延寿公共商业广场项目商业业态计划报告.docx
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延寿公共商业广场项目商业业态计划报告
1.消费者调查分析～～～～～～～～～～～～～～～～～2
2.农贸大厦经营情形分析～～～～～～～～～～～～～～10
3.项目销售情形分析～～～～～～～～～～～～～～～～11
4.项目业态计划建议～～～～～～～～～～～～～～～～13
5.运营工作打算～～～～～～～～～～～～～～～～～～15
延寿公共商业广场项目商业业态计划报告
1.消费者调查
调查概要
为了对项目进行合理的业态计划与品类布局，必需了解延寿本地消费者的大体情形，市场部于4月11日（周五）至4月14日（周一），组织公司相关工作人员（孙晶、张喜玲、王地辉共3人），对延寿部份消费者进行了走访问卷式调查，共走访调查消费者257人，其中男性65人，女性192人，形成有效调查问卷249份。
依照有效调查问卷的内容，咱们进行如下的分析。
调查分析
1.2.1消费者对购物场所位置的选择（见图表1－1）
图表1－1：
消费者购物场所位置选择的比例
分析：
调查说明，延寿消费者在选择购物场所的位置时，选择“单位周围”的有49人，占调查总人数的20%；选择“住宅周围”的有78人，占调查总人数的31%；选择“喜好就去不考虑远近”的有122人，占调查总人数的49%。
延寿有近一半的消费者选择去喜好的场所进行购物，不考虑远近。
咱们应了解消费者的需求与喜好，将项目定位于知足消费者需求与喜好的商业业态。
1.2.2消费者的消费类型（见图表1－2）
图表1－2：
消费者所属不同消费类型的比例
分析：
调查说明，延寿消费者的消费类型，属于“途经即兴购买型”的有55人，占调查总人数的22%；属于“闲暇随意购买型”的有82人，占调查总人数的33%；属于“目标明确购买型”的有112人，占调查总人数的45%。
延寿有近一半的消费者属于“目标明确购买型”，他们购物的目的比较明确，只有需要时才进行购买，购物时会选择在比较信任且品类齐全、具有可选择、可比较的场所。
咱们的项目应定位于知足各阶级消费者的不同消费意愿与消费需求的购物场所。
1.2.3消费者对同品牌、同价位商品购物场所的选择（见图表1－3）
图表1－3：
购买同品牌同价位商品时消费者选择不同购物场所的比例
分析：
调查说明，延寿消费者在购买同品牌同价位的商品时，选择“超市”的有21人，占调查总人数的%；选择“批发市场”的有27人，占调查总人数的%；选择“大中型商场”的有64人，占调查总人数的%；选择“专卖店”的有137人，占调查总人数的%。
延寿有超过一半的消费者在购买同品牌同价位的商品时，会选择在“专卖店”进行购买，他们以为延寿的大中型商场的商品档次比较低，营销、治理与环境不是很到位；而“专卖店”的商品品质、信誉、营销与效劳都比较好，能够信任并进行购买。
咱们的项目应在品牌选择、经营治理、效劳环境及营销策略上采取科学、标准、标准与系统的方式进行运营。
1.2.4消费者对购买生活用品购物场所的选择（见图表1－4）
图表1－4：
购买生活用品时消费者选择不同购物场所的比例
分析：
调查说明，延寿消费者在购买生活类用品时，选择“农贸批发市场”的有18人，占调查总人数的%；选择“小型仓买”的有30人，占调查总人数的%；选择“周围食杂店”的有100人，占调查总人数的%；选择“大中型超市”的有101人，占调查总人数的%。
延寿消费者在购买生活类用品时，很明显的形成了两极分化的趋势，绝大部份的消费者选择在“周围食杂店”或“大中型超市”，别离占调查总人数的%和%。
在“周围食杂店”购买生活类用品的消费者考虑的因素是方便、快捷、廉价；在“大中型超市”购买生活类用品的消费者考虑的因素是品类齐全、品质优良、环境宽松。
由于延寿此刻尚未一家纯正意义上的“大中型超市”，缺少提升消费者生活品质、引导消费者消费理念的现代化生活类用品购物场所。
因此，咱们的项目应进行适当的引进，从而丰硕项目的业态与品类，提升项目的品质与形象。
1.2.5消费者对购买高级消费品地域的选择（见图表1－5）
图表1－5：
购买高级消费品时消费者选择本地或外地的比例
分析：
调查说明，延寿消费者在购买高级消费品时，选择“外地”的有80人，占调查总人数的%；选择“本地”的有169人，占调查总人数的%。
其当选择在“本地”购买高级消费品的消费者以为延寿市场大体能够知足自己的需求，且在“本地”购买比较方便与安心；选择在“外地”购买高级消费品的这部份消费者的消费需求加倍多元化、时尚化、个性化、高级化，消费层次较高、品牌意识较强，他们以为延寿本地的市场不能知足自身的消费需求及生活需要。
因此咱们要立足%的那部份消费群体，培育忠诚客群；同时咱们要将项目打造成为延寿地域的商业旗舰，引进适当的品牌，提高购物层级与购物环境、提升项目品质与商业形象，通过各类手腕引导%适应去外地购物的消费群体成立对公共商业广场的信心，使这部份消费群体能够回归。
1.2.6消费者对购买各类商品的喜好程度及日常的注意消费内容（见图表1－6、1－7）
图表1－6：
消费者对各类商品购买喜好程度的比例
图表1－7：
消费者日常要紧消费内容的比例
分析：
调查说明，延寿消费者喜好购买排名前六位的商品品类是“服装衣饰”（164人，%）；“鞋类”（122人，%）；“化妆品”（111人，%）；“生活用品”（102人，%）；“首饰”（76人，%）；“家居用品”（67人，%）。
消费者日常的要紧消费内容包括：
“服装衣饰”的有107人，占调查总人数的%；“生活用品”的有85人，占调查总人数的%；“食物”的有67人，占调查总人数的%；“餐饮”的有51人，占调查总人数的%；“家居用品”的有21人，占调查总人数的%；“休闲娱乐”的有18人，占调查总人数的%。
从调查结果来看，延寿消费者购买商品品类的喜好程度与散布及日常的要紧消费内容，即反映了消费者的消费结构，同时也反映了消费者的消费取向，此项数据能够作为项目业态结构计划及品类布局比例的参考依据之一。
1.2.7消费者的消费能力（见图表1－8、1－9、1－10、1－11）
图表1－8：
消费者对化妆品类商品价位同意程度的比例
图表1－9：
消费者对服装衣饰类商品价位同意程度的比例
图表1－10：
消费者对鞋类商品价位同意程度的比例
图表1－11：
消费者每一个月平均消费额度的比例
分析：
调查说明，延寿消费者对各类商品价位普遍的同意程度别离为：
化妆品类“50～300元”之间，占调查总人数的%；服装衣饰类“100～500元”之间，占调查总人数的%；鞋类“100～500元”之间，占调查总人数的%。
消费者每一个月平均消费额度要紧为“300～1000元”之间，占调查总人数的%。
本地域的消费主流仍是在中低档之间，存在消费层次较低、消费能力较弱的现象，因此项目的经营定位与市场定位必需在考虑到本地市场消费购买力的同时，不轻忽高级消费群体的购买能力，应以中低档为主，中档偏高为辅，即知足绝大多数一般消费群体的购买需求，同时也能够知足部份高档消费群体的购买欲望。
1.2.8消费者以为缺少的消费场所的类型（见图表1－12）
图表1－12：
消费者以为缺少消费场所类型的比例
分析：
调查说明，延寿消费者以为此刻市场上还缺少的消费场所别离是“购物中心”有120人，占调查总人数的%；“大型超市”有59人，占调查总人数的%；“批发市场”有40人，占调查总人数的%；“百货商场”有31人，占调查总人数的%；“专业市场”有28人，占调查总人数的%；“休闲娱乐”有8人，占调查总人数的%。
延寿消费者以为此刻市场上缺少一站式“购物中心”的最多，占调查总人数的%，同时以为缺少“大型超市”的也占调查总人数的%，咱们项目在业态计划及品类布局上，应充分考虑上述因素，从而弥补延寿商业市场的空白。
1.2.9消费者对购物场所的要紧关注因素（见图表1－13）
图表1－12：
消费者选择购物场所要紧关注因素的比例
分析：
调查说明，延寿消费者对购物场所的要紧关注因素，选择“优质的商品”的有186人，占调查总人数的%；选择“优惠的价钱”的有175人，占调查总人数的%；选择“良好的信誉”的有160人，占调查总人数的%；选择“优良的效劳”的有150人，占调查总人数的%；选择“舒适的环境”的有119人，占调查总人数的%。
由此看来，延寿消费者在消费时最关切的是商品的质量，同时也对价钱、信誉及效劳表示关注，可是对购物环境关注的消费者还不到一半，缘故是延寿的商业气氛陈腐掉队，消费者尚未形成体验式购物的理念与适应，没有体会到在高雅舒适的环境中购物的享受与乐趣。
咱们项目应注重高雅舒适购物环境的营造，为消费者提供体验式购物的享受与乐趣，从而开发咱们的目标消费群体并培育、锁定忠实客群。
结论
由于延寿消费者存在着消费层次较低、消费能力较弱、品牌意识不强的现象，加上延寿的商业气氛相对陈腐掉队，商业业态存在空白，缺少集现代化、高品质、功能全、环境优、效劳佳于一体的一站成式购物休闲娱乐场所。
咱们项目在市场定位及业态计划时，要对延寿的市场进行充分的了解与分析，并结合延寿的商业现状与消费性质，以中低档为主、中档偏高为辅作为项目的经营定位；适当的引进相关商业业态及品牌商品，丰硕项目的业态与品类，提升项目的品质与形象并弥补延寿商业市场的空白；采取科学、标准、标准与系统的运营方式，营造高雅舒适的购物环境，通过各类营销手腕，引导不同层次的消费群体成立对公共商业广场的信心，知足各阶级消费者的不同消费意愿与消费需求，从而开发咱们的目标消费群体并培育、锁定忠实客群。
2.农贸大厦经营情形分析
农贸大厦概况
农贸大厦为延寿唯一的农贸产品批发零售场所，总经营面积约2,000平方米，共分两层，每层经营面积约1,000平方米。
其中一层经营农副产品，相关品类24项，二层经营服装、鞋类、家居及小商品。
农贸大厦外围为沿街商铺及露天市场，要紧经营农资、日杂、果蔬、粮油等产品。
农贸大厦的经营商户
农贸大厦一层经营农副产品的经营商户87家，现投入经营的面积约为800平方米，出租面积约为400平方米。
其中生肉17家、蔬菜12家、干调9家、白条鸡5家、凉冻5家、熟食4家、鸡骨架4家、糖果4家、面食3家、海鲜3家、干豆腐3家、鸡蛋2家、咸菜2家、烤肠2家、豆芽2家、塑料袋2家、牛肉1家、熟食1家、黄烟1家、鲜蘑1家、香油1家、杂粮1家、生资1家、其它一家。
农贸大厦经营商户迁入项目所需的经营面积
农贸大厦农副产品的经营迁入项目，除现有的经营商户外，还可进行招商扩充，1,200～1,500平方米之间的经营面积即可知足其经营需要。
3.项目销售情形分析
项目整体销售情形
总计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
25,
9,
%
16,
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
246
109
%
137
%
项目1＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
2,
%
1,
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
16
4
%
12
%
项目2＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
2,
%
2,
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
34
6
%
28
%
项目3＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
2,
%
1,
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
32
10
%
22
%
项目4＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
2,
1,
%
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
34
23
%
11
%
项目5＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
2,
2,
%
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
32
32
%
0
%
项目6＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
5,
%
5,
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
30
6
%
24
%
项目7＃商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
2,
1,
%
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
23
16
%
7
%
项目综合商场商服销售情形
合计
已售部分
未售部分
面积
已售面积
所占比例
未售面积
所占比例
4,
1,
%
3,
%
套数
已售套数
所占比例
未售套数
所占比例
45
12
%
33
%
项目销售情形小结
项目商服总销售面积为25,㎡，总套数为246套；其中已销售9,㎡，占总面积的%，销售109套，占总套数的%。
所有商服中去化速度最快的是5＃商服楼，已销售2,㎡，占该楼面积的%，销售32套，占该楼套数的%；去化速度相对较慢的有1＃、2＃、3＃、6＃商服楼及综合商场商服。
销售去化情形说明项目原有的业态计划，需要依照市场现状及需求进行科学有效的调整与完善，从而加速项目的销售去化速度。
4.项目业态计划建议
项目业态计划依据
4.1.1项目原有业态计划
4.1.2消费者市场调查分析
4.1.3农贸大厦经营情形
4.1.4项目销售去化情形
项目业态计划建议
4.2.1商服门市
✧一号商服与二号商服之间：
农资、日杂、五金、建材、装饰等。
✧
✧二号商服与三号商服之间：
男装衣饰系列、鞋类皮具箱包系列、百货批发等。
✧
✧三号商服与四号商服之间：
女装衣饰系列、女性饰品、运动休闲衣饰系列、儿童衣饰系列、玩具、育婴用品等。
✧
✧四号商服与五号商服之间：
女装衣饰系列、女性饰品等。
✧
✧五号商服之综合市场一侧：
餐饮、美食、烧烤、夜市等。
✧
✧六号商服：
婚纱摄影、婚庆用品、礼仪公司、美容、美发、SPA、女性饰品、女性用品、美容美发器材/用品、摄影摄像器材/用品、文教体育器材/用品、健身器材/用品、KTV、慢摇吧、网吧、电玩、台球、乒乓球、沙壶球、保龄球、会所等。
✧
✧七号商服：
水果、蔬菜、粮油、日杂等。
✧
4.2.2露天市场
✧应季蔬菜果品批发市场
✧
✧物流配送效劳中心。
✧
4.2.3综合商场
✧一层门市：
连锁快餐（德克士）、冷饮厅、咖啡厅、特色连锁店、茶庄、名烟名酒、西饼店、工艺礼物店、眼镜专卖店、特产专卖店、银行储蓄、邮政、通信、医药、保健、图书音像等。
✧
✧一层大厅：
农副产品、小商品、家居用品、首饰、化妆品、家电等。
✧
✧二层大厅（方案一）：
大型超市、通信器材/用品、办公用品/耗材、运算机软硬件/用品、电子产品、调皮堡、艺术吧等。
✧
✧二层大厅（方案二）：
2～3家大型专业店，如申格体育、多样屋、温州商品城、韩国商品城等。
✧
小结
为了符合现代化大型主题商业广场的计划布局的要求、提升区域商业环境的品质，更为了提升本项目二期住宅物业品质与价值的升值空间；咱们结合了本项目的建筑格局、二期住宅项目的位置及原有业态计划布局中存在的问题，给出了上述业态计划建议。
5.运营工作打算
工作项目
内容分解
工作周期
备注
1.业态布局规划
详尽市场调研
业态布局规划的论证与确定
品类布局规划的论证与确定
商业形象规划的论证与确定
30个工作日
2.运营团队组建
组织机构的设计与确定
人员编制及薪酬体系的设计与确定
员工招聘、甄选、试用、培训及任用
管理体系建立与管理文件编制
120个工作日
3.营销宣传推广
制定营销宣传推广计划
编制各阶段营销宣传推广实施方案
各阶段营销宣传推广实施方案执行
视觉形象识别系统设计、导入与推广
各阶段营销宣传推广效果评估与调整
120个工作日
4.招商引进执行
制定招商方向、策略与政策
编制《目标品牌经销商目录》
招商走访、洽谈、引进与谈判
经营商户评审、甄选与选址
签定相关合同
租金及相关费用收取
经营商户进场衔接、管理与控制
120个工作日
5.经营设备采购
编制相关办公经营设施设备用品采购计划
相关办公经营设施设备用品采购执行
相关办公经营设施设备验收安装调试
45个工作日
6.设施设备验收
商业装修装饰设计建议与确定
商业装修装饰工程施工与安装
建筑、设施、设备、装修全面调试验收
相关文件资料图纸交接建档
设施、设备交接运行
经营商户进场装修管理、控制与服务
45个工作日
7.开业活动筹备
制定开业庆典活动筹备计划
编制开业庆典活动实施方案
开业庆典活动筹备实施
60个工作日
8.开业活动执行
开业庆典活动执行
开业促销活动执行
开业相关活动效果评估
08.08.08～
08:
08:
08
运营管理执行
升级会员 