………………………………………28
十、财务评价……………………………………………………………………………………30
（一）概述………………………………………………………………………………………30
（二）项目总投资及资金来源………………………………………………………………30
（三）总成本费用测算………………………………………………………………………30
（四）财务评价………………………………………………………………………………31
（五）财务评价结论……………………………………………………………………………32
一、总论
（一）项目背景
1成都农产品中心批发市场基本情况。
成都农产品中心批发市场是经原国家计委立项批准，现由上市公司深圳市农产品股份有限公司和本地国资企业成都城乡商贸发展投资（集团）有限公司共同投资兴建的国家级农产品批发市场，主要经营范围是农副产品批发、零售、储藏、加工等，辐射全国20多个省、市、自治区。
市场一直肩负着带动农产品物流产业经济、保障“菜篮子”供应等使命，并一直为此不懈努力。
市场总占地面积521亩，净用地402亩，计划总投资4.3亿元，规划建筑总面积为26万㎡，场内道路总面积12万㎡，并分设六个总面积高达3万余㎡、共800个车位的停车场；
已开发约220亩，建筑面积8.5万㎡，建成四个交易区：
蔬菜、肉类、海水产、干杂调味品，并建成集信息中心、检测中心、监控中心、结算中心、商务中心、商务代理、咨询、市场服务为一体的客商服务中心。
09年市场成交量为76万吨，成交额达60亿元，蔬菜日交易量逾3000吨/日。
2国家产业背景。
我国农产品储藏保鲜技术迅速发展，农产品冷链物流发展环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。
目前，我国每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到5%、15%、23%，冷藏运输率分别达到15%、30%、40%。
在农产品冷链物流基础设施方面，全国现有冷藏库近2万座，冷库总容量880万吨，其中冷却物冷藏量140万吨，冻结物冷藏量740万吨；
机械冷藏列车1910辆，机械冷藏汽车20000辆，冷藏船吨位10万吨，年集装箱生产能力100万标准箱。
适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术的广泛推广，推动了水产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。
从总体上看，我国农产品冷链物流发展仍处于起步阶段，规模化、系统化的冷链物流体系尚未形成，与发展现代农业、居民消费和扩大农产品出口的需求相比仍有差距。
国务院在近几年下发的中央1号文件中反复强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流通。
一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，《食品安全法》等重要法律法规逐步完善。
在2009年发布的《物流业调整和振兴规划》中，明确提出要完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例。
农产品冷链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对“优质优价”农产品的需求不断增长。
2010年8月3日国家发改委日前正式印发《农产品冷链物流发展规划》，规划提出了2015年农产品冷链物流发展的目标、主要任务、重点工程及保障措施。
《规划》中提出了八大工程，这些将是我们在农产品冷链物流方面鼓励的重点投资领域，其中包括一是冷库建设工程。
鼓励企业在技术改造和充分利用现有低温储藏设施的基础上，加快建设一批设施先进、节能环保、高效适用的冷库，满足全社会对储藏设施的急需。
到2015年，推动全社会通过改造、扩建和新建，增加冷库库容1000万吨。
（二）项目概况
成都农产品中心批发市场冷冻冷藏库建设工程。
建设成为成都地区大型的果、菜、蛋、奶、肉、禽、水产等农产品冷藏冷冻库，满足成都地区食品加工企业对食品冷藏资源的需求；
作为四川省菜篮子工程定点基地，满足老百姓餐桌上对冷藏食品的需求；
作为冷藏食品进出成都及周边的存储和中转地，打造成都地区食品冷藏物流中心，满足各类厂家、商家和中介对冷藏食品交易平台的需求。
二、市场预测
（一）市场供应现状
冷链物流是物流需求带来的专业化细分。
冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。
它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。
随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。
冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。
满足新的生活模式。
随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。
减少食品损耗。
不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。
据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。
保障食品安全。
有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。
冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。
食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。
（二）产品目标市场分析
就四川省为例：
截至2007年已建成千吨级果品气调库29座，千吨以上冷库33座，500～1000t冷库55座，100～500t冷库59座，50～100t冷库242座，50t以下冷库1.7万座。
但同巨大的市场需求相比冷库储藏能力仍不能满足。
按成都市每人每天消费农产品的平均值计算，全市至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。
而目前在成都现有储藏量不足50万吨，冷库缺口巨大。
由此可见，随着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。
三、建设需求与产品方案
（一）建设需求
通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位从经营产品种类，经营方式，经营规模等方面收集反馈的数据建立以下数据模型，进行调查结果分析，建议冷库部分的建设规模如下：
序号
经营产品种类
存储温度℃
湿度控制
冷库规模（立方米）
存储吨位（吨）
冷间数量
1
蔬菜水果
.2-7
要求
3000
500
3
2
新鲜肉品
.-2/+2
无要求
1000
300
4
冷冻品
.-18
35000
10000
7
5
储冰库
.-5
具体分析过程如下：
采集数据分析1：
关于建设冷库种类的分析
附表1：
市场内经营单位的组成比例
铺面数
抽样数
组成比例
.4-7
64
191
0.335079
新鲜肉品类
30
0.157068
鲜活水产品
常温
8
0.041885
冷冻肉品
.-18、-20
72
0.376963
冷冻水产品
19
0.099476
6
蛋
常温或0
0.005236
附表2：
一般食品的物理特性
存储相对湿度%
存储周期
瓜果类
.-1/+2
75-90
2-7个月
叶菜类
.2/7
85-90
21-28天
80-90
7天
6-9个月
.-18/-25
6-19个月
鲜蛋
.-0.5/+1
80-85
7个月
结论：
通过附表1该市场内经营产品种类及结合我国对食品冷加工工艺的要求（附表2），建议建设2种温度范围的冷库群，每个温度带按产品种类的存储要求分库冷藏存储。
一：
温度分类：
1．冷库温度范围控制在：
-2～7℃，用于存储水果蔬菜及新鲜肉品类鲜蛋类；
2．冷库温度范围控制在：
-18～25℃，用于存储冷冻食品类；
二：
库区分类：
1．水果蔬菜类库群；
2．新鲜肉品类库群；
3．鲜蛋类库群；
4．冷冻肉品冷库群；
5．冷冻水产品冷库群；
采集数据分析2：
关于建设冷库规模的分析
1．通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位经营规模：
每天销售量，每次进货量，冷库储存方式，冷库吨位等方面收集反馈的数据建立以下数据模型：
附表（3）
每天销售量（吨）
经营单位（家）
每次进货量（吨）
经营单位
冷库使用吨位（吨）
备注
2吨以内
76
5吨以内
75
14
自建冷库使用87家,租赁冷库使用92
2-5吨以内
32
10吨以内
25
33
5-10吨以内
13
30吨以内
11
20
其他
57
71
49
（二）建设内容通过对成都地区周遍同类市场的调查，结合我市场的土地使用规划情况，就冷库规模提出以下建议：
1．水果蔬菜类库群的规模：
目前我国水果蔬菜类的经营除原产地大规模建设保鲜冷库存储水果蔬菜外，一般中间的流通环节多以常温条件下现场批发为主，但也有部分水果需要冷藏保鲜。
通过对本市场一期蔬果类租户的抽样调查及及成都周边市场的调查，目前在成都地区蔬菜水果很少采用冷藏保鲜技术进行销售。
结合本市场二期项目蔬菜交易区的规划，目前该类型冷库建设规模不宜过大，但考虑今后的发展，可能会有部分租户要求具有此类功能的冷库。
建议建设一座存储吨位在500吨的蔬果保鲜冷库。
可以分3间.该冷库设计成温度在-5-10℃范围内可调，建成后可以灵活使用。
该冷库建设规模的计算：
该存储吨位G:
G=500吨
蔬菜水果类占地面积F：
一般1吨占地6-7立方米.取值F=6
冷库的容积有效利用率P:
一般取0.55.取值P=0.55
冷库的容积：
V=G×
F/P
该蔬果保鲜冷库体积为:
V=500*6/0.55=5455立方米
故:
建议蔬果保鲜冷库建设规模为:
5400立方米,按1800立方米/间分配.由于蔬果不宜堆放,该类冷库静空不宜过高,一般控制在4.5米以内.故该类型冷库规模不必过大。
建议控制存储吨位为：
500吨，在5400立方米，分3座冷库。
每间冷库需湿度控制。
2．新鲜肉品类库群：
新鲜肉品分生熟类。
熟食类不配套冷库。
通过对本市场一期肉类类租户的抽样调查及成都周边市场的调查，成都市生鲜白条猪肉批发市场主要有四家：
苏坡桥市场、茶店子市场、川南市场及本市场，本市场生鲜白条猪肉日交易量200-400头，全市日交易量为1800头，所占比率为10-20%。
结合本市场二期项目肉类交易区的规划，滑轨系统建设的投入使用，生鲜白条猪肉静态可悬挂1300头/日，动态可悬挂2500头/日计算，按本市场一天交易量为600头,生鲜白条猪肉按120Kg/头计算，本市场仅生鲜白条猪肉日销售为：
72吨。
为此，建议建设一座存储吨位在300吨的新鲜肉品保鲜冷库分2间。
一间用于存储清真类肉品，存储吨位为：
100吨。
另一间用于存储生鲜白条猪肉类品，存储吨位为：
200吨。
存储清真类肉品,该存储吨位G:
G=2100吨
清真类肉品物流密度Q：
一般为400-550Kg/立方米,取值Q=500Kg/立方米
一般取0.55,取值P=0.55
V=G/P×
Q
该冷库体积为:
V=100/0.55*0.5=364立方米
存储生鲜白条猪肉类品,该存储吨位G:
G=200吨
生鲜白条猪肉类占地面积F：
一般1头占地0.6-0.8平方米（按吊轨吊挂计算）,取值F=0.8
冷库的地面有效利用率P:
一般取0.65,P=0.65
冷库的占地面积S：
S=G/120×
该冷库面积为:
S=200/0.12*0.8/0.65=1354平方米,冷库高度h=4.5米
冷库的容积V:
V=S*H=1354*4.5=6093立方米
新鲜肉品保鲜冷库建设规模为:
6000立方米,分3间,按2000立方米/间分配.由于生鲜白条猪肉类吊轨吊挂摆放,清真类肉品按件卡位堆放,一般为2-3个卡盘码放,该类冷库静空不宜过高,一般控制在4.5米以内.
3．鲜蛋类库群
现阶段我国对蛋类制品的冷藏保鲜很少，需求量不大，建议不配套冷库。
若有需要，在
（1），
（2）类库群调剂。
3．冷冻品冷库群；
冻结物冷藏库既我们所说的低温冷库,该类型冷库是我们市场的主力冷库.通过对成都周边市场的调查:
成都经营冻品的市场主要是成都海兴冷业贸易股份有限公司冻货批发市场，占地40余亩，先后修建了2万余吨的冻库群，其冷冻肉类产品占成都及其周边市场70～80%的份额。
驷马桥市场,冷冻库容积20000吨;
南郊肉联厂冷冻库容积15000吨;
双流周边冷冻库,冻库容积1500～3000吨,另海霸王（成都）冷藏物流项目,投资约6亿元在郫县安靖镇雍渡村落户，项目占地1800亩，建成后年物流量将达50万吨，物流交易金额达35亿元，成为西南地区最大、功能最完善的冷藏物流基地。
结合本市场二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，我市场冻库建设思路一是立足市场自身配套需要，二是有可能争取成都及其周边市场20-30%的冷冻肉类产品的份额。
为此，建议建设一座存储吨位在10000吨的低温冷库。
分6间。
分别用于存储不同种类的冷冻肉类产品。
G=10000吨
冷冻肉类产品物流密度Q：
V=10000/（0.55*0.5）=36000立方米
建议冻结物冷藏库建设规模为:
360000立方米,按6000立方米/间分配.由于冷冻类货品的堆放以托板按卡位（一般规格：
1000*1000*1000）堆放,一般3个卡位为1组，高度为3-3.5米.该类冷库静空不宜过高,一般控制在5.5米以内.（冷库内放货架,高度不在此范围内,库内高度视装货机械程度而定）
该冷库群为投资主体，建议冷库规模为。
10000吨，在35000立方米，分6座冷库。
按A.清真肉制品;
B.猪肉类制品;
C.家禽类;
D.水产品;
E.杂类；
F.冻结库等分类。
在冷冻品冷库群中需要建设冻结库。
该类型冷库的建设是为低温冷库配套使用的,其目的是解决进入冷冻库的冷冻类货品进货温度达不到要求,需要冷冻加工,使冷冻类货品的温度达到了进货温度要求。
该冷库不用单独设计施工建造，利用冻结物冷藏库中的一间设计成冻结库。
建议建设一座冻结吨位在180吨的冻结库。
建设规模为:
720立方米,该类冻结库一般库内静空不宜过高,一般控制在4.0米以内.
5．冰块冷藏库：
通过对我市场水产经营商家、肉类经营商家，蔬菜经营商家的调查需求；
我市场日商家需要用冰100T/天,结合结合本市场二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，估计届时我市场日商家需要用冰200T/天.建议建设一座存储吨位在300吨的储冰冷库。
G=300吨
冰的密度P:
P=1
V=300/（1*0.55）=545立方米
500立方米.由于大冰不宜码放,多以人工摆放,该类冻结库一般库内静空不宜过高,一般控制在4.0米以内
6.制冰车间
建一个制冰能力为120吨/24h的制冰车间占地面积大概为800平方米,如按我市场日商家需要用冰200T/天设计,制冰车间占地面积大概为1400平方米,在本市场是否有此商业用地投入,投入产出比是否合理.不建议建设制冰车间.
.综上所诉：
建议建设冷库种类，规模如下表：
5400
6000
四、技术方案、设备方案和工程方案
（一）技术方案
1．冷库主体部分：
采用土建冷库形式，库体保温为聚氨脂现场发泡技术；
2．制冷工质部分：
采用以氟利昂R22；
3．制冷设备部分：
采用目前国际上应用广泛的螺杆并联机组的集中控制技术。
4．库内制冷设备部分：
蔬菜水果类冷库，新鲜肉品类冷库，冷冻品类冷库采用吊顶式高性能冷风机降温技术，储冰库采用顶排管降温技术。
蔬菜水果类冷库蒸发器采用自然除霜方式技术，新鲜肉品类冷库蒸发器采用电加热除霜方式技术，冷冻品类冷库蒸发器采用水除霜方式技术，储冰库采用自然除霜方式及人工辅助除霜技术。
（二）主要设备方案
1.关于目前国内制冷压缩机组生产厂家情况的介绍：
近几年，在以氟立昂为制冷工质的氟制冷系统中，由于单机头大功率制冷机头的出现，以及电子控制技术的广泛应用，在制冷界出现了以氟立昂为制冷工质多机头并联机组，进而解决了早期氟制冷制冷量小，在中大型冷库建设中很少应用的局面。
现在，这方面的应用在我国已经非常广范，技术非常成熟。
目前国内比较知名的制冷压缩机并联机组生产厂家的生产经营模式为：
自己不具备制冷压缩机机头的生产能力，通过订单式销售，按客户以及项目的设计要求提供制冷压缩机并联机组。
目前国内市场上该生产单位鱼龙混杂，甚至一些不具备生产资质的单位组织几个人就开始生产。
并联机组生产的核心技术主要是保障机组高效，节能，安全，简便运行控制技术和管路设计施工。
现就国内的生产厂家列表如下：
生产厂家
西客
科立德
大连三洋压缩机有限公司
大连三洋冷链有限公司
生产许可证
有
生厂基地
上海
大连
优缺点
1）美国合资公司，并联机组技术来源于美国，国内最早研发，应用，推广的单位.2）该公司在成都地区设有办事处，技术，售后支持力度大。
在成都有很多应用。
3）无半封闭活塞机头，无螺杆机头生产能力
1）无半封闭活塞机头，无螺杆机头生产能力。
2）国内民企，并联机组技术来源于美国和自己的研发团队.3）无半封闭活塞机头，无螺杆机头生产能力。
4）该公司在成都地区无办事处
1）是半封闭活塞机头生产厂家，但无螺杆机头生产能力。
2）中日合资,并联机组技术来源于日本.3）标准产品控制技术为机械式,非标要求需与人合作,产品若出问题解决慢.4）该公司在成都地区无办事处
1）中日合资,以生产冷柜为主,并联机组技术来源于自己的研发团队.2）无半封闭活塞机头，无螺杆机头生产能力.3）无螺杆机头并联机组研发,生产能力。
OEM生产.产品若出问题解决慢.4）该公司在成都地区无办事处.
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