建筑工程评估基础综合题专项练习(一).docx

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建筑工程评估基础综合题专项练习

（一）

　　一、综合题（本大题8小题．共100.0分。

）第1题某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。

　　根据评估人员推测，主体结构修复费用为15万元，装修的重置价格为60万元，耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。

　　要求：

计算各部位的损耗率和成新率。

　　【正确答案】：

（1）各部位的损耗率：

主体部位的损耗率=修复费用/重置价值×100%=15/（200-60-60）×100%=18.75%装修部位的损耗率=已使用年限/经济耐用年限×100%=2/8×100%=25%设备部位的损耗率=10/15×100%=66.67%

（2）房屋的成新率：

主体部位造价占房屋重置成本的百分比=80/200×100%=40%装修部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%设备部位造价占房屋重置成本的百分比=60/200×100%=30%房屋成新率=1-（40%×18.75%+30%×25%+30%×66.67%）=65%第2题拟建砖混结构住宅工程4000m2，结构形式与已建成的某工程相同，只有外墙保温贴面不同，其他部分均较为接近。

类似工程外墙面为珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面，每平方米建筑面积消耗量分别为：

0.044m3、0.842m2；拟建工程外墙为加气混凝土保温、外贴釉面砖，每平方米建筑面积消耗量分别为：

0.08m3、0.82m2，根据当地适用的预算定额，外墙面珍珠岩板保温、水泥砂浆抹面、加气混凝土保温，贴釉面砖的预算单价分别为153元/m3、9元/m2、185元/m3、50元/m2。

　　若类似工程预算中，每平方米建筑面积主要资源消耗为：

人工消耗5.08工日，钢材23.8kg，水泥205kg，原木0.05m3，铝合金门窗0.24m2，其他材料费为主材费的45%，机械费占直接工程费8%，拟建工程主要资源的现行预算价格分别为：

人工30.60元/工日，钢材3.1元/kg，水泥0.35元/kg，原木1400元/m3，铝合金门窗平均350元/m3，拟建工程综合费率为20%。

　　要求：

应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价。

　　【正确答案】：

　　首先，根据类似工程预算中每平方米建筑面积的主要资源消耗和现行预算价算价格，计算拟建工程单位建筑面积的人工费、材料费、机械费。

　　人工费=每平方米建筑面积人工消耗指标×现行人工工日单价=5.08×30.6=155.45（元）材料费=∑（每平方米建筑面积材料消耗指标×相应材料预算价格）=（23.8×3.1+205×0.35+0.05×1400+0.24×350）×（1+45%）=434.32（元）机械费=直接工程费×机械费占直接工程费的比率=直接工程费×8%则：

直接工程费=155.45+434.32+直接工程费×8%直接工程费指标=（155.45+434.32）/（1-8%）=641.05（元/m2）其次，进行结构差异调整，计算拟建单位工程修正直接丁程费指标和概算造价。

　　2单位工程概算指标=（人工费+材料费+机械费）=769.26（元/m）单位工程修正直接工程费指标=直接工程费指标+换入结构指标-换出结构指标=641.05+0.08×185+0.82×50-（0.044×153+0.842×9）=682.54（元/m2）单位工程修正概算指标=单位工程修正直接工程费指标×（1+综合费率）=682.54×（1+20%）=819.05（元/m2）拟建工程概算造价=单位工程修正概算指标×建筑面积=819.05×4000=3276200（元）第3题房屋建筑工程的地基基础质量状况直接关系到整个建筑物的安危。

　　地基沉降是造成工程事故，进而影响建筑物正常使用的主要原因，地基十的质量也是引发工程事故的因素之一。

　　要求：

（1）地基沉降对建筑物的影响有哪些?

产生地基沉降的原因是什么?

（2）特殊土地基产生的工程事故及其原因是什么?

　　【正确答案】：

①墙体产生裂缝。

　　不均匀沉降使砖砌体承受弯曲而导致砌体因受拉应力过大而产生裂缝。

长高比较大的砖混结构，若中部沉降比两端沉降大可能产生八字裂缝，若两端沉降比中部沉降大则可能产生倒八字裂缝。

　　②柱体断裂或压碎。

不均匀沉降将使中心受压柱体产生纵向弯曲而导致拉裂，严重的可造成压碎失稳。

　　③建筑物产生倾斜。

长高比较小的建筑物，特别是高耸构筑物，不均匀沉降将引起建筑物倾斜。

若倾斜较大，则影响正常使用。

若倾斜不断发展，重心不断偏移，严重的将引起建筑物倒塌破坏。

　　地墓在建筑物荷载作用下产生的沉降超过建筑物允许沉降值时，影响建筑物正常使用造成工程事故。

　　建筑物均匀沉降对上部结构影响不大，但沉降量过大，可能造成室内地坪低于室外地坪，引起雨水倒灌、管道断裂，以及污水不易排出等问题。

不均匀沉降将导致建筑物上部结构产生裂缝，整体倾斜，严重的造成结构破坏。

　　建筑物倾斜导致荷载偏心将改变荷载分布，严重的可导致地基失稳破坏。

（2）特殊土地基对建筑物的影响。

　　湿陷性黄土在天然状态上具有较高强度和较低的压缩性，但受水浸湿后结构迅速破坏，强度降低，产生显著附加下沉。

严重时甚至导致建筑物破坏。

土体在冻结时，产生冻胀，在融化时，产生收缩。

土体冻结后，抗压强度提高，压缩性显著减小。

土体融化时具有较大的流变性。

冻土地基因环境条件改变，地基土体产生冻胀和融化，导致建筑物开裂，甚至破坏，影响其正常使用和安全。

盐渍土含盐量高，固相中有结晶盐，液相中有盐溶液。

　　盐渍土地基浸水后，因盐溶解而产生地基溶陷。

另外，盐渍土中盐溶液将导致建筑物材料腐蚀。

　　地基溶陷和对建筑物材料腐蚀都可能影响建筑物的正常使用和安全，严重时可导致建筑物破坏。

　　第4题某房屋耐用年限为50年，现已使用7年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。

经现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为12%、15%、15%。

三部分评分修正系数取定为0.8、0.1、0.1。

　　要求：

（1）用使用年限法计算损耗率；

（2）按打分法计算损耗率；

　　（3）按综合法计算损耗率（年限法权重40%，打分法60%）。

　　【正确答案】：

（1）按使用年限法计算损耗率：

损耗率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%=7/[7+（40-5）]×100%=16.67%

（2）按打分法计算损耗率：

损耗率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B=12%×0.8+15%×0.1+15%±0.1=12.6%

　　（3）按综合法计算损耗率：

损耗率=使用年限法损耗率×A1+观察法损耗率×A2=16.67%×40%+12.6%×60%=14.23%第5题

　　某“小型住宅”

　　（见下图）为现浇钢筋混凝土平顶砖墙结构，室内净高2.9m，门窗均用平拱砖过梁，外门M1洞口尺寸为1.0×2.0m2，内门M2洞口尺寸为0.9×2.2m2，窗洞高均为1.5m，内外墙均为一砖混水墙，用M2.5水泥混合砂浆砌筑。

　　计算砌筑工程量。

　　【正确答案】：

计算应扣除工程量：

①门M1:

1×2×2×0.24=0.96（m3）0.24=0.95（m3），窗（1.8×2+1.1×2+1.6×6）×1.5×0.24=5.544（m3）②砖平拱过梁：

　　M1:

（1.00+0.1）×0.24×0.24×2=0.127（m3）M1:

（0.9+0.1）×0.24×0.24×2=0.115（m3）

　　C:

（1.8×2+0.1×2）×0.365×0.24+（1.1+0.1）×2×0.24×0.24+（1.6+0.1）×6×0.365×0.24=1.365（m3）共扣减：

0.96+0.95+5.544+0.127+0.115+1.365=9.06（m3）

（2）计算砖墙毛体积：

　　M2:

0.9×2.2×2×墙长：

外墙：

　　（14.4+4.8）×2=38.4（m）内墙：

　　（4.8-0.24）×3=13.68（m）砖墙毛体积：

　　（38.4+13.68）×2.9×0.24=36.25（m3）

　　（3）砌筑工程量：

内外砖墙：

36.25-9.06=27.19（m3）砖平拱：

0.127+0.115+1.365=1.61（m3）砖基础：

52.08×（0.24×0.65+0.01575）=8.94（m3）第6题背景材料：

拟建某写字楼，两午后建成交付使用，资金来源为自有，营业期10年，出租率为100%。

基本数据如下：

①固定资产投资45000万元（第一年投入25000万元，第二年投入20000万元，均为自有资金投入）；②第三年注入流动资金5000万元（为自有资金投入）；③预测年营业收入20000万元；④预计年税金及附加比率为17.5%；⑤预计年经营成本为营业收入的10%；⑥年所得税率为25%；⑦回收固定资产余值5000万元。

　　要求：

请编制该项目全部投资现金流量表，并计算该项目所得税后的投资回收期。

　　【正确答案】：

现金流量表（全部投资）项序目号名称现1金建设期10203456单位：

万元经营期789101112

　　200002000020000流入营

　　1.业20002000020000200001收0入回收固

　　1.定2资产余值回收

　　1.流3动资金现金2250002000013125812581258125流出建

　　2.设25000200001投资流

　　2.动50002资金经

　　2.营20002000200020003成本营业税

　　2.金35003500350035004及附加

　　2.调3625262526252625

　　200020002000200020002000000000

　　5000

　　5000

　　812581258125812581258125

　　200020002000200020002000

　　3500350035003500350035005整所得税净现-2500-200011871187118711871187118721873金68751187511875005555555流量累计净-2500-4500-3812-2625-1437-250212533124500568778754现937500505005050金流量投资回收期=6+2500/（2500+9375）=6.21（年）第7题某700平方米职工宿舍建成于1997年底，图纸及其他技术资料均已丢失。

与待估建筑物类似的某砖混结构房屋土建工程预算书标明类似土建工程预算造价为75.50万元，建筑面积为780平方米，建造于2002年；其中人工、主要材料和主要机械的消耗量如下表所示；另外，类似土建工程的其他材料费占材料费的比例为18%，其他机械费占机械台班费的比例为30%。

为了相对准确地估算待估项目的工程造价，评估人员从当地工程造价网站查到评估基准日（2004年12月31日）附近预算价格如下表所示。

　　预算单价表序号12345678910名称人工钢筋φ10以内钢筋φ10以外铝合金型材扁钢普通硅酸盐水泥石砂面砖150×75普通粘土砖单位工日tttttttm2千块数量395055101.53140530730860150单价（元）3028002750165002370358273622167

　　111213

　　预制水磨石板电动打夯机载重汽车6t

　　m2台班台班

　　7302212

　　88776340

　　该工程与类似工程在构造上略有不同，类似工程外墙面瓷砖贴面，该工程为水泥砂浆抹面。

　　类似工程外墙面贴瓷砖面积为650平方米。

外墙面贴瓷砖的预算单价为58元/平方米，水泥砂浆抹面的预算单价为11元/平方米。

当地措施费率为6%，间接费费率为10%，利率为5%，税率为3.4%。

建设类似工程的给排水、电气、采暖工程一般占建安工程造价的比例为12%，工程建设中的勘察、设计、监理等其他费率为10%，假设不发生资金成本和其他费用，不计开发利润。

　　要求：

（1）计算职工宿舍土建工程造价；

（2）计算职工宿舍工程总造价；

　　（3）经评估人员现场勘察鉴定，房屋有七五成新，试计算职工宿舍评估价值。

　　【正确答案】：

（1）①类似工程现时人工费：

3950×30=118500（元）②类似工程现时材料费：

主要材料费=55×2800+10×2750+1.5×16500+3×2370+140×358+530×27+730×36+860×22+150×167+730×88=412280（元）材料费=主要材料费+其他材料费=412280/82%=502780（元）③类似工程现时机械台班费：

主要机械费=22×776+12×340=21152（元）机械费=主要机械费+其他机械费=21152/70%=30217（元）类似工程现时直接工程费=人工费+材料费+机械费=118500+502780+30217=651497（元）④建筑构造修正后的类似工程现时直接工程费=651497-650×58+650×11=620947（元）⑤职工宿舍土建造价：

措施费=620947×6%=37257（元）间接费=直接费×间接费率=（620947+37257）×10%=65820（元）利润=（直接费+间接费）×利率=（620947+37257+65820）×5%=36201（元）税金=（直接费+间接费+利润）×税率=（620947+37257+65820+36201）×3.4%=25848（元）土建工程造价=620947+37257+65820+36201+25848=786073（元）职工宿舍土建工程造价=786073/780×700=705450（元）

（2）职工宿舍建安工程造价=705450/88%=801648（元）

　　职工宿舍总造价=建安工程造价+其他费用=801648+801648×10%=881813（元）

　　（3）职工宿舍评估价值=职工宿舍总造价×成新率=881813×75%=661360（元）第8题预制板是民用建筑中常用的构件，其搭接质量对建筑整体质量的影响较大，请问：

（1）预制板搁置在钢筋混凝土梁上和砖墙上时，其搭接长度各应满足什么要求?

（2）预制板接头处的钢筋应如何处置?

　　（3）预制板接头处的板缝应如何处置?

　　（4）顺着板长度方向的板缝应如何处置?

　　【正确答案】：

（1）搁在钢筋混凝土梁上搭接长度不小于60mm；搁在砖墙上搭接长度不小于100mm。

（2）接头处钢筋要搭接，并在板缝内埋入纵向钢筋；垂直于接头缝的板内缝，每板应加一连接钢筋。

　　（3）接头处板缝内应注入高标号细石混凝土，并振捣密实。

　　（4）顺板长方向板缝应浇筑商标号细石混凝土，并振捣密实。