钢材现货交易市场建设项目可行性研究报告书Word下载.docx
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1.1.5项目提出的理由与过程
“十一五”规划明确提出建设资源节约型、环境友好型社会，把节约资源和保护环境作为基本国策，国家发展和改革委员会在《“十一五”资源综合利用指导意见》中指出：
“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一。
为加强钢材现货交易市场的规范管理，大力发展循环经济,提高资源利用率,支持地方经济建设，提出“**•**钢材现货交易市场”的建设。
项目拟选地址为**市经济技术开发区的现代物流园区，项目占地面积300亩（约合200010平方米）。
项目主要建设**市钢材现货交易市场，同时建设商务酒店、酒店式单身公寓、员工住宿楼、仓储物流区、办公楼等综合配套设施，市场总建筑面积21.08万平方米，项目总投资5.8亿元，建成后可入驻钢铁贸易企业600多家，每家注册资本平均500万元，将引进资金30亿元，预计钢材交易量可达500万吨，年交易额200多亿元，创税上千多万元。
1.2可行性研究报告的原则、依据与范围
1、编制目的
（1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。
（2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。
（3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。
（4）对项目开发进行投资分析和风险分析。
（5）对项目决策及其实施提出优化建议。
2、编制依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》；
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（4）《中华人民共和国环境保护法》；
（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（6）《建设项目经济咨询评估指南》；
（7）《“十一五”资源综合利用指导意见》；
（8）《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；
（9）《**省循环经济“十一五”发展规划》；
（10）《国务院关于加强节能工作的决定》；
（11）《**省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》；
（12）**市城市总体规划（2008-2020）；
（13）业主提供的其它有关资料。
3、编制范围
本可行性研究报告主要对**•**钢材交易市场建设项目可行性问题进行分析评价，主要包括项目建设的背景与必要性、市场分析及市场、项目选址及建设条件，建设规模及建设内容，项目设计方案，环境保护措施，节水节能措施，组织管理，项目进度安排，项目投资估算，资金筹措，经济效益评价，社会效益评价，风险分析及研究结论等内容。
1.3项目概况
1.3.1拟建地点
项目拟选地址为**市经济技术开发区的现代物流园区，项目占地面积300亩（约合200010平方米），**市地处**市地处**省东部、陇海铁路沿线，东濒黄河，西临西安，南倚秦岭，北接延安，渭水横贯其中，是八百里秦川最宽阔的地带。
**市辐射地区广阔，钢铁材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。
1.3.2主要建设条件
1、政策条件
“通过技术集成和产业化，资源综合利用产业发展的市场化、规范化和集约化”是“十一五”期间我国资源利用的基本原则之一，因此该项目政策条件良好。
2、区位条件
**市地处**市地处**省东部、陇海铁路沿线，东濒黄河，西临西安，南倚秦岭，北接延安，渭水横贯其中，是八百里秦川最宽阔的地带；
是中华民族发祥地之一。
素有“三秦要道，八省通衢”之称。
是中原地区通往**乃至大西北的咽喉要道，又是新欧亚大陆桥的重要地段。
现已成为**省和国家生产布局中初具规模的农业生产基地和能源重化工基地，**市辐射地区广阔，钢铁金属材料企业用户涉及各行各业，市场容量大，市场发展前景广阔。
因此该项目的区位优势明显。
2、交通条件
**市经济技术开发区位于**市临渭区渭河北岸，四座公路大桥与**市主城区紧紧相连，与西安市主城区、西安阎良国家航空高技术产业基地以及亚洲最大的铁路货运编组站新丰站同处半小时经济圈，距咸阳国际机场45分钟车程。
陇海铁路、西南铁路、连霍高速、310国道和渭蒲高速近在咫尺，郑西高速客运专线横穿东西，108国道、关中环线纵贯南北，交通条件极为便利。
3、水、电供应等其他基础设施条件
**市经济技术开发区先后投入资金4.24亿元，新建路网12公里使通车里程达到35公里，安装路灯600余盏，建成自来水厂和排污站各一座，铺设供水管网9公里，日可供水2万吨，每小时排水2700吨，建成110KV变电站一座，电力开闭所一个，架设工业专线6公里，全长2.2公里的电力综合管沟目前正在建设之中，埋设通信光缆9.6公里，有线电视、宽带网已接入园区，绿化面积18万平方米，开通了3个线路的公交专线，规划建设了天然气门站，基础设施完善。
1.3.3项目建设规模及建设内容
本项目建设规模总占地面积为300亩（约合200010平方米），功能分区及用地面积如表1-1所示：
功能分区用地面积一览表
表1-1
A区
综合配套服务设施
60
B区
公共停车场
20
C区
钢材现货交易区
120
D区
仓储物流区
50
E区
露天堆场物流区
合计
300
本项目规划为5个区，分别为A、B、C、D及E。
主要建筑内容包括商铺127600平方米，层高为2-3层;
酒店及综合配套服务设施15200平方米，层高为18层；
员工公寓35700平方米；
酒店式单身公寓楼17300平方米；
仓储用房13200平方米；
物流管理用房1200平方米；
公厕、垃圾中转站、设备用房600平方米。
建筑面积一览表
表1-2
1
店铺用房
127600平米
2
酒店及综合配套服务设施
15200平米
3
员工公寓楼
35700平米
4
酒店式单身公寓楼
17300平米
5
仓储用房
13200平米
6
物流管理用房
1200平米
7
公厕、垃圾中转站、设备用房
600平米
商户
600户
员工公寓（住宅）
306套
酒店标间
180间
单身公寓
308间
210800平米
1.3.4项目建设进度安排
项目建设期为一年，建设时间为2010年8月至2011年7月
1.4项目总投资、资金筹措及收入测算
1.4.1项目投入总资金及资金筹措
本项目项目总资金为固定资产投资、流动资金之和。
本项目总投资为58000万元。
（见表1-3）
1.4.2项目总投资构成分析
项目总投资构成分析表
表1-3单位：
万元
序号
费用名称
投资额
占项目投入
总资金%
固定资产投资
50000
86.2
1.1
建设投资静态部分
1.1.1
建筑工程费
35028.8
60.4
1.1.2
设备及工具购置费
6562
11.3
1.1.3
安装工程费用
656.2
1.13
1.1.4
工程建设其他费用
4652
8.02
1.1.5
基本预备费
2381
4.1
1.2
建设投资动态部分
1.2.1
涨价预备费
1.2.2
建设期利息
流动资金
8000
13.8
项目总投资（1+2）
100.00%
1.4.3资金筹措
本项目总投资为58000万元，全部通过企业自筹解决。
1.4.4营业收入测算
（1）店铺租金收入
店铺总建筑面积为127600平方米，平均租金为80元/平方米*月，经测算该项收入每年为13780.8万元。
（2）酒店营业收入
共180间套间，平均每间的收入为220元，经测算该项收入为每年1445.4万元。
（3）仓储费收入
仓库总建筑面积为13200平方米，仓库的租金每个月为40元/平方米*月，测算该项收入每年为633.6万元。
（4）酒店公寓
共有酒店公寓308间，平均每间每天的收入为150元，经测算该项收入每年为1686.3万元
（5）员工公寓
共有员工306间，平均每间的租金为1600元/月。
经测算，该项收入为587.52万元。
营业收入估算表
收入来源
金额（单位：
万元）
店铺租金收入
13780.8
酒店营业收入
1445.4
仓储费收入
633.6
酒店公寓
1686.3
员工公寓
587.52
18133.62
1.5项目社会效益评价
1.5.1项目建设有利于钢材资源的综合利用，节约资源
城市大建设，导致钢材品种及数量需求日益增长，**市现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从上海、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。
1.5.2该项目经济带动能力强，能够促进**市经济发展
本项目包括12万平米左右的商铺的建筑面积，预计项目正常运营后，能够极大地带动区域经济的发展。
根据目前**地区及周边地钢材交易量测算，本项目建成后预计钢材交易量可达500万吨，年交易额200多亿元，创税上千多万元。
因此该项目经济带动能力强，能够促进**经济的发展。
1.5.3项目建设能够完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象
本项目建设将促进区域产业结构调整，为整顿目前区域零散的市场，改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台该项目，能够完善所在地段的规划功能、提升城市形象，对促进**地区社会经济协调发展有良好社会效益。
1.5.4项目直接或间接带动大量人员就业
建设期本项目建设需要大量的管理人员及施工人员，运营期同样需要大量的工作人员及管理人员。
同时本项目能入驻近600家企业，预计能直接或间接带动近千人的就业。
1.6主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
指标名称
单位
数量
备注
项目占地面积
亩
合200010m2
用地性质
商服用地
建筑面积
m2
210800
容积率
1.05
绿地率
25%
建筑密度
35%
建筑层数
多层
8
户
600
9
套
306
10
间
180
11
308
12
建筑耐久年限
年
13
建筑结构耐火等级
级
一
14
屋面防水等级
三
15
建筑抗震设防类别
类
丙
16
抗震设防烈度
度
6
17
结构形式
框架结构
18
建设期
19
定员
人
建设总投资
21
年营业收入
22
年总成本费用
3967.2
23
年利润总额
11849.62
24
净利润
8887.21
25
财务内部收益率
%
22.44
所得税前
17.06
所得税后
26
净现值
30475.39
14566.19
27
投资回收期
6.39
28
总投资利润率
20.4
1.7可行性研究的结论与建议
1、可行性研究的结论
****钢材现货交易市场项目的建设，是**市经济发展的需要，是维护市场经秩序、改善城市场环境和提高城市市场服务功能的需要。
市场的建设可以**钢材生产企业提供市场销售平台，为**的使用企业提供具有价格优势和质量有保证的产品，可促进**本地企业更好地发展。
市场建设后，预计钢材交易量可达500万吨，年交易额200多亿元，创税上千多万元，解决近千余人的劳动就业问题。
本项目的建设，最终将实现产业化升级和行业可持续健康发展的目标，是拉动经济增长，实现市场繁荣的重要举措，是一个百姓得实惠，企业获效益，政府赢民心的项目，对**经济社会发展具有重大意义。
综上所述，我们认为本项目是切实可行的。
2、建议
1、项目总投资5.8亿元，投资较大，需加强融资，确保资金按时到位，顺利完成项目建设。
2、项目需吸引近600家商家入驻才能保证预期的效益，因此，必须加强项目招商，指定一个切实可行的策划方案，确保项目的收益。
3、加强项目管理，资金控制，合理安排工期，确保项目及时实现经济效益。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1建设节约型社会政策的落实，促进资源综合利用
2005年3月，中央人口资源环境工作座谈会12日上午在人民大会堂举行。
中共中央总书记、国家主席、中央军委主席胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。
他强调，全面落实科学发展观，进一步调整经济结构和转变经济增长方式，是缓解人口资源环境压力、实现经济社会全面协调可持续发展的根本途径。
要加快调整不合理的经济结构，彻底转变粗放型的经济增长方式，使经济增长建立在提高人口素质、高效利用资源、减少环境污染、注重质量效益的基础上，努力建设资源节约型、环境友好型社会。
为全面落实科学发展观，加快建设资源节约型、环境友好型社会。
把**省经济切实转入全面协调可持续健康发展轨道，根据《国务院关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》（国发【2005】21号）、《国务院关于加快发展循环经济的若干意见》（国发【2005】22号）和《国务院关于加强节能工作的决定》（国发【2006】28号）文件的精神，**省政府制定了《**省人民政府关于全面落实科学发展观和加强资源节约的若干意见》，并在《**省循环经济“十一五”发展规划》中明确提出，到2010年**将建设成一批符合循环经济发展要求的示范企业，建成一批资源节约型、环境友好型城镇和产业园区，进一步形成低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的经济市场发展格局。
2.1.2市场的需求为本项目创造了条件
钢材企业用户涉及各行各业，市场容量大，**•**钢材现货交易市场的建设，有利于实现生产企业、销售商家、资源产业的联体跨越式发展，形成具有一定规模的**经济市场园区。
因此，**市钢铁材料行业要实现跨越式发展，需要营造一个完善、规范、具有一定规模的综合交易市场作为支撑平台。
2.1.3**市“十一五”发展规划对市场建设的要求
**市“十一五”发展规划对于市场建设的要求为：
以商促农，以商促工，按照现代化商品的流通要求和国际流通业发展趋势，积极探索新型业态，提高流通业效率。
推行连锁经营、特许经营、代理配送、仓储式批发、多式联运、电子商务等现代流通组织形式和营销方式，改造和提升传统商贸业和运输业；
加快商品市场网络体系建设，完善流通设施，合理布局重要商品市场。
进一步加快以市区市场为龙头，县城市场为骨干，集镇市场为支点，边际市场为衔接的市场网络。
本项为钢材现货交易市场，建成后市场年交易额将达到200亿元，符合**市“十一五”发展规划的要求。
2.2项目建设必要性
2.2.1是整顿与规钢材销售市场的需要
城市大建设，钢材品种及数量需求日益增长，现有的小型钢材经营场所，场地拥挤，各经销商各自为营，进货渠道不畅通，使用钢材品种杂乱并缺少国家优质品牌，用钢大户从上海、山东、湖北等地长途调运，增加流通成本，钢材供应相对紧张，制约了城市建设和城市经济的发展，因此成立大型的集约化钢材现货交易市场势在必行。
2.2.2是促进**市经济发展的需要
2.2.3是完善该项目所在地段规划功能，提升城市形象的需要
第三章市场分析及市场预测
3.1市场分析
3.1.1国内市场现状
钢铁材料产业作为整个国民经济各行各业提供装备产业，提供生产设备和生产工具的产业，在国民经济发展中具有其他产业不具备的高度关联度和带动性，同时作为技术密集和劳动密集产业在改善地区劳动就业和提振当地核心竞争力方面作用巨大。
在我国制造业的发展中，要成就一批全国一流、国际领先的企业和企业群，最重要的决定因素之一就是服务企业的市场系统和市场规模，高层次、高效率、高质量的金属材料市场体系的建立成为工业化进程中一个地位特殊、非常关键的步骤。
一个辐射全国的钢铁材料市场的建立，相当于把原料采购和销售市场开到了企业的门口，对于钢铁材料生产企业的作用无疑是积极和有力的。
有世界1/5人口的中国的经济建设和人民消费的巨大内需是首要动力。
若干年内中国经济可能“一枝独秀”于世界，随着中国人生活水平不断提高，汽车、机械、房地产业的持续发展，钢铁材料产品的需求将明显上升，档次也将提高。
中国巨大的"
内需市场"
，成为被外商看好的所谓“世界上尚待开发的最后一个大市场”。
3.1.2**市钢铁材料市场状况
目前**还没有比较规范的钢铁材料市场，规模效应明显和对产业带动力强的批发市场几乎没有，形成**市钢铁材料市场“散、小、乱、差”的局面，也增大了管理难度。
不少批发市场的硬件、软件配套建设跟不上，几乎没有象样的服务功能，市场投资主体对市场的管理仅仅停留在物业管理的层次上，不利于经营户成长壮大，也阻碍了市场自身的积累与发展。
市场管理机制缺乏创新，在激烈市场竞争中仍采用过去老一套管理办法和营销方式，市场间低水平竞争、价格战竞争激烈。
市场管理人员和交易人员素质低。
管理人员对现代流通模式和现代企业管理方式了解得少。
市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼前利益，缺乏长远的发展眼光。
数目众多但是规模都很小，经营水平参差不齐，市场提供的交易方式比较原始，摊位制仍是大多数市场普遍采用的办法，经营户主要的进驻方式仍是短期租赁。
这种市场结构容易导致经营户短期行为，低价倾销、无序竞争严重；
市场假冒伪劣充斥，甚至出现一些产品和企业“优汰劣胜”的所谓“逆向选择”，不能建立规范、高效、系统的市场体系，严重影响我市钢铁金属产业向高质量、高水平、国际标准发展。
3.2市场前景分析
随着国民经济的迅速发展，在国家大力发展基础设施的同时，伴随汽车、机械、造船、家电等制造行业的蓬勃发展，对各种板材、管材、特殊钢材、不锈钢材等高附加值产品的需求增加较快。
实现城市化、建成“世界制造中心”、以汽车、住房为代表的新的消费升级，是全面建设小康社会的主要目标，而这些都需要大量的钢材作为支撑。
近年来，****地区钢铁行业及建筑等相关行业近年来增长迅猛，发展势头强劲，预计在未来还有更大的发展空间。
这些发展和增长，使得行业和社会对钢材的需要会随之加大。
与金属有关的原料、半成品和产成品等货物需要各种物流服务功能，于是钢铁行业的增长对物流服务功能的广度和深度都将提出更高的要求，因而对于与此相关的配套物流设施和服务需求将有很大的市场空间。
由于受我国房地产行业热升的影响，****地区的建筑业一直是以一个高于其它产业发展水平速度发展的，并且从其目前的发展势头来看，建筑业对于建筑用钢以及建筑用器械设备等的需求也会继续上升，因此由于建筑业的快速发展而导致对于金属材料相关需求的增大的趋势将会越来越明显。
**市位居新亚欧大陆桥的重要地段，是**省和西部地区进入中东部的“东大门”，地理位置十分优越，适宜于发展金属材料的物流业，在**建设钢材现货交易市场具有较好的市场前景。
第四章项目建设条件分析
4.1项目选址
项目拟选地址为**市经济技术开发区的现代物流园区，项目占地面积300亩（约合200010平方米），**市地处**关中渭河平原东部，东濒黄河与山西、河南毗邻，西与西安、咸阳相接，南倚秦岭与商洛为界，北靠桥山与延安、铜川接壤，南北长182.3公里，东西宽149.7公里，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是**省和西部地区进入中东部的“东大门”。
4.2项目建设条件
4.2.1地理交通条件
陇海铁路、西南铁路、连霍高速、310国道和渭蒲高速近在咫尺，郑西高速客运专线横穿东西，108国道、关中环线纵贯南北，交通区位优势十分突出。
**市经济技术开发区得天独厚的区位优势和便利的交通是发展商贸物流业的黄金宝地。
本项目建成后，辐射区域广阔。
便利的产通条件使项目区物资的进出运输成本低廉，使市场的产品与其他各地市场产品相比更具价格优势，可有效降低**本地企业和百姓的采购成本。
4.2.2气候条件
**属于暖温带半湿润大陆性季风气候，春季气候多变，夏季炎热多雨，秋季凉风送爽、冬季清冷干燥，全年平均气温11.5-13.7摄氏度。
4.2.3项目建设供水、供电及其他基础设施条件
**市经济技术开发区先后投入资金4.24亿元，新建路网12公里使通车里程达到35公里，安装路灯600余盏，建成自来水厂和排污站各一座，铺设供水管网9公里，日可供水2万吨，每小时排水2700吨，建成110KV变电站一座，电力开闭所一个，架设工业专线6公里，全长2.2公里的电力综合管沟目前正在建设之中，埋设通信光缆9.6公里，有线电视、宽带网已接入园区，绿化面积18万平方米，开通了3个线路的公交专线，规划建设了天然
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