物业管理实务第三章优质PPT.ppt
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早期介入阶段、前期物业管理阶段和日常运作阶段：
物业管理早期介入的必要性物业管理早期介入能促使那些物业竣工后反工无望的工程质量难点提前得到妥善解决，减少使用中的后遗症。
物业管理早期介入是对所管物业的全面了解。
物业管理早期介入是为后期管理做好准备。
物业管理早期介入概述,概念：
物业管理早期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设，从物业管理服务的角度提出意见和建议，以使建成后的物业能满足业主或使用人的要求。
物业管理早期介入概述,物业管理早期介入的工作阶段及内容立项决策阶段规划设计阶段项目建设阶段项目销售阶段竣工验收阶段,物业管理早期介入的工作阶段及内容,立项决策阶段是房地产开发的第一个阶段，这个阶段要解决的主要是开发什么、能否开发等问题。
这首先就依赖于对市场的调查分析，此时物业管理企业应该从以下几个方面对欲开发的房地产项目，提出专业意见，并在可能的情况下，就该项目今后的物业管理提出书面咨询报告，以便房地产开发商在决策时能够综合考虑包括物业管理目标和模式定位在内的各方面意见，减少决策的盲目性和随意性。
这些专业意见包括如下内容。
立项决策阶段早期介入的内容,1、项目的市场定位市场定位的内容主要包括以下几个方面：
明确用途功能根据城市规划，按照最佳最优原则确定开发类型、项目功能。
确立消费档次根据地域的消费能力，确定开发项目的形象风格、租售价位。
筛选目标客户以有效需求为导向，确定项目的目标客户。
推出主打房型根据目标客户的具体情况，提出主打房型、面积和使用功能。
选择入市时机根据企业经济实力和投资流量，分析和选择适当的入市时机。
立项决策阶段早期介入的内容,2、潜在客户的构成目标客户定性调查根据项目市场定位，确定客户群体的职业、收入、年龄。
目标客户定量调查符合定性条件的客户群体的数量。
3、消费水平与需求项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况及目标客户对项目的基本需求和特殊需求等因素，对项目进行合理定位、确定项目品质在城市中的地位，以及项目规模、后期的规划设计与营销推广具有潜在影响。
立项决策阶段早期介入的内容,4、项目周边情况以步行30分钟为半径，了解项目周边人文习惯（如常住人口受教育程度、饮食习惯、风俗习惯等）、区域配套设施（如医院、购物场所、学校、派出所、政府派出机构等）和公共设施（如供电、供水、供暖、供气、排水等）等情况。
5、周边物业管理概况周边项目物业管理模式的定位、物业管理的内容、管理服务的标准，最具吸引力和差异化的亮点。
6、日后的物业管理内容针对周边物业管理概况，初步确定的物业管理模式、内容、服务标准等，并据此测算管理的成本费用等。
需要注意的是物业管理模式，要尽量凸显差异化，表现个性主张。
规划设计阶段早期介入的内容,规划设计阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目设计规划阶段即开始介入，此时的主要内容就是完善物业的功能和管理功能设计。
设计规划阶段是房地产开发的第二个阶段，这个阶段要解决的主要是综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。
规划设计阶段早期介入的内容,物业管理企业由于其长期所从事的管理服务工作的需要，对业主或使用人的各种需求、管理服务的要求最为了解，因此，物业管理人员对于项目的整体规划设计、功能配置、设备设施配套等提出的意见与建议，更加贴近业主或使用人的实际需求、满足今后管理服务的要求，有利于避免项目规划设计阶段给今后使用、管理带来的“先天不足”。
这一阶段，物业管理企业针对规划设计中存在的问题和缺陷提出的意见与建议，一般是根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要。
这些专业意见与建议包括如下内容。
规划设计阶段早期介入的内容,1配套设施房地产项目开发是一种综合性开发行为，仅仅满足居住和工作的需求是不够的，还需要考虑到人们社会生活中的各种需求，这就要求项目配套设施完善。
如对于大多数住宅小区，不仅要考虑其环境的美化、道路交通的规划，休闲场所场地的布置和安全保卫系统等，而且还要考虑这些设施的规模和档次，以及是否需要幼儿园、学校、商业服务网点、医院等公共服务设施。
规划设计阶段早期介入的内容,2水电气等的供应容量水电气的供应容量是项目规划设计时的基本参数，设计人员在设计时，通常参照国家的标准设计，而国标仅规定了下限，即最低标准，只要高于此限就算达到设计要求。
但随着社会生活水平的不断提高，生活、工作中的耗能设备将会越来越多，对这些能源的需求量不断增加；
再加之地域的气候、地理环境等因素的差异，也会造成实际用量的差异。
因此，在规划设计时，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地。
规划设计阶段早期介入的内容,3建筑材料的选择建筑材料的选择不仅影响着工程的质量、造价，而且也会影响以后的物业管理服务。
不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用养护要求不同，随之要求的养护设备、管理工作量就不同。
如玻璃、大理石、陶质墙砖、涂料等不同建筑材料的外墙饰面，对保洁的要求就不同。
物业管理企业应根据自己以往的管理经验，本着节约资源、保护环境的原则，提出建筑材料选择的意见，为今后的物业管理服务工作提供一定的便利。
规划设计阶段早期介入的内容,4其他在规划设计时，一些细节性的问题往往容易被设计人员忽略，会给日后的使用和管理带来许多的不便，物业管理企业应予以关注，提出建议，尽量减少类似的缺陷。
如小的方面有电路接口的数量、位置是否方便日后检修，插座开关的高度、数目及具体的位置是否适当、方便使用等；
大的方面有室内各种管线的布局、位置是否适用，垃圾的处理方式是选择垃圾道还是垃圾桶等。
物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
要考虑商业和物业管理用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、保洁工具房等）。
配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。
设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁的部位。
高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。
水、电、煤气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。
信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶箱的位置。
小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例，尽量充足。
小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的形式。
小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。
除充分考虑到错落有致、四季有花，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠等设施和器械。
排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）；
否则业主在二次装修排管时，施工不规范会引发一系列问题。
建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；
多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。
现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计时主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环绕音响接口。
另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄关外，在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。
）,物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷砖（防涂鸦，防污渍）。
楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人拨弄捣乱）。
小区内的消防水管（在地面）是否考虑可用油漆的红管或不易退色的油漆管（以减少高空作业）。
小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用被普遍采用的规格，灯座要耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支）。
垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量）。
一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）。
消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表（以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用）。
小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带（既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔）。
建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以减少高空抛物现象）。
各单元门、停车位、外围、巡视死角、商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
所有单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）。
商铺商前后的预留空调位及排水位往往易被忽视，设计中应考虑进去。
建筑上不要出现死角即不可上人的平台等（以减少卫生死角和高空作业）。
重要管路和线路要预留备用管线或活口（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）,物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？
小区配套公共设施规划设计要一步到位按物业管理要求配置绿化率、物业管理用房、功能用房和设备用房。
管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
项目建设阶段早期介入的内容,建设施工阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已确立的项目建设施工阶段即开始介入，此时的主要内容就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。
建设施工阶段是房地产开发项目质量保证的一个关键阶段，这个阶段施工质量的控制对项目的物业质量产生直接的影响。
此阶段物业管理企业介入，一方面加强了工程监理的力量，通过参与工程监理，使工程质量多了一份保证；
另一方面也是对开发项目的全面了解，尤其是对基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的铺设和走向等会有所了解，对保证后续的接管验收和管理服务的连续性有诸多益处。
这个阶段对开发商主要从以下几个方面提出建议：
1、设备的购置安装对重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能做到供货、安装、调试、售后维修保养一体化的。
在价格相近的供货商中，尽可能选择企业历史长、售后技术服务良好、价格适中的。
重要的大型配套设备（如电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物业管理相关技术操作人员提供正规的培训。
所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位和与之有关联的中介单位都应与开发商就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用（维修保证金）、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明（如电梯、监控系统、消防报警系统、电表、水表等），最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
2、建筑材料的选择基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
涉及房屋楼宇的结构、防水层、隐蔽工程等的钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压能力、做套管，且与监理公司一起共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关。
3、工程的监理与验收各专业工程技术人员要做好质量跟进工作，深入现场，掌握第一手资料。
尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向；
重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改要做好记录。
重要的土建工程要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收。
项目销售阶段早期介入的内容,1、在项目销售之前90日内完成物业管理方案及实施进度表，积极参与物业项目招投标的相关活动。
2、拟定物业管理的公共管理制度，诸如业主临时规约等。
3、拟定各项费用的收费标准和收费方法，必要时履行各种报批手续（即招投标前后的备案）。
4、对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训。
5、派出现场咨询人员，在售楼现场为业主提供物业管理咨询服务；
6、将全部早期介入形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。
竣工验收阶段早期介入的内容,竣工验收阶段的早期介入是指物业管理企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段即开始介入，此时的主要内容就是参与工程的验收，与开发商商定前期物业管理的委托事宜。
竣工验收阶段是房地产开发项目的最后一个阶段，这个阶段是建筑单位把符合设计文件规定要求且具备使用条件的开发项目交给开发商。
竣工验收阶段早期介入的内容,竣工验收是对开发项目质量控制的最后把关，其工作的认真、细致与否，不仅对开发项目质量最终认定产生直接的影响，而且对物业管理企业接管验收也将产生影响。
这个阶段工作主要包括以下几个方面：
1验收的准备组成验收小组，协助开发商编制竣工验收方案，其中包括验收计划和验收标准，以保证验收工作能够按计划、有步骤地进行，避免验收疏漏的出现。
竣工验收阶段早期介入的内容,2验收的实施1）提请开发商注意保持物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料验收的完整性。
2）提请开发商注意按移交设备清单核清设备的规格型号、设计要求、安装数量、安装位置等。
竣工验收阶段早期介入的内容,2验收的实施3）提请开发商对在验收过程未达到验收标准的物业、设施、设备，提出书面整改报告并限期进行整改。
4）应注意对房屋水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并作好记录。
5）对未达到验收标准的物业、设施、设备，要通过摄像、摄影手段，留存影像资料。
3验收的结束协助开发商作好验收后资料的分类、存档，为物业接管验收作准备。
竣工验收及验收种类物业的竣工是指该物业所属的工程项目经过建筑施工和设备安装以后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用或投产的条件。
隐蔽工程验收、单项工程验收、分期验收和全部工程验收。
竣工验收的依据,上级主管部门的有关文件开发商和建筑商签订的工程合同设计文件、施工图纸和设备技术说明国家现行的施工技术验收规范建筑安装统计规定,竣工验收的标准,工程项目按照工程合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求。
竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。
设备调试、试运转达到设计要求。
建筑物周围2米以内的场地清理完毕。
技术档案资料齐全。
物业管理的前期管理阶段,前期物业管理的涵义前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会选聘物业管理者之前的物业管理。
竣工验收,业主大会召开,与物业管理企业签约,立项,早期介入阶段,前期物业管理阶段,物业管理阶段,前期物业管理与早期介入的区别,发生时段不同工作内容不同早期介入阶段，物业管理企业的工作主要是给于咨询以及施工阶段的质量督察。
而在前期物业管理阶段，物业管理企业的工作主要是住户入住、室内装饰管理、日常管理制度和管理队伍的建立和运作等实际的管理工作。
合同关系不同早期介入不一定需要有物业管理服务合同的存在，只要有一般的咨询服务合同即可；
而前期物业管理阶段，物业管理企业必须与建设单位签有前期物业管理服务合同。
企业地位不同在早期介入阶段，物业管理企业只是起辅助作用；
而在前期物业管理阶段，物业管理企业是处于管理的主导地位。
物业的接管验收,接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足适用功能的再检验。
不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且包括道路、场地和环境绿化等。
接管验收阶段的工作内容,1、物业资料的接收与查验，包括：
竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
两书：
使用说明书、质量保证书物业管理所必须的其他资料，如业主资料、实测面积等。
接管验收阶段的工作内容,2、物业共用部位的查验,包括：
主体结构及外墙、屋面；
共用部位楼面、地面、内墙面、天花板、门窗。
公共卫生间、阳台；
公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
3、共用设施设备的查验。
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备也不尽相同，共用设施设备接管验收的主要内容有：
低压配电设施，电器照明、防雷设施、给排水系统、弱点系统、升降系统、消防系统、安防系统、排烟送风系统、采暖和空调等。
接管验收阶段的工作内容,4、园林绿化工程的验收。
分为园林绿化和园林建筑。
5、其他公共配套设施设备的查验，包括物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场库、标识、生活垃圾中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。
6、业主转悠部位的查验。
该部分的查验主要以集中入户期业主查验为主，物业公司对该部分的查验主要为交房前的综合查验，主要包含闭水试验、通气试验、水电功能测试等。
接管验收和竣工验收的区别,验收目的不同接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设计文件所规定的要求。
验收条件不同接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经由有关部门确认。
竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。
交接对象不同接管验收是由物业服务企业接管开发商移交的物业。
竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。
第四节楼宇入伙,楼宇入伙，是指业主或使用人进房入住的过程，这是物业管理公司与业主或使用人的首次接触，标志着物业管理工作的逐步展开。
在这一过程中，物业管理公司与业主或使用人之间需要办理相关的入伙手续，其中涉及一系列业主或使用人应当知晓、参考或必须签订的入伙手续文件。
它们是：
入伙通知书；
入伙手续书；
收楼须知；
缴款通知书；
验楼情况表；
楼宇交接书。
第四节楼宇入伙,入伙前的准备工作熟悉业主的情况制定入住工作方案准备入住资料设备设施试运行入住环境布置,楼宇入伙的程序,
（1）物业管理公司向业主或使用人寄发入伙手续文件：
（2）业主向物业管理公司出示身份证、房屋买卖合同及入伙通知书，并交纳各项管理服务费和维修基金等；
（3）业主验收其所购房屋（门窗、水电、墙面、屋顶、地板等）并签收；
（4）物业管理公司与业主签订“管理公约”；
（5）物业管理公司接受业主的咨询，介绍入住的有关事项，并发给业主“住户手册”；
（6）物业管理公司正式把业主所购房屋的钥匙交给业主。
1入伙通知书入伙通知书是指物业管理公司在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。
在制定入伙通知书时应注意下面几个问题：
（1）一般情况下，一个物业辖区内入伙的业主不是一家或几家，而是几百家甚至上千家，如果均集中在同一时间内办理，必然会使手续办理产生诸多困难，因此在通知书上应注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。
（2）如业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。
入伙通知书,女士/先生：
您好!
您所认购的_大厦楼阁层座已于_年_月_日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门验收合格，准予入住。
一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续。
办理地址：
（）。
在规定的日期内，财务部、地产部将派员到场集中办公。
二、为了您在办理过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，时间以下表为准：
三、请阁下按上述时间来办理手续，如不能按时前来，在_月_日后请到大厦_搂办理财务及收楼
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