滨江商住区A地块项目全案策划设计销售及招商代理合同文件001.docx

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滨江商住区A地块项目全案策划设计销售及招商代理合同文件001

“宁海智能汽车小镇特色商业街项目、滨江商住区-A地块项目”全案策划设计、销售及招商代理合同

　　委托方：

宁波恒海伟业建设有限公司（以下简称甲方）

　　地址：

　　法人代表人：

　　委托代理人:

　　受托方：

　　（以下简称乙方）

　　地址：

　　法人代表人：

　　委托代理人:

　　甲、乙双方依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，本着自愿平等、互惠互利、风险共担、协商一致的原则，就甲方开发建设本合同下的房地产项目全案委托乙方独家策划、销售及招商代理事宜，经过双方充分讨论和友好磋商，现达成如下条款。

第一条项目概括

1、项目名称：

宁海智能汽车小镇特色商业街、滨江商住区-A地块

2、项目地址：

东临腾飞路，南临沿海南线，西临纵八路，北临滨海西路

第二条整合营销原则

乙方发挥其自身公司多个专业部门整合优势，对本项目的前期市场定位、功能规划、营销策划、独家销售代理、广告策划、公关活动与宣传策划顾问、商业部分招商等多板块服务加以整合，并贯穿本项目各期的全程，在前期阶段、预开盘阶段、开盘阶段、强销阶段、持续阶段进行销售代理、商业招商服务。

第三条委托内容

　　甲方委托乙方该项目全案策划设计、全案销售代理、全案招商代理

1、策划代理服务范围：

全程营销策划推广、战略。

前期整合推广体系设计等相关事项

2、销售代理服务范围：

销售代理、签署购房合同、协助交房及其他相关事项

3、招商代理服务范围：

招商代理、签署租赁合同及其他相关事项

第四条代理服务期限

　　本合同自合同签署之日起生效，有效期至正式开盘之日起满2年。

　　本合同有效期届满或项目进度延期时，如有需要，双方可再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签订补充协议。

但若全案各物业销售率达到90%以上（不含车库、车位），乙方可以提前结案（其中协助交房工作除外）。

第五条甲方的权利与义务

　　1、有权决定本案销售价格、招商价格及提出营销推广建议；

2、审定乙方递交的有关本项目的各项方案、策略和其他文件，及时将修改意见或决定反馈给乙方；

3、对乙方建议的销售说词、销售定价、付款方式、优惠办法等方案的正式确认，并有负责人签字；

4、有权审核各类媒体广告的真实性和合法性，并有负责人签字；

5、有权对本案乙方代销工作进行全程监控，有权提出全面了解乙方的销售安排、市场推广方案、销售进度等情况，并对乙方日常工作提出建议和要求；

6、有权劝阻和制止乙方的违约行为，并要求立即整改；

7、对乙方损害甲方利益的违约行为有权停付、少付或不付代销服务费，并要求乙方赔偿损失；

8、有义务向乙方提供有关本项目之法律文件、图纸及销售时应具备的各项证照、文件，包括但不限于甲方的营业执照、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证、商品房预售合同等，并确保上述资料的真实性、准确性和合法性；

9、有义务保证本案的商品房符合国家法律、法规或行业质量标准，并按时交房；

10、有义务协调本案相关的政府部门或单位支持乙方工作；

11、有义务提供营销所需的售楼处和样板房的建设用地并承担建设费用；

12、有义务独立承担因甲方违法、违规、违约行为所造成的法律追究责任。

13、有义务配合乙方的工作并向乙方支付佣金；

14、有义务配备因客户签约工作所配置的设施设备（电脑、网络、打印机、复印机、传真机）、签约及办理按揭手续所需的办公耗材。

　　15、甲方应按双方商定的时间计划对乙方提交的报告、计划、设计方案等进行审核和认可，甲方应明确表述其对乙方提交营销活动计划的修改意见。

　　16、在合同期内，甲方授权负责本项目营销策划与乙方接冾相关工作。

由代表甲方对乙方提交的各工作方案进行审核和确认，其签字具有甲方公司法人代表同等法律效力。

　　17、甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。

甲方可要求乙方对销售人员的不当行为做出处罚并对不符合甲方要求的销售及策划人员进行更换。

　　18、甲方指定专门人员参与乙方策划专案小组，配合乙方工作。

乙方提出的整体营销策略、房源销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意双方会签后方可实施。

甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式。

　　19、甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内告知甲方。

　　20、甲方对与购房客户签订的《认购书》、《商品房买卖合同》、《租赁合同》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。

　　21、甲方有权对购房客户给予折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权。

22、甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。

第六条：

乙方的权利与义务

　　1、有权对本案的营销策略和方针提出建议：

包括对项目定位、市场推广、客户分析、价格、销售阶段、付款方式及各种宣传渠道等相关具体工作提供建议，并从市场及销售的角度对项目开发、推广的各个环节向甲方提供建设性建议并落实执行；

　　2、有权代表甲方按本合同约定行使本项目代理销售职能；

　　3、有权劝阻和制止甲方的违约行为，并有权要求立即整改；

　　4、有权根据本合同约定按时足额向甲方请领佣金；

　　5、指派专人负责各项工作的联络沟通，定期组织协调会，各项会议的讨论结果及最后决议，应以会议纪要及专项问题建议书的形式提交甲方（双方代表签字确认）；

　　6、乙方负责与客户签订房屋买卖合同，并将签约客户所有资料全部移交甲方保管；

　　7、销售期限内催收客户履行购房合同过程中发生的各项应收款；

　　8、须妥善处理销售活动中所引起的各种问题，维护甲方的形象和利益；

　　9、有义务独立承担因乙方违法、违规、违约行为所造成的法律责任；

　　10、有义务遵守甲方的营销管理制度（含销售管理业务流程和表单规定等），并利用营销管理系统和其它方式及时向甲方提供各种营销报表；

　　11、乙方须按本合同要求尽职尽责为甲方服务，按时、按质、按量完成各项销售、策划、招商、创意任务，并对甲方提供的所有资料及全程策划的全部成果保密；

12、乙方有义务承担售楼中心水、电、电话费（可扣除甲方使用水、电费）、销售现场人员（除甲方委派进驻销售现场的人员外）的编制、工资、福利、日常办公费用。

　　13、乙方有义务协助甲方办理本项目所需各类房产证件；如全部委托乙方办理，客户手续费乙方可按规定收取。

　　14、乙方通过市场推广、营销策划等累积的市场动态、客户信息须真实无误提交给甲方；

15、如合同解除，乙方应无条件配合甲方将前期所做的工作（含客户资料）移交给甲方或其他策划销售公司。

16、乙方有义务在进入楼盘营销前比对销售楼书与房屋成品及相关图纸的符合性，发现问题应及时提请甲方处理。

否则由此造成客户返房的损失由乙方承担相应责任，甲方有权扣除乙方该房销售的50%的销售佣金作为对甲方补偿。

17、在合同期内，乙方成立专门的项目组为甲方进行营销策划、销售代理及招商代理服务。

项目组由乙方公司相关人员组成，由担任项目总负责人，由为乙方常驻甲方代表。

项目组成员如有变动，乙方及时通知甲方，并经甲方书面同意。

（具体人员名单见附件）

18、项目的各项工作顺利开展，双方形成项目例会制度，乙方派项目专案小组相关成员参加例会，例会的召开原则上每两周一次。

19、乙方应根据甲方宣传、销售、工程进度及宣传进度的实际情况，及时向甲方提供相应的策划方案，否则甲方有权利要求乙方改进服务或更换人员，并有权终止本合同。

　　20、乙方代理本项目的销售代理及招商代理工作，乙方于销售各阶段工作前两周提交该部分推广方案给甲方；乙方负责组建、培训专业的项目招商、销售队伍；制定项目招商、销售方案；项目销售现场采用乙方业务模式，乙方负责项目的招商、销售进度和编制项目的销控表；乙方负责项目的客户资料统计工作，并负责项目的销（预）售合同、租赁合同的签订。

21、乙方须按照与甲方所确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《商品房买卖合同》、《租赁合同》补充协议及其他相关资料进行任何修改。

22、乙方应对甲方提供的所有资料及双方确认的推广销售资料保密。

未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目资料提供给本项目合作单位以外的第三方。

23、乙方销售代理服务工作范围详见附件

（一）。

24、乙方招商服务工作内容范围详见附件

（二）

第七条销售底价

1、底价定义――是指项目正式公开前签定的甲方委托乙方销售的每户最低销售价格，且具有唯一性，不能随意更改调整。

底价是甲方向乙方支付代理服务费的主要依据

2、底价依据――依据当期可销房源，结合楼层、朝向、面积、套型、景观、环境、采光、间距诸因素，客观制订本案各类商品房分户底价表。

3、底价确认—－甲、乙双方应在本案公开销售前30天对底价进行签字确认，作为本合同附件。

4、付款折扣与底价变动——甲方应该在本案公开销售前30天确认付款方式（如首付100%，50%，30%等），根据付款方式不同给予不同的底价折扣，作为乙方计提溢价部份底价的依据。

其余乙方自行促销优惠行为由乙方负责。

5、低于底价销售——乙方销售房源时，原则上不得低于该户底价，但如特殊因素需要申请甲方书面同意后方可销售，该户不足底价部分由总溢价中乙方所得部分款项中优先递补，如无溢价款递补，则应自乙方代理服务费中扣除，以补偿甲方损失。

6、甲方低于底价销售——如因甲方因素低于底价销售的房源，甲方应书面通知乙方，该户不足底价部分无需自总溢价中递补，该户代理服务费按成交金额计算。

7、底价表保管――经甲方书面确认后的底价表分别由甲方的总经理或授权委托人、营销经理和乙方的总经理或授权委托人、主委及专案经理持有保管；所有持有人对底价表负有绝对保密责任，不得以任何方式泄露。

如因此引起的一切责任由乙方承担。

第八条销售表价

1、制表依据－－乙方应以双方书面确认的底价表为依据，结合市场行情、消费水平、购房习惯以及本案的销售策略诸因素，制订与底价表相对应的各类商品房的分户的表价表，表内的对应关系应与底价表一致。

2、表价确认－－甲、乙双方应在本案公开销售前30天对表价进行签字确认，甲方对表价的确定有最终决定权。

确认后的表价表原则上本案开盘日才能对外公布。

销售期间经甲乙双方协商一致，可以视市场反馈情况和销售动态适时适度做出调整，并自双方书面确认次日起按调整后的表价执行。

第九条前期产品策划服务费

1、乙方前期产品策划整合工作内容详见附件（三）。

2、前期策划服务费：

前期产品策划服务费共计人民币叁拾陆万元整（￥360，000.00元）。

1）甲乙双方合同签订后七个工作日内，甲方一次性向乙方支付前期产品策划服务费人民币壹拾万元整（￥100，000.00元）；

2）合同签订之日起30天内，乙方向甲方提交完整的全楼盘策划方案，方案需经甲方确认，如甲方提出修改意见，乙方必须无条件调整至甲方满意为止，甲方向乙方支付前期产品策划服务费人民币壹拾万元整（￥100，000.00元）；

3）在本案领取预售许可证7天内，乙方完成前期主要推广策划任务及设计要求后，甲方向乙方支付前期产品策划服务费人民币壹拾万元整（￥100，000.00元）；剩余前期产品策划服务费人民币陆万元整（￥60，000.00元）待本项目结案后10天内支付给乙方；

4）在服务过程中，若乙方的工作配合屡次达不到甲方的要求并造成严重影响、或乙方的服务水平和品质与甲方的预期大相径庭，甲方有权止付前期产品策划服务费，服务费余款自甲方《前期产品策划服务费止付书》书面通知到达乙方，并经乙方书面确认后不再支付。

5）项目广告策略、媒体投放策略由乙方拟定后报甲方审批通过后方可实施，相关费用由甲方支付，但广告、媒体投放相关费用原则上按预估销售和招商总价的3%进行控制。

第十条营销代理费结算及支付

合作期间，乙方提供上述服务，获取相应的营销代理费，双方确定乙方营销代理费（R），分为贰部分：

销售代理佣金（a）及招商代理佣金（b）。

收取的费用和方式如下：

R=a+b

销售代理佣金（a）

　　乙方销售代理佣金费用的提取与销售业绩直接挂钩，按照双方约定的佣金提成比例进行销售提成。

　　销售代理服务费按下列原则计取：

本合同有效期内根据销售率（已售建筑面积/可售建筑面积的百分比）比例相应提取，具体约定如下：

如在销售考核期内遇春节，则考核期顺延一个月。

　　1、产品分类考核制：

如项目各产品取得预售证时间的不一致，可能采取分批公开销售的策略，所以完成合同签约的时间也会因此而不一致。

本项目分批次分类别来单独考核相应的销售进度

　　2、在本合同有效期内，各类物业销售代理佣金和溢价，支付比例分别按下表所列的原则计算：

销售任务

（按乙方可销售面积计算为准）

＜50%

≥50%

＜80%

≥80%以上

自正式开盘之日起24个月止

80％

90％

100％

全案住宅销售代理费率；全案商业、办公销售代理费率

　　结算办法：

A、根据销售完成百分率在佣金结算中查出该时间段内所对应的佣金费率（%）；

B、计算方式为累计计算制而非分段计算制，佣金结算结案时予以多退少补；

C、乙方应得的累计佣金=查得的佣金费率（%）×（累计已完成销售金额）；

D、甲方应支付给乙方的佣金=累计佣金-已支付佣金。

　　3、地下车位：

服务费按500元/个提取，不计入销售成绩考核。

4、代理佣金=售出单位累计合同总金额×代理费率

5、溢价的分配

溢价：

是指乙方销售各户房屋的实际成交金额高于该房屋底价的部分，招标时的底价为暂定底价，具体实际底价以甲、乙双方协商后确定的销售底价为准。

溢价提取比例：

按甲方得80%，乙方得20%的比例分成

溢价结算：

溢价结算与销售佣金结算同时段进行

　　6、本项目乙方完成销售，获得销售代理服务费的界定条件为：

购房者签署预售合同并支付首期房价款，即可视为乙方成功销售。

　　7、本项目销售代理佣金自本项目正式开盘销售当月起每月按月结算。

每月月底乙方向甲方提交该月的成交明细表及销售代理服务费请款单，在七个工作日内，甲方审核无误后签字确认并一次性以转账或现金支票形式支付给乙方，由乙方出具相应发票。

招商代理佣金（b）

　　1、乙方招商代理佣金费用的提取与招商业绩直接挂钩，按照双方约定的佣金提成比例进行提成。

甲乙双方共同确定：

招商代理佣金于本项目正式招商当月起每月结算和提取。

后续如本项目的办公楼需招商，甲乙双方可按本合同相关条款参照执行。

2、（商业、办公）招商代理佣金费：

按已签订房屋出租协议面积*招商代理佣金单价，如租期为2-5年的，招商代理佣金为（中标招商代理佣金单价）元/㎡；如租期为2年及以下的，则招商代理佣金为（中标招商代理佣金单价*0.67）元/㎡；如租期为5年以上的，则招商代理佣金为（中标招商代理佣金*1.33）元/㎡。

3、本项目乙方完成招商，获得招商代理服务费的界定条件为：

租赁者签署租赁合同并支付第一笔租赁款后，即可视为乙方成功招商（如经甲方批准的免租或其他优惠，则在租赁者签署租赁合同即可视为乙方招商成功）。

4、本项目销售招商代理佣金自本项目正式招商当月起每月按月结算。

每月月底乙方向甲方提交该月的成交明细表及招商代理服务费请款单，在七个工作日内，甲方审核无误后签字确认并一次性以转账或现金支票形式支付给乙方，由乙方出具相应发票。

5、佣金标准

在本合同有效期内，招商代理佣金支付比例分别按下表所列的原则计算：

招商完成率

（按乙方可招商面积计算为准）

＜50%

≥50%

＜80%

≥80%以上

自正式开盘之日起24个月止

80％

90％

100％

6、招商服务品牌奖励：

（1）世界500强或国际连锁品牌奖励为10万/户

（2）全国知名商标商户奖励为5万/户

（3）支付方式：

招商奖励佣金在乙方完成预定招商目标时支付

第十一条保密义务

　　1、甲、乙双方在本合同有效期内及本合同有效期届满或终止之日起的5年内应严格保守对方商业秘密。

未经双方书面同意不得将保密信息对外发布或披露、提供给任何第三方。

2、本条在本合同终止或解除后仍继续有效。

第十二条合同的终止

　　有下列情形之一的，本合同权利义务终止

　　1、甲、乙双方经协商，同意解除合同的；

　　2、甲方未按时足额支付佣金，从逾期之日起，甲方连续三个月未能足额支付乙方相应的佣金，乙方有权解除本合同，并停止所有销售工作。

甲方应在七个工作日内向乙方付清所有应付的款项；

3、乙方在项目正式开盘12个月内未达到≥30%可销售业绩，甲方有权解除本合同并对销售佣金按60%计取，如未解除合同则按上面条款继续执行。

第十三条违约责任

1、甲方建造的商品房应符合国家相关法规和质量标准，若因质量问题或延期交房所引发的各种纠纷或法律责任，由甲方独立承担；由此造成销售进度滞后的，甲方应负责赔偿乙方的代理销售成本。

2、本案所有代销行为必须符合国家的法律法规及行业相关政策、文件规定；代销中乙方若有任何违约、违规、违法、非法行为，均由乙方独立承担法律责任；造成甲方利益损害的，乙方应予赔偿；

3、乙方制作与本案有直接关联的广告，并在发布前须经甲方授权人签字同意。

乙方如违反本合同约定造成甲方利益损失，应独立承担法律后果和赔偿责任。

经甲方审核签发的广告内容，甲方须兑现承诺，若所交商品房实样及配套设施与广告承诺内容不符而引起的纠纷或法律责任，由甲方独立承担。

4、甲方或乙方违约，违约金为最低40万人民币，如受损失方损失金额超过违约金的责任方还需追加相应赔付金，以弥补给受损方。

第十四条附则

1、本合同未尽事宜，双方秉持公平诚信原则另签订补充协议，本合同项下的附件，为本合同不可分离的组成部分，与本合同具有同等法律效力；争议解决方式：

双方当事人因实际工作与合同内容冲突引起争议，应本着互谅互让的精神协商解决。

协商无果的，可依法向甲方所在地法院仲裁。

2、甲、乙双方在履行本合同时，应当各自指定一名对接人对双方来往文书进行签字确认。

对接人一经授权确认，不得随意变更，若却有需要更换的，应及时通知对方。

3、甲、乙双方的营业执照、资质证书作为本合同的附件三。

4、合同一式陆份，甲方四份、乙方二份。

自甲乙双方签订之日起正式生效,本合同附件与本合同具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

法定代表人或授权委托人：

法定代表人或授权委托人：

签约日期：

`签约日期：

附件一：

乙方销售代理服务工作范围

　　乙方主要服务工作内容包括但不限于：

（一）、推广服务工作内容

　　1、案前工作进度的总安排

　　根据开发商的项目进度安排相应的全案策划工作进度表

　　2、企业及项目形象推广

（1）、企业形象的塑造；

（2）、项目形象广告。

　　3、建筑及产品优化

（1）、产品施工图纸检查；

（2）、市场和客户定位；

　　（3）、楼盘规划设计优化建议（包括户型、面积、功能等）；

　　（4）、楼盘环境设计优化建议和理由阐述；

　　（5）、园区配套优化设计建议和理由阐述；

　　（6）、园区物业管理公司提供给甲方选择、相关服务建议和理由阐述。

　　（7）、对物业管理公司及服务内容的要求。

　　3、销售宣传整合推广

（1）、整合行销策略、企划方向简报

（2）、广告预算编列、媒体计划编制、公关活动计划；

　　4、销售方案策划

（1）、销售计划（包括促销市场定位，市场推广计划、销售活动和相关新闻配合）；

（2）、价格策略（包括定价策略、提价策略和阶段性优惠策略等等）

　　（3）、销售队伍组建、系统培训；销售现场管理与控制、各类销售工作指导（服装、异地考查等）。

　　（4）、销售道具的准备：

　　5、SP（促销）活动

　　房展会策划及创意、赠品设计、促销整合、开工酒会筹划、客户联谊筹划等。

（二）、销售服务工作内容

通过对宏观经济形势、房地产市场、目标客户群等分析，运用一系列营销方式，在约定销售周期内实现本项目总销金额。

　　1、招商运营

（1）主力商家的洽谈、跟踪、签约及其相关事项；

（2）其他商业租赁的洽谈、跟踪、签约及其相关事项；

　　2、项目预售前

（1）、销售培训

销售基础知识、销售手册、销售方案、销售文件等知识培训。

培训完成后，以抽查的方式对销售员进行笔试和口试的考核，成绩需达到合格以上。

（2）、销售流线

销售流线是指销售员接待第一次到访的客户线路：

确定销售大厅内部、销售大厅至样板区、销售大厅至工地的销售流线图。

　　（3）、销售手册

销售手册是专供项目销售人员使用，不对外公开，任何关于项目对外宣传内容，都应当与销售手册中一致，它还需包含销售说辞及答客问。

销售说辞是指针对接待客户的过程中的各个节点制定专门的销售说辞，答客问则是在接待客户过程中遇到的疑难问题，针对每个问题制定相应应答。

　　（4）、销售方案

　　根据客户积累情况，确定销售方案。

包括销售实施细则、开盘人员安排配套使用所有表单。

　　（5）、价格制定：

定价前的价格市场调研，开定价专场讨论会制定定价原则等，

　　3、业务执行工作

（1）、周报表：

每周定期制作客户统计分析、广告效果分析并向甲方汇报；

（2）、周例会：

乙方每周二提报上周工作完成情况及下周工作计划，按期完成工作内容甲乙签字确认后作为支付代理服务费用的依据；

　　（3、现场管理与控制：

环境卫生、仪表仪容、接待礼仪、日常规范

　　（4）、日常销售服务内容

附件二：

乙方招商服务工作内容范围

通过了解商家的需求，并结合本项目的定位及自身特点，确定目标主题商家，并在之后的阶段保持不断的接触与更深入的了解；通过乙方在当地、国内强大的商家网络平台，针对性地、点对点地与目标主力店商家接洽，商谈技术及商务租赁条件，促使主力商家成功入驻本项目。

一、招商团队的组织

（一）组建项目专业团队，选派匹配人员

1.人员储备

2.培训考核

（二）、资源储备

1.储备商家资源，做好准备

2.掌握商家结构，制定策略

二、制定租赁决策内容

（一）项目总体指标

1.可租赁物业总面积

2.租金单价

3.总租金指标

（二）分业态指标

1.各业态面积

2.租金单价

3.租金指标

4.递增率

5.免租期

6.其他优惠条件

（三）相关招商规定

1.物业费标准

2.知名品牌引进比例等

三、租赁决策文件的制定

（一）市场调研成果分析

1、城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据

2.消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容

3.商业环境分析成果决定租赁优惠政策

（二）租金指标测算

1.项目指标测算法

2.市场比较法

3.商家反馈法

四、品牌落位

（一）定位深化

1.项目解读

2.了解消费构成

1）主力客群构成特征

2）消费习惯

3）消费能力

3.了解当地商业资源是否能支撑本项目定位

（二）品类规划

1.针对不同楼层、不同区域、不同品类，执行由整体到局部、从主到次的品类细化及合理规划

2.对零售、娱乐、餐饮、体验、生活类五大业态进行品类细分

品类细分四大原则：

1）唯一性

2）丰富性

3）关联性

4）针对性

（三）品牌落位

1.落位原则：

1）符合定位

2）要遵循品类规划

3）可执行

4）适销

5）