私家牧场建设项目可行性研究报告.docx
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XX私家牧场建设项目
可行性研究报告
项目建设单位：
XXXX有限公司
项目编制单位：
北京智博睿投资咨询有限公司
目 录
第一章 总论 1
1.1项目概况 1
1.2编制依据 4
1.3综合评价结论 5
1.4主要技术经济指标 6
第二章 建设背景及必要性 8
2.1建设背景 8
2.2项目建设的必要性 16
第三章 项目建设条件 19
3.1建设地点选择 19
3.2自然地理 19
3.3历史文化 21
3.4交通条件 22
3.5社会经济条件 22
3.6发展SWOT分析 23
第四章 市场分析与营销方案 27
4.1行业市场分析 27
4.2产品市场分析 31
4.3市场营销 32
第五章 功能定位与分区 33
5.1项目建设指导思想 33
5.2项目建设原则 33
5.3功能定位 36
5.4功能分区 38
5.5建设布局 38
第六章项目建设方案 41
6.1主要建设内容 41
6.2公用工程 42
第七章 环境保护 49
7.1环境保护执行标准 49
7.2环境影响因素 50
7.3环境保护措施 51
7.4环境效益 52
7.5环境保护结论 52
7.6环境综合评价结论 53
第八章 节能、节水 54
8.1设计依据 54
8.2能耗指标 54
8.3节能措施 55
8.4节水措施 57
8.5节约土地 57
第九章 劳动安全卫生与消防 58
9.1安全危害因素及危害程度分析 58
9.2劳动安全卫生 58
9.3消防 59
第十章 项目组织与运行机制 60
10.1组织机构 60
10.2运行机制 60
10.3劳动定员 62
10.4技术培训 63
第十一章 项目实施进度及工程招投标 64
11.1实施进度安排 64
11.2工程招投标 64
第十二章 投资估算与资金筹措 66
12.1投资估算 66
12.2资金筹措 67
第十三章 财务评价 68
13.1财务评价的依据和原则 68
13.2财务评价基础数据与参数选取 68
13.3成本费用、营业收入及税金估算 69
13.4财务盈利能力分析 71
13.5盈亏平衡分析 72
13.6敏感性分析 73
13.7财务评价结论 74
第十四章 社会效益分析 75
14.1社会效益 75
14.2环境效益 76
14.3人文效益 77
第十五章 风险分析 78
15.1资源风险 78
15.2自然风险 78
15.3市场风险 78
15.4防范风险措施 79
第十六章 研究结论与建议 81
16.1结论 81
16.2建议 81
第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XX私家牧场建设项目
1.1.2项目性质改扩建
1.1.3项目建设单位
XXXX有限公司
1.1.4项目建设地点
XX省XX市XX县关山森林公园内
1.1.5项目建设目标
坚持“绿色发展、循环发展、低碳发展”理念，以草原旅游和文化为核心，创建国家级草原旅游风景区和旅游休闲观光示范区，将大唐私家牧场打造成XX关山草原旅游风景区新的经济增长极、生态旅游休闲观光中心、草原旅游示范样板，引导和推进全市关山森林公园观光旅游产业的发展。
通过项目建设，打造一个以草原旅游为主线，集山地滑草场、草地摩托艇、跑马场（骑马赛马）、马术训练、射箭、网球、高尔夫、滑雪场、军马历史文化展示以及国宝“三河马”保种繁育改良基地等为一体的旅游休闲度假示范园区。
牧场建成后，能与周边的关山草原旅游风景区相呼应，构成XX县高山草甸旅游的配套模块。
项目建设以生态草原为基础，以市场为导向，运用生态学、生态经济学原理和系统工程方法，以科学技术作支撑，以经济利益为
83
中心。
坚持走持续发展的道路，改善区域条件、保护生态环境，进行生态综合开发，将旅游产业的产前、产中、产后各环节结成完整的产业链条，进行系统化经营，实现高山草甸旅游和生态文化相结合，持续稳定增长，达到生态、经济和社会三大效益的有机统一，使之成为集草原旅游、国宝“三河马”保种繁育改良等功能于一体的现代私家牧场。
1.1.6项目功能定位
Ø休闲观光功能
Ø赛马体验功能
Ø科普教育功能
Ø生态保护功能
Ø国宝“三河马”保种繁育功能
1.1.7建设规模
项目占地面积6平方公里，根据项目建设目标和功能定位，项目分为房车营地、马术训练场、木屋/特色度假区、国宝“三河马”保种繁育改良区以及旅游娱乐观光区五个功能区十个小版块进行建设。
总投资按全部流动资金口径计算为16000.00万元。
（一）房车营地
将房车的动感与随意融入到酒店的设计理念中，依托景区独有的草原风光、高原山地景观、云海奇观，将最休闲生态的空间呈现，带给游客洒脱与自然的全新居留体验。
（二）马术训练场
现代快节奏的都市生活使人们忙于应付、疲于奔命，高强度的工作和心理压力，经常使人茫然！
我们需要一块净土，可以毫无
保留的宣泄自己的激情！
我们需要一个加油站，可以抚慰自己疲惫的心灵、唤醒自己昂扬的斗志和面对一切的信心，这正是私人牧场体现并存在的价值所在。
项目依托关山草原得天独厚的自然资源和公司现有资源、通过
简单易懂的培训方法和行之有效的安全管理制度，使得光顾的游客均倍感物超所值、流连忘返。
（三）木屋/特色度假区
根据地形地势以及XX县历史人文，和建设特色的度假区和木屋，打造关山草原景区的“酒店住宿中心”。
（四）餐饮休憩旅游观光区
餐饮垂钓休憩区主要为游客提供就餐、游玩、休憩，此功能区是文化的重点集中体现区域，游客在其中既放松了心情，又能时刻感受到高山草原文化。
本区域采用钢结构形式建造，其内包括人工制造水景、各种特色花卉、果树、蔬菜等，既能吸引游客徜徉其中，游玩、观赏，又能提高游客在餐厅就餐时的观感。
另外，采用各种香料作物（如迷迭香、玫瑰、茉莉、薄荷、香草）等在牧场内分散或成片的配合花卉进行种植，一方面能打造出适宜欣赏的美丽景色；同时这些香料作物的种植成功，也能为本地的香料加工产业提供各种原料，便于制成附加值极高的各种精油、纯露等，获得极大的经济收益。
规模化种植后，也能带动周边农民，以合作社的形式组织农民进行香料作物的生产、加工，助其脱贫致富。
同时，可在草原林间放养优质山羊，建设绿色养殖示范基地，所放养的产品除了满足生态餐厅需求外，还可以对外出售或列入旅
游小品项目中，获得更高经济收益。
1.1.8投资估算与资金筹措
1、投资估算
本项目总投资为16000.00万元。
其中：
建设投资为15000.00万元，占总投资的93.75%，包括：
流动资金为1000.00万元，占总投资的6.25%。
2、资金筹措
项目所需资金计划由项目建设单位全部自筹。
1.1.9项目效益
项目建成并达产后：
销售总收入：
10500.00万元。
总成本费用：
5261.45万元。
年利润总额：
5203.01万元。
财务净现值：
税前16915.75万元（基准收益率＝8%），
税后11119.31万元（基准收益率＝8%）。
全部投资回收期：
税前6.27年（含建设期），
税后6.96年（含建设期）。
投资内部收益率：
税前23.54%，税后18.90%。
1.2编制依据
1.2.1政策依据
（1）《国务院关于加快发展旅游业的意见》；
（2）《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》；
（3）《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》；
（4）《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》
（5）《关于促进旅游业改革发展的若干意见》；
（6）《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；
（7）《XX省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见》
（陕政发„2015‟23号）；
（8）《XX省人民政府关于促消费稳增长的若干意见（》陕政发
„2015‟39号）；
（9）《关于促进旅游投资与消费的实施意见》（陕政办【2016】
5号）；
（10）《XX县旅游发展总体规划》；
（11）其他相关的文件和资料。
1.2.2法律法规
1、法律法规
（1）《中华人民共和国城乡规划法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《中华人民共和国环境保护法》；
（4）《中华人民共和国环境影响评价法》；
（5）《中华人民共和国水污染防治法》。
2、标准规范
（1）《中华人民共和国环境影响评价法》；
（2）《中华人民共和国水污染防治法》；
（3）《中华人民共和国文物保护法》。
1.3综合评价结论
现代生态观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优
化，使环境恢复魅力，永葆秀丽：
另一方面改变了传统的旅游结构，优化了旅游经济的组合，开拓了自然资源被利用的新领域，强化自我积累、自我发展的运行机制，加速传统旅游向现代新型旅游的转变，是振兴旅游产业经济、优化产业结构的有效措施。
围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化产业结构，通过大唐私家牧场的建设，引导和推动当地产业结构调整。
值得一提的是，XX县文化底蕴深厚，旅游资源独特。
近年来，
XX县把旅游业作为战略性主导产业来抓，围绕生态环境优越，境内有以高山草甸为主体的关山草原、道教圣地龙门洞和享誉省内外的陇州社火，不断加大县城和景区基础设施建设，关山草原成功创建为4A级景区，被命名为全国首个社火之乡，范家营、团结等9个村被列入全国乡村旅游扶贫重点村，乡村旅游蓬勃发展。
为了加大对外宣传力度，让XX县“大美关山、神奇龙门、社火之乡、生态XX县”文化旅游品牌更具影响力和知名度。
项目所在区域环境条件好、气候适宜、雨量充沛、自然资源丰富，可充分发展多种旅游项目。
本项目从关山草原作为西北地区唯一的高山草原来考虑各子项目的综合开发利用，使项目总体上产生良性循环，变废为宝，并产生良好的经济效益，保护了环境，有显著的生态效益。
1.4主要技术经济指标
表1-1 主要技术经济指标汇总表
序号
科目
单位
指标
备注
1
项目规模总投资
万元
16000.00
1.1
建设投资
万元
15000.00
1.2
建设期利息
万元
0.00
1.3
流动资金
万元
1000.00
2
年均销售收入
万元
9800.00
3
年均总成本
万元
4962.44
3.1
年均固定成本
万元
2000.79
3.2
年均可变成本
万元
2961.65
4
年均经营成本
万元
4139.76
5
年均利税总额
万元
5169.18
年均营业税金及附
5.1 加 万元
33.17
5.2
年均利润总额
万元
4804.39
5.3
年均增值税
万元
331.62
6
财务内部收益率
%
18.90
税后
7
财务净现值
万元
11119.31
税后
8
财务内部收益率
%
23.54
税前
9
财务净现值
万元
16915.75
税前
10 经济内部收益率
%
19.25
11
经济净现值
万元
10265.63
12
税后投资回收期
年
6.96
含建设期
13
总投资收益率
%
30.03
14
投资利税率
%
32.31
15
项目资本金净利润率
%
22.52
16
盈亏平衡点
%
29.40
第二章 建设背景及必要性
2.1建设背景
2.1.1国家政策背景
旅游业是现代服务业的重要组成部分，加快旅游业的发展，对于扩大就业，拉动内需消费、加速经济发展等具有很大的作用，为充分挖掘旅游投资和旅游消费增长潜力，国家出台了多项政策法规，通过逐步落实带薪休假制度、加快基础设施建设、多方资金支持等方面，全力推动旅游产业发展。
1、2009年《国务院关于加快发展旅游业的意见》
《意见》首次明确了旅游业“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的定位，并提出了近几年旅游业发展的主要任务：
深化旅游业改革开放、优化旅游消费环境、加快旅游基础设施建设、推动旅游产品多样化发展、培育新的旅游消费热点等。
并指出政府要加大投入以及金融支持，大力支持旅游业的发展。
2、2012年2月，《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》
《意见》指出，要充分认识金融支持旅游业加快发展的重要意义，加强和改进旅游业金融服务，加强旅游景区金融基础设施建设等；要合理调配金融资源，创新金融工具和产品，支持旅游企业发展多元化融资渠道和方式，支持旅游资源丰富、管理体制清晰、符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资，鼓励社会资本支持和参与旅游业发展，全力推动旅游产业投
资发展。
3、2012年7月《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》
改革开放以来，各类民间资本进入旅游业，民间资本在旅游投
资中的比重不断增加，综合效益不断提高。
《意见》指出，要坚持旅游业向民间资本全方位开放，通过民间资本推进旅游产业投资。
鼓励民间资本投资旅游业，如合理开发旅游资源，经营、管理旅游景区，开发旅游产品、经营旅游车船业等，切实将民间资本作为旅游发展的重要力量。
4、2013年《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》
《纲要》指提出到2020年，职工带薪年休假制度基本得到落实，城乡居民旅游休闲消费水平大幅增长的发展目标，并提出了大力发展旅游业、扩大旅游消费的几大措施：
（1）落实带薪休假制度，鼓励机关、团体、企事业单位引导职工灵活安排全年休假时间。
（2）大力推进国民旅游休闲基础设施建设。
加强国民旅游休闲产品开发与活动组织。
（3）要加大政策扶持力度，逐步增加旅游休闲公共服务设施建设的资金投入。
（4）鼓励社会力量投资建设旅游休闲设施，开发特色旅游休闲线路和优质旅游休闲产品。
落实国家关于中小企业、小微企业的扶持政策。
5、《关于促进旅游业改革发展的若干意见》
红为进一步促进旅游业改革发展，国务院于印发了《关于促进
旅游业改革发展的若干意见》，部署进一步促进旅游业改革发展，包括深化旅游改革、推动区域旅游一体化、大力拓展入境旅游市场、积极发展休闲度假旅、大力发展乡村旅游、完善旅游发展政策等。
《意见》明确了今后一个时期旅游改革发展的重点任务。
一是
增强旅游发展动力。
深化旅游改革，推动区域旅游一体化，大力拓展入境旅游市场，增强旅游发展动力；二是拓展旅游发展空间。
积极发展休闲度假旅游，大力发展乡村旅游，创新文化旅游产品，积极开展研学旅行，大力发展老年旅游，扩大旅游购物消费，拓展旅游发展空间；三是优化旅游发展环境。
完善旅游交通服务，保障旅游安全，加强市场诚信建设，规范景区门票价格，优化旅游发展环境。
首先，加快政府职能转变，推进旅游领域政企分开、政事分开，切实发挥各类旅游行业协会作用，鼓励中介组织发展；建立公开透明的市场准入标准和运行规则，推动旅游市场向社会资本全面开放；鼓励品牌信誉度高的旅行社和旅游车船公司跨地区连锁经营；扶持特色旅游企业，鼓励发展专业旅游经营机构，推动优势旅游企业实施跨地区、跨行业、跨所有制兼并重组，打造跨界融合的产业集团和产业联盟，支持具有自主知识产权、民族品牌的旅游企业做大做强；稳步推进建立国家公园体制，实现对国家自然和文化遗产地更有效的保护和利用；抓紧建立景区门票预约制度，对景区游客进行最大承载量控制；统一国际国内旅游服务标准；完善旅游统计指标体系和调查方法；取消边境旅游项目审批，将旅行社经营边境游资格审批和外商投资旅行社业务许可下放至省级旅游部门。
其次，加强景区旅游道路、步行道、停车尝厕所、供水供电、
应急救援、游客信息服务以及垃圾污水处理、安防消防等基础设施建设，围绕重点旅游区和旅游线路，进一步完善游客咨询、标志标牌等公共服务设施，集中力量开发建设一批新的自然生态环境良好、文化科普教育功能完善、在国内外具有较强吸引力的精品景区和特色旅游目的地。
编制全国生态旅游发展规划，加强对国家重点旅游区域的指导，抓好集中连片特困地区旅游资源整体开发，引导生态旅游健康发展。
各级政府要重视旅游基础设施建设。
中央政府要加大对中西部地区重点景区、乡村旅游、红色旅游、集中连片特困地区生态旅游等旅游基础设施和生态环境保护设施建设的支持力度。
最后，要推动旅游市场向社会资本全面开放，推动优势旅游企业实施跨地区、跨行业、跨所有制兼并重组，打造跨界融合的产业集团和产业联盟，支持具有自主知识产权、民族品牌的旅游企业做大做强；抓紧研究新形势下中央财政支持旅游业发展的相关政策，做好国家旅游宣传推广、规划编制、人才培养和旅游公共服务体系建设。
国家支持服务业、中小企业、新农村建设、扶贫开发、节能减排等专项资金，要将符合条件的旅游企业和项目纳入支持范围。
政府引导，推动设立旅游产业基金。
支持符合条件的旅游企业上市，通过企业债、公司债、中小企业私募债、短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等债务融资工具，加强债券市场对旅游企业的支持力度，发展旅游项目资产证券化产品。
加大对小型微型旅游企业和乡村旅游的信贷支持。
6、《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》
《意见》指出，旅游业是我国经济社会发展的综合性产业，是
国民经济和现代服务业的重要组成部分。
通过改革创新促进旅游投资和消费，对于推动现代服务业发展，增加就业和居民收入，提升人民生活品质，具有重要意义。
《意见》提出6方面、26条具体措施。
一是实施旅游基础设施
提升计划，改善旅游消费环境。
着力改善旅游消费软环境，完善城市旅游咨询中心和集散中心，加强连通景区道路和停车场建设，加强中西部地区旅游支线机场建设，大力推进旅游厕所建设。
二是实施旅游投资促进计划，新辟旅游消费市场。
加快自驾车房车营地建设，推进邮轮旅游产业发展，培育发展游艇旅游大众消费市场，大力发展特色旅游城镇，大力开发休闲度假旅游产品，大力发展旅游装备制造业，积极发展“互联网+旅游”。
三是实施旅游消费促进计划，培育新的消费热点。
丰富提升特色旅游商品，积极发展老年旅游，支持研学旅行发展，积极发展中医药健康旅游。
四是实施乡村旅游提升计划，开拓旅游消费空间。
坚持乡村旅游个性化、特色化发展方向，完善休闲农业和乡村旅游配套设施，开展百万乡村旅游创客活动，大力推进乡村旅游扶贫。
五是优化休假安排，激发旅游消费需求。
落实职工带薪休假制度，鼓励错峰休假，鼓励弹性作息。
六是加大改革创新力度，促进旅游投资消费持续增长。
加大政府支持力度，落实差别化旅游业用地用海用岛政策，拓展旅游企业融资渠道。
2.1.2地方政策背景
1、《XX省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见（》陕政发„2015‟23号）
全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，围绕
建设“三个XX”的总体要求，坚持“改革创新、依法兴旅、融合发展、以人为本”的科学旅游观，推动旅游业发展与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化相结合。
积极发挥旅游业对于调结构、转方式、扩就业、增收入的重要作用，营造良好的旅游环境，逐步形成政府依法监管、企业守法经营、游客文明旅游的发展格局，做响“山水人文、大美XX”旅游品牌，增强XX旅游的吸引力和影响力。
各地要把旅游休闲基础设施建设纳入城乡建设总体规划，合理优化布局，完善服务功能，营造居民休闲度假空间。
加强对自然和文化遗产地的有效保护和利用，加快推进秦岭国家公园建设。
大力发展森林旅游，着力培育大秦岭人文生态旅游度假圈。
积极开发登山、滑雪等体育旅游产品，推进竞赛表演、健身休闲与旅游活动融合发展。
支持和引导有条件的体育运动场所面向游客开展体育旅游服务。
发挥陕南三市和咸阳、铜川的中医药优势，开发一批中医药健康旅游服务产品。
按照国家旅居全挂车营地和露营地建设标准，规划建设一批旅居全挂车营地，支持社会资本投资建设自驾车营地。
积极发展索道缆车、游乐设施等旅游装备制造业，鼓励开展游船游艇旅游、低空飞行旅游。
坚持节约集约、保障重点的原则，统筹做好旅游项目用地保障，严格控制旅游设施建设占用耕地。
加大旅游项目土地利用差别化管理力度，鼓励优先利用存量建设用地，通过统筹运用各项试点政策，单列增减挂钩指标，积极支持XX省文化旅游名镇建设。
研究利用荒地、荒坡、荒滩、垃圾场、废弃矿山、沙漠化土地等土地开发旅游项目的支持措施。
为旅游项目用地审批建立绿色通道，确保旅游
项目及时落地。
在符合规划和用途管制的前提下，鼓励农村集体经济组织依法以集体经营性建设用地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同开办旅游企业，旅游设施建设涉及改变土地用途的，依法办理用地审批手续。
2、《XX省人民政府关于促消费稳增长的若干意见》（陕政发
„2015‟39号）
重点推进30个重大文化旅游项目和31个文化旅游名镇建设，推动西洽会暨丝博会等签约项目落地。
规范乡村旅游开发建设，挖掘文化内涵，发挥生态优势，支持开发建设一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。
鼓励省内旅游景区对省内居民实行门票价格优惠。
丰富旅游内涵，延长游客在陕停留时间，优化旅游服务，满足游客多元化、个性化需求，进一步提升游客人均花费水平。
3、《关于促进旅游投资与消费的实施意见》（陕政办【2016】5
号）
《意见》提出了“把旅游业打造成XX省综合性新兴支柱产业，到2020年，实现接待游客6.4亿人次，旅游总收入6000亿元”的
目标。
这一目标既是落实2009年《国务院关于加快发展旅游业的
意见》提出的把旅游业培育成为“国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”的两大目标的要求，同时也再次强调了习总书记指出的“旅游业是综合性产业，是拉动经济社会发展的重要动力。
”的论断。
在近几年经济下行压力严峻的情况下，旅游业的投资规模、接待人数和综合收入等均持续保持两位数的增长，十二五期间共完成旅游项目2100个，完成投资1721.04亿元，比十一五期间分别增长了69.5%和222%，2015年，全省接待境内
外游客达到3.85亿人次，旅游收入突破3000亿元，旅游业对全省经济社会的贡献份额不断提升。
十二五期间，XX省大多数市县都成立了旅游发展领导小组，并将旅游业作为战略支柱产业来推进，韩城市、石泉县率先成立了旅游委。
2015年，省政府建立了旅游发展联席会议制度，并于2016年1月20日召开了第一次联席会议，统筹协调XX省的旅游工作。
十三五期间，旅游业全面实施“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，旅游产业的综合带动作用和产业地位将更加凸显，随着《意见》的落实，旅游政策环境、社会环境、消费环境不断优化，旅游产业基础更加扎实，发展潜力巨大，必将把XX省打造成世界旅游目的地。
《意
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