居住房地产交易评估中市场法应用探析本科本科毕业论文.docx

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居住房地产交易评估中市场法应用探析本科本科毕业论文

毕业论文

题目：

居住房地产交易评估中市场法应用探析

系别会计系

年级专业资产评估

学生姓名学号

指导教师职称

日期

居住房地产交易评估中市场法应用探析

摘要：

对于房地产的解释是既熟悉又陌生，熟悉的是大学期间学过一点皮毛，陌生的是学过而没有印象。

房地产现今不仅是一种重要的资源或财产，生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象，房地产价格和价值因此成为人们普遍关注的一个问题，从而房地产估价不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成为了一门学问和学科。

作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成立了一个职业和行业。

用一个例子来探究市场法在房地产中的应用，文章从市场比较法的理论依据、房地产估价中的存在问题、对策等进行探讨，对完善市场比较法在房地产评估中的应用具有十分重要的指导意义。

关键词：

市场法；应用；对策；

Abstract:

fortheinterpretationoftherealestateisbothfamiliarandstrange,familiarwiththesurfacewasstudiedduringtheuniversity,strangeislearnedandnoimpression.Realestatenowadaysisnotonlyakindofimportantresourcesorproperty,andfactorsofproductionorconsumergoods,butalsoisakindofgoodsorassets,becomethemainobjectofpeopletotradeandinvestment,realestatepriceandvalue,thereforebecomeanissueofcommonconcerntopeople,andrealestateappraisalisnotonlythepeoplewhoareinterestedinunderstandingandmasteringofakindofknowledge,anddevelopintoalearninganddiscipline.Asakindoftoprovideprofessionalopinions,havecredibility,beaservicegratis,bearlegalresponsibilityoftheprofessionalrealestateappraisal,andhassetupaprofessionalandindustry.Withanexampletoexploretheapplicationofthemarketmethodinrealestate,thisarticlefromthetheorybasisofthemarketcomparisonmethod,discussestheproblemsandcountermeasuresofrealestateappraisal,toperfectthemarketcomparisonmethodintheapplicationofrealestateappraisalhasimportantguidingsignificance.

Keywords:

marketing;Application;Countermeasures;

一、市场法的原理

（一）市场法的含义

市场法也称市场法价格比较法，它是指在市场上选择相同或相近的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将评估资产与参照物进行价格差异的比较，经过调整，得出被评估资产的评估价值。

市场法是一种最简单、有效的方法，因为它评估过程中的资料直接来源来于市场，同时又为即将发生的资产行为估价，市场法的应用与市场经济体制的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。

随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，市场法有了更为广泛的应用空间并成为一种重要的资产评估方法。

市场法又称市场比较法；比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。

（二）市场法的基本原理

1.市场法的理论依据

市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。

当然，由于在现实房地产交易中交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同，具体一宗房地产交易的成交价格可能会偏离其正常市场价格。

但是，只要有足够多的交易实例，其成交价格的综合结果可以作为正常市场价格的最佳指标。

2.市场法适用的对象和条件

市场法适用的估价对象是数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：

①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用市场法估价，相对来说也是最容易、最简单的一种房地产估价。

②写字楼。

③商铺。

④标准厂房。

⑤房地产开发用地。

①住宅。

正在目前住宅房地产市场价格居高、出租租金明显偏低的情况下,对收益法的合理运用一直是业界房地产估价师面对的难题,一方面随着市场的逐步发育,住宅房地产市场出租情况非常普遍,收益法资料很容易取得。

另一方面,采用收益法估算出的住宅房地产价值大大低于正常市场交易价格,运用收益法评估住宅房地产价值似乎显得不切实际。

因此,房地产估价师往往会选择放弃选用收益法进行住宅房地产价值评估。

在众多的房地产价格评估的方法中,市场比较法是最重要的方法之一,是估价人员的首选方法,且是应用最广泛的方法。

而传统的市场比较法受估价人员的主观干扰较大,导致估价的最终结果不够精确,本文试图对市场比较法进行研究,引用数理统计的方法,对市场比较法进行改进,使得评估结果更为客观和公正。

②写字楼。

市场法是指评估机构挑选三个以上与被评估写字楼在房龄、地段、户型等方面相类似的市场实例进行比照，依据实例价格做出适当修正，以此估算所评估写字楼的价值。

用市场法进行评估的时候，要注意可比案例的选择。

在楼层，结构，面积，所属商圈，房屋装修，周围环境，临街交通等情况差异不能太大。

③商铺。

价值评估是指对根据位置、楼层、硬件条件等的区别，对物业价值高低做一个评判。

商铺价值评估是依据商铺拥有或占有的全部软硬件状况和整体经营能力，充分考虑各种因素，结合商铺所处的宏观经济环境及行业背景，对商铺整体市场价值进行的综合性评估。

目前在一般商铺估价最经常采用的方法——市场比较法。

④标准厂房。

往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，标准厂房较易确定统一的重置价格，可以考虑采用市场比较法。

⑤房地产开发用地。

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。

市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。

市场比较法的理论依据是替代经济原理。

根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。

在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。

　　下列房地产难以采用市场法估价：

①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。

②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。

③可比性很差的房地产，如在建工程等。

市场法适用的条件一是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

二是如果估价人员不具有专业知识、丰富的经验，对估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则很难运用市场法得出正确的估价结果。

应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：

　　2.1要有一个活跃的公开市场；

　　2.2公开市场上要有可比的资产及其交易活动；

　　资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。

（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。

　　（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

3.市场法的基本公式

市场法的基本计算公式是：

P＝P×A×B×C

式中：

P——被估房地产评估价值；

　　P——可比交易实例价值；

　　A——交易情况修正系数；

　　B——交易日期修正系数；

　　C——房地产状况因素修正系数；

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

　　P＝P×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数

注意：

组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。

二、市场法在居住房地产评估中的具体操作

运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：

①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整；⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。

（一）搜集交易实例

运用比较法估价，首先需要拥有大量真实、可靠的交易实例。

只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格；所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。

虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。

当然，在采用比较法估价时也可以有针对性地搜集一些交易实例。

搜集交易实例主要有下列几种途径：

1.查阅政府有关部门的房地产交易等资料。

如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等。

2.查阅报刊上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。

3.参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。

4.向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。

5.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。

6.同行之间相互提供。

估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。

在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括:

（1）交易双方的基本情况和交易目的；

（2）交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：

（3）成交日期；（4）成交价格；（5）付款方式；（6）交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。

（二）选取可比实例

虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易实例库中存放的交易实例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价时点来说，有些交易实例并不适用。

因此，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为估价中用于参照比较的交易实例。

这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。

可比实例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。

选取的可比实例应符合4个方面的要求：

（1）区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即为估价对象的类似房地产；

（2）交易类型与估价目的吻合；（3）成交日期与估价时点接近；（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

选取可比实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上10个以下的可比实例即可。

（三）建立价格可比基础

选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

建立价格可比基础包括5个方面：

（1）统一付款方式；

（2）统一采用单价；（3）统一币种和货币单位；（4）统一面积内涵；（5）统一面积单位。

（四）进行交易情况修正

可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。

由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。

这种调整称为交易情况修正。

因此，经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。

（五）进行交易日期调整

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。

要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。

如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。

因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。

这种调整称为交易日期修正。

交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。

经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产的价格随着时间的变化而变动的规律，据此再对可比实例的成交价格进行交易日期修正。

（六）进行房地产状况调整

如果可比实例房地产与估价对象房地产本身之间有差异，则还应进行房地产状况修正，因为房地产的价格还反映其本身的状况。

进行房地产状况修正，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

因此，经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

房地产状况修正的内容可分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。

在这三个方面的修正中，还可进一步细分为若干因素的修正。

进行房地产状况修正，是比较法的一个难点和关键。

区位状况修正的内容。

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。

区位状况比较修正的内容主要包括：

繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度（属于估价对象以外的部分）、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

权益状况修正的内容。

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

进行权益状况修正，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

权益状况比较修正的内容主要包括：

土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。

在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限修正。

实物状况修正的内容。

实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。

进行实物状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

实物状况比较修正的内容，对于土地来说，主要包括：

面积大小、形状、基础设施完备程度（属于估价对象之内的部分）、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：

新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等影响房地产价格的因素。

房地产状况修正应注意的问题：

1．可比实例的房地产状况无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。

可比实例的房地产状况，除期房交易外，一般是在其成交日期时的状况。

2．由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。

即使某些因素相同，但对价格的影响程度也不一定相同。

（七）求取比准价格

由前面的内容我们知道，比较法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正。

经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

这样，经过了这三大方面的修正后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产在估价时点时的客观合理价格。

三、市场法在居住房地产评估中的具体应用

（一）评估对象的基本情况

有一幢普通家用住宅需评估，占地面积800平方米,包括一幢2005年建成的三层砖混结构住宅楼，建筑面积为1200平方米。

坐落位置：

在机场附近，只是还没有完全发展起来，后面是青山，前面是沥青路，环境优美，交通方便，唯一的缺点就是离市场比较远；

房屋状况：

有一个客厅，四个卧室，平方不是太大，一厨一卫，新建的有两层，同样平方的大小；

方位：

透风比较好，阳光直射，只是对于厨房完全直射，卧室客厅都没有完全直射，风水个方面都比较好；

评估的目的：

为了评估该住宅自住有益还是用于出售有益；

评估基准日：

2015年8月31日

（二）市场法的具体应用

1.选取参照物

选择三个可比实例，具体情况如下表：

表3-1参照物基本情况表

项目

A单位住宅楼

B单位住宅楼

C单位住宅楼

位置

古打路北侧

仓边路东侧

沙坝路南侧

建筑面积

1600平方米

1200平方米

1400平方米

结构

砖混结构

砖混结构

砖混结构

销售价格

1100元/平方米

1150元/平方米

1200元/平方米

交易日期

2015年4月28

2015年6月8日

2015年3月12日

2.确定修正系数

（1）交易情况修正。

所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。

需要修正的是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。

特殊因素包括：

有利害人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响下的交易；对市场行情缺乏了解的交易；有特别动机或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。

（2）交易日期修正。

据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。

可比实例在成交日期时的价格×（1+T%）＝在估价时点时的价格

 （3）区域因素修正。

根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼交通和环境都要劣势于B住宅楼和C住宅楼，装饰的设备也要差一些，B住宅楼是在各方面的条件都是最好的，C住宅楼排列在第二，因此，可以自定义为A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。

 （4）个别因素修正。

居住用房要求宁静、安全、舒适；商业房地产要求繁华和交通便捷；工业强调基础设施和对外交通。

楼层、土地使用年限、容积率等也需要通过个别因素加以修正，根据可比实例及估价对象的个别特征，加上各方面的条件，以估价对象为100，可以设定为则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。

 3.确定比准价格

根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下：

表3-2可比实例价格修正表

项目

A住宅楼

B住宅楼

C住宅楼

实例价格（元/平方米）

1100

1150

1200

交易情况修正

100/100

100/100

100/100

交易时间修正

104/100

102/100

105/100

区域因素修正

100/95

100/98

100/96

个别因素修正

100/98

100/93

100/90

修正后价格（元/平方米）

1229

1287

1458

以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即：

（1229+1287+1458）/3=1325（元/平方米）

   4.计算评估结果

该住宅楼市场价值=1325*1200=1590000（元）

对于该住宅楼的评估价格，和原定计划的有一点出入，可能是选取的案例相似度不是很高，或许就是在修正系数时发生了计算错误，总体来说，这个价格还是很合理的，可以接受，经过这次评估的总结，发生的问题要总结经验，在以后的评估中避免此类发生。

4、市场法在居住房地产评估中要注意的问题

（一）存在的问题

每一个评估案例中都会存在相应的问题，绝对的正确是不可能的，如果有也是评估人员的主观意识，根据评估人员的自身因素和选取的案例不同，评估出来的结果也是不相同的，并不是谁对谁错，只是立场不同，角度不同而已。

我们应该从客观的角度去分析每一个评估案例，取其精华，去其糟粕。

1.选择可比实例与被评估案例差异较大

选取的可比实例来源的可靠性，数据的准确性高不高，选取的可比实例要与被评估的实例相似或许是相差不大，选取的实例较多，如果每一个实例都是相似，就是说有存在不足之处，所选的实例存在的不足之处恰好是被评估案例的综合，那这个案例评估出来的价格就与选取的可比实例相差甚远了。

所选取的案例也只能是相似，没有完全相同，如果有也没有必要再重新评估，直接用那个数据就好了。

两者之间还是存在很大的差异性。

2.因素差异化

选取可比实例的因素也存在相应的问题，有些是不用修正了的，有些是可修正的。

所选取的可比实例之间建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整等，它们之间都存在一定的差异，根据自身因素的不同，调整的结果也不相同。

（二）对策

对于上面提到的问题，给出一些我的观点：

（1）选取的可比实例，尽量从正规途径去搜集，可靠性高，差异也相对较小；尽量去寻找与被评估案例相似度较高的案例，这样被评估出来的价格才更有可靠性。

（2）因素差异化是无法避免的，只能把差异降到最低，去寻找比较客观的修正因素，在相同条件下各方面都比较客观的且修正系数也比较合理的，这样计算出的结果才更具有说服力。

五、结束语

随着市场经济的快速发展，我国房地产事业也将获得更大的发展空间，而房地产评估作为一项重要的工作，其对于房地产市场的持续发展有着十分重要的影响。

虽然目前国内房地产评估在市场法应用方面存在诸多问题，但随着国内市场机制的不断健全、市场发育的不断成熟、社会观念的不断转变、评估人员业务素质和道德素质的不断提高，市场法将会在我国今后的房地产评估中得到更加广泛的应用，从而更好地与国际接轨。

在房地产评估中科学运用市场法，能够极大的提高房地产评估的效率，从而促进我国房地产市场的长远发展,也奠定了房地产评估更好的发展。

六、参考文献

[1]叶路.运用市场法进行房地产评估时存在的问题及改进意见[J].中国资产评估，2015

[2]葛堃，王琼.我国房地产评估专门性指令研究[J].中国商界：

下半月，2010

[3]和战红.市场法在房地产评估中应用探究[J].现代商贸工业，2011（06）

[4]曹海军.