我国房地产开发项目管理问题及对策研究本科论文Word文档下载推荐.docx

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成本管理

ABSTRACT

Summary12thcenturyworldtherapiddevelopmentofnationaltechnologicalandsocialcompetitionhasbecomeintensified,asthelevelofurbanizationinChinaincreasedscientificandtechnologicalprogressandsocialdevelopment,competitionincreasinglyintenseintheevolutionofvarioustradesandindustries,forconstructionfield,arecomplexanddiverse.Thereisagrowingconcernandattentiontotheproblemofhowinthetimeperiod,inaccordancewithapredeterminedplan,accomplishataskforqualityassurance,tomaximizeeconomicefficiency.Realestatedevelopmentistypicaloftheproject-earningindustry,buthismanagementFoundation,ispreciselytheproject-managementmode.Undercontinuedintensecompetition,executivestomeetacceleratingthecompany'

sdevelopmentneeds,aswellasoptimizationofprojectobjectivesmoredemandingrequirements,organizationsmuststrivetoinnovativethinking,innovation,innovationmanagement,improvemanagementefficiency.

ThissystemdescribesthecurrentstatusofprojectmanagementfortherealestateindustryinChina,andtosetouttherelevantelementsofprojectmanagementinrealestatedevelopment,pointedoutthatChina'

srealestateindustryprojectmanagementstrategies,soastocreateabettereconomicefficiency,optimizingourlivingstandards.Keywords:

realestate;

projectmanagement,riskmanagement,qualitycontrol,costmanagement

Keywords:

motioncontrol；

autopilot；

neural；

GIS

目录

第1章绪论

1.1研究背景及意义………………………………………………………………………………5

1.2主要研究内容…………………………………………………………………………………5

第2章房地产开发项目管理的相关理论

2.1房地产开发项目管理的含义与意义……………………………………………………7

2.2房地产项目管理的内容…………………………………………………………………8

第3章房地产开发项目管理的相关理论

3.1可行性研究缺乏……………………………………………………………………………10

3.2设计监理缺失………………………………………………………………………………10

3.3加强房地产企业项目管理的对策建议…………………………………………………11

3.4进行项目的投资决策与预算……………………………………………………………12

3.5.加强项目控制管理………………………………………………………………………12

3.6我国房地产行业项目管理的现状分析………………………………………………13

3.7我国房地产行业项目管理中存在的通病及分析……………………………………13

第4章房地产项目管理优化对策

4.1加强项目前期开发管理…………………………………………………………………16

4.2重视项目规划设计……………………………………………………………………16

4.3房地产开发的过程控制……………………………………………………………16

4.4完善房地产开发项目后期的项目管理………………………………………………17

4.5加强房地产开发项目风险管理…………………………………………………………17

4.6全面完善项目成本管理…………………………………………………………………17

4.7房地产开发项目质量管理………………………………………………………………18

第5章总结…………………………………………………………………………………………20

参考文献……………………………………………………………………21

致谢……………………………………………………………………………22

第1章绪论

1.1研究背景及意义

近年来，房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体，成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。

房地产项目作为房地产企业发展的基本元素，对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。

房地产项目管理作为一种现代化的管理方式，它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生，房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用，并影响到房地产企业整体的发展。

我国加入WTO后，已日益融入全球经济体系，国际竞争日趋激烈，全球经济一体化趋势越来越明显，国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨，以适应市场经济的发展需求。

同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，国外企业对我国投资幅度加大，促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展，带动整个房地产业逐渐与国际接轨。

在经济一体化的情况下，中国将成为国际建设市场最大的热点之一，强劲的国外竞争对手，新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能，对国内同行来说，竞争压力陡然增加，当前，国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。

我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性，切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作，由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏，进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制，提高我国建设企业的国际竞争力。

在这样的国际国内背景下，对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。

1.2主要研究内容

房地产行业项目管理涉及到众多内容,但是成功的房地产企业项目管理并不将这些内容孤立开来,而是把它们构造一个有效的系统—房地产开发项目管理系统。

本文通过对房地产行业项目管理的相关理论的了解，分析现状，找出问题，并提出对策。

第一章，绪论。

提出研究问题，阐述研究背景、意义及主要内容。

第二章，项目管理的相关理论，可以使我们更好的了解房地产项目管理以及其内容。

第三章，房地产开发工程项目管理现状概述，是我们对房地产行业项目管理的现状进行分析、了解，并找出房地产项目管理中存在的一些问题。

第四章，房地产项目管理优化对策，从各方面加强、完善项目管理在房地产行业中的用处，使其发挥更好的作用

2.1房地产开发项目管理的含义与意义

2.1.1房地产开发项目管理的含义

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。

成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；

约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。

除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。

房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

2.1.2房地产开发项目管理的意义

房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。

2.1.3房地产开发项目的计划管理

对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。

这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。

2.1.4房地产开发项目的组织管理

这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。

2.1.5房地产开发项目的协调管理

其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。

协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。

这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。

在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。

2.1.6房地产开发项目的控制管理

其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。

控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。

2.2房地产项目管理的内容

在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。

在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。

2.2.1项目建设单位

项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。

其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。

如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者。

如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。

2.2.2项目设计单位

在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端逐渐拓展，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。

因此，在市场的作用下，项目设计单位的工作任务在不断拓展，已不完全是设计阶段的自我管理。

其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。

2.2.3施工单位（或项目承包商）

施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同规定完成项目施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。

其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。

现代房地产项目的复杂性，使业主越来越趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即采用“设计——施工——供应”的总承包方式。

采用这种承包方式的项目，承包商往往在项目建立后，甚至在项目可性研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务（包括项目的运行管理，参与项目的融资等）。

这种总承包公司是一个纯粹的项目管理公司（没有施工单位和设计单位等），对项目各阶段的任务可在他的统一调配下，采用分包的方式分包给设计单位、

工单位、监理单位等。

此时的总承包方式已打破了过去以往承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式，可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理，同时减轻了业主管理项目的压力，在一定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。

2.2.4咨询单位（监理公司）

咨询单位（或监理公司）是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。

其中咨询（监理）单位主要是对业主或承包商直接负责。

当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作；

第3章我国房地产开发项目管理现状及存在问题

　　我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。

存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平，存在不少问题。

主要是管理体制不完善，缺少高素质的项目管理专业人才，不能全面系统地采用先进方法，法律法规也不健全等。

这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因，也是一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。

3.1可行性研究缺乏

　　3.1.1项目目标和工程任务分解不足

　　在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配，这导致项目出现以下问题：

　　①项目在初期无法向下进行；

　　②项目预期经济目标不能实现；

　　③项目延期交房；

　　④部分功能配套不全。

　　3.1.2市场定位不准、缺乏创新能力

　　在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。

主要体现在：

　　①市场定位工作主体发生偏差；

　　②运用差异化战略模仿有余而创新不足；

　　③偏离市场定位的理论和原则，片面强调概念式定位；

　　④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。

3.2设计监理缺失

　　由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。

由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。

设计过程中出现的问题主要表现在：

　　3.2.1缺乏合理的设计招标程序

　　房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

　　3.2.2忽视设计对项目投资控制的重要性

　　未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

　　3.2.3设计监理缺失

　　对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

　　3.2.4文档资料缺乏制度化、规范化管理

　　尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。

3.3加强房地产企业项目管理的对策建议

　　要加强项目前期开发管理，项目前期研究分析工作一般包括：

投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。

其中，关键是项目可行性研究和投资决策。

　　3.3.1进行详细的项目可行性研究

　　市场调研的目的是对所筛选的项目进行客观分析，验证项目定位的准确性与科学性，为开发决策提供技术依据，从根本上避免决策中的随机性而强调科学性。

项目经理应按照一定的市场调研程序对房地产市场进行以下三方面的调研：

　　3.3.2房地产市场的供给与需求调研

　　充分调查投资地区各类地产商品供给量及需求量、价格水平、地区分布、投资地区房地产开发能力及技术水平，也就是要理解在市场经济条件下房地产作为商品必然依据房地产市场的需求情况来确定是否投资，投资什么项目，这是房地产投资决定性因素，也是调研的根本点。

项目经理应从专业角度提出合理建议。

　　3.3.3要进行环境调研

　　主要指项目的自然环境、社会环境、经济发展水平、地区产业结构、居民收入水平、消费水平、社会购买力、文化环境、社会治安、社会职业分布、文化教育、社会风气、习俗等，使得对项目从政治、经济、文化的高度来认识，这也是为社会服务的同时获取社会效益及良好经济效益的基础。

　　3.3.4要进行开发场地调研

　　场地是产品定位前期调研极其重要的内容，要充分认识到一块位置优越的土地会给开发带来巨大的效益。

这其中，开发土地所处区域位置、环境条件、交通条件、开发场地使用现状、大小形状、地质等都要引起重视，项目管理队伍应参与土地选择与分析，参加有关的洽谈，在此基础上提出开发初步建议方案并评价综述方案的优缺点，同时对未来项目产品定位提出初步设想方案。

3.4进行项目的投资决策与预算

　　进行房地产开发，建设资金一般都需几亿元人民币以上，若没有切实可行，的投资方案和融资还贷方案，也就谈不上立项。

因此，在项目可行性研究时对项目进行投资分析和融资决策是项目经理必须重视的问题。

　　3.4.1重视投资分析

　　项目经理在对市场供求关系、竞争环境、市场可接受的楼盘价格水平、投资成本进行经济分析的基础上，对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制，是投资分析管理的主要内容。

通过投资分析对项目整体运作的计划性和目标性进行有效控制，是房地产开发建设成效的关键，投资分析是今后项目管理运作的工作指南。

　　3.4.2重视融资决策

　　房地产开发建设周期长，一般要几年时间，融资的财务费用可能高达总固定费用的5%—25%以上。

因而，融资决策主要是确定融资方案的合理性,它对建设总费用有很大的影响，一定要请有经验的专家参与制订。

首先需根据投资总额及自有资金、预计预售收入，测算出需融资额度，然后确定该项款项的还款方案，并根据开发过程中可筹集、回收的资金及需支出的资金进行分析，确保项目的资金流量有盈余，从而保证项目开发的顺利实施。

3.5.加强项目控制管理

　　项目实施阶段房地产企业项目管理的工作是按合同规定为项目顺利实施提供必要的条件，并在实施过程中督促检查并协调有关各方（监理、设计、承包商、供应商、政府职能部门）的工作，定期为项目进展情况进行研究分析，该阶段的项目管理可描述为：

在项目实施阶段，业主的项目组人员，按照有关法律、法规、技术规范要求，根据签订的工程承包合同、工程监理合同、其他合同及合同性文件，调动各方面的综合资源，对项目从开工至竣工的工程进度、质量、成本及其他方向的目标进行全面控制的管理过程，本阶段的工作重点是项目的进度、质量、成本的控制管理。

　　3.5.1加强项目进度控制管理

　　进度控制是指对工程实施阶段的工作内容、工作顺序、持续时间及工作之间的相互衔接关系等进行计划并付诸实施，然后在计划实施过程中经常检查实际进度是否按计划进行，一旦发现有偏差出现，应在分析偏差产生原因的基础上有采取有效措施排除障碍或调整、修改原进度计划后再付诸实施，如此循环，直至工程项目竣工、交付使用的过程。

　　3.5.2加强项目质量控制管理

　　工程项目的质量是指项目能够满足业主或客户需求的特性与指标，一个项目的实现过程就是工程项目质量的形成过程。

项目实施阶段开发商的项目组要开展多方面的工作，对工程项目的质量进行控制和监督，概括地说有审查确认承包商的质量保证体系，进场材料、设备的质量控制、监理规划、监理实施细则以及对监理工程师日常监理工作的监督和检查等方面。

3.6我国房地产行业项目管理的现状分析

当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。

作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。

公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。

而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。

专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。

然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观。

3.7我国房地产行业项目管理中存在的通病及分析

3.7.1可行性研究缺乏,投资决策仓促盲目

可行性研究是在工程项目决策前,进行财务与技术经济分析的方法,它是开发商在开工前对工程项目的技术、经济是否可行,进行全面的分析论证。

可行性研究工作得不到重视,导致了一系列的问题,如商品房空置面积上升,商业用房空置问题突出;

户型单一、户型偏大影响销售或片面追求小户型造成公摊加大、本偏高;

设计文件供应迟缓、变更多等。

3.7.2设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制一时又无法跟上,造成在在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。

由于施工中发现的设计问题很多,有些工