案例网友回忆题.docx

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案例网友回忆题

问答题

１、某正常营业中的酒店有多种经营业态，其中，客房、餐厅、会议中心等由业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租，由承租人经营，某房地产估价机构受委托为该酒店房地产进行估价，注册房地产估价师进行了市场调查，拟选用收益法作为估价方法之一针对上述情况，请你写出求取净收益的技术路线?

２、某房地产估价机构于２０１２年７月１日接受委托评估一宗在建工程的市场价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为２０１２年７月１0日，注册房地产估价师于２０１２年７月３日进行了实地查勘，估价作业期间，中国人民银行规定自２０１２年７月６日起下调金融机构人民币存贷款基准利率请问：

用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响？

如考虑其影响，哪些参数应当考虑利率调整的影响？

３、张某计划用自有闲置资金１００万元购买一大套房屋用于投资，后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价值均为１００万元的两处房地产，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓，经了解，普通住宅的市场租金为５０００元／月，酒店式公寓以７００００元／年的固定收益委托经营，张某认为住宅的投资回报率是（５０００＊１２）／１００００００＝６％，酒店式公寓的投资回报率是７００００／１００００００＝７％，所以选择购买酒店式公寓，请问：

１、张某的选择是否正确？

２、针对该两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

二、选择题 

（一）某新建住宅楼顶层的两套住房因暴雨导致房屋渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的毁坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响，该住宅楼开发企业拟对该两户业主做出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值对进行评估，两个估价结果差异较大

１、本估价项目最适宜采用的估价方法是（）

Ａ、修复费用法Ｂ、损失资本化法Ｃ赔偿实例比较法Ｄ损害前后价差法

２、本估价项目的估价结果不包括（） 

Ａ、屋面及室内装修修缮费用　

Ｂ、损坏家具家电维修费用　　

Ｃ房屋使用人周围安置费用　　

Ｄ、房屋市场价值的减损额

３、导致两个做人结果差异较大的因素不包括（）

Ａ、房屋渗透情况　　Ｂ、房屋购置价格Ｃ、修缮工期长短　　Ｄ、房屋使用人数

（二）因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构，被征收人张某在征收区内拥有两处房屋，其中一处办理了产权登记，另一处为其１０年前自行建设，未办理相关手续，收到征收评估分户评估报告后，张某对评估机构评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

４、本案中征收评估机构的选定程序应当是（） 

Ａ、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定 

Ｂ、由被征收人推选的代表对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

Ｃ、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定 

Ｄ、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

５、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）

Ａ、根据市、县人民政府的认定、处理结果进行评估 

Ｂ、根据张某提供的自建房屋相关证明材料，依据合法建筑进行评估

Ｃ、该自建房屋未进行权属，不论何种情况均不应当予以评估

Ｄ、该自建房屋已建１０年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 

６、张某对评估结果有异议，首先应当（） 

Ａ、委托其他估价机构另行评估 

Ｂ：

向原估价机构申请复核评估 

Ｃ、向当地评估专家委员会申请鉴定

Ｄ、向当地人民法院提起诉讼。

７、张某对征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（）

Ａ、张某选择房屋产权调换 

Ｂ、张某要求先补偿，后搬迁

Ｃ、张某要求依据搬迁之日类似房地产市场价值补偿

Ｄ、张某要求与房屋片收部门订立书面补偿协议 

（三）某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得，目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期，现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行估价。

８、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）

Ａ、因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

Ｂ、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价出具一份估价报告 

Ｃ、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告 

Ｄ、因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告 

９、评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）

Ａ、成本法　　　　　Ｂ、收益法Ｃ、假设开发法　　　Ｄ、基准地价修正法

１０、评估乙厂区房地产市场价值时，最适宜的估价思路是（）

Ａ、采取市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

Ｂ、采取假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

Ｃ、按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

Ｄ、采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金 

二、单选

1、赔偿方法---修复费用法

2、估价结果不包括---房屋使用人周转安置费用

3、结果差异较大因素不包括---使用人数

4、估价程序---D（最长最复杂的那个）

5、张某提出不合理要求----搬迁之日类似房地产价格作补偿

8、估价目的不同，分别出具估价报告

9、甲厂区最适合估价方法--收益法

10、成本法估价乙厂区，再扣除土地出让金。

三、指错

1、封面中没有估价报告出具日期

2、价值时点不在估价作业日期之内未说明价值时点的理由

3、价值定义表述错误

4、估价结果未考虑优先受偿款，尚有11万工程款未结清

5、估价结果报告中缺少注册房地产估价师

6、估价结果报告中缺少实地查勘日期

7、估价结果报告中缺少市场风险提示

8、市场背景与描述分析中未对工业用途的房地产市场进行分析

9、管理费用计算基数不正确，应为土地取得成本和建设成本之各来计算

10、抵押估价，收益法选取净收益每年递增公式错误，应采用保守净收益每年不变的公式

11、年有效毛收入计算中，未考虑其它收入（租赁保证金与押金利息收入）

12、对二号车间求取净收益时，在租赁期间内未使用租约内的租金

13、两种估价方法采用简单算术平均未说明理由。

2013年房地产估价师《案例与分析》网友版答案

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发表时间：

2013年10月17日16:

13:

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【本答案由网友提供，仅供参考......】

答案1

前面三个简答题：

1，酒店客房，餐厅，会议中心，娱乐中心，商场的评价技术路线，抄书。

2，在建工程转让，央行下调利率，对成本法/假设开发法的哪些参数有影响？

3，100万，普通住宅投资回报率6%，酒店式公园固定收益7%，提供专业意见？

选择题：

ACDDA，BCDBD；

13个改错题：

1，估价目的应该在估价对象之前。

2，缺少土地使用权的起始日期或者使用年限。

3，缺少实地查勘日期和人员。

4，缺少风险提示部分。

5，缺价值类型，加之定义错误。

6，价值时点10月13日晚于出具报告日。

（这个有疑问，因为第四大题也出现了类似情况）。

7，优先受偿款≠0，至少有11万电力改造尾款。

8，缺少注册估价师，协助估价人员。

9，市场发展状况没有针对性，缺少工业物业的情况介绍。

10，引用当地同类标准层高不妥，因为两个车间的层高不同，分别16.5和8m。

11，用单价×15000总面积不妥，因为两个车间层高不同，单价不同。

12，成新率90%不对，因为使用了10年/50年=20%了，不谨慎。

13，取同类房租不妥，租约期内应该按照租约。

10分倒扣分的改错题，只敢改两个：

1，未设定任何担保及他项权利不对，有未注销的抵押。

2，实地查勘不妥，应该改为注册估价师XXX和XXX于多少日已经查勘。

答案2

指错题：

收益法的公式错误

投资收益的计息期计算取值错误

市场分析缺工厂物业分析

销售价格应为开发价值

缺土地的容积率等土地容量数据

答案3

指错题：

1、缺少风险提示；

2、成本法中管理费用计算基数错；

3、成本法中销售费用计算基数错；

4、成本法中利息计算基数中后三个应选半年；

5、收益法公式没有说明选用理由；

6、收益法中没有说明土地年限结束后，对建筑物不予补偿的前提；

7、市场背景分析中的内容和工业房地产无关；

8、有效毛收入没有考虑收租损失；

9、有效毛收入没有考虑租赁押金和保证金利息收入；

10、成本法中没有考虑公共配套设施费（这个错了，工业不考虑应该）；

11、一号厂房有优先受偿款，估价结果没有考虑；

12、二号厂房有租约，应该考虑租约期内和租期结束后租金的不同；

13、结果中选简单算术平均法缺少理由。

改错题：

1、房地产现状应该与估价时点相同，不应该是踏勘期；

2、应该考虑土地才抵押状况，假设中不考虑保证及他项权利不对；

3、应该重新进行评估。

答案4（真题）

一、问答题

１、某正常营业中的酒店有多种经营业态，其中，客房、餐厅、会议中心等由业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租，由承租人经营，某房地产估价机构受委托为该酒店房地产进行估价，注册房地产估价师进行了市场调查，拟选用收益法作为估价方法之一针对上述情况，请你写出求取净收益的技术路线。

２、某房地产估价机构于２０１２年７月１日接受委托评估一宗在建工程的市场价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为２０１２年７月１工资４工资日，注册房地产估价师于２０１２年７月３日进行了实地查勘，估价作业期间，中国人民银行规定自２０１２年７月６日起下调金融机构人民币存贷款基准利率请问：

用成本法和假设开发法估价时，是否需要考虑利率调整的影响？

如考虑其影响，哪些参数应当考虑利率调整的影响？

３、张某计划用自有闲置资金１００万元购买一大度房屋用于找茬投资，后转售，某房地产经纪机构向其推荐了市场价值均为１００万元的两处房地产，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓，经了解，普通住宅的市场租金为５０００元／月，酒店式公寓以７００００元／年的固定收益委托经营，张某认为住宅的投资回报率是（５０００＊１２）／１００００００＝６％，酒店式公寓的投资回报率是７００００／１００００００＝７％，所以选择购买酒店式公寓，请问：

１、张某的选择是否正确？

２、针对该两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？

二、选择题

（一）某新建住宅楼顶层的两套住房因暴雨导致房屋渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的毁坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响，该住宅楼开发企业拟对该两户业主做出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值对进行评估，两个估价结果差异较大

１、本估价项目最适宜采用的估价方法是（）

Ａ、修复费用法Ｂ、损失资本化法Ｃ赔偿实例比较法Ｄ损害前后价差法

２、本估价项目的估价结果不包括（）

Ａ、屋面及室内装修修缮费用

Ｂ、损坏家具家电维修费用

Ｃ房屋使用人周围安置费用

Ｄ、房屋市场价值的减损额

３、导致两个做人结果差异较大的因素不包括（）

Ａ、房屋渗透情况Ｂ、房屋购置价格Ｃ、修缮工期长短Ｄ、房屋使用人数

（二）因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构，被征收人张某在征收区内拥有两处房屋，其中一处办理了产权登记，另一处为其１０年前自行建设，未办理相关手续，收到征收评估分户评估报告后，张某对评估机构评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。

４、本案中征收评估机构的选定程序应当是（）

Ａ、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

Ｂ、由被征收人推选的代表对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

Ｃ、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定

Ｄ、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

５、关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）

Ａ、根据市、县人民政府的认定、处理结果进行评估

Ｂ、根据张某提供的自建房屋相关证明材料，依据合法建筑进行评估

Ｃ、该自建房屋未进行权属，不论何种情况均不应当予以评估

Ｄ、该自建房屋已建１０年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估

６、张某对评估结果有异议，首先应当（）

Ａ、委托其他估价机构另行评估

Ｂ：

向原估价机构申请复核评估

Ｃ、向当地评估专家委员会申请鉴定

Ｄ、向当地人民法院提起诉讼。

７、张某对征收补偿提出的下列要求中，不合理的是（）

Ａ、张某选择房屋产权调换

Ｂ、张某要求先补偿，后搬迁

Ｃ、张某要求依据搬迁之日类似房地产市场价值补偿

Ｄ、张某要求与房屋片收部门订立书面补偿协议

（三）某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得，目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期，现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行估价。

８、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（）

Ａ、因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告

Ｂ、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价出具一份估价报告

Ｃ、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

Ｄ、因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告

９、评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）

Ａ、成本法　Ｂ、收益法Ｃ、假设开发法　Ｄ、基准地价修正法

１０、评估乙厂区房地产市场价值时，最适宜的估价思路是（）

Ａ、采取市场法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

Ｂ、采取假设开发法按照出让土地使用权评估其公开市场价值

Ｃ、按照出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

Ｄ、采用成本法评估乙厂区房地产市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。