戴德梁行物业管理方案模版样本.docx
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戴德梁行物业管理方案模版样本
戴德梁行物业管理方案模版
第一章物业管理方案
物业管理方案
GLFA001.目录
GLFA002.前言
GLFA003.物业管理要点
（1）一种模式
（2）二项承诺
（3）三个重点
（4）四项办法
GLFA004.拟采用管理模式
（1）物业管理架构
（2）物业管理岗位编制
GLFA005.员工招聘
（1）高层物业管理人员
（2）物业管理部
（3）工程管理部
（4）安全管理部
（5）财务管理部
GLFA006.物业管理人员培训
（1）新员工上岗培训
（2）在岗员工循环培训
GLFA007.物业管理所需物质条件
（1）办公及员工住宿用房筹划
（2）物业管理工具与装备价格参照表
GLFA008.物业管理工作岗位职责
（1）物业经理岗位职责
（2）物业经理助理岗位职责
（3）物业管理部经理岗位职责
（4）物业管理文员岗位职责
（5）物业管理员岗位职责
（6）物业商务管理员岗位职责
（7）物业清洁员岗位职责
（8）工程管理部经理岗位职责
（9）工程技术员岗位职责
（10）强电技工岗位职责
（11）弱电技工岗位职责
（12）暖通技工岗位职责
（13）维修工岗位职责
（14）工程文员、资料员、仓管员岗位职责
（15）安全经理岗位职责
（16）安全管理员岗位职责
（17）财务经理岗位职责
（18）财务会计岗位职责
（19）财务出纳岗位职责
（20）财务收费员岗位职责
GLFA009.物业管理预算
（1）物业管理开支分类预算表
（2）物业管理处开支预算明细表
GLFA010.物业管理规章制度和档案建立与管理
（1）管理规章制度
（2）物业档案建立与管理
GLFA011.各项专业管理工作方案
（1）公共设施设备管理
（2）安全管理
（3）装修管理
（4）消防管理
（5）车辆管理
（6）清洁管理
电子文档：
GLFA002
前言
一、物业简介
（略）
二、服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。
三、追求目的
以公司经营为主导，为业户推出完善管理服务，为公司创造效益，为公司打造品牌。
电子文档：
GLFA003
物业管理要点
运用持续发展战略，保证物业保值与升值。
人性化管理方针铺架为业户沟通桥梁，增进理解与信任，以诚信为本提高管理服务信誉。
结合所辖物业建筑特点，导入切合实际管理理念，以高效率管理减少成本，转变老式思想观念，全心全意为业户服务。
为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项办法”管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业特点制定出具备创造性物业管理模式。
物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验高层管理人员担任，在管理工作中将依照本物业实际特点采用有效模式，并创造“管理由您评估，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”模式效应，力求更好地满足业户需求。
建议采用管理体制是：
公司化、专业化、一体化。
管理思想是：
安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目的是：
社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过“市先进物业管理大厦”评比。
2.在两年内协助本物业通过“省先进物业管理大厦”评比。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主行业，为此公司将在此后服务工作中，充分体现公司服务宗旨和追求目的，奉行“以人为本，业户至上”原则和务实周到工作理念，为业户提供全方位、高品质服务，并将寻常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好服务关系。
同步以周、月、季走访沟通方式及时理解业户意见与需求，在不断完善过程中真正让业户享有到安心、舒心和称心居住（工作）环境。
2.环境管理责任到人
大厦环境管理极为重要，如何为业户创造一种良好、舒服居住（工作）环境，是咱们非常注重问题。
近年管理经验告诉咱们保洁工作责任到人，督导检查、培训贯彻到位，才干充分发挥每个人才干，认真地去做好每天工作，积极宣传环保意识，使大厦环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增长一道清洁、卫生、亮丽风景。
3.安全、消防真抓实干
为保证业户生命、财产安全，咱们主张以切合实际人员防范为主，以本物业先进消防设施为辅安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途管理复合式人才队伍。
紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安条件下为业户服务。
在寻常管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应应急解决安全操作程序，如发生特殊事件时力求将损失降至最小限度。
四、四项办法
1.依照历年来管理经验及有关条件，在对其加以完善基本上，将之运用到
物业管理上。
从本物业业户文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅管理指引。
2.制定出详尽执行手册，使员工翻开手册即可操作。
如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工理解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户目。
3.咱们时刻有着多方面准备，永不间歇地实现物业管理项目创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位衔接工作。
4.咱们将不间断地充实管理队伍。
采用“培训—上岗—再培训—再上岗”轮回培训制度，不断提高员工工作技能与素质。
电子文档：
GLFA004
拟采用管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，规定有一种高效率及科学组织架构，使人力、物力、财力得到合理配备，以求达到减少管理成本，提供优质服务目。
本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。
中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。
其长处是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理规定，又能为将来业务发展留下充分空间。
1.综合管理部
（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其她部门储备人才。
（2）负责员工工作考勤。
（3）负责收集、整顿和保存物业管理公司筹办、建立和发展资料及人事档案管理。
（4）负责解决业主征询、投诉，并提供协助。
（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团队保持良好沟通。
（6）负责物业管理公司所需物品后勤采购工作。
（7）负责员工餐厅监督、检查和管理工作。
（8）组织、开展公司文化活动。
2.物业管理部
（1）负责筹建管理员工餐厅工作。
（2）负责会所及会议中心管理。
（3）书写给业户各类告知、告示，由总经理订立发出。
（4）负责物业寻常清洁工作。
（5）负责物业公共区域及周边绿化及环境布置。
（6）负责物业除虫灭害工作。
（7）协助业主解决租赁工作。
（8）负责业户搬入和迁出协调工作。
（9）建立业户档案管理工作。
（10）负责物业一切庆典服务布置，及为业户庆典活动提供必要协助。
（11）开展业户文化交流，接待、简介物业工作。
（12）配合综合管理部开展员工培训工作。
（13）总经理指派其她工作。
3.安全管理部
（1）负责物业防火、防盗、防破坏和警卫工作。
（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好关系。
（3）成立义务消防队，定期举办消防演习。
（4）建立、健全、制定物业各项安全规章制度。
（5）与业主订立“消防安全责任书”。
（6）负责物业大型活动警卫布置。
（7）负责物业寻常巡楼工作和固定岗位安排。
（8）负责地下停车场安全秩序管理工作。
（9）负责监控室管理工作。
（10）负责安全管理员管理、培训、考核工作。
（11）总经理指派其她工作。
4.工程管理部
（1）负责物业所有公共设备、设施运营管理，保证设备正常运转。
（2）负责物业机电设备寻常维护保养工作。
（3）制定长期和寻常维修保养筹划并付诸实行。
（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其她公共系统寻常维修保养工作。
（5）负责物业高低压配电室、空调机房值班和寻常维修保养。
（6）负责物业管理部转发业主投诉解决，及满足业户其她关于服务规定。
（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用工具、设备材料选购、库存和保管使用工作。
（8）负责工程人员管理、培训、考核工作。
（9）负责业主装修方案审核、监督、管理工作。
（10）总经理指派其她工作。
5.财务管理部
（1）协调与银行、税务以及其她主管财务政府部门关系。
（2）建立财务管理体系，做好管理公司经济核算工作。
（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其她管理费用。
（4）征收和支付管理公司各类合同费用。
（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其她各种财务报表。
（6）按员工工资表发放员工工资。
（7）小量钞票支出和寻常采购、入库工作。
（8）负责物业管理部转发业主投诉解决，及满足业主其她关于服务规定。
（9）总经理指派其她工作。
二、物业管理岗位编制
暂定本物业管理方针为：
人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。
依照以上方针，特制定如下用人方案。
1.综合管理部
（1）由1名综合管理部经理和名员工构成。
（2）综合管理部经理名，规定具备近年丰富社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。
（3）文员兼仓库管理员名，负责本部门文字解决工作和物品入库保存、发放、领用工作。
（4）资料管理员名，负责工程资料及人员档案资料收集、整顿工作。
（5）业户接待员
名，负责征询及商务、票务有偿服务工作及信件、报纸、杂志接受、分发工作，规定个人素质较好，是本物业楼宇形象服务窗口。
2.物业管理部
（1）由1名物业经理和名员工构成，负责大厦清洁、会所等项物业管理工作。
（2）清洁班由名员工构成，分白班和夜班。
白班
人负责维护所辖物业内外公共场合及男女卫生间常规清洁，规定个人素质较好；夜班
人，负责全面清洁楼宇内外公共场合及男女卫生间，规定按清洁程序进行操作，对人员个人素质规定可适量放低些。
（3）员工餐厅服务由名厨师及名工作人员构成，上班时间为，规定员工个人素质较高。
（4）业户服务员名，开展业户文化交流，接待简介物业工作，规定形象素质较好。
（5）会所服务人员名，负责健身、洗浴、美容等场合接待服务工作，规定形象、素质较好。
3.安全管理部
（1）由1名安全管理经理和名安全管理员构成，24小时负责大厦安全管理工作。
（2）安全管理经理名，规定有近年物业管理经验转业军人担任，具备带领全体安全管理员完毕所辖物业安全管理工作能力。
（3）文员兼资料员名，负责部门文字解决和档案管理工作。
（4）主管名，分三班，全面负责所辖物业安全防范、监督检查工作。
（5）监控值班由名员工构成，分三班，负责监控中心值班工作。
（6）大堂值班由名员工构成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。
（7）外围值班由名员工构成，分三班，负责外围值班工作。
（8）商场值班由名员工构成，分二班，负责商场值班工作。
（9）停车场值班由名员工构成，分三班，负责地下停车场出入口值班工作。
（10）巡逻值班由名员工构成，分三班，负责巡逻值班工作。
4.工程管理部
（1）由1名工程管理部经理和名员工构成。
（2）工程管理部经理名，规定近年物业工程管理经验工程师担任，具备较强管理能力。
（3）文员兼资料管理员名，负责工程管理部文字解决工作及文档资料保管工作，并同步兼任管理处仓库管理员工作。
（4）强电值班由名强电技工构成，全天24小时值班，负责大厦强电设备使用与维护，保证大厦用电系统正常工作。
（5）空调值班由名空调技工构成，全天24小时值班，负责空调设备正常运作与管理、维护。
（6）消防值班由名弱电技工构成，全天24小时值班，专职负责消防设备正常运作与管理、维护。
（7）电梯值班名，负责电梯设备正常运作与维护。
5.财务管理部
（1）由1名财务主管和名员工构成，负责物业管理收缴各项费用。
（2）会计由主管兼任。
（3）出纳员名。
（4）停车场收费员名。
电子文档：
GLFA005
员工招聘
一、高层物业管理人员
1.物业经理
大学本科以上学历,持有物业管理上岗证,具备5年以上大型物业管理实际工作经验,熟悉物业管理关于法律、法规及公司基本管理工作,有较强管理能力和组织协调能力及解决突发事件能力，勤业、敬业、乐业。
2.物业经理助理
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上物业管理实际工作经验，有一定管理、协调能力，对工作管理、运作有较强、系统结识，能纯熟操作电脑，文字功底强，具备较强组织、策划、沟通、分析、记录能力，熟悉公关业务。
勤业、敬业、乐业。
二、物业管理部
1.物业管理部经理
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具备丰富社会经验和较强语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变解决突发事件能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定理解，理解各清洁用品使用规范。
对工作认真负责，敬业、乐业。
2.物业管理文员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定写作能力及流利英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司各项规章制度，具备较强调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析能力，纯熟操作电脑，有较强管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。
3.保洁员
高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
4.写字楼接待员
大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。
对工作认真负责，敬业、乐业。
5.收发员
中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具备较强责任心和积极工作态度。
三、工程管理部
1.工程管理部经理
大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具备夯实专业知识基本，丰富实际工作经验，极强动手操作能力以及较强资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。
2.资料员兼文员、仓库管理员
大专以上学历，工科或资料管理专业，能纯熟操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强文字功底，2年以上工作经验。
3.弱电技工
大专以上学历，电子技术，计算机或有关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务纯熟，有较强敬业精神，具备独立完毕工作能力。
4.强电技工
身体健康，大专以上学历，电力系统或有关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型公司设备管理经验，业务纯熟，有较强敬业精神，具备独立完毕工作能力。
5.空调技工
大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务纯熟，有较强敬业精神，具备独立完毕工作能力。
6.维修工
高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定口头表达能力。
四、安全管理部
1.安全管理经理
大专（或同等学历），熟悉国家关于法律、法规和保安关于知识，具备较强管理能力。
持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具备丰富社会经验和较强语言表达能力，以及随机应变解决突发事件能力，有一定消防知识。
工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选取。
2.安全管理员
高中以上学历，退役军人优先，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。
3.监控管理员
高中以上学历，男175厘米以上,女165厘米以上,身体健康,不矫正视力为1.5,品行端正,工作认真,需有本地户口。
五、财务管理部
1.财务管理部经理
财经类专业本科学历，具备3年以上大型公司财务主管工作经验，有较强法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理全过程，熟悉税法。
对物业工作有一定理解，熟悉物业管理关于法规、财务法律、法规，敬业、乐业。
2.会计
大专以上学历（会计专业），有3年大型公司工作经验，懂电脑操作，有较强法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算全过程，熟悉税法。
对工作认真负责，敬业、乐业。
3.出纳
大专以上学历（会计专业），2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具备较强法律意识，对物业工作有一定理解，懂电脑操作。
工作认真负责，敬业、乐业。
4.车场收费员
有物业管理工作经验，懂简朴电脑操作，具备良好语言表达能力、较强服务意识和与业户沟通技巧，工作认真负责，敬业、乐业。
电子文档：
GLFA006
物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
依照物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做如下安排。
1.员工上岗培训期15天为有薪培训。
2.培训内容涉及：
物业管理概述，大厦物业管理流程，当代物业管理服务理念，投诉、应急工作解决程序，军事化训练等项内容。
二、在岗员工循环培训
1.通过实际工作中所产生问题，不定期地安排当事人（指员工）参加班后专项培训。
2.每位在岗员工每月参加2次公司组织工作指引培训。
组织员工座谈会，交流事件解决技艺及与业户沟通经验。
3.上岗循环培训考核办法。
（1）通过理论答题方式考核员工所掌握培训内容。
（2）在实践工作中业户投诉率、违章、违规行为是评价员工工作成绩基本。
（3）通过理论与实践考核，裁减不合格员工，达到优化管理目。
4.培训筹划及培训内容提纲（略）。
电子文档：
GLFA007
物业管理所需物质条件
在投入物力方面建议如下：
一、办公及员工住宿用房筹划
1.办公用房
物业经理办公室m2会客室1m2
物业经理助理办公室m2会客室2m2
物业管理部m2仓库2（工程）m2
安全管理部m2储物间1（物业清洁）m2
男女更衣室各一间m2工程管理部工作间m2
2.住宿用房
由于大厦应急管理工作需要，建议在大厦临近范畴内（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工宿舍。
二、物业管理工具与装备价格参照表
内容见下表。
物业管理工具与装备价格参照表
序号名称及规格单价
1万用电表
2电流流量度：
300A
3电流钳式800A
3000A
4对地阻值测试表
5绝缘值测试表（500V～1000V）
6温度计：
电子数字式
酒精式
7手提式室内温度/湿度对比测量器
8手提式风量和风速计
9电源测试电笔
10卷尺：
1m
5m
11钢尺：
3m
1m
12水平尺：
600mm
13角尺：
300mm
14高空工作安全带：
降伞式
1550/500反光衣
16耳塞100db
17耳筒500db
18安全过滤口罩：
100CDN
19护眼罩：
眼镜式
全护式
焊接用
20护镜（焊接用1000GDA）
21手套：
绵布
皮革
22铝梯：
1m
铝梯：
1.5m
铝梯：
4m
23高空工作台:
10m全护式
24高压电工全护装
25运送工具:
轴流板式车
26手推车
27木锄
28扳手:
活动150mm
活动200mm
活动300mm
活动450mm
29菊花板身:
3mm～36mm
30组合式:
4mm～45mm
31夹具:
大力钳（平口）
32C形夹:
100mm
150mm
200mm
300mm
33虎钳150mm
34钢管工具连弯头
35切割工具:
水管用切刀
36铁皮用剪刀
37界刀
38剪刀
39紧急爆破工具:
大手锤
40斧头（消防队用）
41铁笔
42压力钳
43润滑油加油枪
44六角起子（0.5mm～16mm）
45管子钳:
200mm
300mm
450mm
600mm
46拉钉钳
47螺丝起子:
平咀形100mm4mm
150mm6mm
200mm8mm
250mm8mm
400mm10mm
48十字形:
100mm3mm
175mm4.5mm
250mm6mm
350mm7.5mm
49电子部件专用:
平咀
50十字咀
51平咀钳
52尖咀钳
53斜口钳
54导线开口钳
55剪线钳
56鲤鱼钳
57水泵钳
58弹簧专用尖咀钳:
平咀
59弓咀
60电线护套管钳：
100A以上
800A以上
61手锯：
金属450mm
150mm
木工600mm
250mm
62手锤：
电工
球形1kg
球形1.5kg
63铁钻
64木工专用工具
65泥水工专用工具
66手电钻电池式10mm～12mm
67油压式手电钻：
小
大
68油压式手电锤：
小
69锯条式切割机
70叶片式切割机：
小
大
71金属磨轮式切割机：
手提小
手提大
72磨轮床
7360A电焊机
74小型电焊机
75气体焊枪：
氧气式
76高压气泵（手提式）
77高压吸尘机（手提式）
78手提射灯
79气动打钉枪
81值班工作台、椅
82工具台
83工具柜
84物料架
85工具箱
86文献架
87警械
88值班电筒（充电式）
89雨具
90防火服
91战斗服
92空气呼吸器
93头盔
94防毒面具
95洗地机
96高速抛光机
97高压冲冼枪
98吸尘器
99清洁小车及配件
100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等
101清洁消耗品
102吸尘吸水机
103大垃圾筒（生活垃圾用）
104垃圾筒（楼层及大堂用）
105告示牌（大堂用）
106批示牌
107大堂广告栏/广告牌
108大堂用吸水/吸尘垫
109地毡（电梯用）
110办公桌椅
111文献柜
112打卡钟及卡板
113对讲机（含备件）
114电脑
115打印机（激光/针打各一台）
116复印机
117传真机
118保险箱
1196人更衣柜
120饮水机
121装订机
122照相机
注：
物业管理工具与装备价格表，所列项目依照物业管理实际开展工作所需为准。
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