长沙奥园房地产工程管理手册.docx
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长沙奥园房地产工程管理手册
长沙奥园房地产工程管理手册
第一章项目工程管理手册提要
1．1项目简介
项目总体情况
主要参建单位
主要图纸、合同、文件等
1．2组织结构
项目管理架构
建设单位管理成员与职责
监理单位管理成员与职责
设计单位成员与职责
承建单位管理成员与职责
A指定分包单位（机电、
消防、电梯、铝门窗、精装修、园林等）
B专业分包单位（市政、
外水、外电、电信、有线电视、网络、安防、人防、白蚁、样板房和售楼中心等）
通讯录
1．3工程现场管理及技术管理
1．
3．1设计交底和图纸会审
会议准备
会前各有关方应提供书面意见）
与会人员
甲方代表/监理/设计/承建商）
会议时间
由三方协定）
会议纪要
由监理主持及整理）
1．
3．2施工组织设计审查
编制时间
监理审核
正式审定
D主要管理文件表格*施工组织设计（方案）报审表（用于承建商报监理、设计、甲方）
1.3.3工程开工审核
A主要管理文件表格*工程开工/复工报审表（用于承建商报监理、甲方）1.3.4施工进度计划和工期管理
A工程进度计划编制、审核*总进度计划（明确+0.00/结构封顶/拆除外架/装修/交楼等节点时间）*阶段性进度计划*月进度计划*周作业计划
B计划的执行与监督
C工期延长
D主要管理文件表格*工程延期申请表（用于承建商报监理、甲方）
*工程延期审批表（用于监理、甲方发承建商）
1.
3.5工程材料、构件、半成品及设备管理
建设质量的保证
合同文件内的材料与设备管理及计划
合同文件外的材料与设备管理及计划
材料的报验
材料样板封板
主要管理文件表格*工程材料/构配件/设备报审表（用于承建商报监理、设计、甲方进行标准审核）*工程材料/构配件/设备报验表（用于承建商报监理、甲方进行质量和数量审核）
1.
3.6工程测量放线、隐蔽工程、分部分项工程检查验收制度
工程测量放线验收
工程隐蔽工程验收
C分部分项工程验收
D主要管理文件表格
*施工测量放线报验单（用于承建商报监理）
1．
3．7工程变更与签证管理
设计变更
工程洽商
主要管理文件表格*项目指令（用于甲方发承建商）*要求项目指令单（用于承建商报甲方）*工程技术咨询单/设计不明点提问清单（用于承建商报监理、设计、甲方）
*工程技术签证单（用于承建商报监理、设计、甲方）
1．
3．8现场工程质量与安全管理
质量与安全规划
问题出现
跟进处理
检查处理结果
主要管理文件表格*工程联系单（各方通用）*监理工作师通知单（用于监理发承建商）
*工程暂停（用于监理发承建商）
*质量安全事故调查报告（用于承建商报监理、设计、
甲方）
*质量安全事故处理报告（用于承建商报监理、设计、
甲方）
1．
3．9文明施工管理
文明施工奖/罚管理规划
文明施工奖/罚条例
主要管理文件表格
*文明施工管理小组处罚通知单（用于管理小组发奖
/罚单位）
1．
3．10工程竣工验收
专业验收与综合验收
自检与竣工预检
申请验收
竣工初验
正式验收
主要管理文件表格（以下表格均用于承建商报监理、设计、甲方）*中间验收/报验申请表*一般防水工程报验申请表*厨卫防水工程报验申请表*给水管道工程报验申请表*工序交接报验申请表
*工程竣工报验申请表
1．
3．11工程会议
第一次项目工程管理协调会（甲方、设计、监理、承建商等）
现场工程例会*总包/分包周例会（周五上午9点—10点总包主持）*监理/甲方/设计/总包/分包周例会（周五上午10点—12点监理主持）
C专题会议
D项目管理月度综合协调会（甲方主持，每个月第三周周三，时间以会议通知为准）*甲方—顾问会甲方/设计/监理/（上午9点—11点甲方主持）*工程造价变更会甲方/设计/监理/总包/分包（下午1点—2点甲方主持）*甲方—顾问—总/分包协调会甲方/设计/监理/总包/分包（下午3点—6点甲方主持）
E主要管理文件表格*周例会议纪要*专题会议纪要*项目管理月度综合协调会议纪要*会议签到单1．3．12议事与文件管理
A议事
B文件管理（包括往来文件、设计图、工程变更、会议纪要等收发文机制）
*文件传递/文件管理效率
C设计图纸（包括变更图纸）
12份
*甲方：
6份/监理：
1份/总/分包：
5份
D会议纪要*与会方各1份
合同
甲方：
4份/监理：
1份/总/分包：
各1份
总包月报（每月
25日前报上月21日至本月20日月报）
甲方：
2份/监理：
2份/总/分包：
各1份
注：
月报与请款申请同时上报，缺一不可，否则不接受任何请款申请。
G监理月报（每月25日前报上月21日至本月20日月报）*甲方：
2份/监理：
2份/总/分包：
各1份
甲方项目运行月报（每月30日上报）
1．
3．13工程质量保修期的管理
保修时间、范围和内容
工程质量缺陷修复与验收
非工程质量缺陷的认定与工程量的核定
1．
4工程款的申请与支付
1、
总分包单位工程款的申请（每月25日）
2、
工程量的核定（监理/甲方）
3、
审批（甲方）
4、
中期估价证书与请款
5、
领款与凭据
6、
变更与结算
7、
主要管理文件表格
A1
月工程进度款支付申请（用于承建商报监理、甲方）工程进度款申请书/月工程形象进度报告/总/分包请款清单汇总/进度款支付申请/审核表月工程进度款付款证书（用于甲方发承建商）工程进度款结算申请/审核表（用于承建商报监理、甲方）
总工程量核算表（用于监理报甲方）合同最终结算书（用于承建商、甲方确认结算金额）工程款最终结算书（用于承建商报甲方）
第二章项目工程管理流程及相关表格的应用
2.1项目工程管理流程流程图
2.2甲方向承建商发出与工程有关的函件、指令、图纸的流程
iTr
注：
与工程施工无关的其他函件由甲方直接发给施工单位2.3承建商向甲方发出函件的流程
f
总承包单位/分包单位，分包单位给项目经理的函件必须经由总承包单位发生
X
2.4施工组织设计（方案）报审流程
f\
承建商提交“施工组织设计（方案）”及报审表
监理单位审
批：
1、
2、
专业工程师审查总监审批
J
A
不同意
（GB50319-2000）,并结合我司对工程质量、进度管理等的要求而编制;楼面等处施工荷载；
甲方总工办审批
注：
1、本表格根据国家标准《建设工程监理规范》
2、设计单位主要审查其施工方案是否安全、可靠，
3、甲方主要审查其施工进度是否合理、是否符合合同要求、投标时的承诺，并审查其施工方案是否安全、可靠;
4、次要的分部分项施工方案可不必由设计单位审查；2.5工程开工/复工报审流程
承建商提交“工程开工/复工报告”及报审表
\
批复
=1监理单位审
杳
甲方工程代表/专业工程师审核
甲方工程部经
理审批
V
不同意
甲方设计部审核
注：
1本表格根据国家标准《建设工程监理规范》（GB50319-2000），并结合我司对工程质量、进度管理等的要求而编制;
2、若因材料质量、施工质量不合格而导致的停工，其复工必须经过我司审批以加强我司对工程质量的管理
2.6附件A1项目指令
（项目名称）
项目指令
指令编号：
日期：
档案编号：
合同编号：
致：
根据合冋条款，我司发出以下指令，请即时执行：
指令内容：
签署:
附件:
抄送:
湖南湘天房地产开发有限公司工程管理部--
设计院
监理公司
“项目指令”使用指引
1、
2、
3、
据合同条件，工程经理有权发项目指令给承建商，要求执行工作；
所有指令应以书面发出；
指令内容是可以包含任何需要总包方/分包方等执行完成合同要求的任何内容，其中合同有明确列出包括但
不限于以下情况可发指令：
3．1用来确认口头指令；
3．2要求总承包方把任何已掩蔽的工程挖开检查、试验等；
3．3要求把任何不符合本合同规定的工作或物料迁离工地；
3．4要求撤换受雇于工地上的任何人士；
3．5要求工程变更或签证；
3．6要求修补保修期内发现的任何担缺陷等进行修补；
3．7确认雇用某指定分包单位及/或指定供货单位。
；
3．8于战争爆发时，要求总承包方执行保护工程之工作/或继续施工；
4、
5、
6、
3．9指示如何处理古物发现。
所有关于指定分包及专业分包工作都要经总承包方发出，抄送有关分包。
所有指令附件都要盖章，写指令编号及工程经理签署。
所有设计院的“修改通知单”都要用指令确认，再发给总承包方，设计院不能直接发“修改通知单”给总承包方/分包方等。
7、
在发指令时，工程经理将考虑哪一方是引致指令发出的，然后决定谁来负责工期延误及工期费增加或减少。
若是责任在总承包方/分包方，需于指令中写明总承包方/分包方将承担任何责任。
8、
在发指令时，若未有工程管理部同意承建单位或材料供应单位之费用增加或减少，不会在指令中确认任何
费用及总承包/分包或材料供应单位的报价，这些留待日后工程管理部跟总承包方/分包方或材料供应单位
等谈判。
在处理承建单位建议修改事宜上（如更改材料、施工方法等），工程经理将不会用项目指令来确认，而改用其它文件来回复承建单位，并写明是他们的责任。
若承建单位坚持有项目指令才开工，可发指令，但应注明是他们建议的，而非建设方要求的，因这指令而引致的加账及延误工期皆由施工单位负责。
但减账则
归给甲方。
2.8要求项目指令单审批流程
批复
f、
工程部经理
签发项目指
令并说明是
承建商建议
L的丿
设计单位出变
更图纸
拒绝要求或修改内容
承建商提交"要
监理单位审
求项目指令单”
<
批：
设计单位
并填写《要求项
1.专业工程师
审批
\7
目指令单》报审
审查
.表丿
2.总监审批
i\
甲方工程代表（专
O业工程师）审批
L
甲方总工办审批
r
n甲方工程部经理审批
V
按我司有关审批流程审批
注：
1本表格根据国家标准《建设工程监理规范》安全、可靠，是否对工程工期有影响及影响天数；安全、可靠，是否增加工程造价及对增加的工程造价和工期影响进行审批;指令或拒绝要求或确认前修改内容
（GB50319-2000），并结合我司对工程质量、进度管理等的要求而编制；2、监理单位审查承建商提出的变更方案是否
3、设计单位主要审查其施工方案是否安全、可靠，是否符合规范和有关规定的要求；4、我司主要审查变更方案是否
5、变更方案不增加工程造价、工期的要求项目指令单，可由甲方工程经理是否同意签发项目
2.9工程变更（签证）审批表
项目名称：
审批表编号：
1.工程概况:
合同名称：
总承包：
-
2.变更内容简介：
内容简介：
有关文件/资料：
—
此项目指令按下述理由
A.合同操作
B.法规/专业审批单位要求
C.设计院/顾问建议
D.
合同编号：
_发项目指令编号:
合同金额:
指定分包:
详述:
E.
F.
G.
甲方要求暂定款使用暂定数量调整
其他
3.此变更对整体工期是否有影响
否口/有□增加/减少
4.本次变更金额：
RMB:
（实际/估算）（增加/减少）
合约价的3%=RMB:
已发变更编号
草拟中变更编号
（附监理意见）
（附预算师意见）
增加仝5万□是□否
至累计估算=RMB
至累计估算=RMB
总计=
□>口三合约价的3%
申请（甲方代表）：
无意见/有以下意见:
签署/日期
复核（工程管理部经理）：
无意见/有以下意见:
签署/日期
批准（分管副总）：
无意见/有以下意见:
签署/日期
本表一式四份，建设一份、监理一份、承包商二份
2.10材料设备报审流程
A合同、设计规定报审的材料/设备送审流程
承建商填报工程材料/设备报审表
监理单位审核
设计单位审核
甲方工程代表
（专业工程师）
甲方工程部经理审批
注：
1、承建商主要材料设备必须使用前7天提出申请，材料设备送审表应有使用
甲方总工办审核
批复
部位、是否合同内规定或推荐厂家等说明，并附上产品介绍、质量检验报告、合格证、生产许可证、电工许可证等，并送交样板；
2、对于大宗材料确认，总包应根据工程进度计划，编制材料/设备准备计划，并在月例会上提出将需要用到的材料
/设备，由甲方掌握材料的审批时间
B材料/设备进场签认流程
承建商填写工程材料/设备报审单
监理单位审核、签认材料/设备质量和数量
甲方工程代表（专业工程师）签认
注：
1、
2、
3、
48小书面通知监理单位和甲方工程代表（专业工程师）
材料/设备经甲方工程代表（专业工程师）签认后方能入场，承建商应于进场前
合同、设计规定看样定货的材料/设备应先办理送审，设计和甲方项目经理签认后方可办理其进场手续；
监理单位、甲方工程代表（专业工程师）应先检查材料/设备数量、质量检验报告、合格证、生产许可证、电工证等是否符合要求，有见证取样检验要求的
材料待见证取样检验合格后方可签认同意使用；
2.11工程报验流程
承建商提交
“”工
程报验单
注:
监理单位审查
f、
建设单位工程代表（专业工程师）审核
1、
2、
2.12
监理工程师通知单及回复流程
本表根据国家标准《建设工程监理规范》（GB50319-2000）并结合我司对工程质量管理要求而编制。
隐蔽工程、工程试验检测报告报验均用此表。
f
甲方工程代表
（专业工程师）
监理单位发出“监=
理工程师通知单”
\J
承建商整改后提交“监理工程师回复单”
监理单位复查
甲方单位工
程代表（专业
工程师）审查
k
注：
1、本表格根据国家标准《建设工程监理规范》
2、本表格应根据国家标准《建设工程监理规范》
（GB50319-2000）,并结合我司对工程质量、进度管理等的要求而编制;
（GB50319-2000）第546条、第条规定签发；；
2.13工程暂停令签发流程
批复
Z
工程与发包方的工料规范、图纸及指示不符
V
监理单位填写工程暂停令
承建商
甲方工程代表（专业工程
（
甲方工程部经理审批
注:
1、
本表根据根据国家标准《建设工程监理规范》
（GB50319-2000）并结合我司对工程质量管理要求而编制。
发生《建设工
（含材料质量、施工质量等）不符合我司工料规
尤其是工程质量
程监理规范》第6.1.2条所指的情况，
范（含国家现行技术规范）、图纸及指示时，监理单位应立即填写工程暂停令，并送我司审批，然后发布工程暂停令。
<==>
按我司有关审批流程审批
注：
1、
（GB50319-2000）,并结合我司对工程质量、进度管理等的要求而编制;
本表格根据国家标准《建设工程监理规范》
监理单位应根据实际情况、合同条件及其影响是否在关键线路上审核施工单位延期申请的合理性;
第三章相关表格的应用
施工组织设计报验申请表
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致:
我单位已完成了
附件：
工作，现呈报如后，请予以审查和批复。
项目经理:
施工单位（章）
审查意见:
监理单位:
总监理工程师:
施工组织设计
编制（技术负责人）：
审核（项目经理）:
审批（公司总工）:
施工单位:
编制日期:
施工组织设计（方案）审批表
编号:
工程名称
结构类型
结构层次
建筑面积
工程施工组织设计（方案）的
我项目部根据施工合同和施工图设计的要求已完成了编制，并经公司技术部门组织审查批准，请予审查。
附：
施工组织设计（方案）。
项目经理/日期：
项目部（章）/日期:
专业监理工程师审查意见:
专业监理工程师/日期:
总监理工程师审核意见:
总监理工程师/日期:
监理单位（章）/日期:
建设方审批意见:
工程代表（专业工程师）/日期:
工程管理部经理/日期:
施工组织设计方案审批记录
长沙奥林匹克花园工程
编号:
工程名称
建筑单位
建筑面积
结构类型
合同工期
施工单位
设计单位
编制单位
编制人员
编制时间
报审时间
审批时间
审核部门
审批负责人
审批意见:
匚程开工/复工报审表
编号:
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致：
我方承建
复工条件，特此申请施工，请核查并签发开工
工程，已完成了以下各项工作,
/复工指令。
经自检合格，具备了开工/
附：
1.开工/复工报告（按国标监理典型表式）
2.（证明文件）
承建商（章）项目
经理/日期
监理审查意见：
监理单位总监理工程师/日期
建设方审批意见：
工程代表（专业工程师）/日期工程管理部经理/日期：
单位工程开工报告
编号:
工程名称
工程地点
建设面积
结构类型
层次
建设单位
工程造价
承包
方式
施工单位
计划进场人数
实际进
场人数
预定开工日期
计划竣工日期
人数人
国家定额工期
合同协议竣工日期
审查意见
单
位
设计经过审查、图纸已会审
道路基本畅通
场地平整基本就绪
现场供水供电已通
施工组织设计（施工方案）经过审批
（1）施工技术措施已确定
（2）施工图纸预算和施工预算已编制完毕
（3）主要材料已进场，并能保证供应
（4）成品、半成品加工构件保证供应
（5）主要施工机具设备已进场
（6）劳动力已落实，进度计划已编制
施工单位:
监理单位:
建设单位:
（签章）
年月曰
（签章）
年月曰
（签章）
年月曰
复工申请表
编号:
共页第
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致:
我方接到编号为
工作，特申请复工，请予复查。
工程暂停令，现已按要求完成了
详细内容:
附件:
承建商（章）：
项目经理/日期
监理复查意见:
监理单位（章）
专业监理工
程师/日期
总监理工程师/日期
建设方审核意见:
工程代表（专业工程师）/日期:
工程管理部经理/日期:
监理工程师通知单
编号:
共页第
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致:
事由:
内容:
附件：
监理单位（章）
专业监理工程师/日期：
总监理工程师/日期：
抄送：
建设方
监理工程师通知单回复单
编号:
共页第
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致:
我方接到编号为
的监理工程师通知后，已按要求完成了
工作，现报上，请予以复查。
详细内容:
附件:
承建商（章）
项目经理/日期
监理复查意见
监理单位（章）专业监理工程师/日期：
总监理工程师/日期：
建设方审核意见:
工程代表（专业工程师）/日期:
工程暂停令
编号:
共页第
致:
工程名称
建设单位
由于
承建商
监理单位
原因，现通知你方必须于年月日时起，对本工程的
部位（工序）实施暂停施工，并按下述要求做好各项工作。
附件:
监理单位（章）：
专业工程师/日期
总监理工程师/日期
建设单位意见:
工程代表（专业工程师）/日期:
工程管理部经理/日期:
工程复工令
编号:
共页第
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致:
经检验,
号“工程暂停令”指令的停工原因已经消除，已具备复工
条件，请你方于
时开始复工，并注意做好以下各项工作:
项目监理机构总监理工程师
建设单位意见:
工程代表（专业工程师）/日期:
工程管理部经理/日期:
注：
1.当非承包单位原因的停工，在具备复工条件时，同样使用本复工令;
2.本表一式三份，建设单位、承包单位和监理单位各一份。
事故报告单
编号:
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
发生
（监理单位）：
时，在
的事故，报告如下:
事故原因（初步调查结果或据现场报告情况）
事故性质:
造成损失:
应急措施:
初步处理意见:
待进行现场调查后，再另作详细报告
承包单位：
项目经理/日期:
本单由承包单位即时呈报给监理单位、建设单位各一份，承包单位自保留一份。
进场施工设备报验单
编号:
由承包单位呈报二份，查验后监理单位留档一份，另一份退承包单位。
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致：
下列施工设备已按合同规定进场，请查验签证，准予使用。
承包单位：
项目经理/日期：
设备名称
规格型号
数量
进场日期
技术状况
拟用何处
备注
审核意见：
经查验：
1性能、数量能满足施工需要的设备：
2性能不符合施工要求的设备：
3数量或能力不足的设备：
结论：
□请尽快按施工进度要求配足所需设备，□符合规定要求，准予使用。
监理单位：
监理工程师：
总监理工程师：
施工测量放线报验申请表
编号:
合同编号:
工程名称
承建商
建设单位
监理单位
致:
我方已根据合同图纸要求完成
工程，经自检合格，请予以检查和验收。
附件：
测量及放样资料附后，
□1桩心点的绝对坐标值及复检坐标值
□2、桩心点的平面布置图等
□3、其他测设成果图和资料
项目经理/日期
承建商/日期
监理工程师复查意见:
□经查验同意验收
□纠正偏差后再报
存在偏差情况有:
专业工程师/日期
监理单位（章）
总监理工程师/日期
建设方代表查验结果:
□符合验收要求□存在偏差，整改纠正后再报验
工程代表（专业工程师）/日期
匚程材料/
升级会员 