某楼盘市场调研分析报告.docx
《某楼盘市场调研分析报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某楼盘市场调研分析报告.docx（42页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
某楼盘市场调研分析报告
谨呈：
XXX房地产开发有限公司
驰峰（峰景园）市场调研报告
二00三年十二月二十六日
第一章市场分析
一、城市概况
1、基本概况
中国古代以山北为阴，山南为阳。
“贵阳”因城区位于境内贵山之南而得名。
古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹子命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。
贵阳作为行政区域名称，始于1569年至今已有400多年的历史。
是贵州省的省会，是全省政治、经济和文化中心。
贵阳是森林之城，市区四周群山环抱、林木苍翠，森林覆盖率达34.79%，贵阳气候宜人，冬无严寒、夏无酷署，年平均气温15.3度，最热的七月下旬，平均为24度，最冷的一月上旬，平均为4度。
贵阳是居家渡假、享受生活的好地方。
在贵阳做商品房开发，大有可为，前途光明。
贵阳市
总面积：
8034KM2人口：
340万总户数：
89万户新婚人数：
23361人（女）
行政设置
云岩区
南明区
花溪区
乌当区
白云区
小河区
三县一市
面积（KM2）
67.5
89.1
957.6
962.4
259.6
63.1
5630.8
人口（人）
556453
493080
319398
292130
174841
113281
1455206
人口密度（人/KM2）
8244
5534
334
302.76
673
383
262
户数（户）
146328
133870
69138
79139
47198
36980
376221
新婚人数（女）
3069
2684
1864
1976
1987
1180
10601
2．2002年度贵阳市人口状况（2002年）
。
两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式的向四区快速地进行城市化发展是必由之路，
3．贵阳市家庭类型结构（期未家庭人口数：
3.13人/户）
从图分析可看出，贵阳市的家庭以二口和三口之家为主要家庭结构，占至总量的63。
64%，这种结构的家庭对住房的合理需求应是二三室结构的住宅，贵阳市的二三口之家总量据推算应有56万户，这是一个庞大的潜在需求市场
三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的户型，二是分户，形成两套对二三室户型的需求
在理性消费渐成主流的今天，二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品。
4．居住状况（房屋建筑面积拥有量：
18.91平方/人，房屋使用面积拥有量：
14.91平方/人）
通过对现有住户产权结构的分析，可以看出，在购卖商品房已成为消费和投资时尚的今天，商品房仅占现有住宅的3%，亦有理由认为：
房改私房户（占贵阳市现有产权结构的69%！
），因其现有居所的产品落后、户型差，居住的舒适性不高而会对未来商品房有潜在需求。
在现有房型比例中，二、三、四三种居室的房型占88.08%,是现有住宅产品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，说明三居室产品的诸多合理性是多数人在选择居住产品时的首要考虑。
四居室的产品在现有房型比例中位居第二，研究人员认为，在房改私房占主要住房形态的今天，其中大部份是福利房时代国家按需分配的产物，这一部份住户因处于社会的中高层，更有二次置业的愿望和实力。
通过分析，研究人员认为，拥有商品房（户型好、环境好、配套好）作为一种小康生活的标准，是绝大多数城市人的愿望，随着经济的飞速发展，人们收入水平的提高，商品房市场在贵阳地区所占份额虽小,但有广泛的市场基础和前景。
5．居民收支状况
期初手存现金：
7383.72元/人
期未手存现金：
8115.80元/人
可支配收入：
7526.34元/人
家庭总支出：
6680元/人（其中：
消费支出：
5801.42，购房支出：
2.36，其他支出：
876.64元）
从上述资料计算得出：
贵阳市的房价水平的理论值：
房价收入比为6时：
房价为：
7751.78*3.13*6/100=1456元/平方
房价收入比为7时：
房价为：
24263*7/100=1698元/平方
总结：
从目前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要需求点。
房价收入比为9时：
房价为：
24263*9/100=2183元/平方
6.贵阳市近期规划（2003-2005）摘要
1．2005年城区总人口：
154.5万人
2．规划对城市中心区的布局要求:
坚持疏解人口,调整结构,完善功能、提高品味的原则,2005年城市中心区规划83.1万人口,较2002年减少6.58万人
3．对于住房建设，要建立完善以商品住宅供应为主体，经济适用房，廉租房供应主补充的多层次住宅供应体制。
合理引导商品住宅的开发方向与规模，促进城市结构调整，降低中心区人口密度。
本项目的发展是以商品住宅为主，符合贵阳市的规划政策，必将受到政府宏观政策调控的有利影响。
二、总体市场态势
1、宏观经济：
2002年国民经济保持良好的发展态势。
初步统计，贵阳市全年实现国内生产总值336.4亿元，比上年增长11.3%。
其中第一产业增加值1.49亿元，增长5.9%；第二产业增加值18.59亿元,增长12.2%；第三产业增加值13.54亿元，增长10.8%。
贵阳市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续稳定发展，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础。
●工业生产快速增长，主导产业带动作用明显增强继续优化经济发展环境，深化企业改革，加快结构调整，努力开拓市场，工业经济保持良好发展态势，生产持续加速。
全市规模以上工业完成增加值37亿元，比上年增长20.8%。
●固定资产投资规模扩大，持续快速增长，重点工程建设进度加快在财政资金的带动下，我市固定资产投资持续快速增长，全社会固定资产投资完成175.9亿元，比上年增长19.8%。
房地产开发投资快速增长。
随着我市新的城市片区规划，金阳新区如火如荼的建设，以及各个中心片区的建设与发展，全市的房地产开发进入了一个新的发展
时期，形势良好。
全市房地产开发投资完成额50亿元，比上年增长15.5%，略低于全市投资的平均增速。
房地产开发投资已成为拉动我市投资快速增长的主要因素之一。
●市场消费活跃，外贸进出口降幅趋缓消费需求规模日益扩大，消费品市场继续呈现平稳增长的态势。
零售业已进入全新的发展阶段，以规模经营为特征的现代零售商业大潮正在兴起，诺玛特、沃尔玛（即将入驻）等一批商业超市进一步加大扩张力度，北京华联、百盛等一批国内外知名零售商业巨头纷纷抢滩贵阳，为我市消费品市场注入了新的生机和活力。
全年市场物价基本稳定。
全市社会消费品零售总额达136.6亿元，比上年增长12.3%。
●经济运行质量进一步提高，经济效益明显好转政收入增势良好，金融机构存、贷款稳步增加。
全市金融机构各项存款为731.8亿元，比上年增加86.6亿元；其中城乡居民储蓄存款288.04亿元，比上年增加47.91亿元。
金融机构各项贷款余额595.52亿元，比上年增加109.21亿元；人民生活水平稳步提高收入大幅增加，消费低水平增长。
今年，我市相继提高了国家公务人员和事业单位职工的工资，随着收入增加，人们生活水平也在不断提高。
预计全年我市在岗职工平均工资达10988元；全年城市居民人均可支配收入为7306元，增长10.5%。
收入的增加使我市居民消费也随之上升，全年城市居民人均消费性支出为5801元，比上年增长0.5%。
2、经济发展势态：
单位：
亿元
数据来源：
《2003年贵阳统计年鉴》
3、今年经济社会发展的主要预期目标是：
国内生产总值增长８％以上，力争达到９％，规模以上工业企业经济效益综合指数提高３个百分点，实现利税和新产品产值增幅高于经济增长幅度。
全社会固定资产投资增长１２％，社会消费品零售总额增长１０％，地方财政一般预算收入与国内生产总值同步增长，外贸出口增长８％，居民消费价格总水平上涨１％左右，城镇居民人均可支配收入增长６％，农民人均纯收入增长５％，人口自然增长率控制在８‰以内，城镇登记失业率４％以内。
4、产业政策法规符合房地产稳定健康发展
2003年9月1日国务院发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（业界称18号文），在业内引起极大反响，从主管部门，专家学者，开发商、新闻媒体，物业管理企业到消费者，总体认为“通知”对中国房地产市场持续健康的发展，改善广大人民群众的住房，促进社会稳定，推进全面小康社会的建设都具有积极的推动作用。
18号文的出台，是中国房地产业走向成熟的标志，表明房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
国家的产业政策是：
●控制高档住房，增加普通商品房---个人已成为房地产市场的主体
●不允许高收入者购买经济适用房
●廉租房建设将以国家投资为主
●不得限制已购公房上市交易
●规范发展住房信贷
本项目的方向符合国家产业政策要求，是国家提倡的房地产项目
5、当前贵阳市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲
投资额（亿元）
竣工面积（万㎡）
新开工面积（万㎡）
销售面积（万㎡）
销售额（亿元）
2001年
43．33
23．86
561．5
180．5
24．62
2002年
50．03
31．60
599．9
187．85
27．62
综上所述，贵阳市的房地产业随着经济的平稳发展、城市拓展和家庭住宅消费的持续增长，必将进入快速增长的时期。
本项目正是在这样的环境下运行，国家的产业大政策为其奠定了良好的基础和市场前景。
三、区域市场发展总体概况
纵观2003年贵阳市的房地产市场，一片欣欣向荣的景象，一些亮丽的楼盘在精心的策划包装之下把人们的生活方式演义的美伦美唤，媒介广告以前所未有的投放量，把人们的五官轰炸到不知东西，其中的经典时代、在水一方、玉兰园、欣歆园、曦阳山庄，山水黔城等更成为家喻户晓、未来理想生活的代名词，销售也是捷报频传，所有这些都昭示着房地产业在贵阳已步入了发展的快车道，本项目正是在这种环境下启动的，有着良好的市场气氛。
1．贵阳市2003年1-9月房地产住宅市场运行情况
●商品房批准预售面积大幅增长（增幅达43.09%）
●品房实际预售面积平稳增长，住宅市场需求强劲，普通住宅成为拉动市场的绝对主力
在高层与经济房销售下降的情况下，普通商品房一枝独秀，增幅高达68.55%，说明普通住宅以综合性价比最优，成为市场最受欢迎的住宅产品。
●住宅价格小幅上扬从销售量和价格的分析可以看出2000至2500元/平方是市场对住宅
商品普遍接受的价格区间。
2．2003年贵阳房地产交易会盛况空前，成交创新高：
以改善住房，奔向小康为主题的2003年贵阳房地产交易展示会，利用其具有的越境性、自由性、集中性的优势，汇集到大量房源、商家、价格等信息，通过分析可以对2004年贵阳房地产发展的态势有一个了解：
●规模：
参展项目84个，建筑面积516万平方（其中经济适用房、普通商品房417万平方，占81%）。
参展楼盘的最高价是中天世纪新城的连排别墅4400元/平方，最低为麒龙城市花园（位于清镇市云岭大道）980元/平方。
●成交情况：
意向性成交：
7556套，92.6万平方米,成交金额:
16.6亿元,分别比上届增长65%,55%,48%,其中经济适用房普通商品房为6301套,76万平方,11.7亿元,分别占84%,82%,71%
实际预、销售：
1396套,14.6万平方,成交金额:
3亿元,分别比上届增长118%,94%,56%,其中:
经济适用房,普通商品房976套,10.2万平方,1.7亿元,分别占74%,73%,59%.
●启示:
不论是意向性购房还是实际成交,经济实用房和普通商品房达70%以上,充分说明贵阳市目前的住房消费仍是以经济适用房和普通商品房为主。
四、本章摘要
●贵阳是居家渡假、享受生活的好地方。
在贵阳做商品房开发，大有可为，前途光明；
●两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式的快速地进行城市化发展是必由之路；
●在理性消费渐成主流的今天二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品；
●商品房市场在贵阳地区应有广泛的市场潜量；
●三居室是人们在选择居住产品时的第一需要；
●从目前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要可接受的合理价位；
●本项目的发展是以商品住宅为主，符合贵阳市的规划政策，必将受到政府宏观政策调控的有利影响；
●贵阳市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续稳定发展，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础；
●当前贵阳市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲；
●普通住宅成为拉动市场的绝对主力；
●2000至2500元/平方是市场对住宅商品普遍接受的价格区间；
●贵阳市目前的住房消费仍是以经济适用房和普通商品房为主；
●郊居化居住已被接受认同。
第二章区域与在售楼盘分析
一、城市区域房地产市场分析
（一）城市中心区（两城区）
1、市场现状
（1）区域总体形象较好，市场接受度较高
（2）供应量日益减少,楼盘多以单栋高层的开发模式
（3）楼盘素质不断提高——走高端路线
（4）楼盘销售状况一般
（5）配套设施齐全，教育环境优越
（6）生活、交通便利
2、产品分析
（1）楼盘主要以中高档为主
（2）户型面积丰富，多种多样
（3）价格主要在2500元/平方米以上
统计分析表明，片区市场的行情价格在2500元/平方米以上。
随位置的不同、开发质素不同，价格也随之变化。
主力单价稳定在3000左右。
从全市范围内比较，片区的行情价格处于中高价位。
（二）大营坡板块以“中天花园小区”为例
1、市场现状
（1）供需市场稳定
做为城市中心区的二级辐射区域，良好的自然环境和大社区是老城区客户对住宅位置的新的选择，这里是部分消费者第一居所的首选，片区逐渐成熟，供需市场比较平稳。
（2）区域配套逐渐完善
中天花园在整个片区综合质素较高，多年的开发积累已经形成了完善的生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲等都具一定规模，居民生活十分方便。
（3）自然和人文环境限制，土地开发规模有限
由于土地供给的有限性，除中天花园外，本区域新开工项目明显开始减少。
2、市场产品
（1）楼盘主要以中高档为主
该区域楼盘的开发主要以中等和偏高端产品为主，高端主要由于价格而决定.
（2）户型面积丰富，大社区的楼盘以中大户型为主，而小规模楼盘则以过渡型、投资型的中小户型为主
经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积跨度也较大，户型从两房、三房、四房、复式、别墅等都有。
其中以100-135的面积区间为主，体现其中高档楼盘的质素。
（3）价格主要在1800元/平方米以上
统计分析表明，片区市场的行情价格在2000元/平方米以上。
从全市范围内比较，片区的行情价格处于中等偏高价位。
这也能体现该区域的特征。
（4）区域内楼盘基本都为小区形式
由于区域自然环境好，区域内多数楼盘结合自然环境并注重小区内园林设计。
（5）市场新项目销售成绩看好
该区域出现了质素较高的楼盘，如曦阳山庄，深受市民喜爱，销售较好。
（三）小河片区
1、市场现状
（1）需求市场较大
两城区是本区域的主要客源，交通、环境提高，居家氛围好，良好的居住环境和离城相对不远的距离是他们选择此地的主因。
（2）楼盘供应量大
大盘成为小河片区的亮点和主力，兴隆城市花园、山水黔城等超级大盘领引区域潮流和吸引城区消费者。
（3）片区逐渐成熟，人文环境好
多年的开发，使小河区形成良好的居住氛围，而并非其他城乡结合部的脏乱差。
（4）建筑及园林设计领先
区域内楼盘多采用流行的现代建筑设计手笔，风格新颖、大气，显示楼盘实力和品质。
2、市场产品
（1）规模大，以中高档为主
所开发的楼盘规模较大，这也造成其开发的档次高。
（2）户型以中型面积为主
该片区的户型以三房为主，三房面积100-146平方米之间，属于中型户型结构。
（3）价格在1800—2200元/平方米之间
整个区域由于开发水平逐渐提高，整体价格在全市范围内在前两年攀升较快，近期价格稳定，区域内也由于楼盘质素的不同，价格也有所不同。
（四）三桥马王庙片区
1、市场现状
（1）用地规模大，容易形成大规模的居住社区
目前可供开发的土地较多，有实力的开发商可以大规模的开发，充分体现自己的特色。
目前已有几十家房开公司圈地进入该片区，容易营造大社区的居住氛围，居住空间纯净。
将是明年房地产市场的新亮点。
（2）环境优美
喧嚣的城市与陈旧的生活方式压抑了人的个性，悠闲快乐的绿色健康生活成为人们的追求。
由于其特殊的地理和优美的自然环境，受到了许多崇尚自然的人们的喜爱。
在城区
要呼吸到新鲜的空气都要以提高土地成本、建筑成本、绿化管理成本为代价，区域住宅的价格优势、环境优势便显露出来。
因而买个好风景，买个闲暇的好心情，成为城区购房者的新理念。
（3）区域配套设施不齐全
做为又一新开发区域，房地产刚刚处于启动阶段，周边配套并不完善，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等设施非常欠缺。
（4）购房客户大多数来自市区
交通条件还在逐渐完善，片区的自然风景优美，并且小区规划较好，目前商品房价格较低，将吸引了许多市内工作的客户前往此区购房。
（5）产品将趋于同质
此区由于是通往金阳和出城的交通要道，同时景色优美，空气清新，并且离市区较近，完全符合修建大型普通居住社区，并且产品设计以及规划设计已经接近沿海城市的水平；目前，土地成本降低，住宅的价格也相对较低，今后价格竞争将十分激烈。
2、产品分析
（1）楼盘重视外部和内部环境
开发商选择地块多考虑自然环境，楼盘在规划设计上将小区环境作为主体，将大面积的土地用于绿化。
在大环境中穿插一些小景和娱乐设施。
充分考虑业主的社区文化活动，建立文化广场和背景音乐系统以及游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施，把居住休闲以及健康运动融入一体，把一些天然的路径融入到小区中，用水体和绿化点缀小区环境。
（2）户型面积丰富，以中大户型为主
经过对在售楼盘户型的统计分析，户型从、两房、三房、四房都有。
其中以80-120的
面积区间为主。
（3）价格主要在1600元/平方米左右
统计分析表明，片区市场的行情价格在1500-2000元/平方米左右。
从全市范围内比较，片区的行情价格处于较低价位。
（五）金阳新区
1、市场状况
（1）有一定需求市场
由于市政府搬迁此区，金阳新区的房地产开发项目逐渐增多，但毕竟离市区较远，且各方面不成熟，市场多为集体团购为主，目前市场需求有限。
（2）商业配套不齐全
目前无居住人口，但是由于在区域内政府、学校、医院、企业等的逐个进驻，将来会慢慢形成热点。
（3）房地产水平在不断提升
本区房地产水平在产品设计、产品规划等方面已经处于城市较高水平
（4）购房客户主要来自市区
购房客户主要以市区行政事业单位以及企业，优秀的产品设计吸引全市各区的客户前往置业。
2、产品状况
（1）较为重视内部环境
楼盘较为重视内部环境，全封闭的物业管理必不可少，同时，小区内园林规划较好，以满足业主日常基本休闲娱乐所需。
（2）户型以中型面积为主
以居家型的两房与三房户型为主，两房面积在80—90平方米，三房面积在100—125平方米.
（3）价格在1400元/平方米左右
楼盘价格在逐渐走高，但短期内难以提高。
（六）新天寨片区
1、市场状况
（1）市场供求量大，形成大社区较多
由于市区商品房供应量的减少，本区域住宅规划量近年来开始剧增，市场供应量较大，而其性价比吸引了大量市区购买者青睐，由于属于郊区地域环境的不成熟，楼盘项目以配套、环境相结合的大型住宅小区为主。
（2）区域配套不齐全
目前居住人口混杂，但是由于在区域经过几年发展，已经形成一定规模，商业配套等各项设施将逐渐改善。
（3）房地产住宅市场竞争激烈，同质现象明显
本区房地产由于供需量大，形成贵阳市热点地区之一，而大量的开发项目也引发了行业间的竞争，但缺乏有实力的大型开发商对片区的拉升，价格及产品差距不大。
（4）自然环境怡人，实际离市区的交通距离短
本区域大部分处于贵阳市环城林带，有着良好的自然环境，明显区别于市区的嘈杂，距市区的交通距离由于路况的改善而缩短。
（5）购房客户以市区和本地居民为主
购房客户主要以市区的中等收入阶层和本地居民的首次置业及换房者为消费主体。
2、产品状况
（1）结合外部环境，提升内部环境
利用现有的自然环境，楼盘较为重视改造内部环境，全封闭的小区内园林规划较好，以满足业主日常基本休闲娱乐所需。
（2）户型以中型面积为主
各类户型均有，主要以居家的两、三房户型为主，面积在80－125平方米区间。
（3）价格在1300元/平方米左右
楼盘价格属于贵阳市较低水平，近年价格有所上升，但短期内难以提高。
第三章、在售楼盘状况
一、在售楼盘价格
楼盘名称
价格（元/平方米）
大正君竹苑
1850起
中天玉兰园
多层：
2180起；小高层：
2580起
曦阳山庄
1900
小石城（一期）
多层：
1850起
智慧龙城
多层：
1950起；小高层：
2280起
兴隆城市花园
多层：
1910起；小高层：
1858起
山水黔城
小高层：
1910起；别墅：
4800起
锦绣家园（二期）
多层（电梯）：
6+12380
小高层：
12+12580
凤凰佳苑
1880起，30元层差（20层）
凤凰翠堤
1780起
广信四季家园（三期）
多层：
1430起；小高层：
1510起
近水楼
2200元/㎡起
经典时代（二期）
多层（电梯）：
8+12680；小高层：
12+12580
振华华谊苑
2170起，层差30元（27层）
从上可知：
贵阳市各个区域楼盘价格有明显的差异，以云岩区与南明区的价格最高，而风景优美但距离市区较远的楼盘价格偏低，但较成熟的小河区由于其逐渐成熟的配套和区域大盘的带动，小河区价格逐渐走高，但今年价格升幅较小；可以看出本市楼盘价格的区域性特征非常明显，成熟的区域、配套齐全的区域楼盘价格自然相对较高，相反，配套缺乏，区位较偏远的楼盘价格则低。
而本地区的价格在全市中处于中等的水平，目前中天花园以其公司品牌和大规模的规划与优质的产品设计有逐渐走高的趋势，并且也得了市场的认同，但是中小楼盘的价格若想要走高，必须需要一定的条件来支撑。
二、户型面积、比例
楼盘名
一房一厅一卫
两房两厅一卫
两房两厅两卫
三房两厅一卫
三房两厅两卫
四房两厅两卫
复式
大正君竹苑
61—76㎡
（10％）
77—91㎡
（75％）
94—104㎡（15％）
中天玉兰园
91--98㎡
（20％）
107—127㎡（30％）
146─161㎡
（40％）
188─236㎡
（10％）
曦阳山庄
83--88㎡
（15％）
110.72㎡
（10％）
104—123㎡（65％）
180—206㎡
（10％）
小石城
74—91㎡
（50％）
92—115㎡
（40％）
108—179㎡
（10％）
智慧龙城
50.54㎡
（10％）
81—89㎡
（20％）
120.72㎡
（10％）
121—128㎡
（40％）
92—150㎡
（20％）
兴隆城市花园
8
升级会员 