最新版琼海市公共租赁住房建设项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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7.2项目建设及运营对环境的影响64
7.3主要环境保护措施和对策66
7.4环境保护建议71
7.5环境影响评价结论71
第八章劳动安全、卫生与消防73
8.1概述73
8.2劳动安全对策与措施73
8.3安全卫生措施74
8.4消防措施75
第九章项目组织管理与人力资源配置77
9.1项目组织管理形式77
9.2组织机构77
9.3项目建设管理77
第十章项目实施进度79
10.1建设工期79
10.2施工进度计划安排79
10.3项目进度表79
第十一章工程招标81
11.1招标投标的含义81
11.2招标投标管理的基本原则81
11.3招标范围82
11.4工程项目招标应具备的条件82
11.5招标投标活动的工作程序82
11.6招标组织形式83
11.7招标方式84
11.8招标方案84
第十二章投资估算与资金筹措85
12.1投资估算依据85
12.2建设投资估算85
12.3资金筹措90
第十三章社会效益评价91
13.1社会效益评价91
13.2项目与所在地互适性分析92
第十四章利益群体和社会稳定风险分析93
14.1概述93
14.2利益群体分析94
14.3社会稳定风险分析95
14.4防范社会稳定风险的措施98
14.5总体评价99
第十五章结论与建议100
15.1结论100
15.2建议100
附图：
1、项目区位图；
2、平面图。
附件：
1、琼海市发展和改革委员会《关于琼海市2013年公共赁租住房项目建议书的批复》（海发改审批[2013]105号）。
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
琼海市2013年公共租赁住房建设项目
1.1.2承办单位
琼海市住房保障与房产管理局
1.1.3可行性研究报告编制依据、目的及范围
一、编制依据
1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；
2、《海南省保障性住房管理暂行办法》琼府〔2010〕66号；
3、《海南省公共租赁住房管理办法》（试行）；
4、琼海市发展和改革委员会《关于琼海市2013年公共赁租住房项目建议书的批复》（海发改审批[2013]105号）；
5、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）；
7、本次进行实地调研收集到的项目技术经济资料；
8、国家建设部有关技术标准、设计规范。
二、编制目的
1、论述工程项目的必要性和可行性；
2、确定工程项目建设规模；
3、提出合理的工程设计方案并加以论证、优化；
4、提出工程项目投资估算、运行管理组织及实施进度计划；
5、作为工程进行初步设计、施工图设计、工程施工、项目运营的依据。
三、编制的范围
1、对项目的提出背景、必要性、建设规模、建设地点与条件等方面进行分析；
2、对项目工程的设计方案进行研究；
3、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案；
4、对项目运行组织管理、人力资源配置及项目实施进度的确定；
5、对项目工程招标管理及融资方案的确定；
6、对项目投资费用估算及技术经济综合评价；
7、提出项目的可行性研究结论。
1.1.4项目提出的理由
当前，解决好广大低收入家庭的住房问题已成为各级政府工作的重点和难点。
尤其是2008年以来，国家投入了大量的资金建设保障性住房，各级地方政府积极探索适合本地实际情况的住房保障模式，加大力度改善城镇低收入家庭的住房困难状况，促进房地产业的和谐健康发展。
公共租赁住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房。
今年，琼海市政府继续加大对公共租赁住房建设的扶持力度，切实改善暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员的住房问题。
本项目为琼海市2013年度保障性住房建设项目之一。
经琼海市政府有关会议研究，决定在琼海市嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，北临南堀东路，西为南堀经一路，由政府划拨土地21.2亩，建设公共租赁住房小区，以解决400户低收入和新就业者的住房困难。
1.2项目概况
1.2.1建设地址
本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，地块北临琼海市南堀东路，西为南堀经一路，交通十分方便。
1.2.2建设规模与建设内容
1、建设规模
根据《海南省公共租赁住房管理办法》及琼海市的公共租赁住房的需求情况，项目总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占地面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。
拟建公共租赁住房小区，4栋高层单体住宅楼共设置400户，总建筑面积25918㎡。
其中，住宅部分建筑面积23380㎡，地下室（含人防工程）1870.4㎡，配套公建用房667.6㎡。
2、建设内容
项目建设内容为公共租赁住房工程，配套建设住宅小区管理用房、垃圾站、给排水、供电、绿化、道路、停车场和门卫室等公共配套设施。
1.2.3主要外部配套建设条件
1、供水条件
在2008年已完成的市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。
因此，项目用水直接引用市政供水管网即可满足要求。
2、排水条件
琼海市不断加快城镇污水处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设。
项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。
3、供电条件
琼海市电力供应充足，拥有有大小水电站26座，装机容量共9.97万千瓦，年发电量3亿度，已建成官塘220kv、琼海站110kv、泮水站110kv变电站。
项目用电可就近引线解决。
4、通讯条件
琼海市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200多个国家和地区。
5、交通条件
琼海市是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，223国道（海榆东线）和环岛高速公路东线段南北向从琼海市境内通过，交通便捷。
市内道路基础配套设施完善，交通系统健全，全市通车里程达1194.2公里。
1.2.4项目投入总资金与资金筹措
项目建设投资7259.41万元。
其中：
工程费用6455.59万元，占总投资的88.93%；
工程建设其他费用458.14万元，占总投资额6.13%；
预备费345.69万元，占总投资额4.76%。
本项目为公共租赁住房建设项目，资金来源由省、市政府财政拨款。
1.2.5项目建设期
本项目建设期限为24个月。
1.2.6项目经济技术指标
表1—1项目经济技术指标表
序号
项目
单位
设计指标
备注
1
用地指标
1.1
项目总用地面积
㎡
14140.4
折合21.2亩
1.1.1
市政规划道路占地面积
2134.4
折合3.2亩
1.1.2
项目建设用地面积
12006
折合18.0亩
2
总建筑面积
25918
2.1
住宅部分建筑面积
23380
2.2
地下室（含人防工程）
1980
含水泵房、配电房
2.3
配套公建
667.6
2.3.1
商业用房
467.6
设在1#楼一层
2.3.2
管理用房
160
设在2#楼一层，其余部分架空
2.3.3
门卫室
20
设在地面
2.3.4
垃圾站
2.3.5
水泵房
80
均设在地下室
2.3.6
配电房
3
建筑占地面积
1910.4
1870.4+20+20
4
区内道路用地面积
%
15
1800.9㎡
5
单体楼数量
栋
6
建筑层数
6.1
1#、2#楼
层
12
地下1层，地上11层
6.2
3#、4#楼
16
地下1层，地上15层
7
户型方案
58.45
二房一厅一卫
8
居住总户数
户
400
居住人数
人
1200
按3人/户计
9
建筑密度
15.91
10
容积率
2.00
11
绿化率
40
4802.4㎡
停车场
12.1
非机动车停车场
参照《海口市城市规划管理技术规定》
（试行稿），本项目按2车位/户计。
12.1.1
室外
930
12.1.2
室内（架空层）
270
2#楼
12.2
机动车停车位
个
200
根据《停车场规划设计规则（试行）》中规定，住宅区机动车停车位不得小于0.5车位/户，本项目按0.5车位/户计。
12.2.1
地上
148
生态停车场（按12.5㎡/个计）
12.2.2
地下
52
地下室（按35㎡/个计）
1.3结论
本项目建设符合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号、《海南省公共租赁住房管理办法》（试行）等文件精神。
项目建成后，能有效改善琼海暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭的居住条件，解决琼海新就业职工和外来务工人员住房困难者等夹心层群体住房困难的状况，促进房地产业的和谐健康发展，是一项民生工程，必将产生良好的社会效益，本项目总体上可行。
第二章保障性住房发展和必要性
2.1保障性住房发展概况
2.1.1国家全面推进公共租赁住房建设
“衣、食、住、行”是人生四大条件。
在“住”方面，建设和谐社会紧迫要求居者有其房的保障。
公共租赁住房属于保障性住房范畴，是解决暂无支付能力购买经济适用住房的中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难者等夹心层群体住房困难的一个产品，是一个过渡性的解决方法。
公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员出租。
2010年6月12日，由国家住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12日正式对外发布，从而全面推进公共租赁住房建设进程，旨在解决中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。
2.1.2海南省加快推进公共租赁住房建设
海南省为建立和完善住房保障制度，规范公共租赁住房的管理工作，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、住房城乡建设部等7部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）、《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》（琼府办〔2010〕19号）和《海南省人民政府关于加快发展保障性住房的意见》（琼府〔2010〕64号）等有关规定，结合我省实际，制定了《海南省公共租赁住房管理办法（试行）》，以解决中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难。
据了解，“十二五”期间，全省计划建设城镇保障性住房28.8万套。
截至2012年11月底，海南省2012年度城镇保障房实际开工7.71万套，竣工5.33万套，已交付使用4.61万户；
农村危房改造开工3.24万户，竣工超过2.5万户。
海南省2012年保障房建设“10月底前100%开工”和“年底前竣工5.33万套”的目标全部实现。
2.1.3琼海市今年保障性住房建设全面提速
琼海市委、市政府一直以来都在不遗余力地对保障性住房建设大力推进。
省委省政府在海南国际旅游岛建设上升为国家战略之后，已决定加大对民生的投入和保障性住房的建设，把海南岛建设成为老百姓的幸福家园。
在省委省政府的举措出台后，琼海市委、市政府更加重视这方面的工作。
市住房保障与房产管理局也对全市保障性住房对象进行调查摸底，统计和编制了《琼海市2010—2012年保障性住房建设工作方案》和《“十二五”住房保障规划》，为市委、市政府建设保障性住房，解决该市中低收入群众的住房困难问题，提供数据依据。
据统计数字，琼海2012年作为“一号民生工程”的保障性住房得到全力推进，琼海市已开工建设28个项目共2794套，建筑面积32.19万㎡，完成投资16811万元。
廉租住房项目2个共216套，经济适用住房项目6个共263套，公共租赁住房项目15个共854套，城市棚户区改造项目5个共1461套，开工率为省下达给琼海市任务数的102%。
竣工1100套（即2010年-2012年开工建设的保障性住房项目在2012年底的竣工量），竣工率为省下达任务数的110%。
进一步缓解了群众住房压力。
2013年琼海市将继续把保障性住房建设列为一号民生工程全力实施。
2.2项目建设的必要性
2.2.1有效解决当前住房制度所面临的阶段性困境的需要
目前，北京、天津、深圳、厦门和常州等城市都在进行公共租赁住房试点工作。
公共租赁住房的最大优点是覆盖人群广泛，可根据补贴标准灵活调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。
大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。
我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。
存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。
与此同时，我国每年城市化新增城市人口约1000万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。
在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。
因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。
增加公共租赁住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。
可以说，公共租赁住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需求。
大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。
这种情况，在国外也比较普及。
当前，保障性住房的需求潜力较大：
随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收人群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使用权；
低收人群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的公共租赁住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；
部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的公共租赁住房以满足短期内的居住需求。
因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。
发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。
低收入家庭仅靠市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。
因此，需要政府以制度化的模式提供公共租赁住房弥补中长期租赁市场的空缺。
建设公共租赁住房，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。
这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。
2.2.2促进社会结构优化和经济转型的需要
大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。
扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。
保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。
政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。
群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。
解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。
推进保障性住房建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利。
更重要的是，这有利于当地群众安居乐业，有利于推进社会和谐。
此外，一个城市如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。
近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进公共租赁住房的建设，既解决了中低收入群体住房难的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。
通过公共租赁住房的建设，可有效帮助各类群体解决住房难题，
因此，项目的建设是必要的。
第三章建设规模与建设内容
3.1建设规模
3.2建设内容
本项目建设内容为公共租赁住房工程，配套建设住宅小区管理用房、垃圾站、给排水、供电、绿化、道路、停车场和门卫室等公共配套设施。
第四章场址选择与建设条件
4.1场址选择
本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧，北临琼海市南堀东路，西临南堀经一路，交通十分方便。
用地属于二类居住用地，总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占用面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。
项目用地场地上无其他建筑物，比较平坦，地块两面临路，交通十分方便。
4.2建设条件
1、气候条件
琼海市属于亚热带海洋气候，气候温和，阳光充足，热量丰富，雨量充足。
年平均24C，各月温差不大，最高月均温28.4C，最低月均温18.3C；
年平均降雨量2072mm，旱雨季分明，5—11月为雨季，12月至翌年4月为旱季；
年平均日照时数为2155小时，年平均太阳辐射量为每平方厘米118.19千卡。
2、场地地质条件
根据项目区北侧正在建设的《琼海市嘉积城区财政供养中低收入人员（教育、卫生系统）住房和公共租赁房住宅小区建设项目场地岩土工程勘察报告》（海南水文地质工程地质勘察院2010.09）得知，拟建地块附近场地地质特征自上而下描述如下：
1）第1层素填土：
堆填时间约1年以上。
层位不稳定，厚度薄，结构疏松，尚未完全自重固结，工程性能差。
2）第2层中砂：
层位不稳定，厚度薄，均匀性差松散状。
工程性能差。
3）第3层粉质粘土：
为砂岩残积土，分布全场地，层位稳定，厚度较大，均匀性好。
工程性能好，可作为低层建筑物的天然地基浅基础持力层。
4）第4层强风化砂岩：
分布全场地，层位稳定，厚度变化大，均匀性差。
工程性能较好。
5）第5层中风化砂岩：
分布全场地，层位稳定，厚度大（未揭穿），工程性能较好，可作为高层建筑端持力层。
3、供水条件
2008年完成市自来水厂扩建工程，供水能力可以满足未来10年内城市发展和大规模工业用水的需要。
项目用水直接引用市政供水管网即可满足项目要求。
4、排水条件
5、供电条件
琼海市电力供应充足，拥有有大小电站26座，装机容量共9.97万千瓦，年发电量3亿度，已建成官塘220kv、琼海站110kv、泮水站110kv变电站。
6、通讯条件
7、交通条件
琼海市是海南东部的交通枢纽，距省会海口87公里，223国道（海榆东线）和环岛高速公路南北向从琼海市境内通过，交通便捷。
市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达1194.2公里。
4.3建设条件评价
综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（当地政府的支持程度、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。
由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。
第五章工程方案
5.1项目概况
本项目建设地点选址于琼海市南堀东路南侧，南堀经一路西侧，位于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧。
项目用地为二类居住用地，总规划用地14140.4㎡，其中市政规划道路占用面积为2134.4㎡，公共租赁房建设用地面积12006.0㎡。
5.2设计依据与原则
5.2.1设计依据
（1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》；
（8）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；
（13）国家和琼海市有关设计规范及标准。
5.2.2设计原则
1、坚持高起点，超前性的原则
顺应社会发展的趋势，借鉴国内外房产开发的成功经验，结合当今规划学科的最新理念与表达成果，体现琼海市的城市社会经济地位和文化特征，使本住房小区的立意新，起点高，具有超前意识。
从规划设计到单体建筑的表达要重视长久性及发展的可持续性。
2、坚持整体性与个性统一的原则
住房小区内建筑保持其整体性，并与城市环境相协调是总的规划原则，在此基础上突出自身的特点，体现其富有个性的一面，可以丰富城市景观，发挥地域优势。
3、高效率利用土地原则
针对本地块的特性，利用城市环境现有的条件发挥土地的最大的潜能，力求通过合理的布局，充分凸现本地块的优势。
4、坚持景观化住宅区的原则
从城市空间的角度出发，最大化地留出绿色空间，营造景观的居住空间，保证住宅均能向城市空间进行渗透和开放。
5、贯彻以人为本的原则
规划贯彻“以人为本”的设计思想，积极创造健康、宜人的居住环境，贯彻社会经济和环境效益相统一的原则；
建筑设计充满海南热带风情，力图为居住者提供休闲自然的空间；
注重整体环境质量，以崇尚自然，强调健康，创造舒适宜人的居住环境。
与当前时代精神相一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。
执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。
5.3总体布局方案
5.3.1总体布局要求
根据小区周围道路的特点，按照以人为
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