该房屋应当归谁所有.docx

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该房屋应当归谁所有

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甲乙系姐妹，分别两个行政村落，妹妹乙名下有一宅基地，经妹妹乙意，甲在其宅基地上盖房居住，相关房屋权利凭证上登记的是妹妹的姓名。

20xx年3月该地区拆迁，姐妹俩经商议，达成协议由姐姐付给妹妹13000元，拆迁后补偿取得的房屋归入姐姐名下。

拆迁后取得补偿房屋时，根据相关的规定，房屋登记机关在新房屋的两证上依旧登记了妹妹的姓名。

其后，妹妹反悔，不愿将房产过户给姐姐甲。

双方争执不下，甲遂于20xx年1月诉至法院，请求判令乙履行协议，将房屋过户给己方。

乙方反诉，辩称该协议属于受甲方胁迫所订立，并有甲乙父母作证，但未说明是以何情由作为胁迫要挟，请求撤销该合同。

[意见分歧]该案一审法院认为：

甲乙双方达成的协议真实有效，乙方未在法定除斥期间内行使撤销权，其抗辩不予支持，乙负有履行合同协议的义务，判令乙限期将房屋过户给甲。

该案二审法院认为：

1、宅基地上所建的房屋系集体土地上之房屋，根据土地管理法的规定其流转受到限制，故就集体土地上房屋拆迁所为的协议无效。

2、拆迁所得补偿房屋已经在行政机关登记备案，该纠纷事实上已经经过具体行政行为的处理。

当事人应先就原先的行政登记行为提起相关的行政复议或者行政诉讼，故本案应先裁定中止，待有关行政处理决定作出后，再行审理。

3、转让价格过低，属于显失公平。

遂发回原审法院予以重审。

[评析]一、笔者认为，本案处理的关键在于对于该协议调整客体的准确认定。

首先，该协议是在拆迁已经启动，并且补偿房屋标的基本确定的情况下订立的。

该协议所指向的客体主要在于拆迁后补偿所得房屋的所有权归属。

在此，拆迁所得补偿的房屋有别于集体土地的房屋，不具有严格的属地属人性质，系可以流通买卖的房屋，作为财产权其所有权人具有自由处分的完全权能。

其次，本案所争议实际是一房屋买卖合同法律关系。

根据本案的案情，推究双方的真实意思表示，双方当事人所约定的乙方的登记过户行为，系指在乙方实际取得该房屋所有权后，再由乙方变更登记将所有权转移至甲的名下。

在此，取得所有权后的变更登记是乙行使财权所有权处分权能的民事法律行为，并不需要通过行政机关的特别许可。

而且，此时的变更登记也不同于拆迁取得房屋时的产权登记，后者是对拆迁对象所应取得补偿的确认，已经过行政机关的审查处理，而此时的变更登记是财产所有人依法进行的处分行为，并非是对原先登记行为的否定异议。

因此，本案不涉及审判权与行政权的冲突竟合问题，不宜中止诉讼程序。

本案双方当事人争议的是合同权利义务关系，对乙方而言，其在合同中所担负的是附条件履行的合同义务，当条件成立即其取得拆迁补偿房屋的所有权凭证后，乙方即应在合理的期限内善意履行合同约定的义务。

二、关于合同是否显失公平的问题。

显失公平系指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。

本案中，双方当事人约定的过户对价仅为13000元，与拆迁补偿房屋的市场价格存在明显的差距。

但笔者认为，是否认定显失不应仅仅从价格本身进行表面推究考虑，而应综合多方的因素予以综合认定。

首先，从权利义务的实质对等性考虑，宅基地虽为乙所有，但作为地上附着物则为姐姐所建造，集体土地拆迁所生的房屋补偿主要在于土地、房屋（附着物）以及人口，因此从拆迁补偿对象范围而言，亦有甲某的资金投入所建房屋在内。

其次，从亲情角度考虑，亲友间的买卖多带有某种程度的赠与性质，往往并不计较实际利益的对等性。

第三，本案中，还有一个特殊情况，即父母作证甲某有胁迫行为，但无确凿的事实予以依托。

父母的作证对于显失公平的认定具有很大的意义，至少从证据对比角度，在乙方主张显失公平，另一方主张等价有偿的境地，父母的倾向性应当具有某种程度的决定性意义。

综上，笔者认为，本案认定为显失公平，合同应当予以撤销，并由乙方将13000元返还给甲方。

突出民主自治强化社区功能2002年3月，在国家、省、市民政部门的指导下，我区从“改革街道管理体制，强化社区自治功能”入手，对所属淮海路街道管理体制进行了首创性的改革试点，取得了令人瞩目的业绩。

一年来，在街道管理体制改革过程中，我们通过社区民主自治的发展，逐步实现了社区工作从“为民做主”向“由民做主”转变，社区的自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的民主自治意识明显增强。

我们的主要做法是：

一、转变政府职能，改善民主自治的环境我区在推进街道管理体制改革过程中，把着眼点放在转变政府职能，强化社区自治工作上。

主要抓了四件事：

一是简政放权，为社区自治创造宽松的自治环境。

结合街道体制改革，按照“政事分离、政社分离，责、权、利相配套”的原则，积极探索建立政府与社区互动的具体运行机制。

实施计划生育管理体制改革，为社区居委会配备专职计生协理员，实现计生工作重心下移；设立社区卫生医疗站，实现卫生服务进社区；建立劳动保障所，形成了较为完善的社区劳动保障体系；建立专职和兼职治安队伍，确保一方平安，维护了社区的稳定。

二是依法选举并选聘了一批综合素质较高的社区工作者队伍。

社区工作者在民主自治进程中扮演着重要的角色，我们在社区干部使用中，一方面采取“公开招贤，定岗竞争，择优入围，民主选举，选聘录用”的办法，从100多名竞聘的人员中依法选举出和录用一批综合素质较高的社区干部，经过户代表直接选举，有9人当选为社区居委会主任，有11人被社区居委会选聘为社区工作者，平均年龄比上届下降了36岁，其中党员占56%，大专以上文化程度占41%；另一方面，为适应工作的开展，我们组织社区干部进行了系统的业务培训，建立了社区工作者资格论证制度，经区统一考试合格后，有433人取得了上岗资格证书。

现在的社区干部与原来居委会那种年龄偏大、文化程度偏低的“居大妈”形成鲜明的对比，他们为推进社区的民主自治进程中注入了活力。

三是建立了社区工作站。

为了培育和引导社会团体、民间组织和居民群众参与公共事务的管理，强化社区自治功能，实行行业化管理。

从去年11月开始，三个社区居委会都普遍建立了社区工作站，并组织居民开展了文化娱乐、扶贫济困、社会捐助、志愿者服务等一系列社会事务活动。

四是以培育社区自治能力为目标，开展社区居委会“减负工作”。

结合街道体制改革，我们对社区存在的牌子多、台帐多、考核评比多等问题集中进行清理。

明确规定，社区只挂社区党组织、社区居委会两块牌子，只上墙社区组织机构、社区党建、社区概况三块牌子，职能部门不得另设机构，另挂牌子。

各职能部门不得对社区进行各类名目繁多的考核评比。

对职能部门和社区居委会承担的的职能重新梳理和界定，对不属于社区居委会职责范围内的事项未经协商认可，社区居委会有权拒绝，社区台帐统一为“五加一本”。

同时，我们还为每个社区居委会配备了电脑，将社区的各类台帐全部纳入计算机管理，提高了社区自治能力和工作效率。

二、强化社区民主自治，提升社区建设水平我们围绕强化社区民主自治，提升社区建设水平这一目标。

一是抓制度建设，为开展民主自治构筑有效载体。

如社区民主选举制度、社区居民决策制度、社务公开制度、财务

独立制度、社区服务承诺制度、评议制度，以及居民代表成员联系群众制度，社区居委会定期向居民代表大会述职制度等，使社区各项管理与服务体现社区居民要求，激发了居民群众参与社区建设的积极性和主动性。

二是抓社区活动，为开展民主自治打下良好的基础。

社区为居民办实事时，一改过去那种一包到底，吃力不讨好的做法，实行“小巷总理搭台，居民自唱大戏”的自治模式，自治管理取得明显成效。

我们在实践中发现，要规范居民的言行，仅靠说教远远不够，通过制定社区居民公约，引导大家自我约束、自我教育，反而能收到无声胜有声的成效。

淮海路社区的不少居民反映，社区养狗给他人带来很多不便，有时衣物被风刮落，恰好落在狗屎上，为了卫生，只好把衣服扔掉，而且有时半夜某家的狗乱叫，严重影响居民休息。

经过社区居民代表大会讨论，社区制定养狗必须持有养狗证，一律圈养，外社区人不得到本社区遛狗等一系列养狗“公约”，并在宣传栏公布，让居民互相监督，收到了很好的效果。

三是抓社区服务，为开展民主自治建立有效平台。

我们始终把社区服务作为社区建设的龙头来抓，加大投入，完善淮海路社区服务中心、老年公寓等硬件设施建设。

同时，以创建示范社区为重点，开发了一批贴近居民、贴近生活，能满足群众多元化需求的服务项目。

如“老年人服务队”、“便民服务队”、“邻里互助服务队”、“金点子信箱”、“社区戏曲”等活动，激发广大居民建设美好家园的热情，营造了一个“人人关心社区、社区关爱人人”的良好氛围。

三、发动群众广泛参与，推动社区民主自治发展社区民主自治，必须坚持“以人为本”的原则，只有相信群众、发动群众、服务群众，才能将民主自治落到实处。

为此，我们结合街道体制改革，首先是发挥社区党员的模范带头作用。

先后通过“党员帮扶贫”、“党员献爱心”、“党员志愿者服务”、“党员宣传队”等活动，组织开展宣传教育、环境卫生、治安巡逻、家电维修、楼道保洁等为民服务活动，以党员的模范行动带动和影响群众，促进了社区民主自治的深入开展。

其次，充分发挥社区单位的作用。

社区与驻区单位双向服务、共驻共建，资源共享，是强化社区民主自治的重要内容，使过去的“单兵作战”发展为“兵团作战”，开展便民利民服务。

如南京糖烟酒总公司，是个国营老企业，人员多、包袱重，自身困难较多，但在社区建设中，社区要钱出钱，要人出人。

公司办公大楼与附近一幢居民楼相邻，由于自来水管口径太细，40多户居民共用一个水表，水压不够，经常用不上水，该公司从维护居民的利益出发，自筹资金，重新铺设了大口径自来水管100米，终于帮助居民解决了多年来吃水难问题。

还有新百、中央商场等大企业，积极参与社区活动，在辖区的环境整洁、美化绿化、安置下岗职工等方面给予了鼎力支持，从而有效地促进了社区民主自治的进程。

再次，发动居民实行自我管理。

积极创造条件让居民行使自己的民主权力，解决自己的问题。

如延龄巷社区祠堂巷居民小区，居民零散，长期无人管理，卫生、治安状况较差，居民意见很大。

为此，该社区在广泛征求群众意见的基础上，决定对其实施封闭式管理，改善居民居住环境。

但是资金、管理人员是个难题，怎么解决？

社区采取民主协商的方法，使这一难题得到了较好的解决。

首先社区选出居民代表挨门逐户上门，发放征求意见表，让居民按自己的意愿填写，然后公示结果。

在其基础上，又先后召开了数次居民座谈会，最后达成了一致意见，居民以户为单位自己掏钱解决经费难题。

另外，社区还通过居民代表大会选出该小区的管委会成员，义务承担小区的日常管理和监督工作，定期向居民公布资

金使用情况。

小区环卫、门卫由本小区下岗失业人员担任，既解决了管理问题，又解决了就业问题，这一形式运行半年多来，使过去存在的卫生、治安状况大大改善，群众普遍感到满意。

不少居民高兴地说：

“是社区的民主自治让我们尝到了甜头。

”我们在街道管理体制改革过程中，社区的民主自治得到了加强，取得了一定的成绩，但与先进城区相比还有一定的差距。

我们将认真贯彻落实党的十六大精神，以“三个代表”重要思想为指导，进一步解放思想，与时俱进，开拓创新，力争使我区社区民主自治建设再上一个新台阶。

浅谈《行政许可法》的基本原则与建立“信用工商”的联系

浅谈《行政许可法》的基本原则与建立“信用工商”的联系《中华人民共和国行政许可法》已于去年8月经全国人大常委会审议通过，并将于今年7月1日起正式实施。

行政许可法是继《国家赔偿法》、《行政处罚法》、《行政复议法》之后又一部规范行政执法行为的重要法律，它的公布与实施，必将对工商行政管理工作产生重大而深远的影响。

即将实施的《行政许可法》遵循了合法与合理、效能与便民、监督与责任原则的总体思路，把制度创新摆在突出位置，确立了行政许可的六项原则，即：

合法原则，公正、公开、公平原则，便民原则，救济原则，信赖保护原则以及监督原则。

以上基本原则的确立，必然对目前工商行政管理系统建立“信用工商”起到积极的规范作用。

一、《行政许可法》确立的合法原则，限制了政府部门设定和实施行政许可的范围，进一步明确和规范了工商行政管理部门的职能，有效地促进了“信用工商”目标的实现。

行政许可法对行政许可设定到实施以及实施行政许可后的监督检查和相应的法律责任都作了严格的规范，要求行政许可的设定和实施都要依据法定的权限、范围、条件和程序，有利于控制和减少滥设行政许可、实施行政许可随意性过大等问题，促进政府行为的规范化、法制化，确保行政管理在合法的轨道上运行。

工商行政管理部门作为一个行政执法部门，承担着市场主体准入的审查职能；在多年来的工作中，工商系统深感行政审批中各类行政许可从设定到实施，事项繁多、标准不一、环节过多、手续复杂和时限过长，一些不该工商部门插手的事也统统揽在头上。

《行政许可法》的颁布实施，确立了工商系统“有限管理”的观念，明确了工商部门行政许可的设定和实施，保证了工商部门依照法律授权在法律规范空间内行使自身职能，促进了工商部门的依法行政，使“增强执法的统一性、权威性和有效性”这一“信用工商”建设的目标得以实现。

二、《行政许可法》确立了许可实施的公开原则以及许可实施的公正、公平程序，有利于防止工商行政管理部门腐败和滥用权力以及在行政执法中出现偏私、歧视和失信等行为；这与“信用工商”建设提出的“促进公正执法、廉洁执法、文明执法，提高党和政府及人民群众对工商行政管理部门的信用度，努力建设一支党和人民信赖的工商行政管理队伍。

”的目标是一致的。

《行政许可法》无论从实体上还是程序上都是一部实实在在的反腐倡廉法。

从制度和法律上防止行政许可过程中出现腐败现象，是行政许可法立法的一个最基本的出发点。

工商行政管理部门在实际工作中，历来都把切实抓好党风廉政建设和反腐败工作作为首要工作。

《行政许可法》确立的许可实施公开原则以及许可实施的公正、公平程序，将工商行政管理部门行政执法、日常监督置于阳光下“操作”，有利于工商系统从源头上预防和治理腐败，保证其廉洁从政、高效施政，真正成为一个公正、诚信、党和人民信赖的政府部门。

三、《行政许可法》规定了简便、快捷和方便申请人的许可方式、制度，有利于工商行政管理机关树立以服务为价值取向的行政执法观念，提高办事效率，建设成为便民、高效政府部门。

这是信用工商建设重点的具体体现。

《行政许可法》围绕实施行政许可，提出了便民、效率、优质服务的原则，同时制定了具体的对应条款，从法律角度对行政服务作了规定。

这些规定，对行政机关进一步树立服务意识，改进工作作风，提高办事效率，提供优质服务，实现行政管理的高效、便民提出了具体的要求。

工商行政管理机关作为行政执法机关，按照《行政许可法》的具体要求，通过依法行政，创新工作方式，提高工作效率，增强服务能力和水平，维护健康有序的市场经济秩序，为各类市场主体提供公平、统一的竞争环境和发展环境，这才是贯彻“信用工商”建设提出的“转变队伍作风，树立良好政风”这一重点的具体而实际的体现。

四、《行政许可法》以法律的形式确立的信赖保护原则，是现代行政法制原则的具备体现，其基本含义是行政机关实施行政许可行为必须诚实信用；这与“信用工商”建设的目标是完全一致的。

《行政许可法》明确了公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护，要求行政机关对自己的行为或承诺应守信用，不得擅自撤销和变更。

这对增强行政机关的信用、密切政府和人民群众的关系、保障行政机关进行有效管理是不可或缺的。

“信用工商”建设是社会信用体系建设的重要组成部分之一。

打造“信用工商”，必须围绕“信用工商”建设提出的“加强诚信教育、健全诚信制度、惩戒失信行为”的主要任务，加强工商系统政务诚信建设，自觉遵守和执行法律法规，保证依法行政，倡导诚信执法；这样才能充分发挥工商行政管理部门作为政府机关的示范带头作用，才能确保“信用工商”的目标得以实现。

五、《行政许可法》强化了行政机关实施行政许可的监督检查及其责任，明确规定了行政机关实施行政许可的监督原则，对工商系统建设“信用工商”起到了积极的促进和监督作用。

工商行政管理机关作为主管市场监管和行政执法的政府职能部门，首先必须接受国家和政府的

监督，以保证执行法律和政策的正确性；同时，也必须将权力运用置于人民群众监督之下；自觉接受社会的监督。

“加强诚信教育、健全诚信制度、惩戒失信行为”是“信用工商”建设提出的主要任务。

工商行政管理机关要保证这个主要任务的完成，除强化系统诚信教育、规范内部管理，健全诚信制度、严格工作程序外，必须在接受监督的前提之下，狠抓制度的落实，使各项工作真正实现在阳光下作业，做到公开、公平、公正执法。

从信用工商建设的重点、目标、主要任务来看，它与《行政许可法》确立的行政许可的基本原则是相互联系，相互对应，密不可分的。

《行政许可法》的制定对于工商行政管理机关推进行政许可行为的法制化、规范化，建设“信用工商”将起到积极的促进和监督作用，因此，工商系统应以贯彻实施行政许可法为契机，全面推进信用工商建设的建设。