28第六章第七节房地产状况调整至第九节市场法总结新版24页word.docx
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28第六章第七节房地产状况调整至第九节市场法总结新版24页word
第七节房地产状况调整
一、房地产状况调整的含义
运用比较法估价需要将可比实例状况与估价对象状况进行比较，如果两者不同（通常是这种情况），还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价值高低。
进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
在进行房地产状况比较、调整之前，要弄清可比实例状况和估价对象状况是何时的状况。
除期货房地产（如期房）外，可比实例状况一般是在成交日期的状况。
估价对象状况应是需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在价值时点的状况。
但在本书第五章第四节“价值时点原则”中看到，也有价值时点为现在、估价对象为过去状况或未来状况的估价。
在这种估价情况下，估价对象状况就不是在价值时点的状况了。
史家解读：
1．期房的房地产状况是在建成时的状况，除此之外，可比实例房地产状况应是在成交日期时的状况。
2．估价对象房地产状况通常是在价值时点时的状况，如价值时点是过去，则估价对象房地产状况是过去价值时点时的状况；如价值时点是未来，则估价对象房地产状况是未来价值时点时的状况；如价值时点是现在，则估价对象房地产状况可能是过去、现在和未来三种情况，其中最常见的是价值时点是现在，估价对象房地产状况也是在价值时点时的状况（这种情况在实践中最常见），特殊情况是：
一是价值时点是现在，估价对象房地产状况是历史状况，如房地产损害赔偿估价或保险理赔案例，二是价值时点是现在，估价对象房地产状况是未来状况，如期房估价。
参见第五章“价值时点原则”。
二、房地产状况调整的内容
房地产状况调整可分解为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。
在这三种调整中，还应进一步分解为若干因素的调整。
由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是比较法中的一个难点和关键。
（一）区位状况调整的内容
区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。
进行区位状况调整，是将可比实例在其区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。
区位状况比较、调整的内容包括位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）、交通条件（包括进、出的方便程度）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素，具体内容应根据估价对象的用途而定。
史家解读：
朝向与楼层一般情况下是区位状况因素，但也有可能是实物状况因素，如估价对象是一幢楼房时，楼层就是实物状况因素，估价对象是一个住宅小区（如该小区有15幢住宅楼）时，朝向也是实物状况因素。
（二）实物状况调整的内容
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。
进行实物状况调整，是将可比实例在其实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。
实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括面积大小、形状、地形、地势、地基（工程地质）、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要包括建筑规模（如建筑面积大小）、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。
史家解读：
建筑结构不用进行调整。
因为可比实例与估价对象的建筑结构必须相同。
2013年教材增加了新旧程度、物业管理两项内容。
教材79页把物业管理归于权益状况，与此处说法矛盾。
（三）权益状况调整的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。
进行权益状况调整，是将可比实例在其权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。
由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以在这种前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占有情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
（史记：
2013年教材在此增加了共有情况等项内容。
另，附设的租赁权是债权，个人意见应在统一财产范围中调整，而如地役权等用益物权可在此处调整）在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第七章“收益法及其运用”的有关内容。
【2012年试题】市场法中权益状况调整的内容包括（）。
A．土地使用期限
B．容积率
C．土地开发程度
D．房屋空间布局
E．地役权设立
答案：
ABE见教材P196
解析：
权益状况比较、调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件（如容积率）、出租情况、地役权设立情况等影响房地产价格的因素。
【2004、2005年试题】评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
答案：
ABC
解析：
地势属于实物状况调整范畴，城市规划限制条件属于权益状况调整范畴。
【2006年试题】比较法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。
A．环境
B．地形地势
C．外部配套设施
D．内部基础设施完备程度
E．装饰装修
答案：
BDE
三、房地产状况调整的思路和步骤
房地产状况调整的思路是：
以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行间接比较。
无论是直接比较还是间接比较，如果是可比实例状况比估价对象状况好的，则对可比实例成交价格进行减价调整；如果是可比实例状况比估价对象状况差的，则对可比实例成交价格进行加价调整。
房地产状况调整的一般步骤如下：
（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括实物因素、权益因素和区位因素。
需要注意的是，不同使用性质的房地产，影响其价格的房地产自身因素是不尽相同的。
例如，商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件等；居住房地产讲求宁静、安全、舒适、周围环境和景观、配套设施等；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件等；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。
因此应针对估价对象这类房地产的使用性质，确定对其价格有影响的各种房地产自身因素。
（2）将可比实例与估价对象在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。
以普通住宅为例，附近有几条公共交通线路，到公共交通站点有多远，周围环境和景观如何，户型、朝向、楼层、室内装饰装修、新旧程度，有无电梯、一梯几户，是否附赠车位，是否带上中小学指标，物业管理费和供暖费是多少，是商品房还是房改房、经济适用住房、回迁房等。
（3）将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。
即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度，如朝向价差、楼层价差、房龄价差等。
需要注意的是，可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。
因此，需要根据不同的情况，将可比实例状况与估价对象状况之间的差异程度转换为价格差异程度。
（4）根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。
同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度也不一定相同。
因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。
史家解读：
对于（4）的说法个人有疑义：
对于与估价对象使用性质不同的房地产，由于其用途不同不能作为可比实例，相关说法失去了意义，如住宅不能作为商场的可比实例。
四、房地产状况调整的方法
房地产状况调整的方法有：
①直接比较调整和间接比较调整；②总价调整和单价调整；③金额调整和百分比调整；④加法调整和乘法调整。
（一）直接比较调整和间接比较调整
（1）直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整。
一种具体的直接比较调整（见表6－3）是：
①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。
②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。
③以估价对象状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。
如果在某个因素方面可比实例状况比估价对象状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。
④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。
⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。
房地产状况直接比较调整表6－3
房地产状况
权重
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例…
因素1
f1
100
因素2
f2
100
．
．
．
．
．
．
．
．
．
因素n
fn
100
综合
1
100
采用直接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：
上式括号内应填写的数字，为可比实例状况相对于估价对象状况的得分。
（2）间接比较调整（见表6－4）与直接比较调整相似，所不同的是不以估价对象状况为基准，而是设想一种“标准房地产”，以此标准房地产状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将估价对象状况和可比实例状况均与它逐个因素进行比较、评分。
如果估价对象状况、可比实例状况比标准房地产状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。
房地产状况间接比较调整表6－4
房地产状况
权重
标准状况
估价对象
可比实例1
可比实例2
可比实例…
因素1
f1
100
因素2
f2
100
．
．
．
．
．
．
．
．
．
因素n
fn
100
综合
l
100
采用间接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：
上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别为可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。
上述公式表达了间接比较调整的两个步骤：
第一步，将可比实例在自身状况下的价格，调整为在标准房地产状况下的价格，用公式表达为：
第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格，用公式表达为：
史家解读：
设可比实例在自身状况下的价格为A，可比实例在估价对象状况下的价格为B，可比实例在标准房地产状况下价格为C，则A×
＝C，B×
＝C，上面两个式子分别是对A和B进行标准化调整，则A×
×
＝B。
（二）总价调整和单价调整
总价调整是基于总价对可比实例的成交价格进行房地产状况调整；单价调整是基于单价对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。
（三）金额调整和百分比调整
金额调整是采用金额对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，其一般公式为：
在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。
（史记：
这种基准是唯一的，与交易情况修正中只能以正常价格为基准是一个道理）假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则：
（四）加法调整和乘法调整
在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。
在房地产状况调整中，可根据每种因素的具体情况分别予以调整，如土地使用期限调整、容积率调整、建筑物年龄调整、朝向调整、楼层调整、户型调整、装修调整、层高调整等。
以楼层调整为例，假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。
为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。
其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/㎡；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/㎡；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元/㎡。
并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅交易价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数如表6－5所示，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。
则对该三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：
5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数表6－5
楼层
5层住宅楼
6层住宅楼
1
100%（0%）
100%（0%）
2
105%（5%）
105%（5%）
3
110%（10%）
110%（10%）
4
105%（5%）
110%（10%）
5
95%（－5%）
100%（0%）
6
90%（－10%）
史家解读：
对可比实例甲成交价格进行楼层调整：
，甲所处楼层价格低于估价对象楼层价格，因此要对甲的价格进行调增。
对可比实例乙成交价格进行楼层调整：
，其中第1步是将5层楼的4层价格调整为1层价格，第2步是将5层楼的1层价格调整为6层楼的1层价格，第3步是将6层楼的1层价格调整为4层价格。
对可比实例丙成交价格进行楼层调整：
，其中第1步是将5层楼的5层价格调整为1层价格，第2步是将5层楼的1层价格调整为6层楼的1层价格，第3步是将6层楼的1层价格调整为4层价格。
【2012年试题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/㎡。
5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
1层
2层
3层
4层
5层
6层
5层
100%
105%
110%
105%
95%
——
6层
100%
105%
110%
110%
100%
90%
A．6280
B．6408
C．6881
D．7021
答案：
C
解析：
先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：
再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：
第八节求取比较价值
一、求取单个可比实例的比较价值
由上述内容可知，比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。
经过交易情况修正之后，就把可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格；经过市场状况调整之后，就把可比实例在成交日期的价格变成了在价值时点的价格；经过房地产状况调整之后，就把可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。
这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例的成交价格变成了估价对象的价值。
如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有下列公式：
（1）百分比调整下的修正和调整系数相乘公式：
值得注意的是，上述百分比调整下的相乘公式和相加公式，都只是文字上的形象表示。
这就造成了从表面上看，似乎各种修正和调整系数无论是在相乘公式中还是在相加公式中都是相同的，而实际上它们是不同的。
仍然假设交易情况修正中可比实例成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%，市场状况调整中从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌的百分率为±T%，房地产状况调整中可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%，则：
（1）百分比调整下的修正和调整系数相乘公式为：
在实际估价中，具体的公式要比上述公式复杂，因为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整以及对它们中的一些具体因素对价格的影响进行修正、调整，如交易税费非正常负担的修正、土地使用期限不同或建筑物新旧程度不同的调整，可视具体情况采用总价、单价、金额、百分比、加法、乘法等修正或调整方法。
这从前面介绍相关修正和调整的内容与方法中已有所反映，从而百分比调整和金额调整往往是混合在一起使用的。
下面以百分比修正、调整下的乘法公式为例，进一步说明比较法的综合修正和调整计算。
由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，所以较具体的综合修正和调整公式，有直接比较修正和调整公式及间接比较修正和调整公式。
（1）直接比较修正和调整公式：
上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。
（2）间接比较修正和调整公式：
上式中，标准化修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例状况相对于标准房地产状况的得分；房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。
二、求取最终的比较价值
每个可比实例的成交价格经过上述各种修正和调整之后，都会相应地得到一个比较价值。
例如，5个可比实例的成交价格经过各种修正和调整之后，就会得到5个比较价值。
但这些比较价值通常是不同的，从而需要把它们综合成一个比较价值，以此作为比较法的测算结果。
从理论上讲，综合的方法主要有平均数、中位数和众数。
（1）平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。
简单算术平均数是把修正和调整出的各个比较价值直接相加，再除以这些比较价值的个数，所得的数即为综合出的一个比较价值。
设Vl，V2，···，Vn为修正和调整出的n个比较价值，则其简单算术平均数的计算公式为：
加权算术平均数是在将修正和调整出的各个比较价值综合成一个比较价值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数或权重，然后综合出一个比较价值。
通常对与估价对象最相似的可比实例所修正和调整出的比较价值，赋予最大的权数或权重；反之，赋予最小的权数或权重。
设Vl，V2，···，Vn为修正和调整出的n个比较价值f1，f2，···，fn，依次为Vl，V2，···，Vn的权数，则其加权算术平均数依下列公式求取：
【2010年试题】评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（）。
A．0．4、0．4、0．2
B．0．3、0．4、0．3
C．0．4、0．2、0．4
D．0．4、0．3、0．3
答案：
A
解析：
甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故取较高的权重。
［例6－11］对3个可比实例的成交价格进行修正和调整得到的3个比较价值分别为5200元/㎡、5600元/㎡和5300元/㎡，分别赋予权重0．5、0．3和0．2。
请采用“加权算术平均数”综合出一个比较价值。
［解］采用“加权算术平均数”综合出的一个比较价值为：
5200×0．5＋5600×0．3＋5300×0．2＝5340（元/㎡）
（2）中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。
例如，2600，2650，2800，2860，2950这组数值的中位数为2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800这组数值的中位数为（2400＋2600）÷2＝2500。
（3）众数是一组数值中出现频数最多的那个数值，即出现最频繁的那个数值就是众数。
例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600这组数值的众数是2600。
一组数值可能有不止一个众数，也可能没有众数。
在实际估价中，常用的是平均数，其次是中位数，较少采用众数。
在数值个数较少的情况下，平均数易受其中极端数值的影响。
如果一组数值中含有极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果。
这种情况下采用中位数较合适；也可去掉一个最大和最小的数值，将余下的数值进行简单算术平均。
在选用平均数、中位数和众数时，还需要了解它们之间的关系。
图6－2显示了它们之间的关系。
在图6－2中，X是变量值，f是变量值出现的频数。
从图6－2中可以看到，如果变量值的分布是完全对称的［见图6－2（a）］，则这三者是一致的。
如果是向右倾斜的分布［见图6－2（b）］或向左倾斜的分布［见图6－2（（c）］，则平均数和中位数就分别靠左或靠右。
在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数落在两者之间。
在向左倾斜的分布中与此相反，平均数最大，众数最小，中位数居于两者之间。
[例6－12］为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见表6－6，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。
根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见表6－6。
在表6－6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。
人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6．5706元，2011年5月1日为1美元对人民币6．4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0．5%。
请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值
可比实例价格修正和调整表表6-6
可比实例1
可比实例2
可比实例3
成交价格
8000元人民币/㎡
1300美元/㎡
8800元人民币/㎡
成交日期
2011年1月1日
2011年3月1日
2011年4月1日
交易情况
＋2%
＋3%
－3%
房地产状况
－8%
－5%
＋6%
（5）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：
估价对象的市场价值（单价）＝（8609．76＋8642．39＋8515．85）÷3
＝8589．33（元人民币/㎡）
［例6－13］为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格及成交日期，见表6－7。
可比实例的成交价格及成交日期表6-7
可比实例1
可比实例2
可比实例3
成交价格
3700元/㎡
4200元/㎡
4500元/㎡
成交日期
2011年3月15日
2011年6月15日
2011年7月15日
（2）交易情况的分析判断结果，见表6－8。
表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度。
可比实例交易情况分析判断结果表6－8
可比实例l
可比实例2
可比实例3
交易情况
－2%
0
＋5%
（3）该类住宅2011年2月至8月的价格指数，见表6－
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