北京房协腾讯房产Word格式.docx
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1059亿元
7354元/平米
2011
57
942万平米
459亿元
4873元/平米
2012
37
608万平米
395亿元
6496元/平米
北京近三年居住用地出让方式情况
挂牌楼面地价
挂牌面积占比
招标楼面地价
招标面积占比
8583元/平米
36%
6662元/平米
64%
4614/平米
67%
5397元/平米
33%
7004/平米
80%
4330元/平米
20%
2、区县成交分布
一季度北京各区县居住用地成交量及楼面地价
一季度，房山区是全市居住用地成交量最大的区县，共成交规划建面109万平米，成交额61亿元，分别占全市26%和17%。
楼面地价为5596元/平米。
这一数据已接近2011和2012年房山区成交居住用地的总和，而这仅仅是今年一季度的成交量，可以预计今年将是房山区继2010年后居住用地集中放量的又一年，这和前不久北京城南行动计划第二阶段的政策落地不无关系。
房山区近三年居住用地成交情况
成交规划建面
331万平米
166亿元
5015元/平米
94万平米
33亿元
3510元/平米
41万平米
16亿元
3902元/平米
3、环路成交分布
一季度北京各环路居住用地成交量及楼面地价
一季度，五六环间仍然是全市居住用地成交主要区域，共成交规划建面263万平米，成交额235亿元，分别占全市的62%和65%。
五六环间一季度的楼面地价为8916元/平米。
五六环间近三年居住用地成交情况
594
642
10808
293
179
6109
356
256
7191
点评：
一季度我市居住用地市场呈现两大特点：
1、政府推地求平衡，房企出手拿好地
受“十二五”期间优先保证完成我市保障房年度供地任务的要求，2012年我市商品住宅用地供地量相对明显减少，成交量仅为2011年的六成多。
为保持商品住宅供地量的相对稳定，今年一季度市政府加大了商品住宅用地的供应力度，共出让成交了422.7万平米，相当于2012年全年居住用地成交量的近70%，可以说及时弥补了去年商品住宅供地的不足，保持的全市居住用地供地节奏的稳定性，同时也补充了土地出让金的资金库，为今后的财政支出提供了较大的支持。
据统计，近几年的每年土地出让收入占年度财政总收入的近1/4。
与此同时，各大房企在去年大多超额完成年度销售任务的热情余味下，趁着楼市回暖的趋势，1、2月份也频频出手拿地补充“面粉”，特别是一些区位稀缺、品质较好的地块，如朝阳区的孙河低密度地块和一些地铁沿线的热点地块，更是受到了众多标杆房企和联合体的追捧与竞价，一时间土地市场再次升温。
2、受3月北京楼市调控新政影响，京城居住用地市场将遇冷
受2月中央出台“新国五条”调控政策影响以及全国“两会”3月召开的政治敏感期，3月的北京居住用地市场和2011年3月和2012年3月一样，依然迎来了惯例似的维稳型零成交。
3月30日北京新的楼市调控政策（简称“京十九条”）落地，“京十九条”无论从限购政策的继续收紧，还是二套房信贷门槛抬高和交易税收的加码，一夜之间使北京成为全国楼市调控最严的一线城市。
值得注意的是，“京十九条”中逐步将自住型、改善型商品住房纳入限价房管理序列的新提法，将对明年乃至未来几年的商品住宅用地市场产生较大的影响，各大房企对此必然将重新调整在北京的战略部署，并很有可能在半年时调整年度销售任务。
此外，政府为保证避免“地王”在京城重现，在居住用地出让方式上，我们可以看出今年一季度的挂牌出让面积比重有明显下降，同时“京十九条”的“竞地价限房价”新土地出让方式的逐步推行，开发利润空间被锁定在狭窄区间的形势下，是必将严重打击各大房企的拿地积极性，特别是上市房企，因为利润是股民唯一关注的年报指标。
二、商品住宅市场
（一）新增商品住宅预售许可情况
一季度，全市新建商品住宅预售量为5417套，73%分布在五环-六环之间，74%分布在城市发展新区，其中房山、通州、大兴、昌平位居前四位，占比均超过了10%。
（二）新建商品住宅成交情况
全市总量
一季度北京新建商品住宅成交套数创近两年同比最高，相当于2011年全年的52%，2012年全年的27%。
成交均价2011年波动较大，2012年2季度后呈缓慢上升趋势进入2.1万元/平米区间。
一季度北京新建商品住宅成交套数走势图
140平米以下（含）中小套型普通商品住宅成交套数连续两年稳居70%以上，2012年2季度以来一直保持在2万套左右。
成交均价从2012年3季度进入1.7万元/平米门槛，近期稳定在1.7-1.8万元/平米区间。
140平米以下（含）中小套型普通商品住宅成交走势图
140平米以上大套型商品住宅成交套数从2012年2季度以来一直保持在5000套以上，改善型需求释放明显
成交均价从2011年2季度受调控影响下降明显，2012年开始缓慢回升，目前回到2011年一季度水平。
大套型商品住宅成交均价走势总体与全市商品住宅均价走势吻合，可见其对全市房价的影响相对较大。
一季度140平米以上大套型商品住宅走势图
成交超过1000套的区县有七个成交套数最多的是五个新城中的房山区，其次是昌平区和通州区，朝阳区在主城区中居第一。
成交均价最高的是主城区的朝阳区，其次是丰台区，新城中最高的是通州区，其次是昌平区。
一季度商品住宅成交超过1000套的区县
五环-六环间成交变化
5-6环商品住宅成交套数与去年一季度持平，为近两年季度最低。
成交均价从去年一季度开始稳步上升，近期已达到2.3万元/平米。
一季度5-6环商品住宅成交走势图
近期北京新建商品住宅市场简评
2011年2月16日，北京出台了“京十五条”房地产调控细则后，对2011年的全市新建商品住宅成交量影响很大，仅成交了5.8万套，只有前几年平均年度成交量的一半左右。
可以说“京十五条”有力地打击了北京的投资投机购房群体，同时对许多提前透支消费的自住购房者的恐慌心理起到了不小的平抑作用，在一定程度上稳定了社会上的购房心态。
尽管在市场当年的第二、三季度有一定的博弈，产生了一定的价格波动，总体趋势量价趋势还是下行，直到2012年1季度达到最低点，可以说也实现了当年北京新建普通住宅价格“稳重有降”的调控目标。
但是，随着新的调控声音逐渐弱化，社会对房价的预期也出现改变。
从2012年2季度开始，市场开始回暖，成交量开始逐步上升，成交价格开始稳步回升。
截止到今年1季度末，140平米以下（含）中小套型的新建普通商品住宅比2012年季度上涨了2000元/平米，达到了1.78万元/平米,接近2011年1季度“京十五条”出台前1.8万元/平米的市场水平。
为此，今年我市根据2月份国务院提出的“国五条”要求，在3月底出台了最新的房地产调控细则，简称“京十九条”。
此次调控的年度目标就是2013年的新建商品住宅价格与2012年保持稳定。
2012年我市的新建商品住宅价格是2.07万元/平方米，要想与之相稳定，今年的调控措施势必会在价格控制上做足文章。
市有关部门为此提出了三项措施，一是在拿地环节实行“限房价，竞地价”，二是对预售商品住宅价格实行监管指导，控制房价波动幅度；
三是把自住、改善型普通商品住宅逐步纳入限价房管理序列。
这三记重拳可以说是覆盖了商品住宅开发的全过程，严重挤压了各大房企的利润空间，很大程度上改变了他们对未来1-2年内在北京商品住宅市场开发的预期。
由于前两年，我市在新城的商品住宅用地供应量相对较大，而且基本都在地铁沿线，比如房山线、大兴线、亦庄线、顺义线、昌平线、八通线等等，所以其价格升值潜力和居住便捷度是显而易见的。
真是应了一句话，无论你买还是不买，房子就在那里，升值潜力就在那里，心动不已。
此外，我市近五年的两口之家和三口之家的总和占比超过了60%，在第三次婴儿潮（1986-1990年）的推动下——即80后成为近几年北京新建商品住宅的消费主力，无论他们结婚还是生子，买房都是必经之路。
两口之家要考虑离工作单位的交通时间距离、未来孩子上幼儿园上小学等问题；
而三口之家，则还要考虑离父母远近、商业配套、环境舒适度等居住升级需求等问题。
综上所述，北京市商品住宅市场今年后市成交量的多少，在一定程度上取决于政府的审批预售量的多少，在房企与政府的预售价格博弈过程中，房企会相应拉长销售周期，多分批次开盘，以避免价格出现较大波动。
而对于房价有较大影响的140平米以上大套型商品住宅，势必也会受到政府有关部门的密切关注，适当调整其上市比重，以调节全市整体房价的稳定走势。
在部分交通、配套比较成熟的热点地区项目，成交量依然会保持较高水平，正如前文所述各种潜在需求的支撑是无法回避的客观现实。
所以，我们判断后三个季度受调控影响后整体成交量相对于火爆的一季度会有一定下滑，但成交价格会在调控措施的综合作用下保持平稳，全年成交量会比去年有两至三成的下降，预计在7-8万套左右，成交均价会保持在2.1万元/平米左右。
三、北京新建商品住宅热点区域市场分析——房山区
（一）、房山区简介：
1、区情简介
房山区地处北京西南，总面积2019平方公里，山区、丘陵和平原各占三分之一。
下辖28个乡镇、街道、地区办事处，461个行政村，121个社区居委会；
常住人口94.5万、户籍人口76.8万人。
2、房山史地
房山的名号来源于，公元1115——1234年的北方少数民族政权——金朝。
它是北方游牧民族——女真建立的政权。
后来建立统治中国近三百年、中国历史上最后一个封建王朝——大清王朝的满族，就是女真族后裔。
据《金史》记载：
大金海陵王迁都燕京，派出司天台官用了近一年的时间，选定良乡县西50里的大房山，这块风水宝地迁建皇陵。
金大定二十九年（1189年）为祀奉山陵，割良乡、范阳（今河北省涿州市）、宛平（今北京市门头沟区、丰台区一部）三县之地，在良乡县西，临近大房山处设置所（今房山老县城），建立万宁县，今天房山城北关的万宁桥就因这一事件而留名。
明昌二年（1191年）改为奉先县，意思是奉祭祖先之县。
到了大元朝至元二十七年（1290年），元朝统治者认识到奉先县的名字已不合时宜，又因奉先县有大房山，改奉先县为房山县。
1958年，房山、良乡两县合并，弃良县名，仍叫房山县，尊重了房山作为金陵皇陵之县，这一段辉宏的历史。
北京人的祖先在这里——周口店镇古人类遗址
北京城的发源地在这里——琉璃河镇西周燕都遗址
汉代以来的多个军事重镇在这里——窦店镇古城遗址、长沟镇古城遗址及唐末幽州卢龙节度使刘济之墓、广阳城古城遗址、良乡古城遗址等。
西周早期的堇鼎（1974年出土于房山区琉璃河镇，通高62厘米，口径47厘米
3、房山区“十二五”规划
“十二五”时期，房山区全面推进“三化两区”建设，着力构建“两轴三带五园区”发展格局，全力打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城。
“两轴”即京港澳高速发展轴和轨道交通房山线及西延发展轴;
“三带”即永定河绿色生态发展带、中部平原发展带和西部山区发展带;
“五园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端现代制造业产业基地、中央休闲购物区（CSD）、中国房山世界地质公园和中国北京农业生态谷。
（二）、房山区商品住宅市场分析
1、商品住宅用地市场
房山区，是近三年来城南行动计划的重点发展区域之一，同时各大房企也纷纷在房山核心区域投资拿地建房，特别是随着地铁房山线的通车，房山区地铁沿线的商品住宅用地市场升温很快，在2009年开始预热，2010年达到高潮。
地铁房山线示意图
2007-2013年一季度房山区商品住宅用地成交情况
2009年9月，万科联手中粮在一个月的时间内相继拍下房山区长阳起步区的1号地和5号地，总建筑面积达到了近90万平米。
这便是后来的中粮万科长阳半岛，很大程度上也正是由于这个项目，才使得人们逐渐开始关注了长阳镇，重新认识了房山。
2012年底9号线南北贯通之后，房山线与9号线正式接驳，成为全城轨道交通延伸至京西南的大动脉，另外长阳CSD和良乡高教园区的建设已经初具规模。
目前，奥特莱斯华北旗舰中心已签约国际品牌36个，国内品牌111个，正进行商铺装修，5月1日将对外营业。
万科商业和双子座商业综合体正在建设中。
今年一季度，房山区的商品住宅用地成交再创新高，达到109万平米（规划建筑面积），超过了2011年全年的成交量，相当于最高峰2010年全年成交量的三分之一。
而一季度房山区的商品住宅楼面地价再次超过了五千大关，达到5659元/平米。
根据今年供地计划，房山区商品住宅供地仅为59公顷，远远低于前两年（见下图）。
由此，我们可以预见，明后年房山区的商品住宅供地将会保持低位，因为在房山线地铁沿线的优质地块、主力地块基本都已出让，其余地块还需进行一级开发整理后才能上市，需要一定的时间周期，所以我们判断未来两年房山区的商品住宅供地市场的活跃度会相对减弱，供地区域也会向六环外地区转移，五环-六环成交量占70%以上的比重将会逐步下降，楼面地价也会相应趋稳甚至有所下降。
2011-2013年房山区商品住宅计划供地量情况
2、商品住宅市场
随着房山区土地2009年土地市场的升温，从2011年开始，这些热点地块的商品住宅项目基本都具备了上市预售的条件，纷纷入市。
但是正好赶上2011年初全市实行“限购”，全市很多热点地区的商品住宅市场成交量均大幅下滑，有相当一部分潜在购房者产生了浓厚的等待调控房价下降的心理预期。
但是，洽洽在此时，以万科长阳半岛为典型代表的一批房山区商品住宅项目逆势而上，第一期就形成了“月光盘”，对当时的北京市场产生了较大的震动。
2011-2013年一季度房山区商品住宅成交情况
下面，我们来看一看近两年各季度房山区商品住宅成交情况，从上图我们看出从2011年初一季度房山区商品住宅市场开始释放，并且价格一下就冲到了1.5万元/平米的门槛，二季度随着成交量的攀升和成交区域的分散化，成交均价开始结构性下降。
随着调控的深入，三季度和四季度量价均开始下滑，直到2012年一季度达到最低点，但是价格开始回升，因为新年又有不少新盘开始上市，加上老盘也不断出新楼，后两个季度成交量直线上升，虽然在去年四季度成交均价有所下降，主要也是区域结构因素所致，但今年一季度再次量价齐生，已接近2011年一季度第一次调控时期的房价水平，而且成交量创调控两年来的新高。
我们预计，随着今年“京十九条”第二次调控政策的逐渐深入，也会出现如2011年同样的量价趋势，即成交量年内逐步回落，但成交价格不会有大幅起落，主要是房山区前两年土地入市的项目主要集中在长阳地区，如长阳镇、拱辰街道以及房山线地铁沿线，也就是五环-六环之间，六环以外的入市项目相对较少，所以价格会相对稳定。
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