某商业广场建设改造项目投资分析报告之欧阳计创编.docx
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某商业广场建设改造项目投资分析报告之欧阳计创编
长荣国际广场
时间：
2021.02.11
创作：
欧阳计
建设改造项目投资分析报告
编制：
集团房地产管理中心
日期：
2008年1月
提要
第一部分项目说明
一、项目建设思路
二、建设改造初步规划草案
第二部分市场环境分析
一、市场环境
二、项目定位
第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）
一、投资估算
（一）测算依据
（二）投资估算
二、财务效益评价（出售方式）
（一）收益测算
（二）营销成本分析
（三）损益分析
（四）财务现金流量分析
第四部分可行性评价结论（出售方式）
第五部分投资估算与财务效益分析
一、投资估算
（一）测算依据
（二）投资估算
二、财务效益评价（出租方式）
（一）收益测算
（二）营业成本分析
（三）损益分析
（四）贷款回收测算
第六部分可行性评价结论（出租方式）
第一部分项目说明
一、项目建设思路
随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。
本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。
充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。
建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。
此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。
二、建设改造初步规划草案
具体见长荣广场规划总平面图
◆主要技术经济指标
总规划用地44396.73M2
总建筑面积153374.69M2
其中商场面积79277.43M2
写字楼24483.21M2
住宅面积49614.05M2
建筑占地面积29076.20M2
建筑密度65.5%
容积率3.455
最高建筑层数10F
第二部分市场环境分析
一、市场环境
（一）发达的加工制造业产业背景
东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”，“最具经济竞争力城市”，无论从GDP、进出口总值、实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
2007年东莞市主要经济指标
项目
经济指标
生产总值（GDP）
3151亿元RMB
工业总产值
6649.85 亿元RMB
固定资产投资总额
841.11亿元
社会商品零售总额
695.89亿元
进出口总额
11068.73亿美元
外贸出口
602.32亿美元
外币存款
3755亿元RMB
实际利用外资总额
50.44亿美元
全市财政总收入
539.5亿元RMB
城乡居民储蓄余额
2120.74亿元RMB
居民人均可支配收入
27025元
长安镇位于东莞市最南端，总面积83平方公里，总人口130多万人，其中本地居民3.5万人，外来人口120多万。
长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。
2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是多年来全国著名的“乡镇之星”、中国“千强镇”的前三名。
2005年，长安镇生产总值1337428万元，东莞第一；税收162094万元，东莞第一；出口388215万元，东莞第一。
长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业，是东莞工厂密度最高的镇区。
以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“中国五金模具名镇”。
由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出港便捷，为华南制造业基地的几何中心。
强大的加工制造业背景是形成长荣广场等以工业配套器材的经营为主题的专业市场最根本的产业支援；同时发达而功能完善的专业经营市场又对加工制造业的产业发展起到了强有力的促进作用。
长安五金模具产业因具优越的中心地理位置而构成华南制造业基地五金、机械、模具产品、器材的集散配给中心。
（二）项目建设的自身核心竞争力分析
1.区位地理环境优势
长安镇是东莞市下属各镇中城市规划相对最好的一个镇，长安的城镇规划主要沿S358省道为主轴线，东侧偏南至莲花山脉间为镇区主要行政、商业、居住、公共配套设施的区域，S358省道一线两侧及东侧两端均为工业区，最为集中的两侧工业区又以振安大道为中心线呈两侧分布，这里集中了长安镇的大部分工厂，工厂的密集规模世界罕见。
长荣广场位于振安大道东侧地段，另两侧分别与兴一路和兴隆路相接，该区域属于乌沙陈屋村范围，乌沙村是长安镇工业最集中、最发达的村，也是长安最富有的村，在长安镇的工业区范围内作为以经营机械、五金、模具产品为业态的长荣国际机械五金广场，区域地理位置十分优越。
2.品牌知名度优势
长荣广场的建设起步于1998年，是长安最早的从事机械、五金、模具行业的专业市场之一，是迄今为止长安最大、最著名、最成熟的五金模具专业市场，在东莞、深圳关外制造业区域及其它广东省境内工业基地中均享有很高的声誉，也是本区域内最成熟的五金、模具专业市场。
长荣广场2001年创立并发起举办每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会，交易会的连续成功举办，使“长荣广场”的品牌效应在全国同行及局部海外的范围内得到充分的发扬光大，长荣广场的知名度在全国同行或同类专业市场中接近100%，在交易会中通过“国际五金奖”的成功运作，使长荣广场的品牌效应得以更加深入的本质扩张，这一切对下一步长荣广场的重整与改造建设提供了难以复制的宝贵社会资源，为项目改造建设起到重要保证作用。
3.成熟的市场经营基础
从建设与经营期计起，长荣广场已有7年历史，无论从管理经验、经营理念到客户构成、业态模式及功能定位都积累了同行所不具备的丰实而宝贵的专业经验，对下一步长荣广场的二次改造工程的成功运作提供了无形的保证基础。
4.客户资源优势
通过几年的创品牌苦心经营，长荣广场已拥有了500余家的客户资源，商场及写字楼的出租率达到100%，其中多为国际、国内名牌产品分支机构、代理商或经销商，每个经销商的业务经营网络以珠三角及港澳台为主，直至辐射到内陆其它省份及国际市场，形成庞大的长荣广场客户群，长荣拥有的客户网络群是长荣赖以生存与发展、拥有核心竞争力的最根本的核心资源，同时也是长荣广场最重要的无形资产。
（三）长荣广场无形资产价值评价
1．品牌无形资产价值分析
长荣的品牌价值主要表现在以下几方面：
（1）长荣广场拥有一个每年一届的国家级机械、五金、模具专业展会，已连续举行了五届，在地方、在广东省及区外全国同行拥有广泛的知名度及良好的口碑；
（2）自2000年长荣广场创立并发起第一届“长交会”始，在营造经商环境及品牌推广方面已累计投入4000多万人民币，并成功地达到了预期目的；
（3）长荣广场不仅在全国各地同行专业市场中拥有100%的知名度外，而最关键是长荣广场是迄今为止全国机械五金专业市场中经营最成功、最有生命力、经营思维最活跃的专业市场；
（4）长荣广场品牌的知名度目前已具备了在全国各区进行品牌连锁、加盟、复制的条件，有着明显的品牌效益；
（5）长荣广场拥有了以制造业为依托一整套完整的专业市场经营思路，成熟的管理团队，成套的市场开拓经营、管理措施；
（6）长荣广场拥有与当地各级政府多年的良好合作记录及和谐的政企关系，并且长荣广场带动了长安镇地方及东莞市相关行业的产业发展，长荣广场是全国工商联五金机电商会举足轻重的副会长级理事会成员单位。
2．市场营商资源的价值分析
（1）场外营商环境
广东省是中国经济总量及GDP最为发达的地区，以广州、东莞、深圳一线组成的黄金经济走廊，构成全国加工制造业最为发达的华南地区制造业基地，成为名副其实的“世界工厂”。
东莞是华南制造业的中心城市，以东莞市及各镇组成的加工制造业产业群构成华南制造业的主体，长安镇是东莞市加工制造业最为密集、经济最为发达的镇，是东莞为中心的华南制造业区域中以经营机械、五金、模具行业为主的中心城镇，被国家授予“中国五金模具名镇”，连续多年的全国“乡镇之星”，全国“千强镇”的前三名。
长荣广场拥有十分优越的、得天独厚的场外专业营商环境，优越的市场环境是长荣广场成功的最关键因素，场外营商资源是长荣广场无形资产的重要组成部分。
（2）场内营商资源
1）长荣广场拥有来自全国及世界各地机械、五金、模具等产品的直销商、经销商500余家，其中不乏为国际跨国集团在中国华南区的营销总部，众多的场内商家资源是长荣广场赖以整合建立强大贸易平台的宝贵资源，具有不可估量的商业价值；
2）几百家进驻长荣广场的商家，伴随着长荣的发展业绩不断扩大，整个长荣广场商家2005年的场内营业总额已达30多亿人民币，如此庞大的现金流通过整合具有重大的利用价值；
3）由于进驻长荣广场的商家，既有国际知名的跨国公司，包括欧美地区、日本、韩国、东南亚地区及港台地区的知名品牌，也有国内相关行业的品牌商家，长荣广场是连接国内外机械、五金、模具行业贸易渠道沟通的桥梁，尤其通过每年一届的交易会得充分发掘，具有潜在的商业价值。
二、项目定位
计划对长荣广场的改造建设，是定位在现有经营模式的基础上，扩大经营面积及经营规模，使其功能更加完善，保证市场的客观需求，创造更高的财务效益与社会效益。
（一）项目名称
长荣国际机械五金广场，简称长荣广场
（二）项目定位
机械、五金、模具（工业配套器材）专业市场
（三）项目功能配套
配套有：
1.卖场经营商场
商场（专业模具、五金超市）
2.展〔商〕场机构常驻展卖场
促销活动展厅
3.写字楼分支机构或经营办事处
4.住宅场内居家住宅
员工宿舍
（四）目标客户群
以经营工业配套器材产品，包括机械、五金、模具等行业产品的国内外厂家、代理商与经销商
（五）经营模式
1．物业出售、出租的方式；
2.统一、规范物业管理公约
第三部分投资估算与财务效益分析
（出售方式）
一、投资估算
（一）测算依据
总规划用地44396.70M2
建筑基地面积29076.20M2
总建筑面积153374.69M2
其中商场面积79277.43M2
写字楼面积24483.21M2
住宅面积49614.05M2
（二）投资估算
依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材料行情及定额，测算该项目的投资成本。
此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中减少18828.78M2的建筑面积，以及相应的投资。
即调整后的指标为
建筑基地面积25797.34M2
新增总建面积134545.91M2
其中商场投资面积70179.94M2
写字楼14751.92M2
住宅49614.05M2
具体见下表一《投资估算表》
经测算，该项目静态总投资为33884.46万元，若以3年期33884.46万元建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020.53万元RMB。
表一长荣广场改造工程投资估算表
序号
项目名称
数量
单价
造价合计
备注
一
基础工程
地下室23000M2
2000元/M2
5050万元
23000M2地下室包括200个车位及13000M2展场与仓库
桩长18000M
250元/M
二
3层商业大平台主体
70179.94M2
1800元/M2
12632.39万元
带装修
三
写字楼
14751.92M2
2000元/M2
2950.38万元
带装修
四
住宅
49614.05M2
1200元/M2
5953.69万元
五
空调安装
84931.86M2
一项
空调2000万元
不含住宅
园区景观
道路
一项
400万元
电梯
16部扶梯
18万元/部
898万元
6部货梯
30万元/部
2部客梯
35万元/部
12部住宅电梯
30万元/部
电力配套、
消防
一项
2000万元
含电力安装消防设施
六
不可预见费
一项
2000万元
七
静态总投资
33884.46万元
八
建设利息
按33884.46万元3年期计息
年利率
7.02%
7136.07万元
九
动态总投资
41020.53万元
二、财务效益评价（出售方式）
（一）收益测算
1.定价参数
新增总建筑面积134545.91M2
其中商场总面积70179.94M2
写字楼面积14781.92M2
住宅面积49614.05M2
2.定价
假定该项目实际可售面积全部采用出售的方式，根据其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二
表二长荣广场改造项目综合定价表
定价项目
综合平均定价（元/M2）
地下室展场及仓库
5000
首层商场
25000
二层商场
18000
三层商场
12000
写字楼
10000
住宅
6000
3.收益测算
表三长荣广场改造项目综合收入测算表
收入项目
单价（元/M2）
数量（M2）
总价（万元）
地下室展场及仓库
5000
13000
6500
首层商场
25000
25797.34
64493.35
二层商场
18000
22191.3
39944.34
三层商场
12000
22191.3
26629.56
写字楼
10000
14751.92
14751.92
住宅
6000
49614.05
29768.43
合计
182087.6
（二）营销成本分析
1.销售税费估算表
表四
建设营销管理费
销售收入
建设营销管理费率
建设营销管理费
182087.6万元
3.5%
6373.07万元
销售税费估算表
销售收入
综合销售税率
综合销售税费
182087.6万元
约12%
21850.51万元
2.总成本测算
表五总成本测算表
序列
费用项目
金额（万元）
备注
累计（万元）
一
静态投资
33884.46
建安费用
33884.46
二
建设利息
7136.07
借款额33884.46万元,三年期,年利率7.02%
41020.53
三
土地补偿出让金
6659.51
1500元/㎡*44396.7㎡
47680.04
四
土地挂牌出让金
15538.85
3500元/㎡*44396.7㎡
63218.89
五
土地出让金利息
4674.97
借款额22198.36万元,三年期,年利率7.02%
67893.86
六
建设营销管理费
6373.07
销售额的3.5%
74266.93
七
销售综合税费
21850.51
销售额的12%
96117.44
总成本合计
96117.44
（三）损益分析
表六长荣广场改造工程损益分析表
序列
项目
金额（万元）
备注
一
销售收入
182087.6
假定全部出售
二
总成本
96117.44
已含综合销售税费
三
销售利润
85970.16
四
所得税
21492.54
销售额的25%计征
五
税后利润
64477.62
（四）财务现金流量分析
表七长荣广场建设改造项目财务现金流量表
序列
现金流项
现金流入、流出金额
备注
一
现金流入
182087.60万元
二
现金流出
96117.44万元
其中建设投资
41442.47万元
动态投资
其中土地补偿挂牌出让费
26873.33万元
含利息
其中营销成本
6373.07万元
其中销售税金
21850.51万元
（含营业税\土地增值税等）
其中所得税
21492.54万元
三
净现金流量
64477.62万元
第四部分可行性评价结论
（出售方式）
经上述定性、定量分析，本项目有着良好的财务效益和社会效益，投资长荣广场的建设改造项目十分可行。
表八财务评价结果
评价项目
经济指标（万元）
静态建安总投资
33884.46
动态总投资
41020.53
土地补偿挂牌出让费（含利息）
26873.33
销售总收入
182087.60
建设营销管理费
6373.07
销售税费
21850.51
总成本
91442.47
销售利润
85970.16
所得税
21492.54
税后利润
64477.62
投资回收期
3年内
注：
投资回收期3年包括2年的建设时间和1年的销售时间
前期的规划、设计、拆迁的工作几乎无太大投入。
第五部分投资估算与财务效益分析
（出租方式）
一、投资估算
（一）测算依据
总规划用地44396.70M2
建筑基地面积29076.20M2
总建筑面积153374.69M2
其中商场面积79277.43M2
写字楼面积24483.21M2
住宅面积49614.05M2
（二）投资估算
依据上述经济技术指标，结合目前的建筑装饰市场材料行情及定额，测算该项目的投资成本。
此外，在新的规划中，现有长荣商贸大楼保持不变，即上述指标中减少18828.78M2的建筑面积，以及相应的投资。
即调整后的指标为
建筑基地面积25797.34M2
新增总建面积134545.91M2
其中商场投资面积70179.94M2
写字楼14751.92M2
住宅49614.05M2
具体见下表一《投资估算表》
经测算，该项目静态总投资为33884.46万元，若以3年期33884.46万元建设贷款投入计息3年，则该项目动态总投资41020.53万元RMB。
表一长荣广场改造工程投资估算表
序号
项目名称
数量
单价
造价合计
备注
一
基础工程
地下室23000M2
2000元/M2
5050万元
23000M2地下室包括200个车位及13000M2展场与仓库
桩长18000M
250元/M
二
3层商业大平台主体
70179.94M2
1800元/M2
12632.39万元
带装修
三
写字楼
14751.92M2
2000元/M2
2950.38万元
带装修
四
住宅
49614.05M2
1200元/M2
5953.69万元
五
空调安装
84931.86M2
一项
空调2000万元
不含住宅
园区景观
道路
一项
400万元
电梯
16部扶梯
18万元/部
898万元
6部货梯
30万元/部
2部客梯
35万元/部
12部住宅电梯
30万元/部
电力配套、
消防
一项
2000万元
含电力安装消防设施
六
不可预见费
一项
2000万元
七
静态总投资
33884.46万元
八
建设利息
按33884.46万元3年期计息
年利率
7.02%
7136.07万元
九
动态总投资
41020.53万元
二、财务效益评价（出租方式）
（一）收益测算
1.定价参数
新增总建筑面积134545.91M2
其中商场总面积70179.94M2
写字楼面积14781.92M2
住宅面积49614.05M2
2.定价
假定该项目实际可售面积全部采用出租的方式，根据其所处的功能、区位、楼层、临路状况等综合因素来考证所售面积的市值收益，具体定价原则参见下表二
⑴现有租金平均价
商场首层平均150元/M2/月
二层110元/M2/月
三层90元/M2/月
写字楼75元/M2/月
住宅30元/M2/月
⑵改造后租金提升指数预测
商场提升35%左右
写字楼提升30%左右
住宅提升30%左右
⑶改造后租金确定价格估算
表二长荣广场改造项目综合定价表
定价项目
综合平均定价（元/M2/月）
地下室展场与仓库
60
商场一层
200
商场二层
150
商场三层
120
写字楼
100
商住
40
3.收益测算
表三长荣广场改造项目综合收入测算表
收入项目
单价
（元/M2）
建筑面积（M2）
月租金
（万元）
年租金
（万元）
地下室展场与仓库
60
13000.00
78.00
936.00
首层商场
200
25797.34
515.95
6191.40
二层商场
150
22191.30
332.87
3994.44
三层商场
120
22191.30
266.30
3195.60
写字楼
100
14751.92
147.52
1770.24
住宅
40
49614.05
198.46
2381.52
月度租金收入
1539.10
年度租金收入
18469.20
（二）营业成本分析
1.建设管理费估算表
表四
建设管理费
销售收入
建设营销管理费率
建设营销管理费
33884.46万元
建设总投资的3.5%
1185.96万元
2.建设总成本测算
表五建设总成本测算表
序列
费用项目
金额（万元）
备注
累计（万元）
一
静态投资
33884.46
建安费用
33884.46
二
土地补偿出让金
6659.51
1500元/㎡×44396.7㎡
40543.97
三
土地挂牌出让金
15538.85
3500元/㎡×44396.7㎡
56082.82
四
建设管理费
1185.96
销售额的3.5%
57268.78
建设总成本合计
57268.78
3.测算依据
⑴目前，长荣广场物业管理正常月经营费用总开支35万元左右，改造后营业税用预计提升30%左右，计45万元；
⑵租金税收按综合营业税近5%收取；
⑶财务费用按57268.78万元借款额度，计算周期5年计算，利率按年息7.02%计，年度平均财务费用为4020.27万元；
4．年度总成本测算
详见下表六
表六总成本测算表
序列
费用项目
金额（
升级会员 