标杆地产房地产集团成本管理规划成本前置与优化.docx
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标杆地产房地产集团成本管理规划成本前置与优化
xxx集团成本前置体系
一、前期
项目地块获取以前的可行性研究是至关重要的工作。
前期成本工作要点是：
1.清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景观）对成本的影响；
2.判断市政配套（（市政给水、排水、电、气、热、道路））的成熟程度及其对成本的影响；
3.清楚了解政府土地规划中的要点对成本的影响；
4.通过七对眼睛的流程，参与产品的配比选择，并提供专业意见。
在掌握准确的土地资料后，进行可行性研究，营销、设计、成本通过对产品建筑属性、产品经济指标的分析，构造产品方案组合，经过技术经济比较，确定合理的产品方案。
在此阶段成本工作的原则是：
1.客观真实。
成本人员应客观真实的反馈项目预计成本，不得因其他原因有意或人为改变数据的客观性与真实性；
2.实地踏勘。
地块的信息不经过实地踏勘是无法了解其可能发生的成本要素的，无法保障其准确性，因此，成本人员必须进行实地踏勘；
3.全面完整。
可研阶段的成本要素必须全面完整，不应有错漏情况的发生。
项目前期可行性研究是项目成本测算的基础环节，所获取信息是否全面、准确对项目定位、产品方案、预计利润等至关重要，是成本管理的起始点，可行性研究的结论直接导致最终决策（拿地与否）。
1、市政解决方案（有11个关注点）
★市政污水
成本关注要点：
清楚了解距离红线的距离，是否组建污水处理站。
★市政给水
成本关注要点：
清楚了解市政给水管距离地块红线的距离；判断是否自建水库；
★临水
成本关注要点：
清楚了解临时供水点距离地块红线的距离；判断临时供水费用。
★供热方式选择
成本关注要点：
清楚了解集中供热的热源接入点位置，判断是否需建设小区独立供热站。
★中水
成本关注要点：
清楚了解市政中水管道接入点距地块红线的距离；判断是否需要建设中水加压站。
★永久电
成本关注要点：
清楚了解市政供电接入点距离地块红线的距离，预测其接入费用；判断是否自建发电站。
★临时电
成本关注要点：
清楚了解临时电接入点距离地块红线的距离，预测其费用。
★市政煤气
成本关注要点：
清楚了解市政煤气管道接口距离地块红线的距离；判断是否组建煤气瓶组处理站。
★出入道路
成本关注要点：
清楚了解原有道路是否需要维修、预测其费用；判断是否需要建造道路及高架桥等。
★公交站场
成本关注要点：
清楚了解小区需要建造公交站场的数量及面积。
★四周环境
成本关注要点：
清楚了解是否需要河道整治，山体加固，景观建设等费用支出。
2、红线内土地情况（有10个关注要点）
▲场地高差
成本关注要点：
1、清楚了解场地高差情况，以便测算场地平整费用，挡土墙费用；2、山地建筑应分析场地坡度面积比率。
▲植被情况
成本关注要点：
清楚了解场地内植被情况，与设计人员一道决定是否有可以保留的原植被及原生态树木，是否存在植被破坏补偿，以便测算景观成本。
▲河流、箱涵
成本关注要点：
清楚了解场地内是否有河流、箱涵以及河流、箱涵的长度、深度和宽度，以便测算整治、改造费用。
▲鱼塘湖泊
成本关注要点：
清楚了解场地内是否有鱼塘、湖泊以及鱼塘、湖泊的面积和深度，以便测算改造、回填等费用。
▲高压线
成本关注要点：
清楚了解场地内是否有高压线通过（高压伏数），如果有，需要预测其因埋地或改变走向发生的费用。
▲输油管等市政
成本关注要点：
清楚了解场地内是否有输油管、军用光缆等设施，如果有，需预测其搬迁或改变走向的费用。
▲市政道路
成本关注要点：
清楚了解场地内是否有市政道路或以后是否有规划市政道路，如果有，明确其具体长度、宽度及建造标准。
▲拆迁
成本关注要点：
了解待拆迁的房屋、居住人员等情况，预测拆迁费用。
▲地质
成本关注要点：
清楚了解场地内地质情况，并根据所了解情况判断产品采用的基础形式。
▲建筑退让红线
成本关注要点：
清楚了解场地内建筑退让红线情况，以便准确计算建筑物实际用地面积。
3、红线外土地情况
№1代征地
成本关注要点：
清楚了解地块内代征地面积情况，代征地的利用形式（建公园、设绿地等）、费用承担人等情况。
№2噪音情况
成本关注要点：
根据地块周边噪音情况判断是否需要建设噪音隔离设施。
案例：
北京xxx家园与上海xxx屏障工程.doc
№3可视观景
成本关注要点：
清楚了解场地周边的原有可视景观情况，决定是否需要改造可视景观。
4、政府规划要点
政府规划要点是设计的依据，所有设计及经济测算均需严格按照规划要点进行。
成本关注要点：
熟悉政府对地块的规划要点，包括地块规划指标：
如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。
了解所处地区的发展规划。
案例：
xxx地区面积计算规则影响可售面积.ppt
5、项目定位
№1产品建筑属性
成本关注要点：
清楚了解所选产品的建筑属性，包括建筑类型、面积比率，建筑风格、景观要求、装修标准等。
№2产品经济指标
成本关注要点：
根据单一产品成本测算方法判断各单一产品的盈利能力，淘汰不符合财务指标的单一产品；从成本视角给出盈利能力最优的产品组合方案建议，体现成本前置内涵。
使用工具：
《单一产品成本测算模型》.xls关于七对眼睛《单一产品成本测算模.doc
№3产品方案组合
成本关注要点：
根据单一产品盈利能力，结合营销、设计的市场判断与客户需求分析，确定多种产品类型组合方案；测算各种产品组合方案的财务数据及盈利能力。
使用工具：
关于新项目《快速成本测算模型》的.doc《快速成本测算模型》.xls
№4产品方案确定
成本关注要点：
测算前述不同产品类型组合方案，综合判断盈利能力、客户分析，确定最优产品组合方案。
案例：
关于xxx园产品组合方案调整.doc－满足容积率及利润要求下的全联排方案选择
二、概念规划设计：
概念、规划设计阶段，是在土地获得后，根据前期的客户分析、产品定位与盈利状况，由设计部门主导进一步明确产品最优产品组合、进行产品排布、景观资源规划等工作的阶段。
这一阶段是设计的最重要阶段，规划一旦确定，项目成本就已大致确定。
如何在规划阶段进行优化设计，需要的不仅是成本人员的设计规划知识，还需要聆听、分析、沟通、创新的多种能力。
此设计阶段主要内容为：
确定产品及配比、交通系统、组团布置、停车方式、公建配套面积等。
每一个内容，涉及的成本金额都是巨大的，成本人员在此阶段必须倾注极大的精力，避免设计中无效成本的发生。
此阶段，设计中容易忽视的问题是：
1、土地未能充分利用；2、公建配套贪大求全；3、组团布置与规划忽视后期物业管理费用的长期成本；
此阶段设计优化中成本人员要注意的是：
1、成本人员提出的是建议而非意见；2、此阶段的优化探讨，应邀请物业公司、项目部人员会同设计部共同参与，将七对眼睛的流程延续。
1、最优产品组合
设计优化原则：
根据项目获取前期七对眼睛的工作成果，综合确定规划设计中的最优产品组合。
案例：
xxx调整规划设计增加利润.doc－调整产品组合方案获取更大盈利
2、土地价值利用
实施原理：
在同一地块内不同位置的土地所拥有的景观资源及受交通、空气、噪音、日照等方面的影响不同，从而拥有不同的价值，这些价值也为客户所关注。
在拥有最优价值的土地上排布更多数量的可售产品一般来说能获取更多的盈利能力。
设计优化原则：
成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议。
案例：
xxx二期增加xxxx建泳池的案例.doc－增加景观资源、提升地块价值
3、路网布置
道路规划是规划设计中的重要部分，路网的布置既要满足居住者的进入与出行要求，又要满足消防规范，还应该兼顾行人的安全性与设计的经济性以及停车排布，当然还有规划的美观性。
另外，道路占用面积与建筑用地面积是一种此消彼涨的关系，科学地布局道路可以让建筑的规划排布更为合理，从而获得更多的产品价值与客户认同。
因此，道路规划实际上是一个非常系统的工程。
道路规划中，车辆出入要求与消防规划方面的设计由设计师把握，成本人员在其中应重点关注路网设计的经济性以及与停车排布之间的关系。
成本人员在此阶段应了解以下几个基础知识：
1、道路类型；2、停车方式；3、双行道与单行道；4、消防会车区。
№1路网应合理简洁
实施原理：
道路（包括基层和面层）造价远高于同等面积软景造价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以软景可以节约大量的道路开支。
设计优化原则：
减少路网的不合理曲线和弯折，道路的设计应充分考虑客户的需求。
案例：
未粘贴
№2优化出入口布置
实施原理：
每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患问题。
设计优化原理：
满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入口。
既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费用。
№3道路宽度
实施原理：
道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减少道路面积、增加建设用地、节约成本开支的作用。
设计优化原理：
在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节约建设用地。
1、注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较车行道节约占地；2、通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。
4、停车布置
停车布置是现阶段规划设计、成本管理、销售客户管理中最为复杂的问题之一，同时又是最重要的问题之一。
要求成本人员在停车布置方面，与设计部门一道不遗余力的进行评估与优化。
停车布置其在设计、成本中的复杂性在于：
1、车库投资巨大，但现阶段经济效益不高。
①停车库的建设动辄投资数以百万计，甚至达数千万之多，对整个项目成本影响极大；
② 而现阶段，在销售中由于各种原因，并不能象住宅等产品一样有良好的需求，很多车位成为“存货”与占用大量资金的“不良资产”；
2、社会对车位数量要求日趋强烈。
① 为解决日益增多的车辆，政府部门对转让地块的规划要点中，对车位户数比（停车位/小区户数）这一指标提出了越来越苛刻的要求，有些项目的车位户数比达到甚至超过1:
1；
② 部分地区陆续出现政府对停车形式的规划干预，例如：
规定地面停车不能超过总停车数量的一定比例（如50%）。
这种规定对开发商的成本支出影响更为严峻。
3、停车布置影响项目景观与项目档次。
① 车位的形式主要包括地面停车、架空层停车、半地下室停车、地下室停车、立体机械车位等；
② 如果在地面停放过多车辆，对节约成本有较大裨益，但无疑会使人感觉小区景观效果打折扣、或是对高端客户心理产生一定负面影响。
综述：
停车布置无论对成本、营销、规划设计均有较大影响，是需要在规划设计阶段慎重决策的重要内容。
要求成本人员掌握各类停车方式的成本构成，在决策中发挥重要作用。
№1土地利用
实施原理：
在项目停车位规划要求数量一定的情况下，地下停车位与地面停车位是一个此消彼涨的关系，而地下车位的建造成本远高于地面车位。
因此，在规划阶段科学而又尽可能的利用好土地，合理安排地面停车，可大幅的节约成本。
设计优化原则：
（1）地面露天车位最大化；
（2）地面停车按照最大边线原则布置；
№2停车方式
实施原理：
同样一块停车面积内，科学地规划停车方式与不合理的停车方式设计所能得到的有效车位数量是有很大差别。
同样，从地面到地下各种停车位的建造成本有也巨大的差别。
设计优化原则：
（1）车位平面布置最优化：
限定面积内停放量最大；
（2）车位建造成本由低到高的顺序为：
地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑
№3停车位体形控制
实施原理：
建筑高度越高成本越高，因此对停车位高度应有所关注。
在满足停车要求的前提下，单个车位面积越小，同样范围内排布车位数量越多。
例如单个车位面积可以设计为2.5MX5.2M，也可以设计为3MX6M，如何选择？
设计优化原则：
（1）停车位高度；
（2）单个车位面积
№4车库设置
实施原理：
当小区地下室面临是建一个大地下室方案选择的时候，以下的要点是必须把握的：
集中设置地下室不仅可以节约地下室基坑和自身建造费用、减少车库出入口设置，还能更有效地组织停车。
现阶段为解决停车问题考虑建设或预留机械车位是必须掌握的知识。
设计优化原则：
（1）车库宜集中设置，减少建造成本；
（2）机械车位及地下车库高度预留
5、公建及配套建设
公建与配套建设中有些是政府规划要点中的强制要求，有些是为满足客户需要或促进销售由开发商自行决定建设的，例如会所。
公建与配套在成本中的最显著特点是：
1、该类成本无论多少均由可以销售的产品承担；
2、现阶段，公建与配套中的一些设施成为低效资产。
例如：
会所的亏损经营；幼儿园等教育设施的长期维护费用等；
3、部分公建与配套设施实际使用率很低；
4、一些非建筑类配套设施，长期维护费用惊人。
例如：
红线外的景观公园等。
综合以上，发展商不仅要为公建配套承担巨额短期建造成本，更要为长期的维护费用“买单”。
在确定公建与配套时，“多多益善”很有可能是部分营销人员的观点，因此，成本人员必须提出有理有据的意见，并在与各部门的综合评判中沟通定夺。
№1配套面积的控制
实施原理：
同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。
而这些成本都需要由可销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。
设计优化原则：
（1）会所面积优化；
（2）学校面积优化；（3）物业用房面积优化；（4）架空层面积优化
№2商业
实施原理：
建造的商业面积过多同时无法实现完全销售无疑是成本的浪费而且会带来后期长期的维护费用支出，建造的商业面积过少显然不利于实现项目利润的最大化。
建造合适的商业面积是需要关注的。
同样的商业面积采用何种格局来布置，如集中式商业、零散式商业、独立商业、底层商业等，将直接影响到商业建筑形态，从而带来其建造成本的差异。
设计优化原则：
（1）商业面积控制；
（2）商业布局优化
6、组团布置
组团布置是规划设计中非常灵活的一项内容。
其布置的基本依据为：
路网分隔、物业管理能力、不同客户定位以及后期物业管理费用。
组团布置中对成本的影响要点是：
1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是：
如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
成本人员在组团布置规划中优化中，要牢牢把握上述要点，并与物业公司紧密沟通以达成最优方案。
№1合理确定组团大小
实施原理：
组团大小对成本的影响要点是：
1、每个组团一般需要1-2个出入口；2、每个组团均有围墙；3、每个组团均要考虑消防要求；4、每个组团出入口均需配备专门安全管理与设施。
现实中的经验是：
如果组团布置过小，则上述费用均大幅增加；如果组团布置过大，可能的物业服务能力跟不上。
设计优化原则：
合理确定组团规模，避免组团规模过小。
№2合理布置组团出入口
实施原理：
如果能由一个物业管理人员同时管理集中布置的若干个出入口，可以减少后期小区管理费用。
设计优化原则：
相对集中布置出入口。
7、土方工程
土方工程是成本人员必须严加管理、严格控制的重要内容。
土方工程往往耗资巨大，但对于小区产品实现、客户感受没有作用，因此，土方工程中的任何多余耗费均可以视为“无效成本”。
优化土方工程方案的最基本原则就是：
动土量最少。
优化过程中可从原状地貌、场地标高、管网标高等多方面入手。
№1按原有地势规划
实施原理：
尽可能按原有地势建造产品，例如在坡地上建造坡地建筑，在洼地中建造地下室，能有效减少动土量。
设计优化原则：
按原有地势排布产品，使动土量最小。
№2场内土方平衡
实施原理：
外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。
设计优化原则：
尽可能使场地土方挖填平衡，减少外运（购）土量
№3规划场地标高
实施原理：
项目场地标高的确定直接影响场地内土方工程量，标高一旦确定则场地土方量确定，同时局部影响建造成本。
设计优化原则：
根据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。
№4关注排水坡度
实施原理：
雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定。
对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点。
例如排水坡度为千分之四和千分之三则意味着一公里的距离其中排水起点的场地标高相差一米。
设计优化原理：
大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量
№5关注排水泵站
实施原理：
排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降低低洼区土场地标高。
排水泵站需要长期维护费用。
设计优化原则：
大量填土地块，考虑排水泵站的长短期成本与土方回填成本比选
8、合理布局
合理布局在此是指开发商与承建商的临时设施的布局，与整个产品布置无关。
对临时设施的布局要求就是：
科学布局、减少搬迁、避免重复工作。
在过去的项目开发中，因为对临时设施布置的随意性导致的搬迁拆改教训很多，个别项目达到3、4次之多，累计费用也达百万以上。
合理布局只要在前期深入的思考，就能避免这类损失。
成本人员应关注临设布局，并给于项目部建议。
№1临时设施的排布
实施原理：
临时设施仅在建造过程使用，与最终交付客户的产品无直接关系，若不进行科学的布局与计划，则宜造成拆除与重复建设。
设计优化原则：
避免临时办公室、施工生活区、项目临水、临电的重复建设
№2临时道路设置
实施原理：
出于文明施工要求，项目开发过程中的临时道路往往也被要求建设为混凝土路面，同时由于其上部载重，其基层做法也有较高要求。
因此，完全可以考虑将临时道路与后期永久道路结合起来。
设计优化原则：
尽量安排永久道路与临时道路的综合使用
9、产品选型
产品选型的优化原理简单归纳起来，就是在确定产品的时候，在符合客户需求的前提下向设计部与公司建议：
选用成熟产品；并在收益率不高的项目中，严格控制不能产生效益的“赠送面积”。
产品选型应慎重，成本人员在提出建议时，自身应有一定的市场把握能力。
№1成熟产品选用
实施原理：
使用成熟产品不仅能够节约时间、提高效率，而且能够大幅度地减少后期的变更签证费用，从而降低产品建造成本。
成熟产品的大量使用是未来的一个发展方向。
设计优化原理：
在符合客户需求的前提下，尽量选用成熟产品。
№2可售比控制
实施原理：
在xxx产品中，经常出现随楼附送的地下室等不计建筑面积的建筑形式。
这部分增加的成本费用如果能在销售中取得更大销售受益固然好，但若未经过市场的科学判断就要求采用上述建筑形式，则会出现很大成本风险。
设计优化原则：
建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小，而不是根据销售提供的建筑赠送面积。
对要求随楼附送的面积，应有书面的科学的市场分析。
三、方案设计
方案设计，是在规划设计阶段完成后的下一阶段，此阶段的设计成果主要包括以下内容：
建筑（体形、立面、平面、功能分区、节能方案）、地下室、景观软硬景基本布局、供水、供电、消防、排水、智能化工程的方案。
本阶段，是形成项目实体建安成本的阶段，既是设计师极为关注的的阶段，又是体现“产品差异”的实现阶段。
本阶段在设计优化的重要性仅次于规划设计阶段。
此阶段设计师的关注重点在于建筑本身以及景观方案。
在这两个方面进行设计优化的难度是最为困难的，成本与设计的矛盾在此阶段往往会体现得比较深刻。
因此，在涉及建筑方案的成本优化工作中，成本人员必须把握以下原则：
1.以客户需求与产品定位作为优化的基本准则。
不提违反上述准则的优化建议，但对超过上述准则的“过剩设计”应提出优化意见；
2.充分沟通原则。
涉及建筑方案内容的优化应采用充分沟通的方式进行，充分了解设计的意图与目的，听取营销的市场需求分析；
3.有理有节原则。
成本人员的理来自两个方面：
一是前述的客户需求与产品定位结论，另一个是项目的盈利能力；有节是要求：
工作态度切忌得理不饶人，切忌咄咄逼人。
相对建筑与景观，设计优化在安装（水、电、消防、智能化）方面、地下室设计方面的空间会大得多，也会得到设计部门的大力支持。
在这些方面的优化成果往往同样是巨大的。
1、建筑方案选型
建筑方案是规划设计后，对成本影响最大的方面。
建筑的体形、建筑外立面等一旦定型，建筑成本基本定型。
建筑方案选型又是设计师最体现其专业能力与建筑效果的方面，此阶段一般也是设计师最为看重的阶段。
进行设计优化要紧紧围绕客户需求与盈利能力，并注意沟通方式方法。
№1建筑体形
实施原理：
建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。
设计优化原则：
高层建筑单体应选择对称形式；地层建筑尽量形体简单；考虑抗震及成本要求
№2优化外挑外挂构件
实施原理：
合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本支出。
设计原则：
精减过度的外挑外挂构件，形成建筑和成本的双赢。
№3山地建筑
实施原理：
山地建筑的处理较为复杂，因地制宜是最好的选择。
设计优化原则：
（1）根据山体高差确定产品类型。
（2）山地建筑赠送的地下室面积应根据地形设计而不完全按营销要求。
№4简化屋顶造型
实施原理：
坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。
设计优化原则：
既有经济性的比选又满足建筑的要求。
2、地下室
地下室由于建于地面以下，不会涉及设计效果，客户关注度很低，在地下室的设计优化中，要求成本人员“大刀阔斧”的进行。
地下室优化不仅关注地下室本身的成本，还要关注地下室的充分利用问题。
地下室的充分利用是指使作为车库使用的地下室能停放更多的车辆，从而导致的地下室规划问题。
地下室成本很大程度上由水的浮力和侧压力所决定，因此地下室的埋深是影响地下室结构成本的关键点。
地下室优化的关注要点，按顺序说来是：
优化地下室面积—优化地下室埋深（层数）—地下室科学布局--优化地下室建筑与结构设计—优化地下室设备。
№1控制地下室面积
实施原理：
地下室造价高昂，对建造地下室的要求是：
在满足人防要求的前提下能少建则少建。
设计优化原则：
严格控制地下室面积。
№2控制地下室层高
实施原理：
在地下室层数确定的情况下，地下室层高是决定地下室埋深的主要因素，控制层高能够减少埋深，从而降低地下室结构成本。
地下室层高的确定一方面需考虑地下室停车和设备放置的需要，另一方面应考虑机械车位设置的可能性。
设计优化原则：
严格控制地下室层高。
№3减少地下室层数
实施原理：
地下室层数、层高以及室外地坪标高共同决定地下室埋深，从而影响地下室建造成本。
如果通过对地下停车布置的优化，能在两
（一）层地下室内解决三
（二）层地下室的停车要求，无疑应减少地下室层数。
设计优化原则：
严格控制地下室层数。
№4简化地下室排水
实施原理：
地下室内排水通过建筑找坡实现，将地面水收集到排水沟。
由于地下室面积较大，建筑找坡需进行大量混凝土浇注，费用昂贵。
能否取消建筑找坡层？
设计优化原则
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