房地产估价师理论与方法习题练习7月.doc

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2012年房地产估价师理论与方法习题练习（7月版）

一、判断题

1.决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。

（√）

2.总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。

（√）

3.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。

（√）

4.价格实质上是市场经济（或商品经济）这种特定的经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。

（√）

5.在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

（√）

6.同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值也应近似。

（×）

解析：

同一宗房地产在不同估价目的下所得的评估价值可能会有很大差别。

7.低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

（√）

解析：

低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

8.在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。

（√）

解析：

不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：

有的因素随着其变化会一直提高或直降低房地产价格;有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下却随着其变化会降低房地产价格。

9.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。

（×）

解析：

一般而言，房地产价格与利率负相关，利率上升时房地产价格会下降，利率下降时房地产价格上升。

10.在使用交通时间距离时.应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。

（√）

二、选择题

1.影响房地产价格的环境因素不包括（　）。

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.治安环境

答案：

D

解析：

影响房地产价格的环境因素包括：

大气环境、声觉环境、卫生环境、视觉环境、水文环境。

2.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（　）。

（2005年试题）

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

答案：

A

解析：

影响房地产价格的社会因素：

政治治安状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。

（2006年试题）

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平

答案：

A

解析：

房地产投机属于社会因素。

4.下列属于土地使用管制的事项有（　）。

A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施

C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0

D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商业房地产开发

答案：

ACE

5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（　）。

（2005年试题）

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：

本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降

答案：

ACE

解析：

不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的;不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的;不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的;有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。

某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或者数学模型来量化。

11.影响房地产价格的经济因素，主要有（ABCD）。

A.经济发展状况

B.居民收入水平

C.物价

D.利率

E.人口状况

12.GDP由（BCDE）部分构成。

A.商品

B.消费

C.投资

D.政府购买

E.净出口

13.影响房地产价格的社会因素，主要有（ABCD）。

A.政治安定状况

B.社会治安状况

C.城市化#%

D.房地产投机

E.环境

14.下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是（ACDE）。

A.世界经济状况

B.政治安定状况

C.政治对立状况

D.军事冲突状况

E.国际竞争状况

15.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ACE）。

A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：

本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降。

21.位置包括房地产所处的（ACDE）。

A.方位

B.地形

C.楼层

D.距离

E.朝向

22.影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（ACDE）等。

A.大气环境

B.治安环境

C.声觉环境

D.水文环境

E.卫生环境

23.一般地说，增加房地产开发环节的税收会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（C　）;相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（C　）。

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

24.对于（A　）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。

相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

A.收益性

B.具有潜在开发能力

C.再开发

D.公益性

25.下列情况中会导致房地产价格上升的是（B　）。

A.上调贷款利率

B.收紧房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.增加土地供应

26.某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（　）。

（2007年试题）

A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B.现时该房改房上市交易的正常价格

C.现时该房屋的房改成本价

D.当时该房屋的房改成本价

答案：

B

27.房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

答案：

D

解析：

房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

28.回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（　）。

（2005年试题）

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

答案：

C

解析：

回顾性房地产估价，估计对象状况及房地产市场状况均为估价时点（过去）时的状况。

29.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　）。

（2004年试题）

A.估价时点为未来，估价对象为未来状况

B.估价时点与房地产状况均为现在

C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

D.估价时点为现在，估价对象为过去状况

答案：

C

解析：

根据估价时点原则。

30.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（　）进行估价。

（2003年试题）

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

答案：

A

解析：

这是最佳最高原则的体现。

31.运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（　）。

A.合法原则B.最高最佳使用原则

C.替代原则

D.公平原则

答案：

C

解析：

替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

32.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（　）。

（2003年试题）

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的某日

答案：

A

解析：

要以原估价时点时的状况为准，才能检验原估价结果是否合理。

33.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（　）进行估价。

（2002年试题）

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

答案：

D

解析：

这道题大家一定要审清题，当现状房地产的价值“小于”新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，2003年试题同样有类似的题目，但2003年题干中是“大于”，一字之差题意相反。

如果当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额应考虑重新利用。

34.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。

现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按（　）进行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

答案：

D

解析：

在合法的前提下采用最高最佳原则估价。

35.房地产估价的合法原则是针对（　）来讲的。

（2001年试题）

A.估价机构

B.估价人员

C.估价对象

D.估价方法

答案：

C

解析：

合法原则主要是针对估价对象的

36.城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（　）。

（2007　年试题）

A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积

B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C.拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果

D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果

E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

答案：

ACDE

37.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（　）。

（2005年试题）

A.土地所有权

B.国有工业用地土地使用权

C.宅基地土地使用权

D.大型游乐场

E.乡镇企业用房

答案：

AC

解析：

根据我国《担保法》的有关规定。

这里有一点大家需注意：

乡镇企业的土地使用权不得单独抵押。

38.估价中的最高最佳使用具体包括（　）等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳规模

D.最佳环境

E.最佳集约度

答案：

ACE

解析：

最高最佳原则具体包括3个方面：

最佳用途、最佳规模、最佳集约度。

39.在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（ABE　）直接相关。

A.性质

B.用途

C.所有权人

D.使用权人

E.面积

40.最高最佳使用原则必须同时符合（ABCE　）标准。

A.法律上许可

B.技术上可能

C.经济上可行

D.经济上必须盈利

E.价值最大化

41.估价中的最高最佳使用具体包括（ACE　）等。

A.最佳用途

B.最佳位置

C.最佳规模

D.最佳环境

E.最佳集约度

42.利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（AC　）。

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

43.以下（BCD　）有助于把握最高最佳使用原则。

A.替代原理

B.收益递增递减原理

C.均衡原理

D.适合原理

E.经济人原理

44.在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。

法定优先受偿款包括（BC　）。

A.划拨土地应补交的出让金

B.已抵押担保的债权数额

C.发包人拖欠承包人的建设工程价款

D.强制执行费用

E.估价费用

45.对于（A　）房地产来说，物业税会减少房地产的净收益，从而会直接导致房地产价格降低。

相反，减免房地产持有环节的税收会导致房地产价格上升。

A.收益性

B.具有潜在开发能力

C.再开发

D.公益性

46.建筑物的实物因素中的采光和（　）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。

A.保温

B.隔声

C.日照

D.隔热

47.（　）是对房地产所有权、使用权的一种限制。

因而它的存在对房地产价格有一定的影响。

A.相邻关系

B.使用管制

C.市政府监督

D.其他管制

48.有的地方对临街住宅改为铺面的，经过工商登记、依法纳税、在（　）以上的，可以根据实际用途予以拆迁估价。

A.半年

B.一年

C.两年

D.三年

49.在评估期房价格时，（　）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态

B.估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

c.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态

50.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。

估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（　）。

A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区

B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区

D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

51.某宗房地产成交价格为4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折现率为8%，则该宗房地产的实际成交价格为（　）元/m2。

A.3620

B.3742

C.3909

D.4000

52.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%;估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（　）。

A.1.05

B.0.97

C.0.98

D.1.03

53.已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是（　）。

A.2.5%

B.3.0%

C.5.06%

D.8.0%

54、某建筑结构为钢筋混凝土的冷库，其经济寿命为（　）年。

A.70

B.60

C.50

D.40

55.某建筑物的重置价格为800万元，有效年龄10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，未约定不可续期。

则建筑物的每年折旧额是（　）万元。

A.13

B.14

C.19

D.23

答案：

46.C　47.A　48.B　49.D　50.D51.B　52.D　53.C　54.B　55.C

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