三环新城SUNNYTOWN 商业街操盘实务.docx
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三环新城SUNNYTOWN商业街操盘实务
SUNNYTOWN商业街操盘实务
一、项目情况
关键词：
社区商业、花乡板块
1、项目概要：
1.1、项目名称：
三环新城SUNNYTOWN商业街
1.2、开发商：
北京懋源房屋有限公司
1.3、服务内容：
全程策划、招商及销售代理
1.4、项目位置：
北京市丰台区丰桥路三环新城小区
SUNNYTOWN位于西南三环丰益桥南侧200米、万柳桥西侧500米。
1.5、区域环境：
本项目位于北京三环沿线最后一块待开发区域，是目前北京房地产热点区域，区域内有两个超过百万平米的城市大盘，未来将是以大型居住功能为主的综合性区域，区域内正在进行道路改扩建，规划有地铁，预计２０１2年后将投入运营，目前，该区域价值被低估，综合配套商业基础比较薄弱，随着新移民入住，带来了潜在的市场商机，值得关注；
本案为三环新城经济适用房小区的配建商业，从商业分类是比较典型的社区商业，商业体量为6.6万平米；
三环新城是大型经济适用住房社区，建设规模105万平方米，其中住宅为80万平方米,拥有住户8113户，按照每户最少3人的标准计算，人口将达到24000余人。
通过市场调研，该辐射区域现有成熟人口6万人左右，规划人口规模为12.38万人，未来居民构成将以年轻的城镇居民为主，学历水平与家庭年收入均略高于北京市平均水平。
关键词点评
1、社区商业：
该商业为社区配套商业，由独立商业和住宅底商组成，商业分布成“工”字型的两横一纵的分布。
2、花乡板块：
位于北京西南三环，2004年以后，作为三环沿线最后一块价值洼地渐渐浮出视线，
当然，该板块被激活还得益于以下几点：
发展规划催热板块地产：
根据丰台区规划，花乡板块区域主要用地功能分为城市绿化隔离区、居住区、高校园区与高科技园区组成。
主要产业分为教育、高科技、旅游、贸易、居住五大部分，特别是三环新城、万年花城两个百万平米城市大盘，改变了区域的市政环境。
价值因素：
相对于北京三环沿线房价飙升，这里的房地产产品价格被远远低估，该板块的房地产价格在05年远远落后三环沿线其他部分至少30%以上，使其有较大的上涨空间。
给发展商和消费者提供相当大的空间。
配套设施完善：
轨道交通的规划、市政设施的完备，使居住便利性成为可能
二、项目分析
关键词：
6.6万平米、人均商业面积、街区商业
该项目运作成功需克服三座大山：
其一：
商业体量过大和消费力的矛盾：
根据06年北京市人均商业面积0.96平米/人测算，6.6万平米的商业面积需要63360人的日常消费客流，基本与该辐射区域成熟人口持平，但考虑到交通可达性，视觉可视性极差，外来客流注入难。
同时花乡板块虽然人口升级在即，但目前主要核心人口仍是以外来务工人群和本地农民为核心，消费自给倾向强，消费需求不旺。
而本项目短期来看，消费主力以社区居民为主，消费力缺口较大。
其二：
社区商业价格与发展商要求的矛盾：
社区商业在商业地产级次属性里，层面最低，价值最弱。
同时考虑到花乡板块的发展状况，与发展商要求的财务指标有较大距离，这也是需要我们在产品价格快速提升上想办法的。
其三：
商业供给与需求的矛盾：
这分两个层面，目前该区域商业供给是自发形成的，因此，是符合该区域原有消费人群的消费需求，但由于新移民入住，原有商业供给无法满足新移民需求，就无法形成有效供给，致使消费外流倾向严重；另一个层面来讲，由于商业零售商无法敏锐的感知消费者和消费模式的变化，以固有思维模式来认定此商圈的价值，故无法及时入住来应对需求变化，造成商业供给不足。
针对以上三方面问题，我们的应对策略是：
提升商业层级，由社区商业提升到街区商业，脱离三环新城社区，有意识的拔高商业层级，通过商业级次变化，提高商业价值。
针对消费力问题，重点强化人流注入的问题，通过炒作概念，强化人流注入消费的动力，同时，扩大项目的辐射力，进一步拓展潜在消费客群。
针对需求与供给的矛盾，强化热点板块，强势消费，稀缺供给的问题。
通过商圈引力的理论，强化商业投资价值和经营价值，强势营销商业品牌，提升关注度，突出商业价值。
三、定位分析
关键词：
商业中心、副中心、5分钟生活圈
通过近三个月的市场调研和客户访谈，结合区域消费特点和马斯洛消费层面说，我们初步对该项目完成了完整的定位体系。
商业级次属性：
社区级商业
商业形态：
多线型商业街
定位策略：
主题化定位+便捷性定位
板块商业地位：
商业副中心
消费者定位：
满足居民日常消费需求为基础，通过主题性定位的辐射作用，吸引周边消费者定向消费，并由此产生交叉消费的多元消费格局。
项目定位：
集餐饮、购物、休闲娱乐于一体的大型商业街
概念包装：
5分钟生活圈，一站式服务生活城
商业主题定位：
一期：
餐饮街（２２０００平米，租赁为主）及社区配套商业（10000平米，销售为主）
二期：
淘宝街（销售为主）
三期：
中央休闲广场（租赁为主），以餐饮街拉动客流注入，带来交叉消费；
上述内容，涵盖了几方面内容：
1、由于本项目交通状况和物业基本条件，不具备引进主力商业的条件，故无法形成该区域的商业中心
2、主题定位的作用是辐射作用，目的是引流，进而解决基础消费力不足的问题。
在主题化定位中，餐饮街的定位对项目的成功至关重要，首先，西南第一餐饮街的包装占领了舆论和市场的至高点，使整个项目的关注度得到极大提升。
淘宝街的定位，充分考虑到周边市政改造对原有商业街破坏，暨对新商业街升级改造的需求，结合地铁商铺的概念，为创造良好消费前景准备条件。
3、便捷性定位是锚固基础消费人群，减少因无法满足需求而造成消费外流的可能
关键词点评
商业中心是以商业街、大卖场、大型超市为核心形成的，其他商业聚集于此形成商圈
商业副中心是为商业中心服务，满足某一类或几类商业消费的商业集合体
5分钟生活圈：
在商业街内，步行5分钟的路程内实现日常基础消费需求。
另一层面，是指5分钟车程的核心商圈的消费满足度。
四、操盘思路
关键词：
租售并举
首先，确定部分持有原则，考虑到商业体量较大，板块商业环境差，仅靠概念承接卖点对成熟的商业投资者来说，不具有投资吸引力，必须持有部分进行主题定位，锚固主力商业，占领市场至高点来托“势”
其次：
持有比例，通过和发展商沟通，考虑到市场去化速度，我部建议主题定位餐饮街全部持有，中央休闲广场商业独立部分持有，持有销售比例大致1：
1.
再次：
通过西南第一餐饮街招商强势营销，来拉动市场关注度，通过行业（餐饮）营销来进行圈内造“势”，通过联动营销（万年花城）强化区位价值，通过有效控盘机制，在投资者中营造“虚幻”投资价值
最后：
放盘策略，租赁、销售穿插进行，互相衬托。
按照人流动向，由外向内放盘。
根据市场信息，适时放盘。
关键词点评：
租售并举：
商业持有的大趋势和发展商迅速回笼资金的需求产生了租售并举的操作模式，通过持有租赁，锚固主力店，确定关键点位的商业业态，通过主力店的商业粘合力，实现商业定位。
同时，引进主力店成功，对销售型商业物业溢价提供了更大的空间，使发展商得到超额利润回报。
特别对有独立展示面的商业街项目，相对集中式商业，更适合采用此类方式，既满足发展商回笼资金要求，又为项目价值空间提升做出很好的铺垫。
五、定位深化暨关键节点注意
关键词：
商业重心、引导定位
1、餐饮街关键节点注意：
（人流从右往左，左侧道路不通，为断头路）
1、考虑到人流走向，最右边应设主力店，目的是引流，主要是因为商业街位置较深，需通过较好的品牌主力点和明亮的店招吸引客流注入
2、中间是商业街的重心，该位置将会与南边两点形成商业街的“金角”，这是提升商业人气和租金溢价的核心区域，目标应为一线品牌主力店，强化核心，实现一定的溢价。
3、由于餐饮街招商是从左往右进行，在招商进行中，商业重心前置，造成人流无法注入左侧区域，使中小品牌商家踌躇不绝。
故应在最左侧区域引入价格敏感的餐饮、娱乐、休闲的较大型主力店，来强化重心平衡，保证人流往里注入。
4、此三点构成餐饮街的主要“势”，其他品牌顺势招商即可。
5、若采取从左往右招商，难度可想而知，消费者进来先看见的空置的商铺，消费欲望和商街好感度随即大大降低，人流注入难度加大。
先期招商一般是确定价格体系很重要的阶段，从里往外，势必下拉整个价格体系空间，考虑到这两方面，我们没有采取从左往右招商策略。
2、中央商街定位深化，主要考虑四个核心模块的招商工作，每个核心模块实现不同的职能：
邻里中心模块是以中型超市为核心，满足小区基础消费人群的日常消费，防止日常消费外流。
休闲中心模块位于商业街的金角，它最重要的功能是满足小区基础消费人群休闲消费的前提下，与北侧餐饮街形成交叉消费。
教育培训中心模块考虑到小区居民的基本诉求，并结合临近9年制学校，以实现教育培训功能为主，实现与学校教育的互动和补充。
小商品商业街模块重点功能在于锚固业态，实现对淘宝街引导定位的作用。
3、淘宝街街铺全部销售，契合板块商铺升级调整大趋势，突出以小商品、服装服饰等为主要业态的商业街铺。
由于是采取销售形式，如何使定位得以实现，我们采取了引导业态定位的形式，来实现相关类别的业态聚合。
4、中央商街四个模块的主题定位，考虑到外来客流注入的问题，因此，体量偏小，以1000~2000平米左右，重点满足小区居民最基础的各个层面需求，不求大而全，而求定位准确，价位合理。
5、以上定位在具体招商过程中，很容易因定位而让我们自己招商工作陷入业态与定位不匹配的尴尬境地，因此，针对模块的商业定位与实际招商业态的矛盾，我们创造性的提出：
商业模块定位功能实现与否，不是表示该模块的商业业态全部符合定位要求，而是说总体上，即50%以上的商业符合该定位，同时，主力店必须与定位相符，这两个条件同时具备，才表示该商业模块定位实现，通过这种诠释，我们很好的解决了关于商业定位和实际招商业态不相符的矛盾，即从客户说辞上，也从理论上解释了这个矛盾，使我们在实际招商过程中，不会受制于我们自己的定位。
关键词点评：
6、商业重心：
我们常说的商业重心不同于商业中心，重心更强调商“势”，即商业能量场的平衡点，而商业中心更偏重去外在有形表象。
7、引导定位：
对销售型物业，由于产权发生转移，除非采取包租形式，否则定位很难实现，因此，针对此类定位，我们考虑商业主力店对周边商圈的趋同效应和积聚效应，实现相关业态定位。
这种方式是一种柔性定位策略。
六、招商、销售实务
●招商：
定价策略：
市场领导定价策略，结合售价反推租金价格的方式以我为主定价。
考虑到租金价格提升的困难性，我们采取高开高走路线，重点强化商业经营价值，通过市场营销手段实现客户的价值认知
控盘策略：
由于外来客流短期注入有相当困难，我们和发展商对前期市场养成的前景均不甚乐观，因此，在实际控盘策略上，就产生两种方式;求稳的方式和冒进的方式。
求稳的方式：
既然，现有客流不能保证22000平米餐饮街的经营，那就应该实际一点，先招能够支撑的面积，通过经营，吸引外来客流，扩大消费力后，在继续招商放盘。
通过分模块运作，控盘经营，稳固根基后再放盘，这样，通过市场养成，吸引外来客流，稳固一块、推出一块的策略，来进一步巩固后期招商。
冒进的方式：
主张快速招商，以描绘远景的方式实现22000平米招商，我们通过用数量换时间的方式，进行市场养成和商家的汰换。
求稳的方式：
理想状况，租金溢价体现比较突出，实现发展商收益最大化。
不理想状况，在量质不佳的前提下，无法保证引流效果，造成经营不好，租金下滑。
更严重的是商家退租，由于是逐步放盘，退租会影响整个商街的人气，并形成骨牌效应，对商街影响是伤筋动骨。
其次，由于招商是从外往里推进，若外部商铺空置，势必对内侧招商工作带来更大的影响。
最后，由于采取逐步放盘策略，经营商户数量有限，给发展商预留市场养成时间不多，很容易死盘。
冒进的方式：
理想状况，租金溢价不如求稳的方式，但前期炒作成功，租金价格基本可以得到发展商认可。
不理想状况：
市场养成阶段，不甚理想，商户退租，但伤害不如求稳的方式伤害大，因为，首先，它有量的保证，20~30家商铺，5~6家退租不至于伤筋动骨，而如果只有8家商户，就很可能变成噩梦。
其次，“量”保证的消费者选择多样化，同时，形成的商“势”也相对于求稳方式大很多，商“势”转化成商圈引力，也势必大很多，故对消费者吸引力也大，有利于客流注入。
从商业操盘来说，肯定是两害相权取其轻，我们希望发展商采取冒进方式，来迅速推进招商，但发展商最终选择求稳的方式，也就为后来最里侧的商业空置打下的“败笔”。
●销售：
产品拆分策略：
考虑到底商的窄面宽，大进深的特点，我们对产品实现内外街拆分，这样就形成真正意义上的社区商业和街区商业之分，通过产品价格差，实现发展商售价要求。
考虑到底商产品多带地下室，我们对此类产品保留一定比例，通过产品差异化满足潜在投资者和经营者的差异化需求。
其他全部分拆，针对地下室产品，我们将在案例分析中另案处理。
由于分拆，使得纯一层商铺售价大大提升，地下室产品售价大大降低，但保证了整体价格水平。
在进行内外街拆分，需考虑内街商铺的客流限制，宜拆分成长宽比为10：
7或10：
6，面积为20平米以内的小商铺。
我们进一步细分产品，充分挖潜产品差异化，创造性的借鉴了市场类商业的拆分方案，包装成了一个新的投资产品“蜜糖公社”。
产品强化市场类商铺的旺盛商气，同时，有力地衔接了内外街商业，满足初级投资客户的投资需求，实现了几万元买商铺的投资梦想，受到市场的追捧。
（附图）
产品策略：
蜜糖公社：
由于产品窄面宽，大进深，拆分成小商铺，主打产品差异化，面向初期投资客户，低单价、低总价的理想投资产品；
地下室：
面向业主，主打自用，兼顾投资；强化1家1的概念；
淘宝街商铺：
主打地铁商铺的概念，创造良好的投资预期；
中央商街商住房：
强化多功能的概念，既适合居住（有燃气，户型设计兼顾居住的要求），也可注册经营；
车库销售：
通过P+2生活方式诠释即雷克斯运营模式浅析，强化产品性价比和未来投资价值。
开盘策略：
关键词：
租金控制技术
一期销售低开高走，限量放盘，招商托市，谨慎试水。
关键词点评：
租金控制技术归根到底要以实现业主投资收益最大化为目标,然后反作用推进商铺销售,具体操作核心在于：
稀缺放量、一次性付款、价格合谋；详细解释就是：
稀缺放量是强化销售去化速度，同时也势必强化商铺承租速度，减少空置时间，拿捏的尺度在于现实人均商业面积和预招商情况；一次性付款重点针对买受人，这类人群由于无还贷压力，抗风险能力较强，将减少租价跳水的风险；所谓价格合谋，实际上是提供租金指导价，目的也是在于维系整个价格体系，通过这三个要点，在适当控制放量节奏，租售并举，就可以实现较高的租金水平，为后续销售打下坚实的基础。
七、操盘实务案例分析：
1、车库销售案例分析
关键词：
P+2生活方式探讨、雷克斯经营模式
车库销售重点在于对产品的理解，产品与生活关联性分析及投资价值分析三方面的理解。
1、产品理解，重点强调生活必须品的概念。
国外交通发展史表明，人均GDP3000美元后，小汽车成为人们首选的机动化个体交通工具迅速得到普及；2001年，北京人均GDP突破3000美金，到2008年，人均GDP突破8000美金，汽车消费在北京迅速普及；
北京采取鼓励汽车消费的政策；
北京的城市化迅速发展，同时轨道交通相对滞后；
综上，使汽车销售逐渐成为生活必需品；同时，由于历史和现实的原因，相应的车位配套远远不能适应汽车增长的需求，使车位成为生活的必须配套商品；
2、产品与生活关联性分析，即P+2生活模式探讨
关键词点评：
住在中心城区之外的边缘地带，人们可以开私家车到就近的地铁站换乘地铁，这就是国外非常普遍的“P+2模式”。
这种模式要求这些站点一定要有停车场。
地铁5号线是北京第一个建成“P+2模式”的地铁线
3、投资价值分析：
首先，停车难，停车贵已经是不争的事实；
车位配比不足，使车位变成金库，价格超房价也是普遍现象；
城区内土地价值决定再开发车位从投入产出角度来说，并不合适，车位做为稀缺资源已经显现；抄卖车位在热点区域比比皆是；
北京未来将长期保持车位增长低于汽车增长的格局，将进一步加剧城市中心区域的车位紧张，并提高整个城市区域的车位价格；
据高力国际全球统计数据表明：
北京车位月租价格中国第一，达195.89美金，但仍远低于香港742.40美金，随城市化发展和国际化程度加深，北京未来势必在租赁市场上向香港看齐，保持持续增长是不争的事实；
从目前产品价格和使用成本上看，正值得投资，资金投入的回报比例可达7%左右；从近期政府工作来看，正着手制定《北京市停车发展规划与综合对策》，提高车库使用价格将是大方向，一旦提高车位租赁价格，将逆向影响车位销售价格，会立即促使销售价格提升
4、新模式探讨：
雷格斯模式
关键词点评：
雷格斯模式即即时租用办公模式，不过，我们将这种模式引入产权车库经营中，将使得产权车库的利用效能最大化，进而提高投资收益率。
大多数私家车车库在工作时间空置，并不产生收益。
如果有专业车库管理机构与业主签署全权委托租赁合同，将使该车库的利用率提升，所得收益全部或部分返回业主。
当然，其中的具体问题，完全可通过管理手段解决。
不过，这种模式探讨产生有一定背景：
首先是地铁周边，符合P+2生活模式，其次，车库进出口临街开放。
最后，一定是统一经营。
2、地下室营销分析：
•产品：
地下储藏室
•条件：
地下一层，管道多，使用率低，无产权；
•优点：
层高较高，可打夹层
我部通过产品分析，认为该产品不具有投资价值，无产权，变现能力差，不适宜投资，只能考虑自用；针对三环业主调研，发现其有一定购买实力，针对总价20万以内的房屋不敏感，而且三环新城普遍为100平米两居或110平米三居，属于紧凑型户型，功能区划比较单一，业主集中30岁左右，有改善性的需求，故应主打业主；
经研究：
我们以为你生活多准备一间房为切入点，重点突出其多元化的使用价值，以空间轴强化产品与业主居住房间的空间联系和区隔，即强调功能空间的增加，又强化与日常生活的非干扰性。
以时间轴强化家庭的周期性需求，使该空间具备随机多变之用途，实现产品对业主需求的普遍适应性。
在拆分过程中，考虑到业主的消费力，我部拆分成具备使用条件的，总价在20万左右铺面的拆分，以低总价，高适用性得到业主的广泛认可，获得短时间销售完毕的好成绩。
八、运营建议：
第一部分商业运营公司的职能描述
商业经营管理公司是受商业街所有业主的委托，通过其创造性劳动（服务），规范经营行为，不断提升并维护商业街消费环境，促进商品流通，保证经营者的经营收益，实现消费者需求的满足。
最终实现商业价值的提升。
通过有层次的公司机构进行运营，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。
在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。
并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。
具体管理事项如下：
一般性管理
（1）、对小业主或承租商的管理；
（2）、安全保卫管理；
（3）、消防管理；
（4）、设施设备管理；
（5）、清洁卫生及车辆管理
特殊管理
商街管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商街经营管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业街的知名度，树立良好的商街形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。
这是我三环特色商业街实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用主要有以下几点：
第一，是商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的商业价值，加速商业街由物业服务体系向信息、品牌服务体系的过渡。
第二，有助于商业街识别系统（CIS）的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。
实施细则
（1）、制定管理章程并负责监督执行；
（2）、开展商业街整体的推广活动；
（3）、协调商街各经营户的关系；
（4）、开展经营者之间的互帮互助和信息交流、融资等活动；
（5）、指导并协助经营户提高经营水平；
（6）、与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。
部门工作分工
（1）、市场工作：
重点是招商工作
（2）、商街管理工作：
商户管理、经营秩序管理、各方关系协调
（3）、策划与执行工作：
活动策划、活动执行、媒体引导、广告发布、广告监管
（4）、物业管理工作：
保安、保洁、工程维修、水电气暖保障；
（5）、行政辅助工作：
接待、秘书、接电、会议安排
（6）、财务工作：
第二部分建商业街难，管理商业街更难
商业街的管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。
把商业街管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。
它是一门交叉学科，物业管理与商业管理的交织。
商业街的管理者类似于商业街（MALL）的管理者，不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在于进行统一的促销活动，负责吸引消费者前来消费。
三环特色商业不是集贸市场，管理者也绝不是仅收租金的地主，商业运营管理公司必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象，从而保证他们能赚取理想的利润，否则哪有能力支付租金！
任何一种零售形式都是建立容易管理难，商业街更是如此。
商业街的管理包括物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等。
物业管理的目标是为入租店铺和来商业街的顾客提供一个舒适而又安全的环境，具体内容包括环境设备的维护、安全保卫管理等。
租户管理的目标是造就优良的店铺，具体内容包括教育辅导、经营分析、店铺调整、调节管理等。
营销管理的目标是提升商业街的客流量和销售额，具体内容包括对各店铺进行营销支援并举办统一的促销活动。
进而使商业街的形象生动丰满。
财务管理的目标是使商业街和入租店铺取得良好效益，具体内容包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导
商业街里众多零售商，应通过统一管理来树立商业街的整体形象。
第三部分商业街的商业管理理念
（一）商业街具有“统一管理，分散经营”的特点
商业街的商铺是有计划的聚集,“统一管理,分散经营”是我三环特色商业街区别于其他房地产的核心特点。
“统一管理”，要求商业街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业街则难以经受激烈的零售业市场竞争。
“分散经营”，是商业街对消费者和经营者间的交易提供场所，但商业街的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
（二）商业街的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。
1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
我们的招商工作遵循以下程序：
初筛客户—审核资质—谈判—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆拼、食品的卫生许可）。
①所谓“品牌审核管理”是指：
招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
②“完善的租约管理”。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，比如：
（1）承租户的经营业态是受到整个商业街的统一商业规划的限制
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